Bauträger will Erhöhung um 12,5 %

Wieso das denn nicht????

Es wird doch nicht von kalkuliertem Preis, sondern von Aufwendungen gesprochen. Wenn der Unternehmer also den m³ Beton fertig verarbeitet für 25 € angeboten hat, zum geplanten Ausführungszeitpunkt eigentlich hätte 100 bezahlen müssen und zum realen Termin dann 105 bezahlen muss, dann steigt der Einheitspreis auf 30 €
Wo bitte ist da der Verstoß gegen die VOB-Grundsätze???

 

Ich sehe das so wie Ralf.

Wenn der AN z.B. vorher falsch kalkuliert hat und bei dem Geschäft Verlust gemacht hätte, ändert sich durch ein berechtigtes Mehrvergütungsverlangen wegen Verzögerungen an dieser Situation nichts. Er bekommt nur dasjenige mehr, was er mehr aufwenden muss und sein Verlust bleibt der Höhe nach exakt derselbe. Schlechter Preis bleibt schlechter Preis.

Das ist beim VOB-Vertrag genauso, wie beim BGB-Vertrag, denn diese Regel beruht in beiden Fällen auf § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage).

 

@Ralf:

Ist das wirklich so????

Mein (eher laienhaftes) Rechstverständnis hätte hier reflexhaft gesagt: BH hat einen Festpreis vereinbart. Mit Unterschrift von AG und AN. Und so weiter und so dort....

Nun kommt der AN und will 12,5 % mehr Geld haben. 12,5 % weil das Projekt (vom AN unverschuldet) ca. 1/2 Jahr später startet. Das würde dann etwa eine jährliche Preissteigerungsrate von 25% erwarten lassen. Das ist mal ein Wort. Aber egal. sind ja nur Zahlenspiele.

Nun ist dort ein Vertrag mit fixiertem Preis vorhanden. Unterschrieben, akzeptiert, vereinbart...was auch immer.

Wie kann nun eine Partei einen geschlossenen Vertrag einseitig verändern, hier eben durch eine tatsächlich garvierende Veränderung des vereinbarten und vertraglich fixierten Preises?

Du schreibst:

Diese Preisverhandlungen wurden doch vor dem Leisten der Unterschrift sicher geführt und führten dann eben zu einem vertraglich fixierten Festpreis. Wieso sieht der Gesetzgeber hier Preisverhandlungen vor, wenn diese doch eigentlich schon längst hätten abgeschlossen sein sollen.

Nach meinem Rechts(un)verständnis müßte demzufolge dann doch ein neuer Vertrag zustande kommen, den der AG akzeptieren kann (erneute Unterschrift) oder eben nicht (keine Unterschrift).

 

@Thomas:

Eine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund (und darum sollte es hier gehen) ist stets nur das letzte Mittel. Wenn sich der AN mal vergaloppiert und zuviel verlangt, ist das eine Erwiderung wert, aber keine Anlass zur Vertragskündigung. Sonst könnte man fast jeden Vertrag „aus wichtigem Grund“ kündigen.

Mit Preisverhandlung meine ich die, die nun nach dem Eintritt der Vertragsstörung beginnen, wegen evtl. gestiegener Kosten. Wenn man sich nicht einigt, muss die Leistung fortgeführt werden (werkvertragliche Kooperationspflicht) und am Ende entscheidet ein Gericht über die Höhe.

Soviel in Kürze, bin ein paar Tage off wegen Ostern.

Viele Grüße an alle und schöne Ostern

Ralf

 

Kann überhaupt mit Sicherheit von einer Vertragsstörung ausgegangen werden, wenn das nach #1 vorgesehene Datum im vertrag nicht ausgefüllt ist? Was wäre denn dann das anzusetzende Datum, ab wann die Störung eingetreten sein soll?

 

So, bin wieder an Bord.

Da die Klausel nicht ausgefüllt wurde (kein Datum) gilt sie nicht. Wenn ein Datum eingetragen worden wäre, würde sie von der Rechtsprechung nur als Verzicht auf die Geltendmachung von Ansprüchen wegen etwaiger zwischenzeitlich eingetretener Kostensteigerungen bis zum Ende des sich aus der Klausel ergebenden Gesamtzeitraums ausgelegt werden.

So oder so ergibt sich aus der Klausel keine Vertragsgrundlage für die Höhe einer etwaigen danach eintretenden Anpassung des Festpreises, denn hierzu schweigt die Klausel.

Sie hätte also sowieso also nur Auswirkungen auf den Beginn der Zeit, ab der Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage geltend gemacht werden können. Ohne die Klausel kann der BU solche Ansprüche (wenn sie denn tatsächlich gegeben sein sollten, also tatsächlich erhebliche Kostensteigerungen vorliegen) grundsätzlich bei jedem Bauverzug geltend machen, der in den Verantwortungsbereich des Auftraggebers fällt.

