Baukosten - Kostenschätzung

mann, mann. viel spaß beim bauen.

 

Mahlzeit zusammen,
ich kann dem Herrn Anwalt nur aus leidvoller Erfahrung bepflichten: schriftlich festlegen!
Ansonsten habt ihr bei späteren rechtlichen Auseinandersetzungen keine chance.
Auch schön mal wieder jemand neuen aus dieser Branche hier anzutreffen!

übrigens:

halte ich für sportlich - kommt halt auf die Ansprüche an... insbesondere "Aussenanlage"...

LEge mal deine Rechnung komplett offen. Am besten ohne ein "etc." dann kann man
es vielleicht auf Vollständigkeit prüfen.
-c

 

Ich gebe dir recht – wer mich nicht kennt, könnte meinen, dass es sich dabei um ein raffiniertes Geschäftsmodell eines Anwalts handelt. Wenn du mich persönlich kennen würdest, wüsstest du aber, dass ich anders drauf bin – das Gegenteil dessen, was du dir vorstellst.

Die Klausel habe ich so oder ähnlich (meist in Absprache mit dem Bauherren mit Toleranz) schon in eine Vielzahl von Architektenvertragsentwürfen hineingeschrieben und in keinem einzigen der Fälle ist es wegen Baukostenüberschreitung zu einem Streit gekommen.

Ich nehme an, dass das daran liegt, dass eine solche Klausel auch ein bisschen eine Warnfunktion für den Architekten hat. Es gibt übrigens Architekten, die eine Klausel zur Einhaltung einer Baukostenobergrenze ganz von selbst in ihren Standardverträgen haben, zudem noch zum Ankreuzen mit den Varianten „mit ... % Toleranz“ oder „ohne Toleranz“.

Ich habe mich längst daran gewöhnt, dass Anwälte allgemein als geldgierig und auf den eigenen Vorteil bedacht wahrgenommen werden. Das trifft auf ein paar meiner Kollegen tatsächlich zu, aber längst nicht auf uns alle und schon gar nicht auf mich.

Ich würde eine solche Klausel den Bauherren nicht empfehlen, wenn es diesen nicht ein echtes Bedürfnis wäre, für ihr Einfamilienhäuschen Kostensicherheit zu haben. Das ist ein Problem, was man nicht einfach ausblenden kann. Für viele Häuselbauer, gerade mit kleinem Budget, ist das existenziell wichtig.

Ich bin sicher, dass die meisten der hier im Forum aktiven oder mitlesenden Architekten auch ohne so eine Klausel ihre Bauherren sehr gut beraten und ganz von selbst darauf achten, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Die wenigen, die das nicht von selbst machen, brauchen so eine Klausel. Der Bauherr kann jedenfalls nicht unterscheiden, zu welcher Kategorie der von ihm auserwählte Architekt gehört.

Das ist bei den Architekten ein bisschen so, wie mit dem Klischee der raffgierigen Anwälte:

Ein paar wenige dominieren mit schlechter und oberflächlicher Arbeit die öffentliche Wahrnehmung der Außenstehenden und die anderen müssen darunter leiden.

 

Um es etwas verkürzt zu hinterfragen:

Beispiel....Baokosten geschätzt: EUR XXX.XXX,XX inkl. allem. Darin enthalten: Badewanne für EUR 1.000, CPL-Türen für EUR 300/ St, eine Stahlrohrtreppe von KG - EG - OG für EUR 7.000,00

Bauherr plaziert Sonderwünsche: Badewanne á la Limburg für EUR 15.000, stump einschlagende Blockzagentüren mit Ganzglasfüllung für EUR 1.500 /St. und eine Faltwerktreppe von KG - EG - OG für EUR 20.000.

Und nun haftet der Architekt, trotz der "Sonderwünsche" des BH für die Einhaltug der Kostenobergrenze?

Klar...würde ich sofort unterschreiben!

wo ist der Füller? Wo der vertrag? wo ist die Zwangsjacke...?

 

Nachtrag:

Wenn man eine solche Baukostenobergrenze (ohne Toleranz) einführt, müßten alle Positionen exakt definert sein (Bsp.: Badewanne X Euro, Fliesen X Eur/ m2, Parkett x Euro /m2,...)

Das ist dann eher die BLB eines GU.

 

Nee, Thomas! Du hast aber dann drauf hinzuweisen das es teurer wird. Und dann sind Entscheidungen zu treffen. Entweder kleinere Küche oder die Sauna im Keller wird gestrichen. Oder der Kunde greift in die Tasche und bezahlt mehr und steht dann auch dazu.

