100% Finanzierung - Definitionssache?

Das würde mich sehr wundern. Habt Ihr den Kauf ohne Makler und Sachverständigen durchgeführt?

Es ist aber auch egal, was Ihr denkt. Wichtig ist das, was die Bank von dem Haus hält.

Wer hat das Gutachten bezahlt?

Nochmals: Es spielt keine Rolle, was Ihr glaubt, welchen Wert das Haus hat oder welchen Wert das Haus wirklich hat. Es gibt auch keine vorgeschriebenen Zinssätze. Die können die Banken frei wählen. Ich muss einen höheren Zinssatz bezahlen, weil das Darlehen zu klein ist.

 

Die Bank geht davon aus, dass das Haus nach der Sarnierung 150 t€ + 60 t€ = 210 t€ Wert ist.

Natürlich kann man ein Grundstück über Wert belasten. Normalerweise belastet man ein Grundstück schon vor Beginn der Bauarbeiten, so dass die eingetragene Grundschuld zumindest zu Beginn immer deutlich über dem Wert des Grundstücks liegt.

Wem würdest Du mehr glauben? Einer Partnerfirma, mit der Du schon jahrelang zusammengearbeitest und die keinerlei Interessen an den von ihr begutachteten Immobilien hat und Dich nie enttäuscht hat oder jemandem, der vom Schuldner ausgesucht und bezahlt wird?

 

Was ich jetzt nicht verstehe: Wieso habt ihr 210 TEUR GS eingetragen wenn ihr nur 149 TEUR Kredit aufgenommen habt?

Kennst du schon den Unterschied zwischen Marktwert/Verkehrswert und Beleihungswert?

Du hast selbst 149 TEUR als Käufer auf den Tisch gelegt (=Marktwert), sagst aber im selben Atemzug es sei mehr wert? (=Marktwert)

Okay, eine Garage ist dazu gekommen. Das wird den Wert nicht mindern, vielleicht ein wenig erhöhen. Aber das ist ein wenig so wie Klimaanlage oder Alufelgen beim Auto. Kostet jede Menge extra, der Mehrwert auf dem Gebrauchtwagenmarkt ist aber eher gering weil das fast jedes Auto hat.

Und jetzt der Beleihungswert. Der liegt immer deutlich unter dem Marktwert.

Du wirst von einem Gutachter im Übrigen immer ein Verkehrswert/Marktwertgutachten bekommen, welches dann einer Bank als Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dienen kann.

Im Übrigen kann jede Bank den Risikoaufschlag, das Zinsniveau, den Sicherheitenwert und somit deine Kondition im Prinzip willkürlich festlegen. Da bringt es dir im Zweifelsfall wenig wenn du der Bank beweisen möchtest, dass das Haus nicht 150 sondern 200 TEUR wert ist.

So kann es sein, dass du bei Bank X die 90% Kondition bekommst, bei Bank Y aber die 80%.

So what.

 

Jetzt ist meine Neugier geweckt. Welche Kondition habt ihr beim Kfw 50T€? bei uns hatte der Verkäufer uns ein Gutachten gegeben wo grob der Verkehrswert mit 183000 angegeben. Das haben wir der Bank überreicht und eine vollfinanzierung zum Verkaufspreis 155000 bekommen. Allerdings nicht zu deinen Konditionen. Viele Banken erkennen den kfw Kredit als Eigenkapital an. Vielleicht war das bei euch auch so. Den so wenig Zinsen bei vollfinanzierung soll mich sehr wundern.

 

@BenLuc

Sprichst du vom Programm 124 (Wohn) oder 153 (Energieeff)? Die Konditionen für diese Programme sind unabhängig von allen anderen Finanzierungsbestandteilen.

Die KFW-Gelder werden als Weiterleitungsdarlehen von der Bank an den Kunden herausgegeben und mit der KFW, bzw. regionalen Banken mit Sonderaufgaben (z.B. NRW.Bank) gegenfinanziert. In den Konditionen steht deutlich, dass die Kreditmittel mit üblichen Sicherheiten (Grundschuld innerhalb des Beleihungswertes) zu besichern sind. Die Mittel wirds wohl kaum blanko ontop geben. Von Eigenkapital sind wir also ganz weit weg.

Das Einzige, was u.U. von einigen wenigen Banken gemacht wird ist die Tatsache, dass die eigenen Kredite erstrangig gerechnet werden, diese ins Verhältnis zum BW gesetzt werden und man dann eine relativ günstige Kondition für diesen Kredit erhält. Dann kommt die KFW. Da ist der BW egal, solange noch Sicherheit vorhanden ist, dann kommen öffentliche Gelder und dann das Eigenkapital. Aber alle drei Kredite müssen irgendwie durch den Beleihungswert gedeckt sein.

