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Vor Kauf von Hinterlieger-Grundstück: Vorvertrag m. Besitzer? Aktuelle Bauvoranfrage?

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  1. #1

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    Vor Kauf von Hinterlieger-Grundstück: Vorvertrag m. Besitzer? Aktuelle Bauvoranfrage?

    Hallo zusammen,

    meine bessere Hälfte und ich haben ein Grundstück "vor der Flinte". Wir möchten erstmal dieses Grundstück kaufen, denn das läuft uns u. U. nicht nochmal über den Weg. Bezüglich Hausbau haben wir uns dagegen bislang noch überhaupt nicht festgelegt, denn das eilt nicht.

    Die Fakten zum Grundstück:

    • Es handelt sich um ein Hinterliegergrundstück, hinter einem bereits existierenden alten Haus.
    • Die Besitzer haben den Teil ihres Grundstücks, den sie verkaufen möchten, noch nicht vermessen lassen, sondern bisher nur die ungefähre Größe geplant. Der Sinn ist, dass sie da ein wenig flexibel sind und gern das an Fläche abtreten möchten, was für den Käufer bzw. seine Hausbau-Pläne Sinn ergibt. Dennoch orientieren sie sich mehr oder weniger an den Nachbargrundstücken, wo teilweise eine genau solche Grundstücks-Teilung in der Vergangenheit bereits stattgefunden hat, also eine Bebauung in zweiter Reihe.
    • Um eine Zufahrt zum neuen Grundstück hinter dem Haus zu schaffen, müssten die Besitzer einen alten Schuppen seitlich ihres Hauses abreißen lassen.
    • Die Besitzer haben vor mehreren Jahren eine Bauvoranfrage gestellt und diese nach eigener Aussage positiv beschieden bekommen. Laut mündlicher Beratung im Bauamt ist die Gültigkeit dieser Voranfrage nach drei Jahren nur einmal verlängert worden und daher inzwischen abgelaufen, allerdings sieht man dort - wie gesagt nach mündlicher Aussage - auch weiterhin keine Schwierigkeiten.


    Wir fragen uns nun verschiedene Dinge:

    • Da das Grundstück noch nicht vermessen ist, steht es natürlich momentan noch nicht für uns zum Kauf bereit. Auf der anderen Seite wollen die Besitzer die Vermessung gern an die Hausbau-Pläne des Käufers anpassen, was wir natürlich nachvollziehen können. Gibt es trotzdem eine Art "Vorvertrag", der sich in solchen Situationen anbietet, um beiden Seiten ein bisschen Sicherheit zu geben?
    • Ist es in euren Augen riskant, dieses Grundstück zu kaufen, ohne selbst eine gültige Bauvoranfrage in Händen zu halten? Reicht es, eine Kopie des positiven Bescheids der abgelaufenen Voranfrage von vor ca. 9 Jahren zu haben? Oder kann man sich hier auf die Nachbarbebauung und v. a. die sehr positiv klingenden mündlichen Aussagen des Bauamtes verlassen?
    • Sehen wir das richtig, dass ein Bodengutachten erst sinnvoll ist, wenn wir das Grundstück gekauft haben?
    • Haben wir ansonsten etwas vergessen, das uns später auf die Füße fallen könnte?
    • Auch wenn wir wie gesagt keine Eile mit der Bebauung dieses Grundstücks haben: Wäre auch zum jetzigen Zeitpunkt bereits die Beratung eines Fachmanns sinnvoll? Falls ja, was für einer? Wir wissen noch nicht definitiv, ob wir mit Architekt bauen werden bzw. das bezahlbar ist.