Ich bin in dem, was ich schrieb, von der ganz normalen Rechtslage bei Festpreisverträgen ohne eine solche Klausel ausgegangen.

Das Datum, ab wann die Störung eingetreten ist, wäre der Tag, an dem der Auftraggeber mit der Zahlung der betreffenden Rate in Verzug geraten ist.

 

Danke für die Antwort.

Edit:
Ich bin etwas verwirrt. Ab wann wäre der Bauverzug durch die "später" eingegangene Baugenehmigung zu sehen?
Oder gibt es den doch nicht, weil der Vertrag nichts dazu aussagt?

 

Ja, stimmt, sorry, das hatte ich anders in Erinnerung. Das mit der nicht gezahlten Zahlungsrate war ein anderer Fall hier im Forum, glaube ich.

Bei der verspätet eingegangenen Baugenehmigung wäre der zu betrachtende Zeitraum ab dem Termin, an dem bei normalem Ablauf mit der Erteilung der Baugenehmigung zu rechnen gewesen wäre bis zum Zeitpunkt, an dem die Baugenehmigung tatsächlich einging. Es muss geschaut werden, ob durch diese Verzögerung beim BU erhöhte Kosten eingetreten sind.

 

Sehe ich das richtig, dass der AN dann aber auch den tatsächlichen Verzug nachweisen muss um Kosten geltend machen zu können?

 

Ja, aber das Zeitmoment ist wohl keine Problem, denn die Fakten liegen auf der Hand. Wichtiger ist, dass der AN auch die tatsächlich eingetretenen Kostensteigerungen beweisen muss.

 

Muss der AN dem AG den Verzug schriftlich mitgeteilt haben?

 

...nun sind ja ein paar Tage ins Land gegangen....wie stellt sich denn der GU mittlerweile zu seiner Forderung von + 12,5%??? Ist das immernoch so oder hat man sich auf anderweitig einigen können....?

 

Wenn der GU mit vielen Subs arbeitet (und darauf deutet der Name) und er die Subs gut kennt und in der lokalen Baubranche gut vernetzt ist, kann er in einzelnen Gewerken sicherlich relativ schnell nachweisen, dass im Moment x ein (zeitlich begrenztes) Angebot für eine Subleistung in Höhe von y vorlag und im Moment x+6Monate die gleiche Leistung nur noch für y+12,5% oder sogar mehr zu haben ist. Steht im Vertrag drin, ob und in welchem Umfang er Subs einsetzt?

 

Ja, die Möglichkeit besteht. Der BU scheint tatsächlich ein GÜ zu sein, der keine Gewerke selbst ausführt.

Wenn aber der BU dabei Beweise (“türkt“ Nein, um der political correctness willen schreibe ich lieber: ) verfälscht, indem er den gewünschten Inhalt alter Angebote und neuer Angebote mit seinen Subs abspricht und diese dann vorlegt und gegenüber dem Bauherren so tut, als ob in der Höhe eine reale, für ihn unvermeidbare Kostensteigerung vorläge, wäre das Betrug, bzw. versuchter Betrug, strafbar nach § 263 StGB mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren.

Soweit der BU schon Verträge mit seinen Subs abgeschlossen hat und diese nun Kostensteigerungen geltend machen, gelten dieselben Regeln, wie im Verhältnis BU - Bauherr.

Wenn der BU diese Kostensteigerungen an den Bauherren weitergeben will, hat er eine Schadensminderungspflicht und muss er sich von seinen Subs unter Offenlegung derer Kalkulation die Kostensteigerungen genauso nachweisen lassen und dies im Bestreitensfall auch gegenüber dem Bauherren belegen. Er darf nur die höheren Preise nicht einfach abnicken.

Gerade, wenn die Subs schon sehr lange mit dem BU zusammenarbeiten, spricht nämlich einiges dafür, dass sie ihm gegenüber die Verzögerung ohne die Geltendmachung von Mehrkosten hingenommen hätten, allein schon, um die gute Geschäftsbeziehung nicht zu gefährden.

 

Hallo Ralf !

Ich möchte nochmal meine Frage aus #31 wiederholen.
"Muss der AN dem AG den Verzug schriftlich mitgeteilt haben? "

Zum Thema Verzug bin ich nicht so fit. Ich hab noch gelernt, der muss schriftlich erfolgen und ich gehe davon aus, das dies in dem vorliegenden Fall nicht geschehen ist.

 

..und das wird der GÜ nur allzu ungerne machen!

