Grundstückskauf - Kostenaufstellung und Finanzierungsfrage

Hallo zusammen,

wir möchten mit unserem gemeinnützigen Verein ein städtisches bzw. öffentliches Grundstück kaufen und rein gemeinnützige Einrichtungen bauen. In diesem Schritt geht es weniger um die Kosten des Baus sondern vielmehr um die ganzen Nebenkosten und Folgekosten eines Grundstückskaufs und -eigentums und ob es Möglichkeiten gibt als gemeinnützige e.V. bzw. gemeinnützige GmbH Kosten zu senken.

Kaufpreis
Grunderwerbssteuer
Notar- und Gerichtskosten
Erschließungskosten
Vermessungskosten
Straße
Entsorgungskosten

Gibt es sonstige Kosten bzw. macht es Sinn die Kosten nochmals aufzuteilen bspw. bei den Notar- und Gerichtskosten? Und können irgendwelche Gebühren eingespart werden aufgrund der Gemeinnützigkeit?

Das Grundstück können wir aus dem Eigenkapital bezahlen, den Bau nicht. Lohnt sich mit der Grundstückskaufvertrag eine Grundschuld direkt mit anzugeben obwohl noch keine Grundschuld entstanden ist da der Bau später stattfindet?

Kosten Grundstück: ca. 350.000 EUR
Finanzierung: Eigenkapital

Kosten Bau: ca. 4 Mio EUR
Finanzierung: 0,5 Mio EUR Eigenkapital, 3 Mio EUR Fremdkapital