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Thema: Finanzierung

  1. #1

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    Finanzierung

    Hallo liebes Forum,

    nachdem heute am Landratsamt diverse offene Themen bezüglich eines Bauvorhabens besprochen wurden geht es schön langsam in die Richtung sich über eine Finanzierung Gedanken zu machen.
    Da ich bisher noch nie mit so einem Haufen Geld umgehen musste, habe ich einige Fragen und hoffe auch auf viele Tipps von Lesern

    Sicherlich könnte ich die folgenden Fragen auch bei einem Gespräch mit meiner Bank klären - ich wüsste allerdings gerne schon vorher bescheid.

    - Unter welches Voraussetzungen gibt eine Bank ihr "Ja-Wort" zu einer Finanzierung? Anders gefragt: Welche Gründe würden die Höhe der Summe mindern?
    - Ich lese immer von ca. 20-30% Eigenkapital, welches man miteinbringen soll. Ist das realistisch - oder sollte es gar mehr sein?
    - Ist der Beziehungsstand der Bauherren ein zu berücksichtigender Punkt? Meine Freundin und ich sind nicht verheiratet. Würde es Vorteile bringen, wenn wir es wären? Oder lässt sich das ohne Nachteile auch "ledig" in Angriff nehmen?

    Viele Grüße.
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  2. Finanzierung

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  3. #2
    Avatar von nightyhawk
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    -------------------------
    Die Höhe der Summe mindert u.A.:
    - der Beleihungsauslauf
    - euer Schufa-Score (oder vergleichbar)
    - eure Verdienstnachweise
    - euer Arbeitsverhältnis (Beamter / Angestellter / Rentner / Selbstständig)
    -------------------------
    Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital umso besser - allerdings nur solange eine "magische Grenze" nicht unterschritten wird. Ab einer gewissen Summe möchte die Bank nicht mehr finanzieren, da es sich nicht lohnt und zeigt dir das dann anhand der Zinsen.
    -------------------------
    Der Beziehungsstand sollte keine Rolle spielen, solange beide Partner im Kreditvertrag stehen.
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  4. #3

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    Was das EK betrifft, man kann auch eine 100% Finanzierung machen. Man kann sogar die Erwerbsnebenkosten mitfinanzieren, das bezahlt man dann aber mit einem deutlich höheren Zins und zwar nicht nur für den Anteil der Nebenkosten, sondern für den Gesamtkredit. Ist also nicht zu empfehlen.
    Die 100% Finanzierung dürfte heute gang und gäbe sein, wobei der Zins bei 90% oder weniger Beleihung natürlich deutlich niedriger ist.
    Es gibt Seiten von Finanzmaklern im Netz, wo es Tabellen gibt mit dem Zins für verschiedene Beleihungsgrenzen. Aus eigener Erfahrung kann ich mitteilen, daß wir genau den Zins bekommen haben, den uns die Tabelle für unsere Situation angezeigt hat, die Werte sind also realistisch. Haben dann aber auch über die entsprechende Seite bei eben diesem Finanzmakler das Darlehen beantragt, sind also nicht von Bank zu Bank getingelt.

    Die Gründe für Ablehnung sind eigentlich immer dieselben: schlechte Schufa, befristete Arbeitsverträge, zu geringes Einkommen, wie schon genannt. Wobei "zu gering" so verstanden werden darf, daß ein Einkommen von 2300 Euro netto bei einem Alleinverdiener eines verheirateten Paars für einen Kredit von 200 k als Vollfinanzierung (kein EK abgesehen von den Erwerbsnebenkosten, keine besonderen Sicherheiten) absolut ausreicht. Sogar wenn nebenher noch ein Autokredit läuft. Mal so als Beispiel.
    Ob man verheiratet sein muß- denke ich nicht. Der andere muß halt mit unterschreiben. Er muß dazu aber kein eigenes Einkommen haben. Wo da die Sicherheit liegen soll, hat sich mir bisher nicht erschlossen. Ob man auch als Single denselben Betrag bekommen würde, müßtet ihr erfragen.
    Zu Strategien wie man den Zins noch verbessern kann sowie eben solche Fragen hat uns der Finanzmakler weitergeholfen. Er verriet uns beispielsweise, daß man den Zins dadurch verbessern kann, daß man nachweist, daß beispielsweise dem Autokredit ein ebensohohes Guthaben auf einem Sparkonto entgegensteht (nennt sich "ausgeglichene Vermögensverhältnisse).

