Forward-Darlehen (evtl. verspekuliert ????)

rechne doch mal vorab:
http://vorfaelligkeit.fmh.de/fmh/

 

Aber, und das ist der wesentliche Punkt, dem privaten Bauherren liegen im Zweifel noch weniger Informationen vor und er hat nicht die gleichen Analysemöglichkeiten/Fähigkeiten. Das heißt: man geht ein Geschäft ein, in dem der andere in der Regel einen Informationsvorsprung hat und nutzt. Natürlich kann auch alles anders kommen. Die Chancen sind nur eben nicht 50/50 verteilt. Wohlgemerkt, ich rede nicht vom Volkswirt der sich vielleicht täglich professionell mit dem Finanzmarkt auseinander setzt.

Man kann einen Forward auch als Wette gegen die Bank verstehen. Bei einer Versicherung kenne ich nämlich die Höhe der Prämie und das abgesicherte Schadensvolumen vor Abschluss, das ist hier nicht der Fall.

Versicherungen machen m.E. nur dann Sinn, wenn Zahlungen und möglicher Schaden in angemessenen Verhältnis stehen. Insbesondere wenn das mögliche Schadensereignis/Risiko die finanziellen Möglichkeiten des Versicherten übersteigt, klassischer Fall Privathaftpflicht oder Berufshaftpflicht: man zahlt einen (relativ) geringen Beitrag um ein Ereignis zu versichern, dass ansonsten den totalen finanziellen Ruin bis an das Lebensende bedeuten kann. Das statistisch nicht sehr wahrscheinliche aber mögliche Risiko wird durch einen Versichertenpool abgedeckt, d.h. erst durch die ausgleichende Masse der anderen Versicherten wird die Prämie für den Einzelnen erschwinglich. Es gibt beim Forward aber keinen "Versicherungspool" - entweder die Voraussage der Bank stimmt, dann gewinnt Sie und zwar gegen alle die in einem gewissen Zeitraum einen Forward mit gleichen Konditionen abgeschlossen haben, oder die Voraussage stimmt (zu Ihren Ungunsten) nicht und dann verliert sie gegen alle; dementsprechend fällt die "Prämienkalkulation" so aus als würde die Versicherung damit rechnen, dass plötzlich alle Versicherten die z.B. im 3. Quartal eine Hausrat-Versicherung abgeschlossen haben gleichzeitig einen Wasserschaden haben oder alternativ keiner. Wäre das die tatsächliche Risikoposition, würden die Prämien so stark steigen, dass auch die Sinnhaftigkeit einer Hausratversicherung als Alternative zur eigenen Rücklagenbildung in Frage stünde.

In Falle des Forward-Darlehen sagt die Bank deshalb mit Ihrem Angebot ja schon folgendes: Ich rechne (mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit) nicht damit, dass der Zins über das angebotene Niveau xy steigen wird. D.h. die Wahrscheinlichkeit der Zinserhöhung ist schon im Preis inklusive. Jetzt stellt sich die Frage, wie wahrscheinlich ist es, dass die Zinsen so weit über das Niveau des Forwards steigen, dass ich mir die unbedingt nötige Kreditsumme nicht mehr leisten kann. Und bin ich bereit, für dieses Risiko den Preis zu zahlen, der darin besteht, dass mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit die Zinsen nicht oder nicht so hoch steigen. Diese Abwägung fällt nach m.E. nicht mehr unter Versicherung sondern unter Spekulation, weil hier um einen i.d.R. begrenzten Zinsvorteil "gespielt" wird und der Einsatz ist ein möglicher Zinsnachteil, der meist höher ist als der mögliche Gewinn.

 

Die Bank wettet nicht mit dir, sondern preist das Risiko am Markt wieder aus. Der Forward, der dem Kunden verkauft wird, wurde vorher sozusagen am Kapitalmarkt eingekauft. Mit einer kleinen/großen Marge. Der Bank ist es in diesem Fall total egal, wo später der Marktzins ist. Die Marge steht bereits mehr oder wenige komplett fest.

Beim Forward kennt man den Zinssatz und damit die Kosten. Ob es Sinn ergibt stellt sich später raus. Wie bei einer Versicherung meist auch.

Hängt von der Zinsstrukturkurve ab. Invers, steil, normal, flach... kann alles einen entscheidenden Effekt haben.

 

Aha, und wer ist derjenige, der ausgleicht?

