Ergebnis 1 bis 15 von 15

Kauf vom Bauträger: welche Versicherungen/Bürgschaften sind erforderlich

Diskutiere Kauf vom Bauträger: welche Versicherungen/Bürgschaften sind erforderlich im Forum Schlüsselfertig Bauen ? auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166

    Kauf vom Bauträger: welche Versicherungen/Bürgschaften sind erforderlich

    Guten Tag,

    wir sind stark am überlegen, ein neu zu errichtenden Reihenmittelhaus von einem Bauträger zu kaufen.

    Da der Bauträger neu am Markt ist, der Baubeginn erst in ca. sechs Monaten und Fertigstellung in 18 Monaten, bin ich am überlegen, welche Sicherheiten wir benötigen. Im Internet gehen da die Begrifflichkeiten durcheinander und anwaltlich bin ich in vollkommen anderen Bereichen tätig. Außerdem finde ich keinerlei Angaben dazu, wer die Versicherung/Bürgschaft abschließt und was diese ggf. extra kostet.

    Vorab: es handelt sich beim Bauträger nicht um den typischen Newcomer. Der Bauträger gehört zu einem Milliarden-Konzern; die Projektleiter und sonstigen Mitarbeiter des Bauträgers wurden von Hochtief "eingekauft". Der Bauträger bzw. die Muttergesellschaft planen, in mehreren großen Städten einen hohen achtstellige Betrag in die Hand zu nehmen bzw. haben dies bereits getan. Die Investitionskosten des Projekts, zu dem unser Haus gehört, betragen 60-70 Mio.

    1. Bürgschaft gem. § 2 MaBV
    Gesetzlich ist der Bauträger verpflichtet, uns gemäß § 2 MaBV Sicherheit für von uns geleistete Vermögenswerte zu leisten.

    Soweit ich das verstehe, sichert diese Bürgschaft nur die ordnungsgemäße Verwendung der von uns geleisteten (Abschlags-) Zahlungen (i.d.R. entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV) ab? Was aber passiert genau im Falle der Insolvenz des Bauträgers, z.B. nach Fertigstellung des Rohbaus? Wir bekommen nur die Zahlungen für den Rohbau zurück? Was ist mit z.B. mit Bereitsstellungszinsen etc.?

    2. Vertragserfüllungsbürgschaft
    Offenbar sichert diese Bürgschaft den Fall ab, dass Mehrkosten, die durch den Ausfall des Bauträgers entstehen, von dem Bürgen getragen werden? Ziel ist es, dass das Haus zu Ende gebaut und mir am Ende zusammen mit dem Grundstück übereignet wird.

    3. Gewährleistungsbürgschaft
    Ist diese bereits in der Vertragserfüllungsbürgschaft enthalten? Ist sie überhaupt erforderlich, wenn ich gem. MaBV einen gewissen Prozentsatz wegen etwaigen Mängeln zurückhalten darf?



    Allgemein:
    Offenbar ist der Bauträger nur verpflichtet, die Bürgschaft gem. § 2 MaBV zu stellen. Die Vertragserfüllungsbürgschaft scheint eine "freiwillige" Leistung zu sein?! Wie teuer wäre eine solche (% vom Kaufpreis?!)? Was ist davon zu halten, wenn - fiktiv - der Bauträger keine solche Bürgschaft bezahlen und/oder - gegen Kostenersetzung - bereitstellen will? Kann ich auch ohne Einverständnis des Bauträgers dieses Risko absichern?

    Besten Dank!
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  2. Kauf vom Bauträger: welche Versicherungen/Bürgschaften sind erforderlich

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2
    Baufuchs
    Gast
    Geh mal hier im Forum in die Rubrik "Rund um den Bau",
    dann "Baubegriffe", dann "Risiken beim Bauträgerkaufvertrag".

    Da findest Du schon mal was zum Einstieg in das Thema.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  4. #3
    Themenstarter

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166
    Danke Dir, habe ich schon gelesen. Gerade das dort genannte Risiko - der Bauträger geht pleite bzw. droht damit - will ich ja absichern. Der Tipp mit Rückzahlungsbürgschaft ist offenbar veraltet; nach der MaBV habe ich doch ohnehin einen Anspruch auf diese Bürgschaft. Aber diese reicht ja in der Insolvenz für den Fall nicht aus, dass das Haus zu Ende gebaut werden soll.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  5. #4
    Lebski
    Gast
    Der Konzern ist in spanischer Hand.

