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§34 in Hessen, unterschiedliche Ansicht von "Fluchten"

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  1. #1
    Pepe1984
    Gast

    §34 in Hessen, unterschiedliche Ansicht von "Fluchten"

    Hallo,

    da wir bauen wollen, suchen wir ein Grundstück und haben nach einer zeitungsannonce auch eins angeboten bekommen, haben es besichtigt und uns gefällt es. Es ist zwar ein Grundstück in 2. Reihe, aber die Besitzer (von Grundstück und Vorderhaus) sind "nett" und wollen klare Regelungen wegen Wegerecht etc, was ja grundsätzlich schonmal sympathisch ist.

    Die Besitzer haben noch nichts geteilt oder eintragen lassen, da sie es zum einen nicht eilig haben und außerdem sie sich erst mit dem käufer darüber abstimmen wollen, so dass man dann gemeinsam eine Entscheidung trifft und nicht 2x zum Amt rennen muss.

    Da es keinen Bebauungsplan gibt, gilt §34.
    Der Nachbar ist Architekt und arbeitet auf einem anderen bauamt, also nicht zuständig und hat schonmal eingeziechnet, wie er den §34 interpretieren würde, was die Fluchten angeht.

    Das zuständige Bauamt interpretiert die Flucht anders, leider.

    Was mich interessieren würde: was kann man gegen die Auffassung des Bauamtes machen?
    Die Flucht wäre unsgrundsätzlich egal, aber nach Auffassung des zuständigen Bauamtes würde das Baufenster so klein werden , dass es für uns schon fast uninteressant wird. Vor Allem ist der Platz nach hinten (Feldrandlage) ja vorhanden, aber wegen der Flucht muss man wohl geschätzt 20m (eher mehr) nach hinten Abstand halten.

    Im Anhang habe ich eine Google earth- aufnahme.
    Untergasse gilt §34, zeppelinstraße hat einen bebauungsplan.
    Blau umrahmt ist das gesamte Grundstück, um den hinteren Teil geht es.
    Grüne Linie ist die Auffassung vom Architekten des nicht zuständigen Bauamts, rote Linie vom zuständigen Bauamt. Wobei ichs schwer finde, dort generell Fluchten zu erkennen.
    Dieses häuschen im Garten ist eine Gartenhütte, die entfernt wird.

    Danke für eure Hilfe.
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  2. §34 in Hessen, unterschiedliche Ansicht von "Fluchten"

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  3. #2
    Avatar von Der Bauberater
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    Wenn das Gebäude Zeppelinstraße im B-Plan liegt und die Erschließung über die Zeppelinstr. erfolgt, dann kann dieses Gebäude nicht als fiktive Bauflucht angenommen werden.
    Dann hat das zuständige Bauamt mit der roten Linie richtig entschieden, denn die hintere Bauflucht der Gebäude in der zweiten Reihe in der Untergasse liegt dann eben auf/an der roten Linie und damit darfst du auch nicht weiter Richtung Grünzug bauen.
    Endet der B-Plan an der blauen Linie zwischen eurem Wunschgrundstück und der Bebauung zur Zeppelinstr.??
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  4. #3

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    Der Bauberater hat durchaus recht. Allerdinge liese sich mittels einer geschickt gestellten Voranfrage, ein wenig Zeit und drei bis fünf Widersprüche später, die rote Linie Richtung grüner Linie und je nach Kompetenz des Bauamtes und des Architekten sogar noch weiter verschieben. Einen Versuch wäre es wert. Da ihr aber das Grundstück noch nicht habt, müsstet ihr jetzt das Risiko eingehen das Grundstück zu kaufen und dann mind. ein Jahr lang mit der unteren und dann der oberen Bauufsichtsbehörde mit unklarem Ausgang um die Baulinie streiten.
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  5. #4
    Pepe1984
    Gast
    @bauberater: ja, der B-Plan umfasst die Zeppelinstrasse, bis zur blauen Linie unseres Grundstückes.

    Die Grundstücksbesitzer waren auch bei der Bauberatung und denen wurde das auch so gesagt. Die haben ja selbst gesteigertes Interesse, dass das Baufenster möglichst groß ist...

    Wir haben Mittwoch einen Termin auf dem Kreisbauamt. Bin gespannt, denke aber, dass er nicht anders entscheiden wird. Nur nachdem was ich mir bisher an Kommentaren zum Paragraph 34 angelesen habe, ist es ja so, dass dieser auslegungssache ist, Architekten, die mit dem Bauamt gut können, eher was genehmigt bekommen und generell viel Auslegungssache ist. Geht denke ich in die Richtung, was Taipan angedeutet hat.

    Die nächste Frage ist dann: wie bewertet man so ein Grundstück...
    Es hat zwar 800qm, aber ich kann es nur "unterdurchschnittlich" bebauen, also nicht wie üblich mit einer GRZ von 0,4 oder so. Berechnet man die gesamte Fläche x Bodenrichtwert?

