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  1. #1
    a2014b
    Gast

    Grundstück und Hausbau finanzieren - Bausparvertrag noch nicht reif

    Hallo,

    ich brauche ein paar Tipps bzw Erfahrungswerte zu einer vernünftigen Vorgehensweise:

    Es geht um einen Grundstückskauf in Höhe von 110T€ plus NK, hinzu kommt ein EFH-Neubau. (Kfw 55 oder besser, 1 1/2 geschossig, ca 150m² WF, ohne Keller, Satteldach) Preisvorstellung für das EFH 250T€. Die Grundstückssuche hatten wir schon aufgegeben und wollten 3-4 Jahre weitersparen und suchen. Nun hat sich aber jetzt dieses Angebot eingefunden in bester Lage. Derzeit sind in unserer Gegend Baugrundstücke Mangelware.

    EK ca 20T€ (z.T. in BSV vorhanden) - es ist nicht sehr viel

    BSV in Höhe von 100T€ wird bespart, ist aber noch lange nicht reif (15%).

    Das Grundstück ist bauträgerfrei, kann also seperat erworben werden, befindet sich im B-Plangebiet und muss innerhalb von 2 Jahren bebaut werden.

    Wir sind beide Lebenszeitbeamte, haben 1 Kind, aktuell ist noch einer in Elternzeit bis nächstes Jahr.

    Monatlich können max ca. 1400 € zur Tilgung ausgegeben werden, hinzu kommt eine monatliche Sparrate von 500 € für den BSV.

    Weierhin wollen wir die Kfw Programme 124 und 153 zur Finanzierung nutzen - also 2 x 50T€.

    Wir würden mit der Hausbank komplett finanzieren wollen, so dass es nicht darauf ankommt, wer im Grundbuch im 1. Rang steht.

    Kauf und Finanzierung müssten wir wenigstens bis nächstes Jahr beim Notar strecken wegen der Elternzeit. Danach stehen wieder 2 volle Gehälter zur Verfügung. Zudem steht noch keine konkrete Hausplanung. Das Grundstück müsste noch ordentlich von Bewuchs und 1 massivem unterkellertem Gartenhaus beräumt werden. Die NK hierfür sind auch noch zu stemmen.


    Sollten wir das Grundstück seperat finanzieren und 1-2 Jahre später das Haus drauf bauen, um mehr EK anzusparen? Oder im Gesamtpaket finanzieren und gleich bauen?

    Ist es sinnvoll, den BSV vorzufinanzieren, um damit das Grundstück abzuzahlen? Die mtl Rate wäre dann sehr hoch! (Sparrate + Tilgungsrate Vorausdarlehen)

    Wird es überhaupt eine komplette Finanzierung bei der Bank geben? (Wir wissen, dass ausführliche Bankgespräche bzw. Angebote einholen nicht zu ersetzen sind :-) - daher die Frage nach Erfahrungswerten hier im Forum für ähnliche Beispiele)

    Werden die Kfw-Kredite wie Eigenkapital behandelt?

    Vielleicht ging oder geht es jemanden ganz ähnlich bei der Finanzierung und kann uns weiterhelfen :-)
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  2. Grundstück und Hausbau finanzieren - Bausparvertrag noch nicht reif

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  3. #2

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    Ich würde in Eurer Lage jetzt nur das Grundstück kaufen.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    EK ca 20T€ (z.T. in BSV vorhanden) - es ist nicht sehr viel
    Das ist korrekt

    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    Monatlich können max ca. 1400 € zur Tilgung ausgegeben werden,....
    Tilgung oder Rate (Zins und Tilgung) ?

    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    Sollten wir das Grundstück seperat finanzieren und 1-2 Jahre später das Haus drauf bauen, um mehr EK anzusparen? Oder im Gesamtpaket finanzieren und gleich bauen?
    Was meinst Du mit "separat" finanzieren?

    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    Ist es sinnvoll, den BSV vorzufinanzieren, um damit das Grundstück abzuzahlen? Die mtl Rate wäre dann sehr hoch! (Sparrate + Tilgungsrate Vorausdarlehen)
    Diese Variante kann funktionieren, ABER bei der genannten Zeitplanung kann Euch die BSV Variante die komplette Finanzierung verhageln. Die laufenden Kosten schränken dann Euer budget ein, der 2. Kreditgeber kann nachteilig bei der Besicherung sein (Rangfolge im GB). BSpk. gehen gerne auch mal nachrangig, aber ob sie das bei dem benötigten Darlehen (Höhe) machen wäre vorher zu klären.

