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  1. #1

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    Gebrauchtimmobilie - Wieviel Puffer in der Finanzierung?

    Wir haben uns entschieden, ein altes, denkmalgeschütztes aber saniertes Haus als Eigenheim zu kaufen. Die Finanzierung stellt kein Problem dar, da wie recht viel Eigenkapital haben. Großartige Ausgaben außer dem Ersatz der Heizung in den nächsten Jahren (Brenner und Kessel; Rohre und Heizkörper wurden schon erneuert) stehen nicht mehr an. Für Umzug, Anstriche, Küchenerweiterung haben wir 20.000 eingeplant.

    Wir fragen uns nun, wieviel Puffer wir darüberhinaus brauchen, da wir natürlich kein höheres Darlehen als nötig aufnehmen wollen. Unsere Jobs sind sicher, das Auto ist noch relativ neu, weitere finanzielle Baustellen haben wir nicht. Durch den Ansparprozess der vergangenen Jahre sind wir an ein komfortables Polster auf dem Tagesgelkonto gewöhnt, welches wir aber nie gebraucht haben. In den zwei Jahren nach Kauf werden außerdem noch einmal insgesamt 20.000 aus Festgeldern frei. Normalerweise hätten wir die Unsicherheit bzgl des Puffers über Sondertilgungsmöglichkeiten abgefangen, aber nun bietet ausgerechnet das mit weitem Abstand güstigste Angebot diese Option nicht in nennenswertem Umfang an.

    Wie sind Eure Erfahrungswerte? Welche Kosten tauchten beim Altbau unvorhergesehen auf? Wieviel Puffer würdet Ihr zur Seite legen?

    Über hilfreiche Tipps freue ich mich, Bricoleuse
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  2. Gebrauchtimmobilie - Wieviel Puffer in der Finanzierung?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Bricoleuse Beitrag anzeigen
    Wie sind Eure Erfahrungswerte? Welche Kosten tauchten beim Altbau unvorhergesehen auf? Wieviel Puffer würdet Ihr zur Seite legen?

    Über hilfreiche Tipps freue ich mich, Bricoleuse
    Das ist ja das spannende..... das Unvorhesehbare....
    Tipp: Fachverstand einkaufen und diesen Fragen.

    Frage: Was ist mit "saniert" zu verstehen ? Elektrik/Fenster/Dach ??
    Wir haben ein Haus BJ1955 gekauft, mit Kunststofffenstern und Pelletszentralheizung (7 Jahre alt) und nach dem Kauf nochmal ca. 30tsd EUR reingesteckt, nix großes, aber es läppert sich irgendwie ganz schnell.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von theoretiker Beitrag anzeigen
    Das ist ja das spannende..... das Unvorhesehbare....
    Tipp: Fachverstand einkaufen und diesen Fragen.
    Warum heisst das wohl unvorhersehbar? Die Glaskugel lässt sich nur mit einer umfassenden Dokumentation der Sanierung (Stand vor der Sanierung, während der Sanierung, nach der Sanierung) polieren und bringt dann immer noch ein ziemlich nebliges Bild.

    Ein solches Haus zu kaufewn, ohne einen Sachverständigen für Schäden an Gebäuden vorher mit der Aufgabe alles aufzuschreiben, was erkennbar ist, durchzuscheuchen ist fahrlässig. Er kann aber auch nur vorhersehbares niederschreiben. Das Unvorhersehbare (was es in jedem älteren Gebäude gibt und selbst die Fachleute regelmäßig überrascht) bleibt unvorhersehbar und eben auch unvorhersehbar teuer..
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Bricoleuse Beitrag anzeigen
    Wir haben uns entschieden, ein altes, denkmalgeschütztes aber saniertes Haus als Eigenheim zu kaufen. Die Finanzierung stellt kein Problem dar, da wie recht viel Eigenkapital haben. Großartige Ausgaben außer dem Ersatz der Heizung in den nächsten Jahren (Brenner und Kessel; Rohre und Heizkörper wurden schon erneuert) stehen nicht mehr an. Für Umzug, Anstriche, Küchenerweiterung haben wir 20.000 eingeplant.
    Mal anders gefragt, möchtet Ihr in das Haus einziehen so wie es ist? Oder gibt es noch Sonder-/Änderungswünsche?
    Gibt es eine Sachverständigenmeinung nach Begutachtung?

