Modalitäten beim Zahlen

Aufklärung tut not

Was haben Sie eigentlich vor?

1.) Komplettvergabe (schlüsselfertig) an GÜ inkl. Architektenleistung?
2.) wie vor, jedoch ohne Architektenleistung ,weil separat beauftragt ?
3.) Einzelvergabe nach Planung/Ausschreibung durch Architekten?

 

Vielleicht....

können sich hier mal ein paar Mitstreiter dazu äußern, was denn so gängig ist nach Bautenstand zu zahlen bzw. was da real an Wert gekommen ist.
Hintergrund: Ich muss ab und zu mal im ersten Zugriff abschätzen (nachdem der BU die Fliege (Inso) gemacht hat), ob eine noch offene AZ werthaltig ist oder ob der BU eigentlich schon überzahlt ist. Schadenersatzansprüche des Bauherrn mal außen vorgelassen.
Als Ausgangslage nehmen wir mal ein mittelprächtiges Einfamilien-Massivhaus ohne großen Schnick-Schnack, einer guten Ausstattung, schlüsselfertig (also GÜ) ohne EigenL und ohne Außenanlage. Wie würde sich denn die Bausumme in etwa auf die wichtigsten Gewerke heute verteilen (prozentual)?

 

Hier eine

Tabelle der Gewerkeanteile wie sie von der WFA des Landes NRW verwendet wird:

02% Erdarbeiten
20% Maurerarbeiten
20% Fundamente
08% Putz-/Stuckarbeiten
03% Fliesenarbeiten
06% Zimmererarbeiten
04% Dachdeckerarbeiten
03% Klempner-/Schlosserarbeiten
10% Tischlerarbeiten (inkl. Fenster)
03% Anstriche/Tapeten
07% Heizungsanlage
06% Sanitärinstallation
05% Bodenfliesen/Teppiche
03% Elektroarbeiten

 

Und hier

ein häufig verwendeter Zahlungsplan:

05% nach Einreichen des Bauantrags/Fertigstellung Statik
10% nach betonieren der Kellersohle
10% nach betonieren der Kellerdecke
10% nach betonierung der Erdgeschossdecke
10% nach Aufstellung des Dachstuhls
05% nach Dacheindeckung
10% nach Verklinkerung ohne Verfugung
7,5% nach Einbau der Fenster u. Rollladen
7,5% nach Innenputz/Estrich/Elektro-u. Sanitärrohinstallation
10% nach Fertigstellung Fliesenarbeiten/Sanitär-/heizungsinstallation
10% nach Fertigstellung gem. Bau-/Leistungsbeschreibung
05% nach Beseitung der bei Abnahme ggf. festgestellten Mängel

Hinweis:
vereinbart wird meistens 10%ige Vertragserfüllungsbürgschaft sowie 5%-ige Gewährleistungsbürgschaft

 

Damit wird jede Prozentrechnung ad absurdum geführt. 40% sind 40% von 90% oder was? 3% für Planung ist nicht nachvollziehbar.

Da selbe Problem mit den Prozenten. Außerdem können je nach Objekt bei Einzelgewerken Unterschiede von 100% (ich verwirre auch mal) sein. Beispiele: Die Dachdeckung eines 1-geschossigen Hauses kostet prozentual das Doppelte wie bei 2-geschossiger Bauweise. Lüftungsanlage mit WRG ja/nein: und schon verschieben sich alle anderen Prozente. Das Gewerk Lüftung verändert sich prozentual unendlich. Man muss also schon Massen ziehen und Einzelpreise einsetzen.

 

Komplettvergabe

Massen ziehen und Einzelpreise funzt nicht, wenn GÜ nicht mitmacht.

 

Tja, wenn der GÜ nicht mitmacht, gibts gar kein Geld. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Aufstellung von Rechnungen beim vorzeitig beendeten Pauschalvertrag. Und die Rechnung muss der Unternehmer erstellen, wenn er was will.

Wenn ich die Forderungshöhe als AG-Vertreter schätzen muss, kann ich die Massen selbst ziehen und übliche Einheitspreise einsetzen, falls der AN nicht mitwirkt. Auf keinen Fall würde ich sagen: Fenster machen ca. 10% aus, davon sind ca. 80% erbracht. Das führt nur in den Wald hinein.

 

Was ich mit der Kritik an der Prozentrechnerei ausdrücken wollte: es kommen unsinnige Aussagen dabei heraus, z.B.:

Durch Unterkellerung eines Hauses verringern sich die prozentualen Kosten des Dachdeckers um 25%.

Die Rohbaukosten in Häusern ohne Lüftungsanlage sind um 3% höher als die in Häusern mit Lüftungsanlage.

Durch den Einbau teurer Sanitäreinrichtungen werden die Fenster prozentual billiger.

Wenn Sie Bodenbeläge, Maler- und Fliesenarbeiten in Eigenleistung machen, steigen die Rohbaukosten Ihres Bauträger-Hauses von 48% auf 52%.