Endlich mal KLARHEIT! Und nicht dieses Rumgeeier mit den Mehrkosten etc... Das ist doch völlig gesunder Menschenverstand was da mal rechtsgültig niedergelegt ist.

Architekt plant Summe x. Und wenn die Summe überschritten werden soll muß man reagieren. Entweder kleiner bauen oder die Summe erhöhen. Aber nicht mehr diese Überraschungen, weswegen so viele keine Lust auf Achitektenhäuser haben.

Ist für den Architekten wenn er seine Kalkulation sauber gemacht hat völlig Risikolos...

Meine Kalkulationen für die Bauten die ich geleitet und betreut habe HATTEN alle so präzise Kostenansätze drin. Wo ist das Problem? Ein mal alles einpflegen und gut ist...

Die Vorkalkulation und die Nachkalkulation lagen nur wenige Prozent auseinander... Allerdings hatte ich auch ein strenges Kostenmanagement mit den Kunden, da wurde ganz klar Buchgeführt und regelmäßig überwacht wo wir lagen...

 

durch die vertraglich geforderte kostenanpassung gerät der thomas
in eine leistungsspirale:
die planung sei vorbehaltlich der kostenfixierung genehmigungsreif,
wegen 1xlimburgerbadewanne wird, um an anderer stelle zu sparen,
die kubatur reduziert, d.h. die genehmigungsreife planung geändert
werden > wiederholte grundleistungen lph 1-3, 4 teilw., mehr honorar.

künftig zentraler inhalt der planung: die kosten für die badewanne,
weil daraus lassen sich wunderbare mehrleistungen generieren. ob
die allerdings wirklich vergütungspflichtig sind, wird in bgh vii x/15
nach intensiven beratungen anno 2019 beantwortet .. und 2 jahre
später revidiert.

ein architekt, der mit dem bauherren für die kostenberechnung
zb eine badewanne mittlerer art und güte zugrunde legt, macht sich
schwer verdächtig, sein honorar durch mehrplanungen wegen e.
limburger badewanne optimieren zu wollen

na dann .. wird alles gut
"einfach" die leistungsphasen der hoai vertraglich zu vereinbaren,
ist viiiiel zu einfach.

 

genau: Kostenobergrenze fix. Limburger Badewanne muß her. Dann darf ich hirnen und brüten. Evtl. Fliesen im Keller durch Belag ABC ersetzen (macht XY Euro Einsparung), Febsterbänke statt in Material A in Material B, Sektionaltor der Garage durch Schwingtor usw. usf. Da hast Arbeit ohne Ende, weil es sich ja idR nicht nur um einnen Posten, sondern um zig Posten handelt, die der BH späre evtl anders definiert. Er will es anders (was O.K. ist!), ich soll's zum gleichen Preis glattziehen...warum?????

Einfacher wäre doch: BH weiß: Badewanne für 1.000 EUR geplant, er will eine für EUR 15.000. Er weiß, daß er nun EUR 14.000 drüber liegt. Muß er halt sagen wo er das einsparen will oder ob er diese Überschreitung schluckt, da sie ja auch von ihm gewollt ist (ob's geht, wenn es dennoch anders im Vertrag fixiert ist? Muß man wahrscheinlich wöchentlich/ täglich Ergänzungen zum vVrtrag unterschreiben lassen, daß dies und jenes nun noch hinzukommen....)

Viel Spaß.

 

Ich rudere zurück. Das "Sollte" hatte ich als Kann-Bestimmung interpretiert, aber das bezieht sich ja nur auf den eventuellen Ereigniseintritt. Wenn es zu diesem kommt, ist es aber eine Muss-Bestimmung, somit alles i.O.

Allerdings ist es dann wirklich sehr BH-freundlich, wenn sogar trotz Sonderwünschen des BH die Kostenobergrenze eingehalten werden muss. Ich argumentiere gerne auf BH-Seite, aber das ginge selbst mir zu weit. Ein Sonderwunsch ist ja eine nachträgliche Änderung des vertraglich Vereinbarten. Wenn ich nachträglich mehr Leistung einfordere, muss ich auch bereit zu sein, dafür mehr auszugeben. Ohne die Inkludierung der Sonderwünsche aber volle Zustimmung.

 

Danke, Herr Pfeiffer, Sie sprechen mit aus der Seele! Wenn Sie Architekt wären, würde ich Sie meinen Mandanten empfehlen.