    Handwerksfirmen sind seit dem sehr zurückhaltend bei dem Konzern. Vieleicht versucht man nun im EFH Bau, was in grossen Objekten nicht mehr klappt?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  6. #5
    Themenstarter

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166
    Wen meinst Du? Hochtief? Mein Bauträger gehört nicht zu Hochtief.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  7. #6
    Themenstarter

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166
    Schade, keiner hat Hinweise?

    Ein befreundeter Baurechtler meinte, dass die Ausgabe einer Vertragserfüllungsbürgschaft nicht unbedingt üblich sei, da es den Kreditrahmen des Bauträger erheblich strapaziere. Wenn dem so ist, werde ich im Laufe der Verhandlung probieren, vom Mutterkonzern/der Holding vielleicht eine Art Garantie zu bekommen.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  8. #7

    Registriert seit
    11.2006
    Ort
    67685 weilerbach
    Beruf
    architekt/statiker
    Beiträge
    6,917
    Garantie zu bekommen.
    garantie gibts auf waschmaschinen.

    gruss aus de pfalz
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  9. #8
    Themenstarter

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166
    Zitat Zitat von gunther1948 Beitrag anzeigen
    garantie gibts auf waschmaschinen.

    gruss aus de pfalz
    Danke für Deinen hilfreichen Beitrag. Wenn ich jetzt "harte Patronatserklärung" geschrieben hätte, hätte es kaum jemand verstanden.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  10. #9

    Registriert seit
    04.2013
    Ort
    Mettmann
    Beruf
    Schlosser und Dipl.-Ing.
    Benutzertitelzusatz
    ... im Leben
    Beiträge
    784
    Du bist doch Anwalt? Da solltest du dir doch selbst helfen können?

    Oder mit Logik: Du willst eine Vertragserfüllungsbürgschaft, das kann ich verstehen. Aber es ist doch logisch, dass Dein Bauträger diese extra Kosten an Dich weitergibt. Wieviel das ist, kann dir wieder nur dein Bauträger sagen.

    Was also willst du jetzt hier hören?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  11. #10
    Baufuchs
    Gast
    @Rahbari
    Jeder kleine Bauunternehmer, der Abschlagszahlungen in seinen Werkverträgen vereinbart muss gem. BGB vor Anforderung der 1.Teilrate Sicherheit stellen.

    Da sollte das bei einer Konzerntochter auch möglich sein.

    Frage ist, wie man so etwas insolvenzfest hinbekommt.

    Fachanwalt befragen
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  12. #11
    Baufuchs
    Gast
    @Einmal
    Lies mal im 1. Beitrag den letzten Absatz.
    Dass der BT die Kosten der Bürgschaft weitergibt, damit rechnet der TE.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  13. #12
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
    Registriert seit
    09.2009
    Ort
    Magdeburg
    Beruf
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Beiträge
    2,216
    Hallo, Kollege!

    Die Kreditversicherer nehmen für Bürgschaften dieser Art Avalprovisionen von 2 % der Bürgschaftssumme. Bei guten, sehr solventen Kunden im Rahmen ständiger Geschäftsbeziehungen sind es manchmal auch nur 0,5 % oder 0,75 % - da gibt es eine sehr erstaunliche Bandbreite. Aber mehr als 2 % habe ich noch nicht erlebt.

    Off topic: du planst, einen Reihenmittelhaus zu erwerben, wie ich in einem anderen Thread von dir sehe. Da sollte man besonders auf Schallschutz achten. In manchen LVs ist gar noch die DIN 4109 (ohne Beiblatt) erwähnt. Da sollte in jedem Fall aus meiner Sicht eine Zusatzklausel in den Vertrag, mit der ein deutlich erhöhter Schallschutz fest vereinbart wird.

    Bei Interesse schick mir mal eine Mail oder eine PN, dann schicke ich dir eine Klausel, die ich öfter in meine Verträge aufnehme.