    Von unserem Projekt "eigenes Haus" können wir jedenfalls soviel berichten, daß wir nicht annähernd dem idealen Hauskäufer entsprochen haben, vor allem kein EK und nur ein Verdienst, der nichtmal sonderlich hoch ist sondern Durchschnitt wenn man der Statistik glauben darf. Und es war überhaupt kein Problem eine Finanzierung zu bekommen. Haben sogar erst ans Bauen gedacht und schon ein Vertragsangebot für eine deutlich höhere Finanzierung gehabt (300k).

    Allerdings: was einem die Banken an Geld geben würden, sollte nicht entscheidend sein, die verfolgen gern mal ihre Eigeninteressen und es stört sie nicht sonderlich, wenn der Kunde dann nach ein paar Jahren sein Haus wieder verliert. Den Hauskäufer selbst sollte das schon interessieren. Die Frage sollte also nicht lauten "wieviel kann ich mir leisten" sondern eher "wieviel muß es denn kosten". Also lieber eine Nummer bescheidener und dafür weniger aufnehmen.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    Allerdings: was einem die Banken an Geld geben würden, sollte nicht entscheidend sein, die verfolgen gern mal ihre Eigeninteressen und es stört sie nicht sonderlich, wenn der Kunde dann nach ein paar Jahren sein Haus wieder verliert. Den Hauskäufer selbst sollte das schon interessieren. Die Frage sollte also nicht lauten "wieviel kann ich mir leisten" sondern eher "wieviel muß es denn kosten". Also lieber eine Nummer bescheidener und dafür weniger aufnehmen.
    Das sehe ich auch so. Manchmal ist auch einfach noch nicht der richtige Zeitpunkt für eine eigene Immobilie gekommen. Die niedrigen Zinsen verleiten dazu sich zu verschulden, koste es was es wolle (im wahrsten Sinne des Wortes). Dabei wird aber immer wieder vergessen, dass Schulden halt einfach Schulden sind und nicht über Nacht verschwinden. Eine Hausfinanzierung ist eine langfristige Angelegenheit, und wenn dann auch noch die Laufzeit bis in alle Ewigkeit gestreckt wird, ist die Schieflage vorprogrammiert.
    Ändern sich dann noch die Zeiten, und die Banken beginnen mal wieder ihren Kundenstamm auszumisten, dann ist klar, wer ganz oben auf der Liste steht. Da hat es schon so manchen eiskalt erwischt.

    Der andere muß halt mit unterschreiben. Er muß dazu aber kein eigenes Einkommen haben. Wo da die Sicherheit liegen soll, hat sich mir bisher nicht erschlossen.
    Das ist schwierig, und solche Konstellationen sind unter Umständen sogar sittenwidrig. Für die Bank hat die zweite Unterschrift aber an sich nur Vorteile. Man hat einen zweiten Gesamtschuldner mit im Boot, wenn es also Störungen bei den Kreditraten geben sollte, wird dieser umgehend aufgefordert seinen Teil zu leisten. Bei verheirateten Paaren beugt man Vermögensverschiebungen innerhalb der Familie vor. Aber letztendlich hat man einfach ein weiteres Druckmittel wenn es mal nicht so laufen sollte wie geplant.

    Als Kreditnehmer denkt man natürlich vorwiegend an das neue Haus, eine Bank muss jedoch immer eine Risikobetrachtung anstellen und den worst case betrachten. Je höher der Beleihungsauslauf, um so höher ist das Risiko. Dieses Risiko lassen sich die Banken zwar durch höhere Zinsen vergüten, aber an sich hat niemand ein Interesse daran, einen worst case abzuwickeln. Trotzdem darf man vor diesem Szenario die Augen nicht verschließen, und genau deswegen beschäftigen Banken ganze Abteilungen die sich nur um solche Dinge kümmern.

    Bei einer Vollfinanzierung steigt für die Bank das Ausfallrisiko enorm, was auch statistisch begründet werden kann. Der höhere Zinssatz den man bezahlen muss, lindert die Schmerzen nur geringfügig. Bereits ab dem ersten Tag hat die Bank einen Blankoanteil, denn der Wert der Sicherheit liegt unter dem der Forderungen die die Bank hat. Das wird sich dann bei einer Tilgung von anf. 1% auch nicht so schnell ändern, denn das Gebäude verliert anfangs schneller an Wert wie der Kredit getilgt wird.

