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Finanzierung bei einem bestehenden Darlehen

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  1. #1

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    Finanzierung bei einem bestehenden Darlehen

    Hallo,

    folgende Situation:

    wir wohnen derzeit in einer Neubaueigentumswohnung, die wir durch ein Darlehen finanzieren. Nun ist die Überlegung in ein Haus zu ziehen da.

    Kaufsumme des angestrebten Objekts wird sich um die 500.000 EUR belaufen. Restschuld des aktuellen Darlehens ist bei ca. 160tsd EUR. Eigenkapital beträgt um die 200tsd EUR.

    Unsere Bank sagte es sei generell möglich ein weiteres Darlehen aufzunehmen, weil man durch die Vermietung der aktuellen Wohnung Mehreinnahmen erwirtschaftet. Jedoch ist die derzeitig monatliche Darlehensrate bei ca. 1050 EUR, durch die Vermietung kämen wir auf evtl. 800 EUR Kaltmiete + nicht umschlagsfähige NK. Daher sehe ich hier kein Gleichgewicht. Zwar sind die aktuellen Darhelehnszinsen atraktiver als damals, aber bei 300k Darlehenssumme und nur ca. 800 EUR monatlicher Tilgung sehe ich hire wenig Balance.

    Welche Möglichkeiten hat man? Ein Verkauf der aktuellen ETW kommt im Moment nicht in Frage. Ist eine vorzeitige Abzahlung bzw. Kündigfung des aktuellen Darlehensvertrages durch das vorhandene EK und erneute Aufnahme eines Darlehens, welches sich dann bei 400 TSD liegen würde, sinnvoller?

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  2. Finanzierung bei einem bestehenden Darlehen

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  3. #2

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    Ich glaube nicht, dass die Bank Euch aus dem bestehenden Darlehensvertrag entlässt, und selbst wenn, dann wird sicherlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die den Vorteil des aktuell niedrigeren Zinssatz wieder zunichte macht.

    Wie lange läuft der Vertrag noch?
    Gibt es vielleicht Vereinbarungen zur Anpassung der Tilgung?

    Wenn das neue Darlehen mit Deinem Einkommen darstellbar ist, dann dürften doch auch die 250,- € zusätzlich für die Eigentumswohnung kein Problem sein. Das Geld ist ja nicht verloren, sondern es wird dort "Vermögen" aufgebaut. Kritisch könnte es werden, wenn man Mietausfälle nicht mehr aus dem laufenden Einkommen decken kann. Dieses Risiko kann man aber niemals völlig ausschließen.

    Sollte das Einkommen nicht ausreichen um beide Vorhaben zu bewältigen, dann bleibt nur Verkauf der ETW oder halt dort wohnen bleiben.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Haeh? Irgendwie unlogisch was du schreibst. Wenn ein verkauf der Wohnung nicht in frage kommt was macht das fuer ein unterschied. Du musst doch so oder so ein kredit aufnehmen und diesen abbezahlen. Was bringt es dir dann das 160 darlehen vorzeitig zu kündigen. Das kostet dich ja nur vorfaelligkeitsentschaedigung was dir dann beim Haus Bau fehlt. Und dann wuerde im grundbuch es haus in rang 1 eine viel höhere summe stehen wo der beleihungswert zum Haus nicht mehr passt und somit der grosse neue kredit viel teurer wird. Ist doch ideal so wie es ist. 2 mal grundbuch, 2 mal rang 1.
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  5. #4
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    Das Darlehen läuft noch 20+ Jahre. Wir dürfen Sondertilgen, aber ob dies jetzt was bringt, weiß ich nicht. Ich glaube wir dürften auf einen Schlag evtl. an die 15 tsd/Jahr Sondertilgen. Dadurch haben wir aber widerrum 15 tsd weniger an EK.

    Ob es eine Vereinbarung zur Anpassung der Tilgung gibt weiß ich nicht. Bei der Finanzierung der ETW war der Finanzierungsplan schon sehr ausgereizt. Leider werde ich aus den Berechnungsbeispielen nicht schlau.

    Die ETW haben wir mit ca 33% EK finanziert. Beim Haus kämen wir evtl. an die 44%. Jedoch scheint die monatliche Belastung, trotz niedriger Zinsen, dennoch höher zu sein als 1050 EUR/Monat, was wir im Moment zahlen.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von stefor Beitrag anzeigen
    Das Darlehen läuft noch 20+ Jahre.
    Ich meinte natürlich die Zinsbindung.