    Viele Grüße

    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  14. #13

    Registriert seit
    04.2013
    Ort
    Mettmann
    Beruf
    Schlosser und Dipl.-Ing.
    Benutzertitelzusatz
    ... im Leben
    Beiträge
    784
    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    @Einmal
    Lies mal im 1. Beitrag den letzten Absatz.
    Dass der BT die Kosten der Bürgschaft weitergibt, damit rechnet der TE.
    Und wer kann sagen, wie hoch die Kosten für die Bürgschaft sind? Eben - auch nur der BT
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  16. #14
    Themenstarter

    Registriert seit
    12.2013
    Ort
    Berlin
    Beruf
    Rechtsanwalt
    Beiträge
    166
    Zitat Zitat von Ralf Wortmann Beitrag anzeigen
    Hallo, Kollege!

    Die Kreditversicherer nehmen für Bürgschaften dieser Art Avalprovisionen von 2 % der Bürgschaftssumme. Bei guten, sehr solventen Kunden im Rahmen ständiger Geschäftsbeziehungen sind es manchmal auch nur 0,5 % oder 0,75 % - da gibt es eine sehr erstaunliche Bandbreite. Aber mehr als 2 % habe ich noch nicht erlebt.

    Off topic: du planst, einen Reihenmittelhaus zu erwerben, wie ich in einem anderen Thread von dir sehe. Da sollte man besonders auf Schallschutz achten. In manchen LVs ist gar noch die DIN 4109 (ohne Beiblatt) erwähnt. Da sollte in jedem Fall aus meiner Sicht eine Zusatzklausel in den Vertrag, mit der ein deutlich erhöhter Schallschutz fest vereinbart wird.

    Bei Interesse schick mir mal eine Mail oder eine PN, dann schicke ich dir eine Klausel, die ich öfter in meine Verträge aufnehme.

    Viele Grüße

    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Hallo, Herr Kollege,

    besten Dank für die Tipps! Die Größenordnung der Kosten für dieses Sicherungsmittel hilft mir schonmal weiter. Scheint ja alles im Rahmen zu sein.

    Vielen Dank auch zum Tipp mit dem Schallschutz. Derzeit sieht die Baubeschreibung Folgendes vor:

    "Für den Schallschutz zwischen den Wohnungen gelten folgende Anforderungen: (gem. DIN 4109, Beiblatt 2,)
     Wohnungstrennwände 56 R’w [dB) (Luftschalldämmmaß)
     Geschossdecken 46 L’n,w [dB]] (Trittschalldämmmaß"

    Laut Baugenehmigungs-Planung haben die Wohnungen jeweils 17,5cm Trennwände nebst einer weiteren Schicht von ca. 2cm.

    Ist werde in den nächsten Wochen aber ohnehin einen befreundeten Baurechtler und einen Bausachverständigen an die Unterlagen setzen. Was man mit dem Bauträger raushandeln kann, wird man sehen.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  17. #15
    Bauexpertenforum
    Registriert seit
    07.2003
    Beiträge
    5,056
    Der Tipp mit Rückzahlungsbürgschaft ist offenbar veraltet; nach der MaBV habe ich doch ohnehin einen Anspruch auf diese Bürgschaft.
    Nö, den Tipp hast Du leider nicht verstanden. Die MaBV sichert gerade nicht die Rückzahlung der geleisteten Raten im Falle des Rücktritts!

    Fall aus der täglichen Praxis:

    BT erstellt das Bauwerk mit schweren Mängeln ( z.B. die vereinbarte WW entspricht nicht den Anforderungen in der WU-RiLi ). Der Käufer verlangt die Beseitigung der Mängel. Der BT weigert sich und stellt die Weiterarbeit ein oder baut einfach weiter.

    Welche Rechte hat der Erwerber?