    Wenn man unterstellt, dass das Haus fachgerecht saniert wurde, und ihr mit dem Haus so leben könnt, dann wüsste ich nicht wozu man einen Puffer einplanen sollte. Es ist ja alles saniert und somit auf neuestem Stand. Ich würde dann erst einmal die Kosten für den Hauserwerb zzgl. Nebenkosten einplanen, und das war´s.

    Was hat es mit der Küchenerweiterung auf sich? Geht es nur um eine neue Einrichtung? Die lässt sich ja leicht planen. Schwieriger wird es erst, wenn bauliche Maßnahmen erforderlich werden. Gehen wir davon aus, dass keine baulichen Maßnahmen erforderlich werden, und der "Preis der Küche" bekannt ist, dann wäre Dein Puffer von 20T€ wohl ausreichend. Umzugskosten lassen sich schwer beziffern, wir kennen ja Deinen Hausrat nicht, und für Anstriche etc. laufen nur geringe Kosten auf. Ein paar Eimer Farbe und Kleinkram, das kann man wohl aus dem normalen Einkommen decken.

    Was ist mit dem Brenner bzw. Kessel? Öl? Wie alt? Tankanlage? Wenn der Kram noch die 2 Jahre übersteht bis das Feldgeld frei wird, dann wäre auch das abgesichert. Schlimmstenfalls kommen ein paar Euro Reparaturkosten falls das Teil morgen früh nicht mehr funktionieren sollte und Teile ausgetauscht werden müssten. Man sollte sich aber den Zustand der Anlage schon genauer anschauen, dann kann man abschätzen, ob er noch die nächsten Jahre übersteht.

    Man könnte nun überlegen, ob man die Erneuerung der Heizung gleich mit einplant oder ob man das in die Zukunft schiebt. Besteht kein dringender Handlungsbedarf und gibt es auch sonst keine Gründe warum die Anlage ausgetauscht werden sollte, dann würde ich das auf später schieben wenn das Festgeld frei wird.

    d.h. ich sehe keinen Grund warum man einen Puffer einplanen sollte der über die sowieso üblichen Rücklagen hinausgeht.
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  6. #5
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    "Saniert" heißt: Fenster, Elektrik, Dach, Heizungs- und Warmwasserrohre, Fassade sind gemacht. Änderungen vor Einzug werden das Versetzen von zwei Innentüren sein (zurück an die alte Stelle, das heißt der Sturz ist schon drin), sowie Erneuerung des Gästeklos und der Fliesen im Flur. Dafür entstehen nur Materialkosten, da wir die Arbeiten selber ausführen. Ansonsten Anstriche, neue Tapeten in ein paar Räumen, nix weltbewegendes. "Küchenerweiterung" heißt, dass wir die alte Küche mitnehmen und neue Teile dazukaufen um sie anzupassen. Die Heizung ist eine halbwegs sparsam laufende Ölheizung, die allerdings in die Jahre gekommen ist. Gasanschluss liegt im Haus, d.h. wir gehen davon aus, dass wir ggf Brenner und Kessel erneuern und auf Gas umstellen werden.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Bricoleuse Beitrag anzeigen
    .... die allerdings in die Jahre gekommen ist.
    Was bedeutete "in die Jahre gekommen"? 10 Jahre? 20 Jahre? 30 Jahre? 40 Jahre?
    Was ist mit der Tankanlage? Ist die auch noch OK?