    Natürlich wird bei 300.000,- € Darlehen die monatliche Rate über den 1.050,- € liegen. Wie weit darüber, das hängt dann von mehreren Faktoren ab. Wenn aber die monatliche Belastung von 1.050,- € bereits Anschlag beim Einkommen war, dann klappt das alles nicht. Beim Verkauf der ETW wäre halt zu klären, was nach Abzug der Restschuld noch übrig bleibt.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Zitat Zitat von stefor Beitrag anzeigen
    Hallo,

    folgende Situation:

    wir wohnen derzeit in einer Neubaueigentumswohnung, die wir durch ein Darlehen finanzieren. Nun ist die Überlegung in ein Haus zu ziehen da.

    Kaufsumme des angestrebten Objekts wird sich um die 500.000 EUR belaufen. Restschuld des aktuellen Darlehens ist bei ca. 160tsd EUR. Eigenkapital beträgt um die 200tsd EUR.

    Unsere Bank sagte es sei generell möglich ein weiteres Darlehen aufzunehmen, weil man durch die Vermietung der aktuellen Wohnung Mehreinnahmen erwirtschaftet. Jedoch ist die derzeitig monatliche Darlehensrate bei ca. 1050 EUR, durch die Vermietung kämen wir auf evtl. 800 EUR Kaltmiete + nicht umschlagsfähige NK. Daher sehe ich hier kein Gleichgewicht. Zwar sind die aktuellen Darhelehnszinsen atraktiver als damals, aber bei 300k Darlehenssumme und nur ca. 800 EUR monatlicher Tilgung sehe ich hire wenig Balance.

    Welche Möglichkeiten hat man? Ein Verkauf der aktuellen ETW kommt im Moment nicht in Frage. Ist eine vorzeitige Abzahlung bzw. Kündigfung des aktuellen Darlehensvertrages durch das vorhandene EK und erneute Aufnahme eines Darlehens, welches sich dann bei 400 TSD liegen würde, sinnvoller?

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    So wie Du schreibst, müsstest Du für das Haus 400k aufnehmen. Was machst Du denn mit den übrigen 100k Eigenkapital?

    Deine aktuelle Darlehensrate ist sicherlich Zins + Tilgung. Relevant für Balance ist aber nur die Zinsbelastung!

    Grundsätzlich würde ich versuchen, mit der Bank zu reden und die aktuellen Tilgungsströme umleiten in ein Finanzierungsprodukt, welches Du steuerlich geltend machen kannst und endfällig dem Betrag der Restschuld entspricht. Dann sind die gleichbleibenden Zinsen, sowie die Tilgung steuerlich zu berücksichtigen und schmälern Deinen Gewinn als Selbständiger.

    Wenn die Bank dem Zustimmt, in Verbindung mit dem Kauf einer selbstgenutzen Immobilie, dann rechne neu unter der steuerlichen Betrachtung.

    Vielleicht stimmt die Bank der Idee zu, weil Du durch das Finanzprodukt, in das die Tilgung fließt, der Bank eine zusätzli8che Provision bescherst.

    Bedenke aber auch die aktuelle Zinssitualtion, die es schwer macht, ein geeignetes Produkt für die Tilgung zu finden.

    Und sprich den Fall mit dem Steuerberater durch.
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  8. #7

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    Banken finanzieren sich durch die Darlehen...keine Chance da ras zu kommen
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  9. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  10. #8

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    Zitat Zitat von Kolumbia Beitrag anzeigen
    Banken finanzieren sich durch die Darlehen...keine Chance da ras zu kommen
    doch. Nach einer Laufzeit von 10 Jahren kann man doch einiges unternehmen.
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  11. #9

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    Zitat Zitat von Kolumbia Beitrag anzeigen
    Banken finanzieren sich durch die Darlehen...keine Chance da ras zu kommen
    Vor einigen Jahren haben manche Banken juristisch fehlerhafte Widerrufsbelehrungen ausgehändigt. Ohne korrekte Belehrung kann man auch Jahre später noch den Vertrag widerrufen - also Ausstieg ohne VVE! Das ganze lief auch schon bei Reportagen im Fernsehen, wird z.B. bei http://www.finanz-forum.de/baufinanzierung_f27/ diskutiert ('kommerzielles' Forum). Falls die Themen nicht mehr oben sind dann dort (oder bei Google) nach Widerrufsjoker suchen. Am Ende kann nur die Verbraucherzentrale oder ein Anwalt jeweils gegen Endgeld den Vertrag prüfen.

    Entscheidend ist auch von wann der Darlehensvertrag ist, in den letzten 1-3 (???????) Jahren waren die Widerrufsbelehrungen vermutlich nicht mehr fehlerhaft.
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