    1. Er könnte auf Nachbesserung klagen. Spätestens dann wird der uneinsichtige BT die Arbeiten einstellen. Baustelle ruht und zwar womöglich über Jahre, weil die erstinstanzlichen Gerichte a.) völlig überlastet sind, b.) mit Richtern besetzt sind, die vom Bauen wenig bis keine Ahnung habe, c.) Bausachen als Punktesachen schwierig und deshalb in der Richterschaft unbeliebt sind, d.) zu jedem Murks, auch wenn er eh klar ist, Sachverständigengutachten eingeholt werden, weil das die Akte erst einmal vom Tisch bringt und der Versetzungsantrag des Berichterstatters/Einzelrichters bereits gestellt ist.

    2. Ersatzvornahme nach § 637 BGB? Seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes ist streitig, ob dem AG die Gewährleistungsrechte des § 634 BGB bereits vor der Abnahme zustehen. Der BGH hat über die streitige Frage noch nicht entschieden. Außerdem ist es, selbst wenn der BGH die Ersatzvornahme vor Abnahme nach neuem Recht zulassen sollte, kaum sinnvoll, damit bereits zu Beginn der Bauausführung ( Keller ) zu agieren. Denn man kann sich ausmalen, wie es danach weiter gehen wird. Zudem: Grundstück gehört dem BT. Er kann daher die Ersatzvornahme blockieren, indem er keinen fremden Unternehmer auf das Grundstück läßt. Es müßte mithin gegegebenenfalls ein Prozeß auf Duldung der Ersatzvornahme geführt werden. In diesem Prozeß wären die gleichen Fragen zu klären, wie in 1.: Berechtigung zur Ersatzvornahme = Mangel ( ja/nein ) + vergebliche Fristsetzung zur Mangelbeseitigung.

    Einzige sinnvolle Lösung im geschilderten Fall wäre daher der Rücktritt nach § 323 BGB. Der Rücktritt hat aber den gravierenden Nachteil, dass damit der Bauträger-Kaufvertrag und damit auch die akzessorische Auflassungsvormerkung des Käufers erlischt. Folge: Im Falle der Insolvenz des BT nach womöglich langwierigem Prozeß über die Rückzahlung der Raten verliert der Käufer ( bis auf die Insolvenzquote ) die angezahlten Kaufpreisraten und das Grundstück mit unfertigem Haus ist auch verloren. Auch die angefallenen Prozeß- und Anwaltskosten sind wegen der Insolvenz nicht mehr zu realisieren. Der Käufer ist danach vielleicht ebenfalls Pleite. Der Anwalt muß daher vom Rücktritt beim Bauträger-Kaufvertrag abraten.

    Der Schutz der Käufer beim Kauf vom BT ist also bei Mängeln vor Abnahme und vor Übergang des Eigentums am Grudstück, den der BT von der Bezahlung aller Raten abhängig macht!, höchst lückenhaft.

    Wir haben derzeit einen Verkäufermarkt und es sind viele Ahnungslose auf der Suche, die wegen der EURO-Krise ins " Betongold " flüchten. Die BT haben es daher nicht nötig, sich auf Rückzahlungsbürgschaften einzulassen. Außerdem wird das Verlangen einer Rückzahlungsbürgschaft manchen BT eher skeptisch stimmen. Warum soll der BT an einen Interessenten verkaufen, der mit einem solchen Verlangen zeigt, dass er die Lücken des BGB und der MaBV versteht? Der BT muß befürchten, dass der Interessent " zu schlau " ist.

    BT kennen den unvollkommenen Schutz der Käufer und nutzen dies aus. Die Käufer werden " weich gekocht ". Die Mängel werden bestritten und die Käufer zur Klärung auf den Rechtsweg verwiesen. Angesichts der vorzufinanzierenden Anwalts,. Gerichts- und Sachverständigenkosten wird dann häufig auf die Beseitigung der Mängel verzichtet oder es werden windige Kompromisse akzeptiert. Hilft auch das nichts, wird mit der Insolvenz der BT-GmbH im Falle der Klage gedroht.

    Fazit: Vom Bauträger-Kaufvertrag sollte man, solange der Gesetzgeber die Rechte der Erwerber nicht weiter verstärkt, tunlichst Abstand nehmen. Nur wer selbst auf eigenem Grundstück baut, ist " Herr im Haus " und kann sich von unwilligen Unternehmern mit kalkulierbarem Risiko trennen.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen