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  1. #1

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    Ermittlung der mglichen Wohnflche nach GFZ im 34 Gebiet

    Hallo,

    wir haben nun ein Haus in Aussicht und der Notartermin steht an. Allerdings hat ein Bekannter (Statiker und Bauingenieur) mich nochmals ins grbeln gebracht. Es handelt sich um ein Grundstck mit einem alten Haus, das voraussichtlich (grtenteils) abgerissen wird. Fr die mgliche Bebauung habe ich mit GRZ 0,4 gerechnet und GFZ von 0,7 - 0,8. Das entspricht der Umgebung, ist eher noch niedrig angesetzt.

    In der Verordnung zur baulichen Nutzung steht ja in 20: (3) Die Geschoflche ist nach den Auenmaen der Gebude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.

    In der Landesbauordnung Baden-Wrttemberg ist definiert, dass "oberste Geschosse, bei denen die Hhe von 2,3 m ber weniger als drei Viertel der Grundflche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist." keine Vollgeschosse sind. Also msste doch bei der Ermittlung der maximal machbaren qm-Wohnflche ein ausgebautes Dachgeschoss nicht unter die GFZ fallen? oder sehe ich das falsch? Er hatte mir das grob vorgerechnet und dabei ber die GFZ abzglich 20 %, da ja nur Wohnflche vermietet werden kann, die mglichen qm-Wohnflche ausgerechnet. Vom Dach hatte er nichts erwhnt.
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  2. Ermittlung der mglichen Wohnflche nach GFZ im 34 Gebiet

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  3. #2

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    hallo
    nur vollgeschosse werden angerechnet gfz ( geschossflchenzahl) . kein vollgeschoss keine anrechnung dann gilt als grenze die grz.
    ein dachgeschoss kann nicht unter die grundflchenzahl fallen sondern nur bei der geschossflchenzahl einfliessen.

    gruss aus de pfalz
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  4. #3
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    Zitat Zitat von gunther1948 Beitrag anzeigen
    hallo
    nur vollgeschosse werden angerechnet gfz ( geschossflchenzahl) . kein vollgeschoss keine anrechnung dann gilt als grenze die grz.
    ein dachgeschoss kann nicht unter die grundflchenzahl fallen sondern nur bei der geschossflchenzahl einfliessen.

    gruss aus de pfalz
    Hallo n die Pfalz,

    leider hab ich das nicht verstanden, bzw. ich erkenne immer noch nicht, ob ein Dachgeschoss, dass kein Vollgeschoss ist nun in die maximale GFZ einfliesst, oder nicht? Beispiel: GFZ 0,8 bei 625 qm = 500. bleibt bei Abzug von Mauerwerk etc. ca. 400 qm Wohnflche. Die wrde ich mit 2 Vollgeschossen hin bekommen. Im Dach wren sicher auch nochmals 120 qm realisierbar. Wre das machbar oder wegen der GFZ ausgeschlossen?

    Falls nicht machbar: Wie verhlt sich das, wenn man das Dachgeschoss erst mal nicht ausbaut und zu einem sptern Zeitpunkt das nachholt? Muss man das genehmigen lassen?
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  5. #4
    Avatar von Der Bauberater
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    Wenn du im 34er liegst, dann zhlt die Art und das Ma der Nutzung, damit sich das Gebude einfgt. Die Art wird vermutlich Wohnen sein und das Ma ermittelt sich im 34er nach der Bautiefe (fiktive Baugrenze) und der Traufhhe. Ob das DG ein VG wird oder nicht ist sch...egal. :-)
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Der Bauberater Beitrag anzeigen
    Wenn du im 34er liegst, dann zhlt die Art und das Ma der Nutzung, damit sich das Gebude einfgt. Die Art wird vermutlich Wohnen sein und das Ma ermittelt sich im 34er nach der Bautiefe (fiktive Baugrenze) und der Traufhhe. Ob das DG ein VG wird oder nicht ist sch...egal. :-)
    Vielen Dank. So hab ich das mittlerweile auch herausgefunden. Allerdings wre das mit der GFZ noch aus einem anderen Grund wichtig: die Werternittlung des Grundstckes. Der (fiktive) Preis des Grundstckes ist um so hher, je hher die GFZ ist. Aber wie kann man die in dem Fall ermitteln? Ansatzweise lese ich bei manchen, dass die GFZ um die Hlfte der Wohnflche im Dachgeschoss ergnzt wird. Hmm..

    Irgendwie muss die Wohnflche im DG ja bercksichtigt werden, aber 20 BauNVO Satz 2) und 3) interpretiere ich so, dass "kein Vollgeschoss" = keine Geschossflche = keine Bercksichtigung bei der GFZ..?! Kann mir da mal jemand helfen?
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  7. #6

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    Die Anrechnung der Nichtvollgeschosse in der GFZ wird meistens im Bebauungsplan geregelt. Wenn da nichts steht oder es den nicht gibt hast Du recht: kein Vollgeschoss = keine Anrechnung in der GFZ

    Fr die Wertermittlung ist doch die realistische Bebaubarkeit mageblich. Und die wird in deinem Fall durch 34 geregelt. Die GFZ ist also unerheblich.