    Abschließend finde ich es sehr komisch, dass man hier von Fluchten spricht.
    Wenn man die Zeppelinstrasse mit einbezieht, könnte man auch sagen: ihr dürft bis fast an den Bach / hintere Grundstücksgrenze bauen, da die Zeppelinstrasse auch soweit hinter darf. Die Auffassung von zuständigen Bauamt, nicht zuständigem Architekt vom anderen Bauamt und der "allgemeinen Verkehrsauffassung" geht hier schon auseinander.... Kann man die Bebauung nach Paragraph 34 irgendwie umgehen und wieso muss man sich erst streiten laut Taipan, damit das Bauamt das Baufenster von roter Linie zu grüner Linie verschiebt???
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  6. #5

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    Du musst mit einer perfekten Begründung aufs Amt gehen. DAS können nur erfahrene Architekten. Und das muß man VOR dem Termin machen...
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  7. #6

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    Ich zitiere mal aus dem §34:

    (1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

    Es also laut Gesetz 3 Hauptkriterien, nach denen das Bauamt beurteilen darf:
    - Art und Maß der baulichen Nutzung
    - Bauweise (z.B. offene Bauweise)
    - Grundstücksfläche, die überbaut werden soll

    Meines Wissens darf die Behörde keine anderen Kriterien zugrunde legen. Allerdings wird das oft gemacht.....
    Da wird über die Dachform und über Gebäudefluchten gesprochen, diese sind bei Beurteilung nach §34 aber m.E. unerheblich.

    Wenn die Gemeinde diese anderen Kriterien in die Beurteilung einbeziehen will, dann muss sie eine Ortsbausatzung erlassen oder einen B-Plan aufstellen.
    §34 heisst nicht, dass der Bauherr dem Gutdünken des Baurechtsamt oder dem Gestaltungsempfinden des Sachbearbeiters ausgeliefert ist.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von tillfisc Beitrag anzeigen
    ...§34 heisst nicht, dass der Bauherr dem Gutdünken des Baurechtsamt oder dem Gestaltungsempfinden des Sachbearbeiters ausgeliefert ist.
    sehe ich auch so.
    und ich kann anhand der bestandsbebauung nicht erkennen,
    wieso, weshalb, warum dort von irgendwelchen baufluchten
    gesprochen wird, bzw. darauf wert gelegt werden sollte.

    da ist es jemanden mächtig langweilig auf dem amt.
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  9. #8
    Pepe1984
    Gast
    tillfisc und baumal: Danke für eure klaren Aussagen.
    ich finde es ja schon interessant, dass der befreundete Archtitekt, der auch auf einem Bauamt arbeitet, das ganze komplett anders beurteilt, als das zuständige Bauamt.

    Fluchten: das ist wohl die Voraussetzung "Art und Maß der baulichen Nutzung" neu interpretiert.

    Und das Bauamt argumentiert: die Häuser, die wir zur erstellung der Flucht heranziehen wollen, liegen nichtmehr im Bereich des §34, sondern dafür gibt es einen B-plan. Es gelten wohl nur die Häuser der Untergasse und demnach die rote Linie als hinterste Grenze.

    also würdet ihr es auch so sehen, dass man bis (fast) ganz nach hinten reinbauen kann, oder verstehe ich euch da falsch?

    wie würdet ihr eine Argmentation bei einem ersten info-Gespräch beim Kreisbauamt aufbauen?
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    Und das Bauamt argumentiert: die Häuser, die wir zur erstellung der Flucht heranziehen wollen, liegen nichtmehr im Bereich des §34, sondern dafür gibt es einen B-plan. Es gelten wohl nur die Häuser der Untergasse und demnach die rote Linie als hinterste Grenze.
    Genau da ist das Probelm - Steht im §34 irgendwas von "Bebauung in der näheren Umgebung, außer sie liegt in einem B-Plan-Gebiet"? Nein. Für dieses Grundstück ist es WURSCHT ob da nebenan ein B-Plan gilt. Für dieses GRundstück ist maßgeblich, was drumrum steht. Das begreifen die Bauämter regelmäßig nicht, deswegen muss man sich streiten.

    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    also würdet ihr es auch so sehen, dass man bis (fast) ganz nach hinten reinbauen kann, oder verstehe ich euch da falsch?
    Nein. Entspricht nicht der Bebaung der Umgebung. Aber mindestens bis zu grünen Linie. Es wäre sogar noch etwas mehr rauszuholen. Hier schätze ich ich, könnten dann Außenbereichsregeln gelten.

    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    wie würdet ihr eine Argmentation bei einem ersten info-Gespräch beim Kreisbauamt aufbauen?
    Kein erstes Infogespräch. Vorerst gar keine Gespräche. Wenn Gespräche dann mit und durch den Architekten bzw. Baufachanwalt - je nach Eskalationsstufe. Eine Bauvoranfrage mit EINER vom erfahrenen Architekten gestellten Frage - Die Fragestellug nicht begründen. DANN den Bescheid abwarten und die Argumentation des Bauamtes vom ARCHITEKTEN und ANWALT gemeinsam widerlegen lassen. Nur wer schreibt der bleibt und dem Bauamt keine Argumente freiwillig an die Hand geben. Das Bauaamt muss begründen und nicht die Argumente des Bauherren widerlegen.
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  11. #10
    Pepe1984
    Gast
    Beim örtlichen Bauamt hat man mir jetzt auch gesagt: rote Linie, weil alle Häuser der Untergasse an roter Linie enden.

