Planungsfehler bei Abstandsflächen

Hallo "Nachbar",

Der Kollege schuldet die genehmigungsfähige Planung. Dazu gehören diverse Pläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten...und ggf. auch ein separater Abstandsflächenplan).

Ein zusätzliches Honorar ist hierfür mE nicht berechtigt!!!

Kosten für die Änderung: egal ob er nun Schuld war oder sonst wer: Eine solche kleine Änderung (3cm???) wird wohl kaum 3.000 EUR kosten. Selnst wenn der komplette Bauasntrag mit allen Formularen, Zeichnungen usw. komplett neu erstzellt werden üßte (was ich stark bezweifle) würden Kosten in Höhe von EUR 3.000 in der LP 4 (=Bauantrag) bedeuten, daß diese EUR 3.000 6% des gesamthonorars ausmachen...es sich also um ein Gesamthonorar von EUR 50.000 handelt. Schin mal eine echht große Hütte...sehr schön.

Auch wenn es ein Kollege ist und auch wenn er aus Erlanegn kommen sollt: Meines Erachtens hat er weder auf die separate (zusätliche) vergütung des Abstandsflächenplanes. noch auf eine zusätzliche Vergütung für die Änderung der Bauantragspläne einen Anspruch.

Ausnahme: Er hat Euch gewarnt, daß dies nicht hinhauen wird und Ihr habt ihn dennoch beauftragt es so zu versuchen...vielleicht geht's ja doch....

Zudem: wenn der Abstandsflächenplan ergab, daß seine Planung so genehmoigungsfähig ist, hat er vorerst keinen Anspruch auf eine Vergütung ... ja geht's denn eigentlich noch.

 

Das Wort "Abstandsflächenplan" kommt m.W. in der HOAI nicht vor, aber
- der Architekt schuldet euch eine genehmigungsfähige Planung und
- vollständige Bauantragsunterlagen

Beides hat er nicht erfüllt, und somit ist es alleine seine Sache, die Planung zu überarbeiten und den Abstandsflächenplan nachzuliefern, ohne dass ihm dafür eine zusätzliche Vergütung zusteht (es sei denn, er hätte euch vorher auf die Nicht-Genehmigungsfähigkeit der Planung hingewiesen und ihr hättet darauf bestanden und ihn von diesbezüglicher Verantwortung freigestellt)

Dass der Nachweis der Abstandsflächen zu den Bauantragsunterlagen gehört, ist in der Bayer. Bauvorlagenverordnung geregelt; dort steht unter § 7: "Der Lageplan muss, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist, enthalten:....
13. die Abstände der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie die Abstandsflächen der geplanten baulichen Anlagen und der bestehenden Anlagen auf dem Baugrundstück und den Nachbargrundstücken,

In der Praxis werden die Abstandfsflächen allerdings oft nicht in den Lageplan eingezeichnet (wegen des zu kleinen Maßstabs), sondern z.B. in den Erdgeschossgrundriss oder eben einen separaten Abstandsflächenplan.

Edit: Thomas war schneller...

 

Unterschreib bei meinen "Nachbarn" und Kollegen. Ich verstehe sowieso nicht, warum er den nicht gleich mit eingereicht hat.

Was für einen Vertrag habt ihr mit ihm bzw. bis zu welcher Leistungsphase? Ist es tatsächlich ein Architekt (dieser Begriff ist geschützt) oder ein Techniker oder so?

 

Wäre es ein Techniker, dürfte er dann Bauanträge ausstellen/einreichen? In B/BRB war das irgendwie das er 'bauvorlageberechtigt' sein müsste, oder so.

 

hallo
ist in rlp bestandteil des bauantrages.

gruss aus de pfalz

 

Muß mich für meinen Buchstabensalat von gestern entschuldigen...aber mit Kind im nacken habe ich das Ganze einfach mal ganz fix in die Kiste gehackt....da kamen so einige Buchstaben durcheinander bzw. fehlten zur Gänze.

