Finanzplanung

Hallo,

ich habe hier viele Beiträge gelesen, aber da vermutlich jede Finanzierung anders läuft und jeder andere Ausgangspunkte hat, ist's denke ich besser, dass ich ein eigenes Thema aufmache.

Wir beschäftigen uns bereits länger mit dem Thema Eigenheim und wollten jetzt mal Nägel mit Köpfen machen. Die erste Frage ist nun natürlich, wie man das mit der Finanzierung - ganz grob - anstellen könnte.
Da ich noch keine genauen Preise habe, sind das momemtan alles noch Richtwerte. Ich hatte kürzlich ein Gespräch mit meinem Bankberater (den ich auch privat ganz gut kenne und dem ich vertraue) und der hatte mir den u. g. Vorschlag gemacht. Jetzt hätte ich gerne mal eure Meinungen, Ideen und Vorschläge zu dem Thema.

Grundstück: vorhanden (~730qm/75.000 EUR)
Hauspreis: Der Bauplaner meinte 210.000 EUR, wobei ich eher mit 240.000 EUR plane. (Wir sind noch ganz am Anfang und haben noch keine genaueren Werte...)
Eigenkapital:
-1. Bausparvertrag 10.000 (ganz alt und voll eingezahlt)
-2. Bausparvertrag 46.000 eingezahlt. 50.000 Bausparsumme. 2,95% Darlehenszins. Treueoption (1% / etwa 1.500 EUR) möglich bei Darlehensverzicht. (Darlehen macht bei der Einzahlung ja sowieso keinen Sinn mehr...)
-Riester-Rentenfond (Union Investment). Wert: 14.000 EUR (Davon 9.600 EUR eingezahlt, 1.000 EUR Zulagen, Rest Gewinn)
-Sonstiges Guthaben (kurzfristig frei verfügbar): 48.000 EUR

Heißt: Wenn ich alles bis auf den letzten Cent zusammenkratze, hätte ich etwa 118 TEUR EK. Ich hatte bisher mit einer Bargeld-Rücklage nach dem Bau von 12 TEUR gerechnet, falls mal Auto oder Waschmaschine kaputt gehen. Wäre somit bei einem EK von 106 TEUR. Mein Berater meinte jedoch, ich solle mehr EK zurückhalten. Eher in Richtung 30 TEUR. Grds. hat er wohl damit Recht, dass 12 TEUR ein bisschen optimistisch gerechnet sind.

Die Finanzierung hat er dann wie folgt vorgeschlagen:
Jahr 1-4:
Klassisches Bankendarlehen über 240.000 EUR.
Zinszahlung dafür bei 1,5% bis 2%: ca. 4.200 EUR p. a. (350 EUR p. M.)
Bausparvertrag über 240.000.
Dabei Umwandlung des bisherigen Riester-Vertrages in einem Riester-Bausparvertrag, somit bereits 14 TEUR als Guthaben vorhanden
Rest für 40% Bausparsumme (82 TEUR) einzahlen. Verbleiben Barreserven von 36 TEUR. Ist mir aber eigentlich zu viel...

Danach: Ablösung des Bankendarlehens durch den Bausparvertrag.
Restliche Finanzierung über BS-Darlehen mit 2,85% Sollzins und 0,4% Tilgung. (Hatte als Beispiel mal den LBS-Classic A4R Vertrag rausgesucht)
Wäre eine Zahlung von 960 EUR p. M.
Da die bisher an Union gezahlten Riester-Beiträge (113 EUR p. M.) dann dort einfließen hätte ich eine eff. Belastung von 847 EUR.
Das Darlehen wäre dann nach 16 Jahren und 3 Monaten beendet.

Wichtig an der Finanzierung ist mir, dass ich eine möglichst lange Zinsbindung habe und dass ich jederzeit problemlos Sonderzahlungen leisten kann. Das wäre hier beides gegeben.

Ich denke, die 850 EUR sollte ich geschultert bekommen. Bei meinen ersten Kalkulationen (da bin ich nur vom Bankendarlehen und 25 Jahren ausgegangen) hatte ich mit einer monatlichen Belastung von 700-750 EUR gerechnet, was natürlich schönere Zahlen im Vergleich zur bisherigen Netto-Kalt-Miete von 500 EUR sind.
Wie gesagt: 850 sollte klappen. Wenn man jedoch einen besseren Weg findet und da noch etwas runter kommt (und dafür bspw. die Barreserven auf 20 TEUR drückt) hätte ich ein besseres Bauchgefühl...

So, jetzt habe ich ganz viel Text und ganz viele Daten eingegeben. Was haltet ihr davon? Was würdet ihr ggf. anders machen? Was haltet ihr für gut, was für schlecht?