    Es gibt nun die Mglichkeit eine Planung mit Bauvoranfrage beim Bauamt zu stellen - dann hast Du Rechtssicherheit ber das zulssige Ma der baulichen Nutzung.
    Oder Du errechnest die tatschliche Nutzung der Nachbargrundstcke (z.B. GFZ) und rechnest diese auf Deine Grundstcksflche um. Dieser einfachere Weg ist natrlich ungenauer.
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  8. #7
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    Zitat Zitat von tillfisc Beitrag anzeigen
    Die Anrechnung der Nichtvollgeschosse in der GFZ wird meistens im Bebauungsplan geregelt. Wenn da nichts steht oder es den nicht gibt hast Du recht: kein Vollgeschoss = keine Anrechnung in der GFZ

    Fr die Wertermittlung ist doch die realistische Bebaubarkeit mageblich. Und die wird in deinem Fall durch 34 geregelt. Die GFZ ist also unerheblich.

    Es gibt nun die Mglichkeit eine Planung mit Bauvoranfrage beim Bauamt zu stellen - dann hast Du Rechtssicherheit ber das zulssige Ma der baulichen Nutzung.
    Oder Du errechnest die tatschliche Nutzung der Nachbargrundstcke (z.B. GFZ) und rechnest diese auf Deine Grundstcksflche um. Dieser einfachere Weg ist natrlich ungenauer.
    Danke fr die "Besttigung" meiner Vermutung - was die Sache mit der Baugenehmigung betrifft. :-)

    Was fr mich aber relevant ist, ist der "Wert" des Grundstckes, da dies bei der Finanzierung als Eigenkapital gerechnet wird. und der Wert des Grundstcke ist um so hher, je hher die GFZ ist. Es gibt in der WertR ja die Anlage 11, aus der man die Umrechnungskoeffizienten entnehmen kann. Unser Grundstck liegt in einer Zone mit Bodenrichtwert 420 €/qm und einer GFZ von 0,7.

    Bei einer GFZ von 1,0 wre der entsprechende Bodenwert dann schon ca. 500 €/qm.

    Wenn das DG also nicht als Vollgeschoss angerechnet wird, man da aber locker 50 qm Wohnflche unterbringen kann, wie bringe ich das dann in den GFZ-Umrechnungskoeffizienten unter??

    Ich kenne das eben so aus Immogutachten, dass man da immer den Bodenwert nach GFZ und Bodenrichtwert berechnet, auch wenn das Grundstck selbst keinen Bebauungsplan hat..
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  9. #8
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    Ich habe jetzt was gefunden. Es nennt sich "Wertrelevante Geschossflchenzahl" (WGFZ). Scheint was Neueres zu sein und hat wohl mit der Bonderichtwertrichtlinie zu tun. Aber ob man nun die dort aufgefhrten pauschal 75 % des unter dem Nicht-Vollgeschoss DG liegenden Vollgeschosses einfach so anwenden kann und mit den Umrechnungskoeffizienten der Anlage 11 WertR 2006 nutzen kann? Also GFZ einfach durch WGFZ ersetzen? Oder mssten da dann andere Umrechnungskoeffizienten genommen werden und wenn ja welche??
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  10. #9

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    Ich kenn mich im Baurecht aus, von Wertermittlung hab ich keine Ahnung...
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  11. #10
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    Zitat Zitat von vriegel Beitrag anzeigen
    Aber ob man nun die dort aufgefhrten pauschal 75 % des unter dem Nicht-Vollgeschoss DG liegenden Vollgeschosses einfach so anwenden kann und mit den Umrechnungskoeffizienten der Anlage 11 WertR 2006 nutzen kann? Also GFZ einfach durch WGFZ ersetzen?
    Kann man nicht. Die Bodenrichtwerte mssten sonst auf Basis der WGFZ abgeleitet worden sein, heit: sie wren dann von Haus aus niedriger. Wertermittlung muss immer systemkonform bleiben.

    Stuttgart hat brigens eine eigene GFZ-Umrechnung.
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  13. #11
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    Zitat Zitat von Bruno Beitrag anzeigen
    Kann man nicht. Die Bodenrichtwerte mssten sonst auf Basis der WGFZ abgeleitet worden sein, heit: sie wren dann von Haus aus niedriger. Wertermittlung muss immer systemkonform bleiben.

    Stuttgart hat brigens eine eigene GFZ-Umrechnung.
    Danke fr die Info. wo kann man diese Stuttgart-spezifische GFZ-Umrechnungstabelle bekommen? Weicht die im Normalbereich, also 0,7 - 1,2 weit ab von der Anlage 11?

    Wenn der Bodenrichtwert nach GFZ (hier 0,7) abgeleitet ist und mein Haus dann auf Grund der Baugenehmigung nach 34 zwar nur eine GFZ von 0,7 - 0,8 htte, aber das Dachgeschoss, weil kein Vollgeschoss da nicht bercksichtigt ist.. wie kann ich da dann den Bodenwert, der ja faktisch hher sein msste, berechnen?
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  14. #12
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    Die GFZ-Umrechnungstabellen gibt es bei den jeweiligen Gutachterausschssen der Stdte.

    Der Bodenwert ist in deinem Fall nicht faktisch hher. Er wird aus Verkaufsfllen gleicher Lage und Bebaubarkeit ermittelt, also aus Husern, bei denen ein DG vorhanden und ebenfalls kein Vollgeschoss ist. Oder aus unbebauten Grundstcken, auf denen neben der GF nach GFZ noch genau solche Dachgeschosse zulssig sind. Die mglichen Nutzflchen der Dachgeschosse sind im Bodenrichtwert also bereits eingepreist.
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