    Grüne Linie würde uns auch nix bringen, denk ich. Wenn dann einiges weiter hinten, so dass man ein Doppelhaus hinstellen kann und sich die Grundstücks und Erschliessungskosten, die bei 48m nicht günstig sein werden, teilen kann....


    Für unser Haus würde sogar die rote Linie vom Platz reichen, aber dann hätten wir Riesen Garten. Der Mensch aufm örtlichen Bauamt sagte aber auch, dass der nicht bebaubare Bereich für ihn kein Bauland ist, sondern eher Gartenland, wo 10-15 Euro gelten und nicht der Bodenrichtwert von rund 260 Euro.

    Somit wäre es auch bezahlbar. Wenn das der Eigentümer auch kapiert, ok.
    Wenn net, dann doof. Weil ich kaufe kein Grundstück, wo ich mich dann noch streiten darf, wie ich's bebauen darf.

    Der Bearbeiter vom örtlichen Bauamt hat angeboten, dass er uns zum Termin auf dem Kreisbauamt begleitet, damit man nicht aneinander vorbei redet und was besprochen wird, nicht erst über Umwege vom einen zum anderen gelangt. Find ich jetzt nicht so schlecht, oder seh ich das falsch?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    Der Bearbeiter vom örtlichen Bauamt hat angeboten, dass er uns zum Termin auf dem Kreisbauamt begleitet, damit man nicht aneinander vorbei redet und was besprochen wird, nicht erst über Umwege vom einen zum anderen gelangt. Find ich jetzt nicht so schlecht, oder seh ich das falsch?
    Dein Sachverstand käme dann von der gegnerischen Seite. Das ist so, als gänge man mit dem Messer zu einer Schießerei.

    Du stellst mittels Anwalt und Architekt eine Bauvoranfrage an die untere Bauaufsichtsbehörde. Alles weitere wissen DEINE Fachleute. Gehe auf keine Fall jetzt schon zu Mittelbehörde. Du verbaust Dir mit den gemachten Aussagen alle Möglichkeiten!!!!
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  13. #12
    Pepe1984
    Gast
    Sorry, was ist untere Bauaufsichtsbehörde? Und warum ist Bauamt mittlere Behörde?
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    Der Bearbeiter vom örtlichen Bauamt hat angeboten, dass er uns zum Termin auf dem Kreisbauamt begleitet, damit man nicht aneinander vorbei redet und was besprochen wird, nicht erst über Umwege vom einen zum anderen gelangt. ...
    das beantwortet deine frage.

    vorschlag:

    du gehst nicht zu diesem termin.
    da gibts doch diesen architekten, vom
    nachbargrundstück. gemeinsam mit diesem
    entwickelst du eine bauvoranfrage.

    die bauvoranfrage reichst du hochoffiziell ein.
    das kostet zwar etwas, aber nicht die welt.
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  16. #14
    Pepe1984
    Gast
    Danke.

    das ist der eine Weg.

    der "mir liebere weg" wäre: mit dem Eigentümer wegen den Preis verhandeln, den Bereich außerhalb des Baufensters nicht als Baugrund bewerten sondern als Gartenfläche. Das bisherige Baufenster nach §34 würde uns ja reichen und der Preis fürs Grundstück wäre dann auch finanzierbar und man hätte den großen garten etc für sich alleine.

    Ob er mitspielt wird man sehen, da 10 Häuser weiter ein ähnliches Grundstück, 75qm mehr, gleicher Preis und größeres Baufenster angeboten wird, was schon einige Zeit durch einen Makler beworben wird. Also er sieht es ein oder er kann sich auch in die Reihe derer stellen, die ewigst auf ihren Grundstück sitzen bleiben, weil zu teuer. Wie Kandidat der im Nachbarort, der 85€/m² über Bodenrichtwert will... Denn er will es ja verkaufen, da er es aus Altersgründen nicht mehr pflegen kann und keine Nachkommen da sind.
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  17. #15

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    @Pepe1984: Ich weiß jetzt nicht, ob das noch hilft, aber ich hatte ein sehr ähnliches Problem und die Lösung war eine sog. Satzung entsprechend §34 BauGB

    Zitat:
    (4) Die Gemeinde kann durch Satzung
    1.
    die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
    2.
    bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
    3.
    einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
    Die Satzungen können miteinander verbunden werden.
    (5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass
    1.
    sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
    2.
    die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
    3.
    keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
    In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.
    (6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

    Ein Jahr (oder 1,5 Jahre später) wurden aus 3000 m² Gartenland 3000 m² Bauland , mittels einer sog. Innenbereichssatzung. (mit einigen Auflagen, aber die waren lösbar. Ironie: Pflanzverbot für bestimmte Pflanzen inklusive. )
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