Nochmals:

Zum Bauantrag gehören alle Pläne, die zur Beurteilung des Bauvorhabens und dessen Genehmigung von Nöten sind. Braucht es einen Abstandsflächenplan, so ist dieser zu liefern. Und das ohne extra Honorar. Ich durfte unlängts für eine Fällgenehmigung für ein paar Kefern Bestandsläne fertigen...mit Angabe über deren Höhe, Stammdurchmessre und was weiß ich nicht alles. Dafür gab es natürlich auch nichts on Top!

Weiterhin gilt: Der A. schuldet die genehmigungsfähige Planung. Ist sie nicht genehmigungsfähig hat er seine Arbeit eben unvollständig oder gar ungenügend geleistet. Er muß bachbessern bis es paßt. Ohne Extra - Vergütung.

 

Und heute morgen wirkt der Kaffee noch nicht :-) *d&r*


Dritte Meinung: Haut dem Architekten seine Rechnung für den Abstandsflächenplan um die Ohren. Der ist essentieller Bestandteil des Bauantrages. Haut dem Architekten die Rechnung für die Änderungen um die Ohren, wenn Ihr ihn nicht vorher explizit aufgefordert habt diese, euch bekannt nicht genehmigungsfähige, Planung einzureichen.

Das alles muss er liefern, bis ihr einen Bauantrag habt. Wenn er zu dämlich ist ein Gebäude so einzuordnen, dass es passt, dann musser ran, bis er es kann. Bei mir und einigen Kollegen, die ich kenne, ist der Abstandsflächenplan eines der ersten Dinge, die mit Abfallen, wenn ich die Kubatur eines Gebäudes festlege - Immerhin MÜSSEN die Abstandsflächen eingehalten werden. Hier ist es in der Republik egal, wo man baut.

 

Doch...doch.....zu viel Café...ich zittere schon....

 

der Passus wg. der Abweichung ist genau das, was ich gemeint hatte. In diesem speziellen Falle schuldet der A. keine genehmigungsfähige Planung. Das war ja aber wohl allen Beteiligten klar. Insoweit also O.K

Wenn die Abstandsflächen nicht passen, dann hat er im 2. versuch halt etwas vergeigt/ vergessen/ übersehen....kann ja mal passieren! Dann soll er es nachbessern und gut iss. Extra - Geld dafür: meines Erachtens NEIN.

Abstandsflächenplan dto. ! kein Extra - Geld.

Jurist...hmm...naja....das mag verständlich evtl. auch richtig sein! Dann solltet Ihr Euch aber darüber vorher verständigen ob Ihr mit dem Kollegen dann noch weitermachen wollt. So etwas vergiftet natürlich die Atmosphäre und an eine gesittete Zusammenarbeit ist wohl kaum noch zu denken. Andererseits darf man im Sinne des gemeinsamen Schaffens auch nicht die Augen vor solchen Kapriolen verschließen....

 

Ich sehe die Vergütung der "Zusatzleistungen" Abstandsflächenplan und Korrektur der falschen Pläne als kostenfreie Leistung im Rahmen der Nachbesserung.
Mein Rat wäre, sofern nicht bereits geschehen, das Gespräch mit eurem Architekten zu suchen und versuchen die Sache gütlich zu regeln.
Wenn er hier nicht verhandlungsbereit ist oder gar das Vertrauensverhältnis nicht mehr gegeben ist, solltet ihr über eine Rechtsberatung nachdenken.
Beachtet dabei aber auch die Kosten im Falle einer Kündigung des Vertrages.

 

Nein, nach meiner Einschätzung kann diese Freistellung nur für solche Bebauungsplanabweichungen gelten, die tatsächlich aus dem Energiekonzept resultieren, aber sie stellt keinen Freibrief dar, die den Architekten nun auch bei Nichtgenehmigung aus beliebigen anderen Gründen von der Verantwortung befreit.

Und selbst wenn zwischen den Carportabmessungen und dem Energiekonzept ein Zusammenhang steht, hätte der A. euch m.E. auf die Nichteinhaltung der Abstandsflächen hinweisen müssen, zumal - wie schon in anderen Beiträgen weiter oben angeklungen - die Überprüfung der Abstandsflächen von elementarer Bedeutung im Entwurfsprozess ist. (auf deutsch: Abstandsflächen übersehen > selber schuld!)