    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    Wird es überhaupt eine komplette Finanzierung bei der Bank geben? (Wir wissen, dass ausführliche Bankgespräche bzw. Angebote einholen nicht zu ersetzen sind :-) - daher die Frage nach Erfahrungswerten hier im Forum für ähnliche Beispiele)
    Das kann man aus der Ferne nicht beantworten. Wenn die Zahlen passen, dann wird sich auch eine Bank finden die eine Finanzierung nach Euren Wünschen auf die Beine stellt.

    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    Werden die Kfw-Kredite wie Eigenkapital behandelt?
    Nein. Schaut man in die Förderbedingungen, dann steht dort, dass diese Darlehen banküblich zu besichern sind. Sie laufen im obligo der Hausbank, so dass man sich diese Darlehen vorstellen kann wie ein normales Bankdarlehen, dessen Zinssatz über die KfW gefördert wird, d.h. für den Kreditnehmer verhält es sich wie ein normales Darlehen der Hausbank.

    Kauf und Finanzierung müssten wir wenigstens bis nächstes Jahr beim Notar strecken wegen der Elternzeit. Danach stehen wieder 2 volle Gehälter zur Verfügung. Zudem steht noch keine konkrete Hausplanung.
    Die Elternzeit würde ich nicht als nachteilig betrachten, da ja absehbar ist ab wann beide Gehälter wieder in voller Höhe zur Verfügung stehen. Eine Bank die Euch schon länger kennt, hat da sicherlich kein Problem damit. Wenn diese dann auch noch mit der BSpk. kooperiert bei der Du Deinen BSV hast, dann könnte das auch von Vorteil sein. Die können sich das Risiko dann teilen.

    Ich würde mir auch Gedanken über den bestehenden BSV machen, denn der belastet Dein budget bereits heute. Es wäre sinnfrei diesen weiterlaufen zu lassen während Du Raten für das Grundstück und Haus bezahlen musst. Zudem ist nicht absehbar, dass Du diesen bis zum Baubeginn in die Zuteilung bringen kannst. Er könnte als nur im Rahmen einer Vorfinanzierung genutzt werden, aber hier müsst man dann die Zahlen (Tarifbedingungen) ganz genau anschauen. BSV mit attraktiven Zinssätzen sind üblicherweise Kurzläufer mit entsprechend hoher monatlicher Belastung. Das kann funktionieren wenn das Einkommen das hergibt, der Schuss kann aber auch nach hinten losgehen.

    Wenn das Grundstück innerhalb von 2 Jahren bebaut werden muss, dann bleibt keine Zeit mehr um ein entsprechendes EK aufzubauen. Man müsste also mit den Gegebenheiten leben und darauf basierend eine Finanzierung aufbauen. Die Zinskonditionen werden dann nicht gerade berauschend sein, das ist Dir sicherlich klar.

    d.h. Wenn Ihr die Entscheidung getroffen habt, dass Ihr dieses Grundstück möchtet, dann ist der Weg inkl. Zeitplan ja schon vorgegeben.

    Zuerst mal prüfen, was noch an flüssigen Mitteln beschafft werden kann um die Nebenkosten für den Grundstückserwerb zu stemmen.

    Wenn Ihr 1.900,- € jeden Monat in die Finanzierung stecken könnt (Du schreibst 1.400,- € + 500,- €), und das durch das Einkommen auch darstellbar ist, dann würde ich jetzt zuerst mal mit der BSpk. reden. Parallel dazu die Hausbank befragen. Arbeiten BSpk. und Hausbank zusammen, dann erleichtert das die "Verhandlungen". Die Einbindung von KfW Darlehen kann sinnvoll sein.

    Wird das Grundstück nun über den BSV bzw. eine Vorfinanzierung gekauft, dann belastet das Euer budget mit grob 750,- € im Monat. Dafür ist das Thema in vielleicht 15 Jahren gegessen. Dazu müsste man jetzt die Tarifdetails und Zahlen des BSV kennen. Kommt dann in 2 Jahren das Haus mit 250T€ hinzu, dann gehen dafür noch einmal ca. 1.000,- € im Monat drauf. Macht zusammen also 1.750,- € pro Monat bei einem Planungshorizont von grob 30 Jahren. Die monatliche Belastung wäre noch innerhalb des von Dir genannten Bereichs (1.900,- €) und würde sich nach Wegfall des BS Darlehens reduzieren.

