Neubauprojekt DHH und ein paar Fragen...

Liebe Experten,

seit einiger Zeit lese ich die vielen interessanten Topics rund um das Thema Neubau und wollte nun selber bei einigen Themen um Rat fragen. Folgende Situation: Wir möchten eine DHH bauen, Grundstück und Baupartner für das Doppelhaus ist vorhanden. Wir hatten schon erste lose Gespräche mit Baufirmen (Massiv & Fertig), informieren uns auf Messen bzgl. Heiztechnik, Ausstattung etc. und recherchieren im Internet. Zum jetzigen Zeitpunkt ist unser Bauchgefühl so, dass wir Massivbau gegenüber Fertighaus bevorzugen, hier stellt sich dann die Frage ob mit Architekt (kennt jemand einen guten Architekten im Raum Reutlingen/Tübingen?) oder mit einem regionalen Massivbauunternehmen.

Die Punkte, die mich momentan am Meisten beschäftigen, sind die Folgenden:

1. Architekt vs. GÜ:

Aufgrund der Grundstückspreise haben wir uns für ein DH entschieden, wollen aber nicht auf die Standard-DH gehen, die viele Bauunternehmen anbieten (also eher lang und schmal), sondern ein wenig breiter (ca. 8-9 m bei ca. 10m Länge). Dabei denke ich, dass ein Architekt sehr wahrscheinlich bessere planerische Ansätze hat. Prinzipiell könnte ich mir gut vorstellen, mit einem Architekten das Projekt anzugehen. Allerdings stellt sich mir hierbei die Frage, wie hoch das Honorar ist, wenn man sich mit einem Architekten zusammensetzt und einen ersten Planungsentwurf erarbeitet? Muss hier komplett LP1-3 durchgeführt werden, oder wie ist hier der "normale" Ablauf? Ich habe zwar ein wenig mit dem HOAI-Rechner herumgespielt, aber hier gibt es zu viele Parameter, die für mich nicht klar sind und das Ergebnis doch deutlich beeinflussen...

Auf der anderen Seite ist es so, dass bei dem präferierten GÜ ebenfalls ein Architekt der Ansprechpartner ist, kein Verkäufer, und die Häuser individuell geplant werden. Wir haben auch schon vorab mit Bauherren bzw. auch Handwerkern gesprochen, die mit diesem GÜ gebaut/zusammengearbeitet haben (keine Referenz des GÜ), alle waren sehr zufrieden. Von daher sind wir dieser Lösung auch aufgeschlossen.

2. Kostenschätzung

Ich habe viele Kostenschätzungen für EFH durchgelesen, die im Forum diskutiert werden, allerdings weniger für DHH.
Unsere erste Vorstellung für das Haus wäre:

ca. 130-140 m² Wohnfläche
KFW70 mit mittlerem-gutem Standard
2 Vollgeschosse + Wohnkeller, Satteldach vorgeschrieben
Zumindest 1 Garage + Carport
Heizung: Gas/Heizöl wollen wir eher nicht, sind hier aber sonst noch unentschlossen. Wünsche: KWL (evtl. mit WRG), FBH. Angetan waren wir auf einem Vortrag von einer Erdwärmepumpe mit Erdkollektoren
Aufteilung EG: Wohn-/Esszimmer, Küche (evtl. mit Speise), Gäste-WC, Büro/Gästezimmer, Garderobe
Aufteilung OG: 2 Kinderzimmer, Kinder-Bad, Schlafzimmer/ggf Ankleide/Bad.
Nice to have: Haustechnik eher auf gutem Standard (also z.B. Rolläden usw. zentral steuerbar), gute Sanitärausstattung etc.