    Je nach Kesselart, Alter und Wartungszustand, wird so ein Teil auch mehrere Jahrzehnte funktionieren. Handelt es sich zudem um einen renommierten Hersteller, dann ist auch die Ersatzteilversorgung nicht so kritisch. d.h. das Risiko dass hier kurzfristig hohe Kosten auflaufen ist überschaubar.

    Den Rest hast Du sicherlich schon kalkuliert (Material) also sollten auch hier keine bösen Überraschungen warten.
    Die Sanierung und Gebäudesubstanz wurde sicherlich auch begutachtet, also wäre auch hier das Risiko für Überraschungen gering.

    Fazit: Normale Rücklagen sollten ausreichen, und die 2 Jahre könnte man zur Not auch überbrücken. Selbst wenn man das variabel über den Dispo ziehen müsste ginge davon die Welt nicht unter.
    Ich wüsste jetzt nicht warum man hier einen größeren Puffer bereithalten sollte.
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  8. #7

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    Wieviel unvorhergesehene Kosten auf einen zukommen hängt mit der Qualität der Grundlagenermittlung und Planung ab.
    Wenn Sie vor Beginn der Maßnahme jede noch so kleine Kleinigkeit untersuchen und berücksichtigen, werden die Unvorhergesehenen zumindest theoretisch gegen Null gehen.
    Wenn Sie das natürlich gar nicht tun und nur so über den Daumen kalkulieren, können's schon mal ein paarhundert Prozent sein.
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  9. #8
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was bedeutete "in die Jahre gekommen"? 10 Jahre? 20 Jahre? 30 Jahre? 40 Jahre?
    Was ist mit der Tankanlage? Ist die auch noch OK?

    Je nach Kesselart, Alter und Wartungszustand, wird so ein Teil auch mehrere Jahrzehnte funktionieren. Handelt es sich zudem um einen renommierten Hersteller, dann ist auch die Ersatzteilversorgung nicht so kritisch. d.h. das Risiko dass hier kurzfristig hohe Kosten auflaufen ist überschaubar.
    Ehrlich gesagt habe ich mir die Heizungsanlage gar nicht so genau angeschaut (was ich sonst immer tue), da ich davon ausgegangen war, dass wir die sowieso ersetzen. Das war vielleicht eine falsche Annahme. Da die Anlage regelmäßig gewartet wurde, kann es durchaus sein, dass sie noch ein paar Jährchen hält. Für den Puffer spielt das allerdings nicht so die große Rolle, da das Geld für die neue Heizung eh zur Seite gelegt wird.

    Wir fragen uns halt, was man sonst noch an Kosten haben kann, die wir jetzt vielleicht übersehen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Bricoleuse Beitrag anzeigen
    Wir fragen uns halt, was man sonst noch an Kosten haben kann, die wir jetzt vielleicht übersehen.
    Vielleicht die Außenanlagen? Nebengebäude(Garage)? Wir können jetzt munter raten, denn niemand hier kennt das Haus.

    Du hast doch 2 Kostenblöcke.
    a.) Erwerb (Kaufpreis) mit all seinen Nebenkosten (Notar, Grundsteuer etc.)
    b.) Bauliche Maßnahmen

    Pos. a.) wurde ja schon geklärt. Das ist einfach zu kalkulieren und nur nur mit wenig Risiko behaftet.
    Pos. b.) Musst Du kalkulieren gem. Deiner Wunschliste