    Nur mal zur Erinnerung, bei 250T€ Kreditsumme und 1% anf. Tilgung, ist die Restschuld nach 5 Jahren noch ca. 236T€ und nach 10 Jahren Laufzeit immer noch 220T€. Wenn da was schief läuft, braucht man bei einer anderen Bank erst gar nicht wegen einer Umschuldung anfragen. Da kann man dann nur noch versuchen durch einen freihändigen Verkauf den Schaden so niedrig wie möglich zu halten.

    Aber wie schon so oft geschrieben, bei einer Immofinanzierung gibt es nicht nur schwarz und weiß.
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  6. #5

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    - Ich lese immer von ca. 20-30% Eigenkapital, welches man miteinbringen soll. Ist das realistisch - oder sollte es gar mehr sein?
    Ist realistisch, mehr ist aber immer gut.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von continuouswave Beitrag anzeigen
    - Ich lese immer von ca. 20-30% Eigenkapital, welches man miteinbringen soll. Ist das realistisch - oder sollte es gar mehr sein?

    Viele Grüße.
    Ich habe auch oft diese Grenze "gelesen". Je nach Einzelfall (Einkommen, Beamtenstatus, Marktwert der Immobilie etc.) geht aber auch deutlich weniger. Man bekommt dann halt nicht die 1,9% aus der Werbung. Ich würde eher darauf achten, dass das monatliche Einkommen stimmt.
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  8. #7

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    Also eine Finanzierung über 100 % halte ich für verantwortugnslos. Derjenige sollte sich fragen, warum man so wenig EK hat?
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  9. #8

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    @ vikolik: Erst wenn man die Antwort auf die Frage, warum wenig EK da ist, hat und die Einkommensverhältnisse kennt, kann man ein Urteil bilden, ob eine 100%-Finanzierung verantwortungslos o.Ä. ist.

    Ich lese hier oft von verbeamteten Lehrerpaaren, die mindestens 5000 netto verdienen aber eben letztes Jahr für ne Hochzeit 25K verballert haben und zur Zeit ne Kaltmiete von 1000 EUR zahlen. Warum sollte es "verantwortungslos" sein, wenn die für 1500 EUR Rate ne 100%-Vollfinanzierung machen?!
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Rahbari Beitrag anzeigen
    @ vikolik: Erst wenn man die Antwort auf die Frage, warum wenig EK da ist, hat und die Einkommensverhältnisse kennt, kann man ein Urteil bilden, ob eine 100%-Finanzierung verantwortungslos o.Ä. ist.

    Ich lese hier oft von verbeamteten Lehrerpaaren, die mindestens 5000 netto verdienen aber eben letztes Jahr für ne Hochzeit 25K verballert haben und zur Zeit ne Kaltmiete von 1000 EUR zahlen. Warum sollte es "verantwortungslos" sein, wenn die für 1500 EUR Rate ne 100%-Vollfinanzierung machen?!

    vollkommen meine Meinung.
    Außerdem sparst du momentan gegen mehrere Faktoren an: Inflation, Baupreiserhöhung und evtl. steigende Zinsen. Heutzutage fangen Menschen später an zu arbeiten wollen aber vielleicht früher in eine eigene Immobilie, warum also nicht grad bei extrem geringen Zinsen den Schritt jetzt wagen, bevor man noch 5 Jahre gegen oben genannte Punkte anspart und dann mit 30.000€ faktisch auch nicht besser da steht.
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10

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    Zitat Zitat von Rahbari Beitrag anzeigen
    Ich lese hier oft von verbeamteten Lehrerpaaren, die mindestens 5000 netto verdienen aber eben letztes Jahr für ne Hochzeit 25K verballert haben und zur Zeit ne Kaltmiete von 1000 EUR zahlen. Warum sollte es "verantwortungslos" sein, wenn die für 1500 EUR Rate ne 100%-Vollfinanzierung machen?!
    Gerade solche werden meines Wissens von den Banken nicht so gerne gesehen. Jeden Monat 4000 € verballern - und darauf weist eine 100%-Finanzierung hin - deutet aus der Sicht der Banken nicht unbedingt darauf hin, dass es zukünftig auch 3500 tun. Und schon ist eine Lücke von 500 € p.m. da.
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  13. #11

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    Erst wird lange studiert, dann kommt der Job, gutes Gehalt, die eigene Wohnung wird eingerichtet, der Studienkredit zurückgezahlt, ein neues Auto bezahlt und natürl. auch besser gelebt als während der Ausbildungszeit. Bei jungen Akademikern ist das schnell erklärt, warum die Kapitaldecke nicht so hoch ist.
    Und aus eigener Erfahrung weiß ich, dass die Banken einem sehr gute Konditionen bieten, wenn man dazu noch als Beamter daherkommt.
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