 

Kaufpreis ist klar, Sanierung ist so eine Sache. Kommt darauf an was, wie saniert wurde, und wie man das nachweisen kann. Ansonsten wird die Bank eine Begutachtung vornehmen lassen, vor allen Dingen wenn die Zahlen eher eng sind

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Das sind Gimmicks. Bei einem Haus setzt man voraus, dass es bewohnbar ist, und ob da Blattgoldtapeten an der Wand hängen spielt keine große Rolle. Das wird an sich beim Ausstattungsstandard schon pauschal berücksichtigt.

Für die Wertermittlung gibt es Vorgaben. Diese sollen sicherstellen, dass unabhängig von der Person die begutachtet, in allen Fällen in etwa der gleiche Wert ermittelt wird. Das funktioniert in der Praxis natürlich nur bedingt.
Als Hauseigentümer sieht man das bekanntermaßen völlig anders. Man hat einen Bezug zum Haus, vielleicht manche Arbeiten auch noch selbst gemacht, und in seinen Augen ist doch alles gut. Ein neutraler Fachmann kann das völlig anders einschätzen. Er blendet die rosa Brille aus und schaut nur nach Fakten.

Das ist sehr gut möglich, und die Bank wird dieses erhöhte Risiko sicherlich beim Zinssatz berücksichtigt haben. Ob eine Bank bei solchen grenzwertigen Finanzierungen mitspielt hängt von vielen Faktoren ab. Da spielen dann die anderen Zahlen (Einkommen, sonstiges Vermögen etc.) eine Rolle, aber auch so Dinge wie Kundenbindung, Kontoführung etc. Letztendlich kann man sich auf diese weichen Faktoren aber nicht berufen, das hängt dann von der Bank bzw. den Mitarbeitern ab.

Solche Angaben wie 60% Beleihungswert oder 100% oder 115% sind mehr für den Kunden gedacht. Die Bank rechnet intern sowieso etwas anders. Das ist von Institut zu Institut unterschiedlich. So kann es dann zu einer Situation kommen, dass eine Bank bei 80% ablehnt während die andere eine Zusage erteilt, oder bei der einen Bank gibt es schlechtere Konditionen als bei der anderen.
Nicht alle Fälle sind eindeutig, und sobald es grenzwertig wird, ist es vorbei mit Schema F.

 

Warum sollte das unwahrscheinlich sein?

Die Garage ist deshalb nicht mehr Wert als jede andere Garage in gleicher Größe und gleicher Bauart. Ein paar hundert Meter weiter hätte man die Garage waherscheinlich einfacher bauen können.

 

Dementsprechend günstiger sind dann Grundstücke mit Handicaps zu bekommen. Wenn man erst Hindernisse beseitigen muss, um das Grundstück überhaupt nutzen zu können, drückt das den Wert.

Nein. Die Bank geht natürlich ein Risiko ein, das sie sich durch die Zinsen bezahlen lässt. Niemand garantiert, dass ein Haus, dass 150 t€ Wert ist, auch für 150 t€ verkauft wird. Bei uns im Ort wurden schon einige Häuser deutlich unter Wert versteigert.

Das habe ich noch nicht gelesen.

Wenn ich heute zur Bank gehe und sage, ich hätte gerne einen Kredit über ein Jahres-Netto-Einkommen, habe ich das Geld nächste Woche auf meinem Konto. Komplett ohne Sicherheiten.

 

Das ist alles ein bisschen komplizierter, und größere Banken beschäftigen ganze Abteilungen die sich nur um das risk management kümmern. Natürlich versucht die Bank das Risiko möglichst gering zu halten, aber selbst bei einem Neubau wird sie intern Abschläge vornehmen, weil sie genau weiß, dass ein Objekt das heute für 200T€ gebaut wird, morgen zu diesem Preis nicht verkauft werden kann. Wenn es zum Verwertungsfall kommt, dann interessiert der Kunde sowieso nicht mehr, sondern dann geht es darum möglichst schnell möglichst viel Geld aus den Sicherheiten zu erlösen. Da kann es für die Bank wirtschaftlicher sein das Haus um 10T€ günstiger zu verkaufen, und sie hat es in 4 Wochen aus den Büchern, als zu hoffen, dass man etwas mehr erzielt und dafür ein Jahr lang rumziehen muss.
Wie hoch deren interne Abschläge sind, das bleibt deren Geheimnis. An sich ist das für den Kunden sowieso uninteressant, denn auf eine Diskussion mit dem Kunden über den Wert des Gebäudes wird sich die Bank nicht einlassen. Wenn es Unklarheiten gibt dann schicken die einen eigenen SV hin.

Das denkst Du. Der wahrscheinlichere Grund ist, dass die Bank einfach das Risiko entsprechend angesetzt und daraus die Konditionen ermittelt hat. Zudem darf man nicht vergessen, dass die Banken schon seit einiger Zeit mit Geld geflutet werden, die wissen gar nicht wohin damit und zahlen dafür, dass sie es bei der EZB parken dürfen. Diese Menge an Geld die im Markt ist hat nur den Zweck die Risikobereitschaft der Banken zu erhöhen, nachdem diese vorher teils sehr restriktiv Kredite vergeben haben.