    Beste Grüße und danke für alle hilfreichen Antworten!
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  2. Vor Kauf von Hinterlieger-Grundstück: Vorvertrag m. Besitzer? Aktuelle Bauvoranfrage?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von oma lampe Beitrag anzeigen
    Da das Grundstück noch nicht vermessen ist, steht es natürlich momentan noch nicht für uns zum Kauf bereit. Auf der anderen Seite wollen die Besitzer die Vermessung gern an die Hausbau-Pläne des Käufers anpassen, was wir natürlich nachvollziehen können. Gibt es trotzdem eine Art "Vorvertrag", der sich in solchen Situationen anbietet, um beiden Seiten ein bisschen Sicherheit zu geben?
    Das ist so nicht richtig. Man kann durchaus diese Teilfläche kaufen, auch wenn sie noch nicht vermessen ist. Wir haben nämlich letztes Jahr genau das gemacht: Noch ungeteilte Grundstücksteilfläche von "ca. 600 qm" gekauft, die dann anschließend vom Vermesser ausgemessen und mit Grenzsteinen/-nägeln versehen wurde. Sind so 601 qm geworden. Dafür mussten wir dann noch ein paar Wochen später zum Notar und ein Vermessungsanerkenntnis unterschreiben. Da in Deutschland für Grundstücksgeschäfte die notarielle Form vorgeschrieben ist, ist ein Vorvertrag, der nicht beim Notar geschlossen wird, so viel Wert wie das Papier, auf dem er steht. D.h., wenn Ihr z.B. nur unter bestimmten Bedingungen oder so kaufen wollt, lasst Euch gemeinsam vom Notar beraten, was zu tun ist.

    WICHTIG bei der Geschichte:
    Ich habe aus der Schilderung oben nicht entnehmen können, ob die Erschließung zur Straße hin über das Grundstück des Alteigentümers geht oder ob Ihr diese Zufahrt mitkauft.
    Im ersten Fall müsst Ihr Baulasten auf dem Grundstück des Alteigentümers eintragen lassen, und zwar Wegerecht, Recht auf Verlegung der ganzen Leitungen, etc. Wäre wahrscheinlich auch nicht schlecht, gleich einen Modus bzgl. Kosten Tor, Winterdienst, Pflasterung der Einfahrt, etc. zu finden. Ihr wisst nie, an wen in ein paar Jahren dieses Anwesen verkauft wird, also muss das selbst dann wasserdicht sein, wenn Ihr Euch mit denen blendend versteht.
    Im zweiten Fall müsst Ihr mal sehen, ob neben dem Haus genug Abstand ist oder ob Ihr eine Abstandsflächenübernahme (wieder per Baulast) erklären müsst.

    Zu den anderen Fragen kann ich leider nichts beitragen.
    Viele Grüße
    Gurkensalat
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  4. #3
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    Danke vielmals für die Antwort.

    Zitat Zitat von Gurkensalat Beitrag anzeigen
    Man kann durchaus diese Teilfläche kaufen, auch wenn sie noch nicht vermessen ist.
    Das ist gut zu wissen.

    Ich habe aus der Schilderung oben nicht entnehmen können, ob die Erschließung zur Straße hin über das Grundstück des Alteigentümers geht oder ob Ihr diese Zufahrt mitkauft.
    Letzteres ist der Fall. Die Zufahrt wird in unseren Besitz übergehen, und der bisherige Besitzer wird, um sein Carport hinterm Haus zu erreichen, ein Nutzungsrecht erhalten. Die Einfahrt würde 3 Meter breit sein. Auf dem Bauamt konnte uns die Mitarbeiterin im Beratungsgespräch spontan nicht sagen, wie die Mindestbreite ist, wir hoffen aber, dass das reicht.

    Vielleicht hat ja noch jemand hilfreiche Hinweise zu den anderen Fragen.
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  5. #4