Aber mal ganz unabhängig von der Haftungsfrage: 3000 EUR nur für die Änderung der Breite des Carports in den Bauantragsplänen erscheint mir - vorsichtig ausgedrückt - sehr grosszügig bemessen; es sei denn, es sind noch weitergehende Änderungen erforderlich. Lasst euch doch mal vom Architekten erklären, was genau alles geändert werden muss.

 

Wenn ihr mündlich nicht sehr zeitnah zu einer Einigung kommt, solltet ihr eurem Architekten per Einschreiben (vorab gern auch per Mail) wie folgt schreiben:

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Im Rahmen einer Mängelanzeige vor Abnahme rügen wir hiermit folgenden Planungsfehler:

Sie haben in der Genehmigungplanung für unseren zweiten Bauantrag eine um ca. 30 cm zu geringe Abstandfläche geplant. Dieser Umstand ist dem Landratsamt zu Recht aufgefallen.

Sie sind zur kostenfreien Nacherfüllung verpflichtet. Unsere Zusatzvereinbarung, nach welcher Sie keine genehmigungsfähige Planung schulden, bezieht sich nur auf den Versuch der Umsetzung unseres Energiekonzeptes und bedeutet keineswegs, dass Sie etwa auch in anderen genehmigungsrelevanten Punkten keine genehmigungsfähige Planung schuldeten oder von bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach Belieben abweichen dürften.

Wir setzen Sie in Verzug und dürfen Sie bitten,

binnen 10 Tagen​

ab Datum dieses Schreibens eine insoweit fehlerfreie Planung zu erstellen und uns diese vollständig zur Verfügung zu stellen, sodass sie sodann unverzüglich und mit allen erforderlichen Unterlagen eingereicht werden kann. Die Planung hat den Beanstandungen des Landratsamtes Rechnung zu tragen und eine nunmehr ausreichende Abstandfläche vorzusehen.

Mit einer entsprechenden Verringerung der Carportbreite (wir nehmen an, ca. 30 cm) sind wir einverstanden. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen werden. Die dadurch entstehenden Kosten werden Sie uns unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens sowie aufgrund der Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten gem. § 280 BGB erstatten müssen. Weitergehende Ansprüche behalten wir uns vor.
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Soweit der Textvorschlag. Das müsste eigentlich reichen, um ihn endlich zum Einlenken zu bewegen.

Viele Grüße und viel Erfolg

Ralf Wortmann, Magdeburg
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

Ein Schuß vor den Bug.

Der nächste geht dann in den Bug.......Treffer.......versenkt!

 

Nach so einem Schreiben kann es aber doch keine weitere, gute, friedliche Zusammenarbeit mehr geben, oder? Bauen ist doch komplex, machmal auch schwierig genug. Da brauch in einen Partner, vor allem wenn er auch noch Bauüberwachung macht. Keinen "Gegner"

 

Du hast recht, aber an der Verschärfung der Situation ist der Architekt schuld, nicht die Bauherren. Wenn er den "Hals nicht voll kriegt" und sich sogar Umplanungen zur Beseitigung seiner eigenen Planungsfehler mit 3.000 € bezahlen lassen will, das ist schon mehr als dreist. Dann braucht er sich nicht zu wundern, dass es den Bauherren irgendwann reicht und dass dies die Atmosphäre irgendwann stört.

Einen Partner auf Augenhöhe scheint er in den Bauherren auch nicht gerade zu sehen, sondern vielleicht eher ein "Opfer". Manchmal (nicht immer), so mein Eindruck, erweist es sich sogar als nützlich, wenn man bei einem solchen Geschäftsgebahren dem Vertragspartner kurz und knapp seine Grenzen aufzeigt, sonst versucht er es bei der nächsten Gelegenheit wieder.

Wenn der Plan kostenfrei nachgebessert wurde und die Baugenehmigung endlich da ist, können die beiden ja mal ein Versöhnungsbierchen miteinander trinken, um die Wogen wieder ein wenig zu glätten.