Bei der Offenlegung der Kalkulation würde der BH natürlich sofort sehen wieviel Gewinn der GÜ für sich abzwackt (was ja nichts Unredliches ist....er ist ja nicht das Sozialamt!). Sollte dieser Gewinn realistisch sein, also der GU - Zuschlag im Rahmen liegen, mag das kein Problem sein. Hat der GÜ hier aber ohnhin schon kräftig zugelangt, so wird er nicht unbedingt wollen, daß sein Endkunde das sieht.

Hat er hingegen zu wenig verlangt (zu geringer GU - Zuschlag) und will nun seine miese Kalkulation aufbessern, so wird er auch nicht wollen, daß dies der Endkunde mitbekommt.

Insofern eine eher etwas unangenehme Lage für den GÜ.

 

Kalkulationen lassen sich anpassen. 12,5 % Preisunterschied ist nicht viel und hat man im normalen Wettbewerb regelmäßig und in der Kalkulation einen Risikoabschlag einzutragen ist auch kein Problem.

 

Ja, das mit dem Betrug ist halt so eine Sache, die man erst mal nachweisen muss, und da sind die Hürden recht hoch - insbesondere wenn zwischen Sub und GÜ noch nichts niedergeschrieben wurde. Und wenn der GÜ clever war, hat er natürlich noch keine Verträge mit den Subs geschlossen.
Ich will auch nicht schwarz malen dass der AG beschissen werden soll, nur darauf hinweisen, dass diese "Projektmanager", die im Grunde nur eine Koordinierungs-/Planungsleistung verkaufen und alles andere von Subs machen lassen, häufig (so meine Erfahrung) mit den gleichen oder zumindest einem engen Kreis verschiedener Subs arbeiten. An der guten Geschäftsbeziehung sind dann beide, GÜ und Sub, interessiert. Und in einer freien Marktwirtschaft hindert niemand den Sub, 6 Monate später einen höheren Gewinnaufschlag zu kalkulieren.
Was die 12,5% betrifft würde ich mal fragen, warum denn der Markt so ist und vielleicht auch verschiedene Personen befragen. Hier in der Gegend ist bspw. durch das Hochwasser im letzten Jahr die Nachfrage einfach deutlich gestiegen, das Angebot nicht. Der Anstieg kann dann schon auch sprunghaft sein, so dass die lineare Verlängerung nach dem Motto "Das sind ja 25% pro Jahr" nicht unbedingt zutreffend ist, sondern die Situation auch durchaus so sein kann, dass dummerweise in diesen 6 Monaten eine "Preiskorrektur" am Markt statt fand, die im Grunde die letzten 1,5 Jahre nachholt und die nächsten 1,5 Jahre vorweg nimmt, sich im Endeffekt also in den 6 Monaten die Preissteigerung von 3 Jahren durchsetzt, z.B. weil ein lokal wichtiger Billiganbieter pleite gegangen ist.

Mein Fazit: die 12,5% können berechtigt sein, müssen aber nicht. Um das abzuschätzen sollte man sich ein eigenes Gefühl bilden und nicht unbedingt dem Papier vom GÜ und dessen Subs trauen. Dann würde ich den Verhandlungsspielraum austesten und dazu ist das Anschreiben von Ralf Wortmann sicher eine sehr gute Startvariante. Allerdings würde ich die juristischen Formulierungen und Urteilsverweise streichen oder abmildern und für die 2. Runde der Verhandlungen aufsparen ;-). Auf ein Gerichtsverfahren mit dem Ziel den ursprünglichen Festpreis durchzusetzen würde ich es aber nicht ankommen lassen sondern dann lieber zusehen, dass Ihr aus dem Vertrag aussteigt und mit jemand anderem weiter macht.

 

Nein, bei der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB aufgrund sich verschiebender Bauzeiten gehört eine Inverzugsetzung des Vertragspartners nicht zu den Tatbestandsvoraussetzungen.

§ 313 Absatz 1 BGB lautet:
Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Soweit der Text.

Natürlich ist es für den Fall einer etwaigen späteren gerichtlichen Geltendmachung solcher Ansprüche stets hilfreich, wenn es trotzdem frühzeitig Korrespondenz zu diesem Thema gab, die vorgelegt werden kann, damit dem Bauherren die Möglichkeit genommen wird, sich auf unterlassene Hinweispflichten oder Anspruchsverwirkung zu berufen.

Der BU, der schon in einer frühen Phase darauf hinweist, dass es zu einer Erhöhung der Baukosten und damit evtl. zu einem Festpreisanpassungsverlangen wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommen kann, wenn der Bauherr nicht dafür Sorge trägt, dass mit dem Bau fristgerecht und zeitnah begonnen werden kann, vermeidet Prozessrisiken und ist im Vorteil gegenüber dem BU, der ein solches Festpreisanpassungsverlangen erst kurz vor knapp überraschend aus dem Hut zaubert.

 

Vielen Dank für die Erläuterung!