    Ansonsten gibt es keine Überraschungen, zumindest keine die mit dem Erwerb zusammenhängen. Wenn das Haus begutachtet wurde und die Sanierung fachgerecht ausgeführt wurde, dann ist das Risiko für Überraschungen überschaubar. Da sollte es nichts geben was nicht jeden Hausbesitzer treffen könnte. Wenn Du natürlich auf einen SV verzichtet und selbst begutachtet hast, dann sieht das anders aus. Aber dann helfen Beiträge hier im Forum auch nicht weiter, denn aus der Ferne lässt sich ein Haus nicht begutachten. In dem Fall wärst Du das Risiko ja bewusst eingegangen.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    [...] dann ist das Risiko für Überraschungen überschaubar. Da sollte es nichts geben was nicht jeden Hausbesitzer treffen könnte.
    Genau das meine ich ja. Ich habe noch nie ein Haus besessen, d.h. ich habe nur eine beschränkte Vorstellung davon, was einen Hausbesitzer so treffen könnte.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Bricoleuse Beitrag anzeigen
    Genau das meine ich ja. Ich habe noch nie ein Haus besessen, d.h. ich habe nur eine beschränkte Vorstellung davon, was einen Hausbesitzer so treffen könnte.
    Na ja, angefangen von einem Wasserschaden bis hin zu einem Meteorit der Dir auf´s Dach fällt, ist doch fast alles möglich. Nur, wie wahrscheinlich ist das?

    Man hat die laufenden Kosten, ähnlich einer Mietwohnung, nur halt ein bisschen teurer da ein Haus ja meist größer ist als eine Mietwohnung. Das gehört aber zur Lebenshaltung, also so Dinge wie Strom, Wasser, Heizung, Müllgebühren, Grundsteuern, Versicherung usw.
    Dann sollte man Geld im Rücken haben, oder regelmäßig ansparen, damit mal größere Reparaturen bezahlt werden können. Bei einem neuen Haus ist das die ersten Jahre vernachlässigbar, bei einem gut sanierten Haus ebenso. Deswegen ja mein Kommentar zur Begutachtung und fachgerechten Sanierung. Zudem gibt es ja noch die Gewährleistung auf die durchgeführten Arbeiten, je nachdem wann diese ausgeführt wurden.

    d.h. wenn sowieso alles quasi auf dem neuesten Stand ist, dann ist die Wahrscheinlichkeit von Schäden sehr gering.
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12
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    Über die laufenden Kosten habe ich einen ganz guten Überblick, die sind einkalkuliert. Bzgl. potentieller Reparaturen stehen wir anders dar als bei einem Neubau. Die Sanierung ist zwar von ortsansässigen, als gut bekannten Fachfirmen erfolgt, allerdings über den Zeitraum von über zehn Jahren hinweg. So ist beispielsweise das Dach erst vor fünf Jahren neu eigedeckt und isoliert worden, die Wasser- und Heizungsrohre jedoch schon vor 15 Jahren gemacht worden. Daher rechne ich schon damit, wie die Vorbesitzer auch, laufend immer mal wieder etwas machen zu müssen und werde dafür auch monatlich etwas weglegen.

    Bei dem Puffer geht es eher darum, plötzlich und direkt nach der Übergabe auftretende Kosten überbrücken zu können. Langfristig werden wir eh wieder einen größeren Puffer ansparen können, ich frage mich nur, wie weit wir unsere Konten im Augenblick der Finanzierung plündern können.

    Im Moment neige ich dazu, neben den geplanten Ausgaben für Küche und die kleineren Sachen nur 10.000 für die Heizung (die ja vielleicht auch noch ein paar Jahre läuft) und weitere 5.000 für Unvorhergesehenes wegzulegen. Damit müsste ja ggf nur das erste Jahr abgedeckt werden, da danach noch die Festgelder fällig werden. Die geplanten kleineren Sachen fallen auch nicht alle sofort an, so dass man da notfalls etwas schieben könnte, bis das Festgeld fällig würde.

    Das wäre deutlich weniger als wir bisher geplant hatten, erhöht aber sicher auch die Spardisziplin nach dem Umzug ;-)
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  15. #13

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    Ich denke da bist Du auf dem richtigen Weg. Das wären 15T€ Puffer für kurzfristige Kosten, und die Notreserve über 20T€ die in 2 Jahren frei wird. So lange das Haus nicht einstürzt sollte das problemlos reichen. Größere Dingen dürften ja nicht anfallen, denn immerhin wurde ja umfangreich saniert.
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