Fragen:

- Gibt es erste Schätzungen bzgl. Kosten für das Haus (inkl. Aussenanlagen/Garage/Nebenkosten etc.) oder fehlen noch wichtige Angaben?
- Reichen ~140m² für die angestrebten Zimmer oder werden diese eher tendenziell zu klein geraten? Gibt es Vorschläge/Richtwerte, wie groß die Zimmer mindestens sein sollten?
- Gibt es Besonderheiten bzw. Erfahrungswerte bei DHH, die man beachten sollte, sei es bzgl. Heizung, Dämmung, Schallschutz etc.? Ein gutes Miteinander mit dem Baupartner mal vorausgesetzt :-)

3. Finanzierung:

Momentan wohnen wir in einer ETW, die wir für den Hausbau verkaufen würden. Restschuld liegt Stand heute ca. bei 21 TEUR Kredit + 7,5 TEUR BSV = 28,5 TEUR. Geschätzter Marktwert der ETW lt. Immo-Makler der Hausbank liegt bei ca. 150 TEUR.
Unsere jetzige monatl. Belastung liegt bei 1.200 EUR (800 BSV, 400 Kredit) + 230 EUR NK, mit der wir gut leben können. Wir gehen vorerst nach Verkauf der ETW konservativ von einem EK von 100 TEUR aus.

Die erste Idee war, einen 50 TEUR KfW-Kredit aufzunehmen und den Rest über ein normales Annuitätendarlehen. Alternativ haben wir noch einen BSV mit einem eff. Zins von 2,34%, der momentan nur gering bespart wird. Diesen könnte man ebenfalls in die Finanzierung aufnehmen, sofern sich das rechnet.

Ziel von uns ist, die DHH in 20 Jahren abbezahlt zu haben, das ist natürlich abhängig von den Baukosten/Eigenkapital, daher wäre eine erste Einschätzung der Kosten für mich hier sehr hilfreich. Sondertilgungen haben wir vor zu leisten, dass haben wir bereits bei der ETW jedes Jahr durchgezogen.

Mit der Hausbank haben wir uns diesbzgl. schon 2-3 Mal zusammengesetzt, von deren Seite wäre max. ein Kredit von 300 TEUR möglich. Von meiner Seite aus möchte ich aber nicht mehr als 250 TEUR aufnehmen, daher ist die Frage, ob eine DHH für ca. 350 TEUR Baukosten + Nebenkosten (Grundstück ausgenommen) überhaupt realistisch ist?

Sollten Infos fehlen, liefere ich diese natürlich gerne nach, ich freue mich schon auf zahlreiches Feedback..

Viele Grüße
Crazycube

 

Hallo Annette,

danke für die Rückmeldung - und nein, eigentlich sollten die Kosten nicht in der Höhe steigen :-)
Die 10m Länge habe versehentlich reingenommen, im Prinzip sollten die 130-140m² Wohnfläche herauskommen => bspw. also 7x10m, 8x8m oder 8x9m bei der Annahme von 2 Vollgeschossen.
Generell war die Idee, erstmal zu schauen, was unsere angedachte DHH in der etwas besseren Version so ungefähr kosten würde. Dann kann man sich auf das gewünschte Budget runterfahren und prüfen, was man unbedingt möchte und was dem Rotstift zum Opfer fällt. So herum ist mir das lieber als dauernd Dinge aufplanen zu müssen :-)

LG
Crazy

 

Guten Morgen zusammen,

danke für die Rückmeldungen.

@Rolf: Wieder was gelernt, war mir bisher so nicht bewusst, dass man nur 75% der Grundfläche als Wohnfläche hat. Sind auch mit 120m² Wohnfläche die angestrebte Zimmeraufteilung (v. a. im OG) machbar oder wird das eher zu eng?

@tupol: Danke für den Erfahrungsbericht, hört sich schick an Eure DHH...wie sind denn die Außenmaße der DHH bei Euch?
Angebot von Architekt bzw. GÜ werden wir auf jeden Fall einholen, damit wir sehen, wo wir in etwa rauskommen und wo wir ggf. vom Anspruch runter müssen, um das angestrebte Budget einzuhalten.

LG
Crazy

 

Hi zusammen,

danke fürs Feedback. Klar, eine detaillierte Planung vom Profi ist unerlässlich, dann wird sich auch herausstellen, inwieweit unsere Wünsche erfüllt werden können bzw. was am Bsp. Heiztechnik sinnvoll ist. Für eine EWP braucht man ja auch ein Grundstück was groß genug ist, da wird sich herausstellen ob unser Teil dafür überhaupt geeignet ist...

Gibt es noch weitere Anmerkungen, v.a. zu Punkten 1 und 2?

LG
Crazy