 

Nu aber langsam....

Wenn ein Vertrag vorzeitig beendet wird, dann muss er. Vor Vertrag muss er nicht, er macht einen Pauschalfestpreis für einen bestimmten Leistungsumfang. Ende.
Wenn er will, schlüsselt er noch einige Gewerke (z.B. wegen evtl. Eigenleistung) auf. Die einzelnen Teilraten werden i.d.R. in %-Anteilen vom Gesamtpreis abgefordert.

Bei "normalen" EFH`s sieht die Aufschlüsselung dann in etwa so aus wie in der o.a. Liste.

Besondere Ausführungs-/Aussattungsmerkmale führen zu Änderungen der Teilraten. So passt die o.a. Liste für den Fragesteller schon deshalb nicht, da er z.B. die Dacheindeckung in Eigenleistung vornimmt.

Entscheidend ist was der AN unterschreibt. Wer Kostentransparenz bis in die letzte Ecke haben will, der muss eben über Ausschreibung/Einzelvergabe beauftragen. Dann aber ohne Pauschalfestpreis.

Übrigens: So ungewöhnlich ist die %-tuale Aufteilung gar nicht, so schreibt z.B. die Makler-/Bauträgerverordnung bestimmte max.-Prozentsätze für die Berechnung von Teilraten vor. Und dies ohne Rücksicht auf Geschossigkeit und Ausstattungsstandard des Bauwerks.

 

Es ging doch um den Fall der vorzeitigen Beendigung, Firma insolvent. Und da würde ich rein gar nichts über Prozente hinschätzen und empfehlen, irgendwelche Zahlungen auf dieser Basis zu leisten, sondern auf eine Abrechnung durch den Insolvenzverwalter warten. Kommt die nicht, würde ich eine auf Firmenkosten erstellen, wiederum nicht nach Prozenten, sondern nach Massen und üblichen Preisen.

 

Nöö....

Fragesteller hat verschiedene Angebote mit verschiedenen Zahlungsplänen und weiss nicht welchen er annehmen soll. (Insolvenz kommt später )

GÜ`s teilen nun mal nach % auf und da er keinen unabhängigen Architekten hat -seiner hat ja Maurer etc...-handelt es sich wohl um einen GÜ.

Hätte er einen eigenen Architekten, könnte dieser nach Auftragsvolumen die angemessenen Teilraten nach Summen ermitteln und den Zahlungsplan des GÜ prüfen.

Hat der Fragesteller aber nicht.

Für den Fall der Insolvenz hast Du natürlich recht. GÜ muss erbrachte Leistungen abrechnen und da ist dann nichts mehr mit %-Anteilen. Aber darum gings ja hier nicht.

 

Insolvenz: Ich hatte auf die Zwischenfrage von NSF82 geantwortet, der - anscheinend ohne über die Baukostenzusammensetzung Bescheid zu wissen - öfter mal Bauherren zur Wertigkeit von Abschlagszahlungen berät, wenn der Unternehmer insolvent geworden ist.

Da muss man ein paar Vergleichs-Objekte über Massen und Einheitspreise aufdröseln, am besten natürlich das betroffene. Über ca.-Prozentangaben zu "mittelprächtigen Einfamilien-Massivhäusern" wird das nichts.

 

Solche ca-Angaben gibt es natürlich. Beispiel: Statistik aus dem Dt. Architektenblatt über Wägungsanteile von Gewerken beim Durchschnittseinfamilienhaus, wie immer das aussieht. Mit Vorsicht zu genießen.

 

Das hilft

dem Fragesteller schon eher.

Da er niemanden auf seiner Seite hat, der den Zahlungsplan prüft, kann er sich zumindest in etwa an solchen Tabellen orientieren.

@ Tidl: Vereinbaren sie auf jeden Fall Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft. Zuckt der GÜ bei dieser Forderung ist Vorsicht angesagt!

 

Was versteht man darunter, besonders betreffend der Prozente?

 

10 bzw. 5 % bezogen auf die Vertragssumme.

Geht während der Bauphase die Firma pleite, so soll die Vertragserfüllungsbürgschaft sichern, dass der Bau vom AG fertiggestellt werden kann, wenn zum Beispiel die verbleibenden Raten nicht für einen Folge-Auftraggeber reichen.

Mario

 

Schon klar, aber was bedeuten diese Zahlen im Zusammenhang mit einer Vertragserfüllungs- oder Gewährleistungsbürgschaft? Dass nur 5 oder 10% der Vertragssumme versichert sind? Alles, was z.B. bei einem anderen Auftragnehmer mehr kostet, ist nicht versichert?

Danke,
Tom

 

Und wo ist da das Problem? Bei der Vertragserfüllungsbürgschaft ist es doch zum Beispiel so, dass ich normalerweise vorher nur Abschläge nach Leistung erbringe. Die 10% sollten eigentlich ein bequemer Puffer obendrauf sein...

Mario