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  1. #1

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    EFH BJ 1941, Besichtigungstips?

    Liebe Forumsgemeinde,

    ich lese seit einigen Wochen mit, da mein Mann und ich seit ca. 4 Monaten nach unserem ersten Eigenheim suchen. Bisher hatten wir nur Reihenhäuser und DHH besichtigt, die alle nicht älter als ca. 20 Jahre waren, weil unserer Vorhaben ist, etwas neuwertiges ohne großen Renovierungsaufwand zu kaufen, oder ein altes Haus komplett zu sanieren. Ein neuwertiges EFH in unserer Heimatstadt können wir uns in diesem Alter und mit etwas mehr als einem Teppichvorleger als Garten kaum leisten.

    Nun bietet sich die Möglichkeit, ein älteres EFH am Stadtrand mit Garten zu kaufen, das uns ca. 80.000 € Spielraum für Sanierung/Renovierung lässt. Das Haus ist deshalb so günstig, weil es direkt an einer Hauptverkehrsstraße liegt. Ob uns das stört, werden wir bei der Besichtigung noch herausfinden.

    Eckdaten: Baujahr 1941, Wohnfläche 113 m², teilunterkellert, zwei Geschosse + nicht ausgebautes Spitzdach; Anbau an der Rückseite des Gebäudes mit unbekanntem Baujahr und dubiosem Dach (Wellblech?). Gas-Heizung aus 1995, Heizkörper und Badsanierung vermutlich ebenfalls aus 1995. Haus sieht auf den Bildern sehr gepflegt aus, die Fenster dürften nicht allzu alt sein (definitiv Kunststofffenster).

    Die Raumaufteilung bietet für unsere Zwecke (geplant sind 2 Kinder in ca. 5 Jahren) sehr hohes Potential.

    Nun wäre die Frage: wenn wir das Haus in den nächsten Tagen besichtigen, auf was würdet ihr achten, bzw. haben Häuser dieses Baujahres bestimmte typische Mängel? Gibt es bestimmte Kriterien, nach denen wir das Haus gleich ausschließen sollten, wenn sie vorliegen?

    Ich habe mich schon etwas eingelesen, bin aber über das Übliche (evtl. feuchter Keller, mangelnde Fassadendämmung, morscher Dachstuhl etc.) nicht wirklich mit der Materie vertraut. Dass wir, sollten wir das Haus kaufen wollen, sowieso einen Sachverständigen vor Ort hinzuziehen, ist selbstverständlich. Dass das Haus mindestens auf KFW 115 Standard renoviert wird, ist auch klar (mir schwebt gerade Dachsanierung, vollständige Dach- und Fassadendämmung, Solaranlage und Pelletsheizung, Austausch der Elektrik wenn notwendig, etc. vor).

    Freue mich auf eure Meinungen und hoffe, dass ich nichts vergessen habe! LG
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  2. EFH BJ 1941, Besichtigungstips?

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  3. #2

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    80 Teuros für ne Sanierung? Vergesst es lieber und sparrt erstmal Kapital an. Das ist definitiv zu wenig.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Woran machst du das fest, dass 80.000 zu wenig sind? Dass ggf. noch Preisverhandlungen ausstehen und man Prioritäten bei den Sanierungsmaßnahmen setzen kann und muss, ist mir klar.

    Eigenkapital ist vorhanden, einen Kredit in entsprechender Höhe hatten wir für ein anderes Objekt bereits bei unserer Hausbank angefragt und bestätigt bekommen. Das ist also nicht unser Problem.
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  5. #4

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    So wie du schreibst, erwirbst du mit dem Kaufpreis das Gründstück, die Hütte ist objektiv zum Abriss frei gegeben. Wenn die Schilderungen so stimmen natürlich. Am Dach, den Fenster, der Fassade und der Heizung wirst du schon mit den 80 teuros scheitern. Denn, ich setze mal voraus, dass Schallschutz bei der Ertüchtigung keine untergeordnete Rollen spielen wird.

    Könnte man jetzt annehmen, dass der Rohbau an sich noch Wert hat. Dann magst dafür vielleicht 30-50 teuros veranschlagen. Heißt, du willst gegenüber einem Neubbau, am Ende ein Haus haben was nicht mehr gekostet hat als 130 teuros?

    Das ist, selbst mit nem Bungalow in Eigenregie undenkbar, meiner Meinung nach. Damit soll aber genug Finanzpolster vorhanden sein, um Kostenfallen sicher zu durchschiffen? Ich würde das Kapital wohl eher mit 150.000 Euro ansetzen. Da dürfte vielleicht noch ein kleiner Puffer sein.

    Aber mal abgesehen von den ganzen Zahlen. Ich würde es anders machen:

    Ihr habt jetzt 80.000 zur veranschlagen. Dann nehmt davon einen kleinen Teil für Planung und Vorortstermine. Sucht euch einen erfahrenen Architekten, der schon mehrere Sanierung hinter sich hat. Wenn ihr Objekte habt, ladet ihn ein, natürlich nur gegen Geld. Er sollte sich ein grobes Fazit aussprechen können. Auf der Grundlage kann man dann entweder die Rundablage wählen, oder bei Gefallen ernsthaft in die Planung gehen.
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  6. #5

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    Ich verstehe das nicht:
    Da will man einen günstigen, aber guterhaltenen Altbau kaufen.
    Aber ihn dann gleich grundsanieren.
    Das ist doch Geldvernichtung erster Ordnung!

    Entweder will ich sanieren, dann kauf ich eine heruntergekommene Bude.

    Oder ich kauf eine guterhaltene Hütte, dann mach ich daran die ersten Jahre und Jahrzehnte nur das Nötigste, nutze den Bestand und zahle lieber ab.