Ach ja, wieder eine Bank...

Es kann sein, dass die Bsnk das Risiko "wegswapt", muss aber nicht. Das kommt auf die Risikoplanung der Bank an. Einen einfachen Forward swapt eine Bank in der regel nur weg, wenn das eigene Risiko zu hoch erscheint oder die Grenze der Risikotragfähigkeit erreicht wurde.

 

Oder ein Fonds, eine Versicherung, oder ... Es gibt viele Möglichkeiten. Vielleicht macht die Bank daraus ein strukturiertes Produkt?

Klar, wenn die Position ins Handelsbuch passt, hält die Bank eventuell das Risiko. Aber wenn dann die Volumina zu gross werden oder VAR überschritten ist wird gehedged. Oder wenn die Marge attraktiv erscheint.

Und die Risikopositionen der Händler in den meisten Banken hat man deutlich zusammengestrichen.

Eine seriös kalkulierende Bank wird diese Positionen nicht als "wette" stehen lassen.
(Kleinbeträge mal aussen vor)

 

Ein paar Forwards für Baufi-Kunden fällt allemal unter Kleinbeträge. Das geht so weit, dass eine Bank nichtmal Handelsbuchinstitut sein muss um solche Positionen im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit zu halten.

 

Nun, das überrascht mich. Die meisten Sparkassen/Genossen in Deutschland dürften kein eigenes Buch haben. Zumindest gab es bis 2010 bei uns auch für Beträge mit 150k EUR stets und massenhaft Anfragen von Sparkassen - auch eine grosse Norddeutsche war dabei. Die haben allerdings mittlerweile nen eigenen Handelstisch. Wie z.B. eine kleine Sparkasse das Risiko erklären/bewerten soll kann ich nicht nachvollziehen. Da ich nicht mehr in der Branche tätig bin(und keine Gesetze dazu mehr lesen muss), kann ich nur raten/ fragen: Gab es bei MaRisk und co keine weiteren Regulierungen von Handelsbuch und Anlagebuch nach 2010?
Das würde mich sehr überraschen.


Normalerweise wird ja auch nicht das gleiche Geschäft am Markt gehandelt, sondern eher die Veränderung der Risikoparameter. Bei Devisenoptionen z.B wären das die Griechen.

aktuell erlebe ich auf Kundenseite -zugegeben, grössere Beträge - kaum noch eine Bank, die nicht back to back handelt. Speziell bei Swaptions ist das deutlich erkennbar.

 

Im Rahmen der Erleichterungsmöglichkeiten der MaRisk ins Zinsbuch damit, wohin auch sonst wenn man kein Handelsbuchinstitut ist und nicht glatt stellt. Vermutlich kommt es letztendlich auf die Situation der einzelnen Bank an, was man mit dem Risiko macht.

 

Das kann die Bank machen, aber wo kriegt die denn Ihren Hedge her? Sie geht zum Kapitalmarkt. Und am Ende ist es so, dass verschiedene Akteure am Kapitalmarkt unterschiedliche Erwartungen hinsichtlich der zukünftigen Zinsentwicklung haben und sich deshalb entsprechend verhalten. Und egal wie lang die "Kette" der Hedges ist: am einen Ende verliert einer und am anderen Ende gewinnt einer. Wenn jetzt der private Bauherr glaubt, dass ausgerechnet er derjenige sein wird, der die beste Vorhersage machen kann, ist er entweder selbst Profi oder er wettet.

Die echten Kosten bzw. Vorteile des Forward bestehen ja nur in Höhe der Differenz zum realen Zins. Und die kenne ich eben nicht, weil ich nicht weiß wie der Zins und die Geldentwertung in 3 Jahren sein werden. Ich weiß nur, dass ich ein Angebot vorliegen habe, bei dem die (im Zweifel besser informierte) Gegenseite Ihre Erwartungen hinsichtlich der Marktentwicklung bereits berücksichtigt hat.

Ja, das kann es. Und wenn morgen der Euro implodiert, die Russen kommen oder ein Meteor FrankfurtaM auslöscht kann auch alles anders werden. Wenn es zu so dramatischen Entwicklungen kommt, dass alle Annahmen in drastischer Weise abweichen und die Zinsen in kurzer Zeit so enorm steigen, dann stellt sich auch die Frage, will ich in 3 Jahren überhaupt noch bauen?
Das ist aber nicht der Punkt, sondern die Frage ist doch: Warum sollte ein privater Bauherr davon ausgehen, dass er die voraussichtliche Marktentwicklung unter Ausblendung irgendwelcher Katastrophenszenarien besser vorhersehen kann als die Bank?