    Ihr würdet quasi das bisher versäumte Sparen durch höhere Raten während der Anfangsphase der Finanzierung nachholen. Der bis zum Hausbau getilgte Teil des BS-Darlehens ersetzt dann Euer EK, aber ihr braucht trotzdem ein paar flüssige Euro, zumindest als Rücklage.

    Finanzierungen mit geringem EK sind immer kritisch zu betrachten, ich persönlich halte nichts davon. Bei einem entsprechenden Einkommen sind aber auch solche Finanzierungen darstellbar. Ob man sich dann unbedingt darauf einlässt, das steht auf einem anderen Blatt.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Die Elternzeit würde ich nicht als nachteilig betrachten, da ja absehbar ist ab wann beide Gehälter wieder in voller Höhe zur Verfügung stehen. Eine Bank die Euch schon länger kennt, hat da sicherlich kein Problem damit. Wenn diese dann auch noch mit der BSpk. kooperiert bei der Du Deinen BSV hast, dann könnte das auch von Vorteil sein. Die können sich das Risiko dann teilen.
    Das kommt ganz auf die Bank an. Einige waren nicht einmal bereit, das Elterngeld in unsere Haushaltskasse miteinzurechnen. Vom deutlich höheren Gehalt nach der Elternzeit (sicherer Job) gar nicht zu reden. Ich hoffe, dass sich eine Hausbank da kulanter zeigt.
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  6. #5
    a2014b
    Gast
    Erstmal Danke für die ausführliche Beantwortung :-)

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen

    Tilgung oder Rate (Zins und Tilgung) ?

    --> damit meine ich die mtl leistbare Rate zur Abzahlung des Kredits

    Was meinst Du mit "separat" finanzieren?

    --> i.S. von getrennten Bankdarlehen, wenn Grundstückskauf und Hausbau zeitlich voneinander getrennt ablaufen würden


    Mir schwebt vor, den BSV entweder zu kündigen oder auf 50T€ zu reduzieren - mit dem Ergebnis, das bereits eingezahlte Kapital für die NK zu nutzen (abzgl. 1% Gebühr) bzw 250 € mtl weiter zu sparen und den BSV für das aktuelle Vorhaben außen vor zu lassen. Die "günstigen" BSV-Zinsen (2,75 % Sollzins, eff. 3,08 % p.a. bei Zuteilung 40%) entsprechen nämlich den aktuellen Zinssätzen für Hypothekendarlehen bei der Bank.

    Das benötigte Bankdarlehen in Höhe von ca. 260T€ (Grundstück + Hausbau) könnte dann auch über ein beliebiges Kreditinstitut finanziert werden in Kombination mit den beiden KfW Darlehen in Höhe von 100T€, so dass es zu keinerlei Konkurrenz zum BSV kommt. (z.B. Interhyp oder Dr. Klein, 20 Jahre Zinsbindung, 3% Anfangstilgung, Sondertilgungen, mtl. Rate ca. 1500€) Die zu zahlenden Gesamtzinsen auf das Darlehen sind zwar nicht zu verachten, aber diese Variante strapaziert das mtl. Budget nicht aufs Äußerste, auch wenn man im Ergebnis der Finanzierung ein wenig mehr drauf zahlt :-)
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  7. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  8. #6
    a2014b
    Gast
    @ Bricoleuse

    Daher soll die Finanzierung wenn überhaupt erst mit Ende der EZ starten - zum jetzigen Zeitpunkt mit Elterngeld ist es absolut nicht leistbar finanziell.
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  9. #7

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    Zitat Zitat von a2014b Beitrag anzeigen
    @ Bricoleuse

    Daher soll die Finanzierung wenn überhaupt erst mit Ende der EZ starten - zum jetzigen Zeitpunkt mit Elterngeld ist es absolut nicht leistbar finanziell.
    Es ist gut wenn man seine Grenzen erkennt. Dann ist die o.g. Rate also nur machbar wenn beide Einkommen zur Verfügung stehen?

    Wie gesagt, zuerst mal mit der Hausbank reden. Eine groben Plan erstellen und schauen was die dazu meinen. Gerade wenn die Voraussetzungen nicht so optimal sind (geringes Ek, o.ä.) muss man Kompromisse eingehen.
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