Eine grundsätzliche Frage habe ich noch zum Thema Riester:
Ich habe ja momentan den Riester-Fondsparplan. Ich hatte irgendwo gelesen, dass man den nicht unbedingt in einen anderen Vertrag umwandeln muss, sondern dass man sich auch das Guthaben bis auf 1 EUR auszahlen lassen kann und den Vertrag dann ruhen lassen kann.
Dazu meine Fragen:
-macht das mehr Sinn, als den Vertrag umzuwandeln? (Auch wg. Gebühren bei Kündigung des alten Vertrags)
-welches "Guthaben" wird da ausgezahlt? Das Eingezahlte? Inkl. Zulagen? Inkl. Gewinn?
-wie und wann muss das Guthaben zurückgezahlt werden?

Mein Bankberater wusste es nicht 100%ig, war aber der Meinung, dass das gar nicht geht und dass man den Vertrag entweder in einen Riester-BS-Vertrag wandeln muss (=Gebühren des bisherigen Anbieters) oder dass man alle Zulagen und Steuervorteile bei Entnahme zurückzahlen muss.

Auch hier bin ich für jeden Tipp und jede Expertenmeinung dankbar.

Jetzt aber zunächst mal vielen vielen Dank, dass ihr bis hierhin gelesen habe und für's Mitdenken und eure Ratschläge!

Gruß
Christian

 

Hallo,

vorerst vielen Dank für Eure Antworten.

Die KfW könnte man sicherlich auch noch einspannen. Dann hätte ich allerdings den Nachteil, dass der Zins nicht viel günstiger ist, als der Riester-Bauspar-Darlehenszins. (2,7% KfW zu 2,8% BSV + natürlich die Abschlussgebühr und Zinsen für die Zwischenfinanzierung, die beim BSV noch hinzukommen).
Dafür hätte ich bei der KfW den Nachteil, dass ich im Jahr 11-20 keine Zinsbindung mehr hätte und keine Sondertilgungen möglich sind. Durch die längere Laufzeit würde sich natürlich auch eine kleinere monatl. Belastung ergeben.

@toxicmolotov
Was meinst Du mit "Interessant ist aber schon mal die 2.400 Euro Provision für den Bausparer. Da müssen manche Berater erstmal Monate für kämpfen."?
Für den Riester-BS-Vertrag muss ich doch auch 1% Abschlussgebühr zahlen.

Vielleicht noch ein paar Infos zu mir bzw. uns: Wir sind ein unverheiratetes Paar. Ein Kind (2 J.). Ich bin derzeit Alleinverdiener, wobei meine Freundin demnächst wieder Teilzeit arbeiten möchte.
12 Monatsgehälter á 2.300 EUR netto.
Zzgl. nebenberuflicher Einnahmen von etwa 7-10 TEUR/Jahr. Diese will ich aber nicht in die Finanzierung einrechnen, da diese auch irgendwann auf Null fallen könnten. Wenn's gut läuft, würde ich die Einnahmen zur Sondertilgung nutzen.
Derzeitige Netto-Kaltmiete 530 EUR.

Das Bauvorhaben ist noch recht unkonkret. Ich war letzte Woche beim Bauplaner und habe ihm mal gesagt, was wir uns vorstellen. Die 210 TEUR, die er nannte kamen aus einer Standard-Auflistung eines EFH mit Keller und ohne Garage. Also im Prinzip der Durchschnitt in unserer Region.
Aus dem Grund sagte ich ja auch, dass der Endbetrag noch recht vage ist, ich mir aber natürlich schonmal Gedanken über die Finanzierung machen will...

Wg. der Riester-Geschichte: Dasd mein Bankberater keine Ahnung von Riester hat, hat er auch offen zugegeben. Aber dass sein Kollege, den er extra noch gefragt hat, auch noch bestätigt, dass man das Geld außer über eine Umwandlung inden BSV nicht da raus bekommt, gibt mir dann doch zu denken...
Bei Union Investment hatte ich letzte Woche bereits angefragt, wie und was man da machen kann. Da kam aber nur eine nichtssagende Mail zurück mit der Ankündigung, dass ich noch weitere Infos per Post bekomme. (Was bisher jedoch nicht geschehen ist)
Vermutlich werden die mir auch da nicht wirklich weiter helfen wollen, da es ja um eine Kündigung des UI-Vertrages geht.
Muss mal schauen, ob und wo ich genauere Infos im Netz finde. Das ist alles so schwammig...

Gruß

 

Hallo zusammen,

zunächst nochmal ein großes Danke für Eure Hilfe und die Mühe. Hier fühlt man sich direkt richtig gut aufgehoben.

Ich glaube, ich hatte in meinem ersten Post auch noch einen Fehler. Der BSV wird bei dem ausgesuchten LBS A4R nicht nach 4 Jahren, sondern nach 1,5 Jahren zugeteilt. Insofern sind die Zinsen für die Zwischenfinanzierung natürlich geringer.

@Torian: Deine Annahme ist nicht ganz korrekt. Nach dem Konstrukt von oben gebe ich mein EK (14 TEUR aus Riester + 82 TEUR bar) in den BSV, der dann nach 1,5 Jahren zugeteilt wird. In der Zwischenzeit nehme ich einen Kredit über 240 TEUR auf, der mich 1,5-2% Zinsen kostet und dann durch den BSV abgelöst wird.