Die Sache mit der Einhaltung der Kostenobergrenze bei Sonderwünschen ist meistens ohnehin viel einfacher, als es hier in manchen Beiträgen befürchtet wird. Man kann in aller Regel davon ausgehen, dass man es mit vernünftigen Bauherren zu tun hat, die vernünftigen Argumenten zugänglich sind. Die "Limburger Badewanne" kann ein Architekt den Bauherren meistens ausreden, ohne dass er sich mit der Fertigung von Kosteneinsparungsvorschlägen andernorts die Finger wund planen müsste ...

Zudem bin ich aus der Erfahrung einiger Rechtsstreite (ich vertrete Architekten in Haftungsprozessen oft im Auftrag ihrer Haftpflichtversicherung) zu dem Schluss gekommen, dass es der Einhaltung einer Baukostenobergrenze sehr dienlich ist, wenn man so weit wie möglich darauf verzichtet, Teile der Ausführungsplanung erst während der Bauphase zu erledigen. Das führt nicht nur beim Flughafen BER und bei der Hamburger Elbphilharmonie zu unschönen Auswirkungen der auf die ursprünglich veranschlagten Kosten, sondern genauso auch beim einfachen Einfamilienhäuschen.

Man kann das als Architekt auch den Bauherren vermitteln. Die verstehen, dass vor der Vergabe und am besten schon vor dem Baugenehmigungsantrag die Ausstattung des Hauses feststehen muss, um die Kosten überblicken zu können. Notfalls kann man eine solche "frühzeitige" Bemusterung der Details als Architekt auch als Klausel in den Architektenvertrag aufnehmen, damit feststeht, dass nachträgliche Sonderwünsche zu einem höheren Honorar führen. Ebenso kann und sollte in den Architektenvertrag gern auch ein Erfolgshonorar hinein, soweit eine bestimmte Baukostengrenze unterschritten wird.

Auch bei der HOAI geht der Trend dahin, den Planer zur intensiveren Kostenkontrolle zu zwingen. In der HOAI 2013 ist zu diesem Zweck z.B. hinzugekommen, dass in den Grundleistungen der LP 6 (Vorbereitung der Vergabe) der Planer seine erstellen Leistungsverzeichnisse erstmal selbst mit Preisen versehen soll, um schon frühzeitig vor der Ausschreibung zu sehen, „wo die Reise hingeht“ und – ungeschrieben, aber selbstverständlich – notfalls in Abstimmung mit dem Bauherren Änderungen vorzunehmen, falls dabei herauskommt, dass es zu teuer wird.

Anlage 10 zur HOAI 2013, Auszug aus der LPH 6 Vorbereitung der Vergabe:
d) Ermitteln der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse
e) Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung

 

Das vergiss mal ganz schnell. Grade wenn es um Inneausstattung, also die sichtabren Dinge am Bau geht, ist mit vielen Bauherren gar schweres verhandeln. An der Kernstruktur eines Gebäudes lässt sich meist nicht viel einsparen ... bzw. ist es dann eh schon gebaut.

GENAU ... und DESWEGEN soll mit der Bauherr einfach einen schriebs unterschreiben, dass er 14k Mehrkosten verursacht und er bekommt seine Badewanne. Meist ist die Badewanne damit gestorben.

Kleines Problem ... DANACH kommt der Bahuerr mit dem Sanilöter und der Limburg uim Schlepptau ... was nun?


Ich kann dein Ansinnen hinsichtlich der Kostensicherheit beim Verbraucher verstehen und begrüße es, jedoch hat es bisher noch keiner geschafft eine für beide Seiten ausgewogene Regelung zu entwerfen, die den Unbillen des Alltages auch standhält ... Und ich werde einen Teufel tun, eine Klausel zu unterschreiben, die mich bei der Unterschrift schon dermaßen dem Willen und ggf. Gespinne eines Bauherren ausliefert. Schlag was besseres vor ...

 

Auf sowas sollte der Architekt (schriftlich) mit Hinweisen auf Umplanungs-Mehrkosten reagieren, da er dann anderorts Einsparungen ausloten und planen und sogar schon fertige Leistungsverzeichnisse ändern müsste und fragen, ob der Bauherr das wirklich wünscht und die Antwort gut dokumentieren sowie – alternativ – mit dem Vordruck zur Erweiterung der Baukostenobergrenze aus dem Beitrag #19 winken.