Ich möchte davor warnen von sich auf den breiten Rest der nicht finanzwirtschaftlich ausgebildeten Hausbauer schließen. Das ist ein Irrtum. Die Bank verkauft ein Produkt als "Versicherung" was im Zweifel kein "echtes" sondern höchstens ein relatives Risiko (i.d.R. höchstens ein 3-stelliger Betrag/Jahr) abdeckt zu einem Preis der so kalkuliert ist, dass der größte Teil des Risikos bereits eingepreist ist. Ich rate jedem davon ab, der nicht einen entsprechenden Hintergrund hat um genau zu begründen warum er denkt, damit gut zu fahren. Und auch diejenigen mit dem entsprechenden Hintergrund tendieren häufig dazu Ihre eigene Prognosefähigkeit zu überschätzen, insbesondere wenn die Angst hinzukommt, man könnte vielleicht 0,2-0,4%-Punkte "verpassen", weil das Geld ja gerade so schön billig ist.

 

Wenn man einen Forward kauft hat man Planungssicherheit und weiss, was zu zahlen ist. Das kann für beide Seiten positiv, negativ oder neutral ausgehen. Das der Verkäufer einen Vorteil hat ist logisch und in eigentlich jeder Branche so. Er weiss, was er verdienen muss und preist das ein. Nicht verwerflich finde ich.

Wenn du mir erzählen willst, das "Profis" wissen, wo der Markt in drei Jahren ist können wir an dieser Stelle aufhören. Alles Research und Know How nützt am Ende nichts, da der Forward keine "echte" Prognose darstellt sondern nahezu nur heute bekannte Dinge berücksichtigt. Wenn du dir die Prognosen von zehn Banken anschaust ist höchstens die Tendenz ähnlich. Und in drei Monaten sieht das wieder ganz anders aus. Und wenige Händler werden dem Research folgen.

Zu der Frage:

Wenn der Bauherr den Forward nutzt, um seine Meinung zu spielen ist das eine Wette. Einverstanden. Wenn er keine Meinung hat, sondern die Unsicherheit loswerden möchte ist das meiner Meinung nach eine Art Versicherung. Und das ist völlig legitim und auch in Unkenntnis etwaiger Prognosen (die eh nicht eintreten werden) erst einmal nicht falsch.
Ein Festsatz ist dabei genauso zu bewerten. Oder ist das auch eine Wette?


Im Übrigen braucht es keine Katastrophenszenarien. Eine etwas Steilere Zinskurve reicht völlig aus, um den Forward positiv werden zu lassen. (Je nach Zins natürlich)
Schaue ich mir heute die EUR swaps an sehe ich ein Jahr bei 0,40, 10 Jahre bei 1,70 . 20 und 30 Jahre bei 2,34 bis 2,40....

Abseits aller Spekulation: warum denn nicht absichern? Wenn das in drei Jahren noch so aussieht werde ich das auch machen. Genauso wie ich mich vor 4Jahren für einen Festsatz entschieden habe. Aus heutiger Sicht war das doof. Damals war es billig.

Und wenn ich dafür 0,5% draufzahle und der Zins dann nicht steigt oder sogar fällt... Egal. Denn meine Ausgabenseite aus dem Posten Kredit ist fix.

 

Einverstanden, wenn es darum geht Planungssicherheit zu kaufen. Da machen Forwards Sinn. Dann muss mir aber auch bewusst sein, dass ich dafür einen Preis zahle und der Preis besteht darin, das ceteris paribus die Wahrscheinlichkeit einer vorteilhaften Zinsänderung geringer ist, als die einer nachteiligen. Und wenn ich diese Abwägung in Sachen Planungssicherheit im privaten Hausbau treffe, müsste ich eigentlich die Bauverträge auch jetzt schon schließen, denn ohne zu wissen, was ich ganz konkret für das geliehene Geld kaufen werde bringt auch der Forward nicht wirklich viel Planungssicherheit.