    Ein Haus BJ 1941 dürfte eh verdächtig sein.
    Entweder war das ein priorisiertes Gebäude (als Wohnhaus zu der Zeit kaum anzutreffen) oder eine aus minderwertigem Material zusammengeschusterte Hütte.
    Zu der Zeit war Stahl und Zement wehrwirtschaftlich bewirtschaftet und für Privatbauten praktisch nicht zu bekommen.
    Ausnahmen (für Personen mit entsprechend niedriger Mitgliedsnummer) bestätigen die Regel.
    Also SEHR GENAU angucken lassen!
    Immerhin sollte damals mindestens ein Kellerraum als Behelfsschutzraum (mit trümmerlastsicherer Decke) ausgeführt worden sein...
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  7. #6
    Themenstarter

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    Ich glaube, hier ist ein kleines Missverständnis entstanden: das Haus an sich kostet mit ca. 500 m² Grundstück insgesamt 220.000 €, was für Lage und Größe etc. sehr günstig ist. Da unsere Finanzierungsgrenze bei ca. 300.000 € liegt, hätten wir dahin noch 80.000 €, die wir für ggf. notwendige Renovierungen ausgeben können, evtl. sogar mehr, wenn wir den Kaufpreis noch entsprechend drücken können.

    Grundsätzlich habe ich im Bekanntenkreis einen sehr erfahrenen Raumgestalter, der sich auf Altbausanierungen spezialisiert hat; mit dem telefoniere ich morgen. Außerdem sind unsere Väter beide gelernte Elektriker und handwerklich begabt. Wir können auch selber mit anpacken.

    Mir geht es jetzt erst mal darum, ein paar Tips zu sammeln, auf was wir als Laien auch schon bei der Besichtigung achten können, bevor wir überhaupt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ich habe schon gelesen, dass die in den Kriegsjahren verbauten Materialien nicht gerade die besten waren - deshalb frage ich ja, welche typischen Baumängel dadurch entstanden sein könnten und wie fatal diese jeweils wären.

    Natürlich kann man in das Haus einziehen und darin leben und erstmal den Kredit abzahlen - aber was bringt es mir, wenn ich dann enorme Heizkosten habe? Vor allem wollen wir nicht dauerhaft in einem notgeflickten Provisorium wohnen.
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  8. #7

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    Wie hoch wäre in jener Lage denn der reine Grundstückspreis (ohne Gebäude)?
    Sprich, wieviel von dem Kaufpreis ist fürs Gebäude?

    Als Laie kannst Du Dein Augenmerk auf so Dinge wie Raumaufteilung richten.
    Die zu ändern ist meist recht teuer.

    Aber für die Beurteilung der Bausubstanz brauchts schon gute Fachkenntnisse!
    Dafür nehmt Ihr einen Fachmann mit. Aber nicht den für die Raumgestaltung, sondern einen, der die Rohbausubstanz beurteilen kann.
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  9. #8

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    Oh... ich sehe gerade das du die Mängel als Allgemein gemeint hast und die garnicht am Objekt vorhanden sind.

    Dann mögen 80.000 Euro vielleicht noch passen. Wenn die Fenster und die Heizung bleiben. Es nur an Dach und Fassade geht und Schönheitsreparaturen.

    Was ich zum Innenraumgestalter sagen soll verkneife ich mir mal lieber... Mag ja Leute geben, die sich dort auch mit dem BAUEN auseinandersetzen. Ansonsten ist handwerklich begabt nicht viel Wert, wenn es an Planung mangelt...
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  10. #9
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    In dem Gebiet werden keine Grundstücke mehr verkauft, Neubaugebiete liegen außerhalb. Zum Vergleich habe ich nur eine Bekannte, die sich in der gleichen Gemeinde, aber ein paar km weiter außerhalb, ein Grundstück für einen Neubau gekauft hat: 120.000 € für 500 m², also 240 €/m². Laut dem Exposé steht das Haus, für das wir uns interessieren, auf einem 426 m² Grundstück, also wäre das Grundstück allein ca. 103.000 € wert.

    Die Raumaufteilung sieht auf den Grundrissen ganz gut aus - später wäre es sogar ohne großen Aufwand möglich, das obere Geschoss zu einer 2-Zimmer-Einliegerwohnung umzubauen. Wobei "Umbauen" in dem Fall "Küche einbauen" heißt.

    Die Heizung von 1995 ist ja noch nicht total veraltet. Fenster und Heizkörper sehen (auf den Fotos) noch gut aus. Es könnte also gut sein, dass die noch eine Weile nutzbar bleiben.

    Klar ersetzt der Raumgestalter nicht den Bausachverständigen - den werden wir sowieso hinzuziehen, wenn das mit dem Kauf tatsächlich ernst wird. Nur kenne ich eben zufällig einen Raumgestalter, der bei uns in der Stadt schon mehrere Uraltbauten (teilweise aus dem 18. Jahrhundert) saniert hat und sicher die ein oder anderen Kontakte zu empfehlen hat.
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10

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    Und was soll an dem alten Bau von 41 jetzt die 112k Euro rechtfertigen? Ein Bekannter hat sich ein kleines Efh für 200k Euro komplett schlüsselfertig ohne Eigenleistung Kfw70 mit Pelletheizung, Klinkerfassade, komplett Fbh, Küche, Aussenarbeiten und relativ gut ausgestattet hingestellt. (ohne. Keller)
    Warum soll man dann für 80.000 Euro sanieren und ein altes Haus haben, wenn es das neu mit aktueller Technik für den gleichen Preis gibt?
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  13. #11
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    Weil wir für einen Neubau kein Baugrundstück bekommen. Wir wollen so zentral wie möglich leben, und da ist Baugrund kaum zu finden, geschweige denn zu bezahlen.

    Außerdem wollen wir unbedingt einen Keller.
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