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  1. #1

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    Dachbodenausbau

    So jetzt hätte ich auch mal ein kleines Problem...

    Fall ist, dass ich mir vor knapp drei Jahren in Nürnberg eine Eigentumswohnung (im vierten Stock) in einem
    vierstöckigem Mehrfamilienhaus gekauft und nun vermietet habe.

    Diese Wohnung war in einem üblen Zustand, und ich habe sie im Laufe von etwa 1,5 Jahren komplett saniert.
    Der darüber liegende Dachboden hatte/hat bis dato keinerlei Dämmung (nur eine üble Folie unter den Ziegeln) und deswegen habe ich in der Wohnung die Decken abgehängt und gedämmt (das nur so am Rande bemerkt).
    Am Boden sind ziemlich schlecht verlegte Bretter, welche vielfach locker sind.

    Dieser Dachboden ist zum Ausbau ausgewiesen und wurde jetzt scheinbar gekauft.
    Ich habe kein Problem damit, möchte aber, dass alles vorschriftsmäßig abläuft.

    Dieser Käufer ist offensichtlich bereits heftig am Heimwerken und hat so wie es scheint keinerlei Plan (und Planer).
    Ich werde ihn noch ansprechen, würde dazu aber gerne noch etwas mehr informiert sein.

    Ich weiß zwar inwieweit die EneV hier greift, aber mir ist nicht ganz klar, ob er als Eigentümer des Dachbodens die Dämmmaßnahmen alleine übernehmen muss, oder ob das von allen Eigentümern getragen werden muss.

    Nach der Din 4109 muss offensichtlich zum Erreichen der Trittschalldämmung an Wohnungstrenndecken ein Wert von L'n,w<53dB eingehalten werden.

    Die Frage ist, welche Vorschriften für den neuen Eigentümer noch einzuhalten sind.

    Brandschutz, sonstige Din-Normen oder Gesetze ?
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  2. Dachbodenausbau

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  3. #2

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    brandschutz muss er einhalten, jede wohnung - insbesondere die übereinander liegen - werden als eigener brandabschnitt betrachtet. ausnahmen kann es geben, wenn der erforderliche brandschutz nicht erreicht werden kann, dann meistens mit kompensationsmaßnahmen.

    wenn der dachboden bislang nicht zu wohnzwecken genutzt wurde, ist zumindest eine baugenehmigung erforderlich. daraus ergeben sich einige auflagen - fluchtweg, 2. rettungsweg etc.

    inwieweit die eigentümergemeinschaft mit zur kasse gebeten werden kann, muss die vertragliche regelung zum gemeinschaftseigentum herleiten, z. b. neue dachdeckung erforderlich?
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  4. #3

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    Wenn das ne Holzbalkendecke ist, wird es in Hinblick auf den Schallschutz sicher nett...

    Welches Ursprungsbaujahr denn?
    Gebäude im Originalzustand oder kriegsbeschädigt? Gerade in Nbg. gibnts da noch so einige Notkonstrukte...
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  5. #4
    Themenstarter

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    Das IST eine Holzbalkendecke.

    Gebaut wurde es 1900.

    Eine Kriegsbeschädigung war definitiv da.
    Davon habe ich Reste bei meiner Sanierung im 4. OG festgestellt.

    Ich denke, der ganze Dachstuhl wurde nach dem Krieg neu aufgebaut. So richtig gut aussehen tut das ganze nicht.
    Es hat wirklich etwas den Charakter eines "Notdaches".
    Ich habe mir, wie ich die Wohnung im 4. OG gekauft habe, tatsächlich auch überlegt, ob ich den Dachboden dazu kaufe und obwohl ich von solchen Ausbauten Ahnung habe, hatte ich die Finger aus o. g. (und anderen Gründen) weggelassen.

    Dieser komplette Dachboden sollte "nur" 10000 Euros kosten. Ich habe den Ausbau auf rund 200.000 Euro geschätzt.
    Keine Steigleitung (Strom) da. Kein Gas. (Noch) kein Wasser. Unglaublich ist das alles.

    Es gibt über die ganze Größe des Dachstuhles Spannriegel (oder sind es Kehlbalken?) die im Abstand von etwa 80cm in einer Höhe von "2 Metern" durchgehen. Also würde, wenn nicht der gesamte Dachstuhl umgebaut wird, eine Raumhöhe (ohne Bodenaufbau) von knapp 2m erreicht. Das ist alles sehr abstrakt.

    Neue Dacheindeckung ist übrigens auf absehbare Zeit nicht erforderlich.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von sarkas Beitrag anzeigen
    Es gibt über die ganze Größe des Dachstuhles Spannriegel (oder sind es Kehlbalken?) die im Abstand von etwa 80cm in einer Höhe von "2 Metern" durchgehen. Also würde, wenn nicht der gesamte Dachstuhl umgebaut wird, eine Raumhöhe (ohne Bodenaufbau) von knapp 2m erreicht. Das ist alles sehr abstrakt.

    Neue Dacheindeckung ist übrigens auf absehbare Zeit nicht erforderlich.
    Kehlbalken. Wenn es zwei "Brettchen" nebeneinander am Sparren verlaufen ist es ne Zange.