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    • Ist es in euren Augen riskant, dieses Grundstück zu kaufen, ohne selbst eine gültige Bauvoranfrage in Händen zu halten? Reicht es, eine Kopie des positiven Bescheids der abgelaufenen Voranfrage von vor ca. 9 Jahren zu haben? Oder kann man sich hier auf die Nachbarbebauung und v. a. die sehr positiv klingenden mündlichen Aussagen des Bauamtes verlassen?
      Ein Risiko ist das immer. Wie hoch das ist, hängt an den Gesamtumständen. Oder gibt es mittlerweile einen B-Plan?
    • Sehen wir das richtig, dass ein Bodengutachten erst sinnvoll ist, wenn wir das Grundstück gekauft haben?
      Das seht Ihr falsch! Was macht Ihr mit einem Grundstück, bei dem die Gründung 20.000 € Mehrkosten verursacht, wenn Ihr es gekauft habt.
      Für ein Baugrundgutachten sollte aber die grobe Lage und Grösse des Hauses klar sein
    • Auch wenn wir wie gesagt keine Eile mit der Bebauung dieses Grundstücks haben: Wäre auch zum jetzigen Zeitpunkt bereits die Beratung eines Fachmanns sinnvoll? Falls ja, was für einer?
      Architektenantowrt Ja - ist sinnvoll. Wer ist "natürlich ein Architekt
      Wir wissen noch nicht definitiv, ob wir mit Architekt bauen werden bzw. das bezahlbar ist.
    Zum Thema Bezahlbarkeit des Architekten: Auch ein GÜ braucht für den Antrag in aller Regel einen Architekten. Also stecken auch in dessen Hauspreis Planungskosten drin.
    Hat der GÜ deutlich weniger an Planungskosten kalkuliert, als Architekt und TWP nach HOAI an Honorar bekämen, dann kommt da am Ende auch zu 99,9 % weniger Leistung raus.
    Diese Einsparung wird auf Eurem Rücken ausgetragen, weil Ihr weniger Engagement und weniger Lust am Ausknobeln auch schwieriger Lösungen bekommt.

    Es gilt der ganz einfache Grundsatz:
    Ein Haus in gleicher Ausstattung und gleicher Qualität mit gleichem Grundriss am selben Ort kostet auch +- gleich viel bei Architekt+Einzelvergabe vs. GÜ.
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  6. #5

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    Hi,

    ich weiß, dass dieser Beitrag vielleicht schon etwas älter ist, aber wir haben jetzt 1 zu 1 den identischen Fall wie oben beschrieben. Mich würde allerdings zusätzlich noch folgende Punkte interessieren:
    1. Was ist aus dem Grundstück oben geworden? Welche Hürden/Hindernisse gab es?
    2. Wie war der Ablauf beim Bauamt? Vermessung? Teilung? Wurde der B-Plan geändert? Wie lange dauerte der Prozess? Was ist eine Bauvoranfrage? Handelte es sich um eine Grünfläche oder Bauerwartungsland?
    3. Gibt es bestimmte Vorgaben für den Hausbau eines Hinterliegergrundstück, z.B. Breite der Zufahrt, Entfernung zur Straße damit Löschfahrzeuge von der Straße aus löschen können (das habe ich auch schon bei einem Hinterliegergrundstück mitbekommen), etc.?
    4. Wie sind eure Erfahrungswerte (hiermit meine ich jeden, der sich angesprochen fühlt und mir gerne Auskunft geben mag) bezüglich dem Hausbau an sich? Wir möchten einen Massivhaus bauen bevorzugt mit Vollunterkellerung. Ist das überhaupt möglich auf einem Hinterliegergrundstück? Wenn ja, zu welchen Zusatzkosten? Ich nehme an, dass ein Kran notwendig ist und/oder ggf. müssen Fahrzeuge zum Grundstück gelangen zur Abtragung der Erde oder Hinbringen von Baumaterialien, etc.. Was kostet also ein Kran? Und wie breit muss die Zufahrt dafür sein? Gibt es sonstige Regelungen, die ich vergesse? Wie habt ihr das mit dem Erschließung gelöst - über den Vorderlieger oder direkt? Ist eine Pumpe notwendig? Und was hat es gekostet? Wie ist generell eure Erfahrung beim Bau eines Hinterliegergrundstücks?

    Ich würden das Grundstück gerne kaufen, aber wir möchten uns Klarheit über alle Eventualitäten verschaffen. Ich hoffe ihr könnt mir helfen...

    Vielen Dank und beste Grüße
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