Das Problem mit dem Hausbau in 3 Jahren ist doch, dass der Forward nur Planungssicherheit an einer Stelle der Ausgabenseite schafft, aber häufig alle anderen wesentlichen Faktoren der privaten Lebensführung noch unsicher bzw. risikobehaftet sind: Wie viel Liquiditätsabfluss kann ich mir tatsächlich in 3 Jahren leisten, habe ich dann noch den selben Job, reicht das Volumen für den geplanten Bau oder will überhaupt noch (an der Stelle) bauen, haut die Familienplanung wirklich so hin, wie ich mir das vorstelle etc. etc.
Das heißt, das finanziell nicht so bedeutsame Risiko der Zinserhöhung wird "abgesichert", aber das einzige, was ich heute mit Gewissheit habe, ist der Fakt, dass ich in 3 Jahren Geld bekomme, aber nur für einen ganz bestimmten Zweck, und dass ich dann über x Jahre einen zusätzlichen festen Liquiditätsabfluss habe. De facto verschuldet man sich zu einem Zeitpunkt, zu dem man es noch nicht müsste. Aus Gründen der Planungssicherheit würde sich für mich folgende Frage stellen: Warum nicht 3 Jahre warten, dann den konkreten Bedarf und Möglichkeiten bewerten und erst dann eine fixe Ausgabenposition schaffen und das Risiko der Verschuldung eingehen. Die Risiken der privaten Lebensführung bestehen dann immer noch, nur spare ich mir diesbezüglich 3 Jahre Risiko. Und weil diese Risiken von den finanziellen Auswirkungen her viel bedeutsamer sein können wäre in meinen Augen diese Variante deutlich sicherer.

Das häufigere Szenario, dass ich in Verbindung mit Forward-Darlehen sehe ist nicht der Aspekt Planungssicherheit, sondern die diffuse Angst vor sprunghaften Zinssteigerungen und die Befürchtung, dass das billige Geld alle ist, bevor man selbst an den Trog gekommen ist. Und davor kann ich nur warnen, denn hier geht es nicht mehr um Sicherheit, sondern um die Angst zu kurz zu kommen. Die ist aber nie ein guter Ratgeber.


PS: Nur zum Verständnis: ich habe nie gesagt, dass die Profis wissen, wo der Markt in 3 Jahren ist. Ich sage aber, dass die Profis mehr und besseren Zugang zu Informationen haben und im Zweifel mehr Erfahrung darin, sich eine fundierte Meinung über die Entwicklung der nächsten Jahre zu bilden. Ich warne den Otto Normalbauherr davor zu glauben, dass er eine bessere Ahnung hat.

 

Wir haben unterschiedliche Annahmen. Ich spreche von Anschlussfinanzierungen. Einen Neubau irgendwann in Zukunft über nen Forward absichern ist nur dann gut, wenn man den genauen Bauzeitpunkt kennt. Und ja, dann sollte man auch andere Kosten bereits festgezurrt haben.

Mit Wahrscheinlichkeiten hab ich das nicht so. Das mag mathematisch korrekt sein - wobei hier ja z.B. historische Volatilitäten eingepreist werden - schaue ich mir das aber für die letzten 10 Jahre an... - im Handel mit Optionen erlebe ich ständig, dass sich die Wahrscheinlichkeiten nicht so erfüllen, wie die "Experten" das erwarten. Das ist aber keine objektive Aussage - nicht falsch verstehen bitte.

Das stimmt. Es gibt sicherlich Situationen, in denen das anders ist, aber für den Normal sieht das genau so aus.

Ich sehe das ein klein wenig anders. (nicht bei Neubau und Kauf in Zukunft, sondern bei Bestand)
So lange man damit leben kann, dass die Angst sich nicht erfüllt, halte ich das noch nicht für falsch. Wenn ich Angst habe, dass die Zinsen sprunghaft steigen, dann MUSS ich etwas tun, sofern ich mir als Folge meine Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten könnte. Egal, wie fundiert die Meinung ist.

Geschenkt. Jeder "Normalo" hat erstmal in einem fremden Fachgebiet weniger Ahnung als die Experten bzw. Leute, die das beruflich machen. Ausnahmen gibts natürlich immer.

 

Ich fasse zusammen:
Wir sind nun (fast) genauso schlau wie 33 Beiträge davor.

Oder anders ausgedrückt:
Ein Forwarddarlehen taugt nicht für eine Anschlussfinanzierung. Ist eher für einen künftigen Bauherren interessant, der wissen will, ob er gleich oder erst in ein paar Jahren mit dem Bauen anfangen soll. Klar, der künftige BH kann kein FWD beantragen, aber meinetwegen sich über Freunde/Bekannte die Informationen über die Zinsentwicklung einholen.