Ich hatte jetzt mal den Vorschlag mit dem riesigen BSV und den Vorschlag von Gurkensalat (mit KfW) durchgerechnet. Letzteren mit 10, 15 und 20 Jahren Bankdarlehen.
Ich komme dabei auf folgende Werte (Die BS-Berechnungen habe ich hier durchgeführt):

1. Variante: 240.000 über BSV (LBS A4R). Zwischenfinanzierung (1,5 Jahre) über Bankdarlehen
Kosten für das Darlehen: 7200 EUR (240.000 zu 2% auf 18 Monate)
Riester-BSV: Einmalz. 96.000 0,25% Guthabenzins Rückz. ab 19. Monat 960 EUR/Monat (4 Promille)

Gesamtaufwand: 283.306 EUR (BSV: 276.106 EUR+7.200 EUR)
Investiertes EK: 96.000 EUR (=eff. Kosten: 187.306 EUR)
Rest EK: 24.000 EUR
Geschätzte Belastung pro Monat 1-18: 600 EUR+x, 19-195: 960 EUR

2.-4. Variante: 50.000 KfW/Riester-BSV (LBS AXR), 90.000 über Bankendarlehen, 100.000 über EK
Kosten für KfW-Darlehen (2,7% von 50.000 für 10 J.): 13.500 EUR
Riester-BSV: Einz. 160 EUR/Monat (inkl. 137 EUR Riester). 0,25% Guthabenzins, Rückz. des Darlehens 300 EUR/Monat (6 Promille).
Gesamtaufwand BSV: 52.665,35 EUR. (inkl. Wohnungsbauprämie)

2. Variante
Bankendarlehen 90.000 über 10 Jahre zu 2%. Monatl. 828,12 EUR. Gesamtaufwand: 99.374,40 EUR

Gesamtaufwand: 152.039,75 EUR
Rest EK: 20.000 EUR
Geschätzte Belastung pro Monat: 1.-9. Jahr: 988,12 EUR, 10.-19. Jahr: 300 EUR

3. Variante
Bankendarlehen 90.000 über 15 Jahre zu 2,85%. Monatl. 615,05 EUR. Gesamtaufwand: 110.709 EUR

Gesamtaufwand: 163.374,35 EUR
Rest EK: 20.000 EUR
Geschätzte Belastung pro Monat: 1.-9. Jahr: 775,05 EUR, 10.-14. Jahr: 915,05 EUR, 15-20. Jahr: 300 EUR

4. Variante
Bankendarlehen 90.000 über 20 Jahre zu 3,15%. Monatl. 505,92 EUR. Gesamtaufwand: 121.420 EUR

Gesamtaufwand: 174.085,35 EUR
Rest EK: 20.000 EUR
Geschätzte Belastung pro Monat: 1.-9. Jahr: 665,92 EUR, 10.-19. Jahr: 805,92 EUR


Falls ich richtig gerechnet habe, ist die in etwa mit Variante 1 vergleichbare KfW-Variante 4 also knapp 10.000 EUR günstiger (und läuft etwa 2 Jahre länger).

Seht ihr das auch so? Oder habe ich irgendwo einen groben Schnitzer?

Sind die angenommenen Bankzinssätze 2% für 10 Jahre, 2,85% für 15 Jahre und 3,15% für 20 Jahre realistisch? (Hatte ich hier her bzw. aus dam Post weiter oben)
Wo prüft man die tagesaktuellen Zinsen? Bzw. bei welchen Banken schaut man da mal vorbei??

Viele Grüße
soluga

 

Fehler gefunden...

Ich habe die 13.500 EUR KfW-Zinsen unterschlagen. Die kommen bei den Varianten 2-4 noch oben drauf. Damit wären die alle teurer als die "Riesen BSV"-Variante.
Bei der monatl. Belastung von Variante 2-4 für die ersten 10 Jahre muss man dann nochmal 112,50 EUR für die KfW-Zinsen einrechnen.

 

Ich habe 18 Monate Einzahlung von 5.446,67 EUR/Monat vorgenommen ((96000+2400)/12) und den Zinsverlust durch die verteilte Einzahlung ignoriert.

Hast natürlich Recht. 300 EUR macht nicht viel Sinn. Dann doch eher die 800 EUR weiter zahlen und nach knapp 3 Jahren fertig sein.

Bei der Variante 2 mit dem TXR-Tarif komme ich jetzt auf 1137 EUR in den ersten 10 Jahren und danach halt nochmal 800 EUR für 2 Jahre und 8 Monate. Gesamtaufwand etwa 162.413 EUR. Natürlich liegen die 1137 EUR massiv über dem, was ich mit ruhigem Gewissen ausgeben wollte. Da muss ich wohl mal genauer rechnen, was im Monat drin ist...

Was meinst Du, welche Zinssätze für 10/15/20 Jahre realistisch sind? (jeweils mit Möglichkeit von Sondertilgungen)
Gibt's irgendwo Vergleichsseiten, wo man relativ sichere Prognosen bekommt? Ich kenne derzeit Interhyp und Biallo, die allerdings beide weit über den von Dir genannten 1,9% für 10 Jahre sind.

Danke und Gruß
soluga