Erinnern wir uns zurück, Neuer Markt, Boom, Geld war in Mengen vorhanden. Es reichte wenn Du mit Deinem Personalausweis in die Bank marschiert bist, schon hattest Du Geld, meist mehr als Du benötigt hast, und oft auch mehr als Du zurückzahlen konntest. Geld war in Mengen da, also musste man damit auch Geschäfte machen.
Dann kam der crash, an jeder Ecke wurde geheult, die vielen Leichen in den Bilanzen der Banken kamen zum Vorschein und es verging kein Quartal an dem nicht Abschreibungen getätigt werden mussten. Dann hat man sich an Basel etc erinnert. und so manche Bank musste feststellen, dass sie nach Korrektur der Zahlen nicht einmal die grundlegendsten Anforderungen erfüllt. Also wurden erst einmal die Bilanzen aufpoliert, Kreditkunden waren dabei eher lästig. Das Ergebnis war, kaum Privatkredite (Konsum geht in den Keller) so gut wie keine Firmenkredite (Wirtschaft geht erst Recht in den Keller). Das ging sogar so weit, dass manche Banken krampfhaft versucht haben aus bestehenden engagements auszusteigen.
Irgendwann hat die Politik dann festgestellt, aua, es geht überall bergab, wir müssen gegensteuern. Jetzt befinden wir uns wieder in einer Situation in der sich die Banken an sich unbegrenzt finanzieren können, und wenn das nicht reicht, springt die Politik sowieso ein (die sind ja systemrelevant).

Warum ich das schreibe, Du denkst logischerweise erst einmal an das Naheliegendste, sprich Haus ist mehr wert, super Schnäppchen gemacht, aber die wahren Gründe liegen tiefer. Warum man das wissen sollte, weil die Stimmung ganz schnell wieder kippen kann, und dann sollte man als Kreditnehmer schon sehr genau wissen wo man steht.

 

Wenn es um das eigengenutze EFH geht, dann ist Tilgung tatsächlich die beste Lösung. Über Schulden die man nicht hat, muss man sich auch keine Gedanken machen. Gerade zum aktuellen Zeitpunkt wo man Guthaben kaum verzinst bekommt, ist es besser Schulden abzutragen. Für Geldanlagen gibt es kaum Zinsen, zumindest wenn man kein hohes Risiko eingehen möchte, da investiert man das Geld besser in den Abbau von Schulden, was angesichts der niedrigen Zinssätze auch zu einer schnellen Entschuldung führt.

Geht es darum später eine auslaufende Finanzierung zu verlängern, dann ist eine geringe Restschuld auch von Vorteil, denn damit sinkt das Risiko für die Bank, so dass man selbst bei einem schlechten Umfeld (geringe Risikobereitschaft der Banken) gute Karten hat. Die Banken werden ja ihr Hauptgeschäft nicht völlig aufgeben, und wenn das Umfeld schlecht ist beginnt die Rosinenpickerei. Gut wenn man dann als Rosine den Banken schmeckt.

Das mit dem Gutachten ist korrekt. Wenn die Bank der Meinung ist da passt irgendwas nicht, dann wird sie sich selbst um eine Wertermittlung kümmern. Das Vertrauen in irgendwelche "fremden" Gutachten ist da begrenzt, zumal wenn der ermittelte Wert deutlich von deren Vorstellungen abweicht. So eine Wertermittlung könnte höchstens für Dich interessant sein, oder aber wenn ein Verkauf ansteht.

Wegen der Anschlussfinanzierung, warum fragst Du nicht einmal Deine Bank? Sag´ denen, dass Du Dir Gedanken darüber machst, was in 3 Jahren sein wird, und wie Du Dich am besten darauf vorbereiten könntest. Man muss mit den Leuten einfach reden, die beißen ja nicht, und wenn einem die Vorschläge nicht gefallen, muss man sie ja nicht annehmen.
Ein Forwarddarlehen dürfte wohl nicht von Interesse sein, das ergäbe bei 3 Jahren sicherlich einen Zinsaufschlag um die 0,7%. Evtl. lässt sich ein BSV Konstrukt basteln mit einem vorfinanzierten BSV der in 3 Jahren eingesetzt werden kann, damit könntest Du Dir wohl einen Zinssatz um die 3% sichern, die Kosten bis dahin müsste man einmal aufrechnen und dann die Variante dem Risiko einer Zinssteigerung gegenüberstellen.

Oder aber Du wartest einfach ab. Ich glaube nicht daran, dass die Zinsen schlagartig durch die Decke gehen, und die Banken anscheinend auch nicht wenn man sich anschaut was derzeit angeboten wird.

Rede mit den Leuten dann kannst Du Dir ein Bild davon machen wo Du stehst.