    Vielleicht schneidet es "BobderBaumeister" ja einfach raus um Höhe zu bekommen?....
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  7. #6

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    ein paar Fotos von dem Dachboden wären hilfreich.
    Wenn die Dacheindeckung drauf bleibt (und ich unterstelle, dass eine Unterspannung oder ähnliches nicht vorhanden ist), wie soll dann ein fachgerechter Aufbau funktionieren?
    Und da der Dachstuhl in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehört, wären da sicher mal ein paar Bedenken angebracht, dass der vorgesehene Ausbau das Gemeineigentum potentiell schädigen könnte... ;-)
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  8. #7
    Themenstarter

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    Die Dacheindeckung bleibt drauf - ja.
    Eine Unterspannung ist vorhanden, aber sehr fehlerhaft.

    Und ja - es sind Kehlbalken.

    Der Dachstuhl gehört sicherlich zum Gemeinschaftseigentum und ich habe jetzt schon massive Bedenken, dass hier irgend etwas fachgerecht gemacht und/oder geplant wird.

    Ich war heute noch mal kurz in dem Haus und habe im Keller nach den Zählern geschaut.

    Es hat sich bestätigt, was ich befürchtet habe, nämlich das der Dachbodenbereich nicht separat abgesichert ist (Zähler und so), was bedeutet, dass der Meister Bob mit Hausstrom arbeitet.

    Ich will mit dem guten Mann natürlich erst reden, bevor ich Gäule scheu mache, möchte aber gewappnet sein.

    Dazu sind schon mal gute Ansatzpunkte da, wie:
    - EneV
    - Baugenehmigung
    - Brandschutz/Fluchtwege
    - Trittschall etc


    http://666kb.com/i/ckek5zgr2q1y4joyf.jpg

    http://666kb.com/i/ckek6ogplocow9b87.jpg

    Das sind schon etwas ältere Bilder, da der Bastelmeister den Dachboden nun abgesperrt hat, und so nicht kontrollierbar ist, was er macht.
    Angehängte Grafiken Angehängte Grafiken
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  9. #8
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    Ich muss mich (wegen der Bilder) korrigieren - war schon lange nicht mehr oben...
    Die Kehlbalken (vielleicht doch Spannriegel?) haben einen erheblich höheren Abstand (könnten vielleicht vier Meter sein)
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  10. #9

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    Wie will der "Bob" die nötige Belichtung in die Räume bringen?
    Scheint mir alles recht gewagt.

    Ich würde mir als erstes vom Verwalter die Baugenehmigung für den Ausbau vorlegen lassen und nochmal einen Blick in die Teilungserklärung sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung werfen!
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  11. #10

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    auf jeden fall wird eine lichte raumhöhe von weitaus mehr als 2.0m erreicht.
    zur belichtung bedarf es ein paar gauben.

    ansonsten kann man eine schöne wohnung aus diesem speichern basteln,
    weshalb die aufregung? neid?
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  12. #11

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    Nee, eher die Angst vor Baumurks...
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  13. #12

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    Zitat Zitat von sarkas Beitrag anzeigen
    Keine Steigleitung (Strom) da. Kein Gas. (Noch) kein Wasser. Unglaublich ist das alles.....
    huuhhh.... das ist ja so ungewöhnlich, das alles.
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  14. #13

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    Wenn die Entfernung nicht unpraktisch hoch wäre, würde ich meinen Baustrom fürderhin stets von Dir privat und gratis beziehen...

    Sag mal, gehts noch???
    Abgesehen davon, daß dies sogar ein Straftatbestand ist, macht man sich auf jene Weise als Neuer in einer Eigentümergemeinschaft so richtig beliebt.

    Wenn Dir mehr als der Neidvorwurf hierzu nicht einfällt, kannst Deinen "fachlichen" Rat steckenlassen.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Zitat Zitat von Baumal Beitrag anzeigen
    auf jeden fall wird eine lichte raumhöhe von weitaus mehr als 2.0m erreicht.
    Wie kommst Du auf den Trichter?

    Wie ich vor längerem mal oben war, hatte ich subjektiv immer das Gefühl den Kopf einziehen zu müssen.
    Jetzt machst noch von unten was drauf. Dann noch ein vorschriftsmäßiger Bodenaufbau (Trittschallgedämmt ) und schon sind wir bei 2 Meter.



    Zitat Zitat von H.PF Beitrag anzeigen
    Nee, eher die Angst vor Baumurks...
    Genau darum geht es !!!!!!!!




    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Ich würde mir als erstes vom Verwalter die Baugenehmigung für den Ausbau vorlegen lassen und nochmal einen Blick in die Teilungserklärung sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung werfen!
    Genaus so werde ich das machen.


    Also der große Teil hier war mir schon mal eine Hilfe.

    Ich werd euch auf dem Laufenden halten.
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  17. #15
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    Aktueller Stand:

    - Eigentümer hatte angeblich mit einem Bauingenieur und einem Statiker eine Begehung - Bauantrag mit Brandschutz und Statik ist eingereicht (Soll mir recht sein, wenn es so ist)

    - (Haus)Strom soll nun durch Elektriker abgeklemmt werden (Zeit wirds)

    - Hausverwaltung sagt, dass derzeit keine Zustimmung der Eigentümer zum Ausbau notwendig ist, Arbeiten im Sondereigentum darf jeder Eigentümer selbst veranlassen,

    to be continued ....
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