D.h., ist der Zins beim Forwarddarlehen niedrig, ist das ein Indiz dafür, dass der Zins in den kommenden Jahren nicht steigen wird....ist der Zins beim Forwarddarlehen hoch, ist das ein Indiz dafür, dass der Zins in den kommenden Jahren steigen wird.
Der Zins wird in z.B. 3 Jahren nicht bei 6% sein, wenn man jetzt ein FWD für 3% kommt.

 

Nein. Ein Forwarddarlehen ist für den gut, der eine Finanzierung in Zukunft neu abschliesst / eine Anschlussfinanzierung sucht und Planungssicherheit will. Wichtig: Man sollte den genauen Zeitpunkt wissen.
Oder wenn er fest davon überzeugt ist, dass der Zins zum späteren Zeitpunkt höher ist als der Forward.

Das verstehe ich nicht.

Ein Indiz... meinetwegen. Aber: Das Indiz (!) gilt nur unter den HEUTE bekannten Vorraussetzungen. Die Aussage danach würde ich daher nicht unterschreiben.

Hier mal was von einer Schweizer Bank:

 

Noch einmal deutlich: Ich halte diese Aussagen für komplett falsch.

 

Dito. So ein Unsinn kommt raus, wenn sich Ingenieure über finanzwirtschaftliche Themen auslassen...

 

Also nochmal meine Meinung (hoffentlich verständlich):
1. Ja, das Angebot der Bank ist ein Indiz.
2. Der Zins kann in 3 Jahren natürlich sehr stark steigen. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der Marktzins doppelt so hoch ist wie der vom Forward ist in der Zeitspanne von 3 Jahren nicht sehr hoch. Andererseits: wenn die Bank alles wüsste gäbe es keine Finanzkrise. Es bleibt die Frage: traue ich meinem eigenen Gefühl oder dem der Bank?
3. Wer ein Haus in 3 Jahren neu bauen will, dem kann ich keinen Forward empfehlen, weil die finanziellen Auswirkungen der nicht kalkulierbaren Risiken der privaten Lebensführung i.d.R. höher sind, als die möglichen Zinsvorteile eines Forwards. Man schafft sich eine Schuldenposition und damit ein Risiko, zu einem Zeitpunkt an dem es nicht nötig wäre. Man sagt effektiv: ich will mich in drei Jahren verschulden, ohne zu wissen ob das in drei Jahren wirklich noch eine gute Idee sein wird.
4. Der Versicherungsaspekt (ich kann meine Schulden plötzlich nicht mehr zahlen) kommt am ehesten bei einer Anschlussfinanzierung zum tragen. Hier hat man schon Schulden und es geht "nur" noch um die Frage, wie und wann diese getilgt werden. An der Stelle vorzeitig Planungssicherheit zu schaffen kann sinnvoll sein, wenn man befürchtet, dass die Zinsen so steigen, dass man das Darlehen nicht dann nicht mehr bedienen kann.

Insgesamt werden in diesem Thread unterschiedliche Meinungen vertreten, am Ende muss sich jeder Bauherr selbst entscheiden. Meine Meinung ist: eine möglichst einfache Finanzierung und Verschuldung erst dann wenn es nötig ist. Aber da der Foward in eine letztendlich unsichere Zukunft hineinragt, kann man die Entscheidung immer erst hinterher beurteilen. Für den TE jedenfalls war es nicht vorteilhaft.

 

Nunja, man bekommt bei einem Forward-Darlehen einen garantierten Zins für einen Kredit reserviert. Man muß dieses Angebot nicht annehmen, wenn einem die Zinssätze zu hoch erscheinen. Wenn man aber mit dem Zinssatz einverstanden ist und damit leben kann, dann ist doch alles OK. Das nun bei Kreditbeginn evtl. die Zinsen doch nicht soviel höher gestiegen sind oder sogar gefallen sind ist dann halt Risiko.
Das ist genau wie beim tanken. Da weiß man auch nie, ob nicht 1/2 Stunde später der Sprit vielleicht doch plötzlich noch 12Cent sinkt. Irgendwann muß man halt die Entscheidung treffen zu tanken und mit diesem Preis dann leben.


Cu KyleFL