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Finanzierung mit hoher EK Quote und Sicherheiten!

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  1. #1

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    Finanzierung mit hoher EK Quote und Sicherheiten!

    Guten Morgen,

    mein erster Beitrag hier im Forum, also direkt zur Frage der Fragen.
    Unser Szenario gliedert sich wie folgt:

    2 Einkommen (anrechenbar mtl. 2.700€)
    1x Mieteinnahme mtl. 250€
    Eigenkapital 100.000€
    Grundstück vorhanden und lastenfrei 70.000€
    2x Oldtimer mit Wertgutachten 12.000€
    1x Sicherheit i. F. v. vorhandenem Haus ca. 230.000€, jedoch mit Wohnrecht auf Lebenszeit für die Eltern.

    Nun bauen wir ein kleines Haus in Holzständerweise (110-115m²)

    Gesamtwert der Immobilie lt. erstem Architekten ca. 320.000€

    Hieraus resultierend ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von 150.000€.

    Wir waren nun bei diversen Banken und Beratern, hätten auch unglaubliche Traumsummen bekommen.
    Das macht natürlich im ersten naiven Moment ne breite Brust, dann denkt man aber doch wieder nach.
    Unser letzter Berater einer genossenschaftlichen Bank, bereits seit über dreissig Jahren dort brachte uns zu erneutem Nachdenken.
    Die Sicherheiten gaben wir nicht an, jedoch EK und Grundstück sowie Einkommen. Daraufhin sagte uns der gute Mann, dass er große Bauchschmerzen bekäme,
    wenn wir mehr als 160.000€ finanzieren wollen würden.
    Meine Lebensgefährtin ist im öD unbefristet, mein Einkommen aufgrund von Meisterschule und Studium nur temporär (hoffentlich) niedrig.

    Eine Frage an Euch, die sich mit dem Bauen und vor Allem Finanzieren bereits auseinandergesetzt haben:

    Machen wir uns da einen zu großen Kopf, müssten mutiger sein?

    Hat der gute Mann der Bank uns da auf etwas hingewiesen, was durchaus berechtigt zu sein scheint?

    Wir hatten im Grunde 180.000€ im Notfall eingeplant, also 30.000€ für Unvorhergesehenes.
    Nun würden wir gefühlt lieber mit einem 130.000€ Darlehen und 20.000€ Puffer planen. (Erhöhung des Eigenleistungsanteils in der Praxis am Bau,
    Bauleiter bin ich sowieso und alle Angebote habe ich mit den Firmen verhandelt.)

    Fehlen uns in diesem Fall echt schlicht die Eier?

    Über eine rege Auseinandersetzung freuen wir uns sehr, Meinungen, Ansichten und Erfahrungen sind uns echt willkommen.
    Erfahrungen natürlich am Liebsten.

    Grüsse.
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  2. Finanzierung mit hoher EK Quote und Sicherheiten!

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    ...drum prüfe wer sich ewig bindet...

    Auf Grund der Sicherheiten macht fast jede Bank fast alles mit, wobei ich die Oldtimer gar nicht berücksichtigen würde und man beim Elternhaus die Vorlasten berücksichtigen muss, aber so ein Wohnrecht kann eine ganz große Summe für eine Bank bedeuten, je nach stat. Lebenserwartung der Eltern.

    Die grundsätzliche Frage, auf die ich bisher keine Antwort gefunden habe: Wie viel Rate könnt und wollt ihr Euch leisten? Und wann soll das Haus entschuldet sein?

    Anders gefragt: Wieviel zahlt ihr jetzt an Miete und könnt ihr zusätzlich sparen?

    So zwei Oldtimer (+Pkw?) beanspruchen das Budget schon sehr und so viel Einkommen ist es nicht.

    Hatte das Alter jetzt nicht beachtet, pplant ihr noch Kinder? Wie viel Einkommen fällt dann u.U. weg?
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo,

    Nun zur Rate, mehr als 700€ möchten wir im Grunde nicht zahlen wollen.
    In 25 Jahren entschuldet zu sein ist unser vorrangiger Plan.
    Wir haben auch noch ein anderes kleineres Sümmchen auf dem Konto, das soll aber absolut letzte Reserve sein, wenn mal was in der Finanzierung schiefgehen sollte.
    Unsere momentane Miete liegt bei ca. 850€, sparen können wir so 500-1500€ im Monat, je nachdem wie viel wir gearbeitet haben. (Arbeiten beide Teilzeit, also auch hier noch Potential, falls nötig)
    Die Autos schraube ich selbst, daher manchmal auch andere, Kosten tendieren gen Null. Ansonsten berufsbedingt noch zwei weitere sowie motorisierte Zweiräder.
    Zu uns noch, wir sind jetzt Mitte dreissig, evtl. Kinder, sieht aber seit Jahren nicht danach aus und dieser Wunsch hat sich bei uns nie rauskristallisiert.
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  5. #4

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    ich find das alles "eigenartig", bzw. etwas wirr.
    lassen wir mal das ganze unnötige weg, als die Oldtimer (schönes Hobby) und das Haus der Eltern, das in der Finanzierung nix verloren hat.

    Unterm Strich stehen aktuell: 2950€ Einkommen (Arbeit und Miete), 100k € EK in bar, Grundstück vorhanden und bezahlt. Und noch ein eiserner Notgroschen ganz weit in der Hinterhand...
    Der Archi "ermittelt" einen "Gesamtimmobilienwert" von 320k. Was ist das, fertiges Haus inkl Grundstück? da wären 320k€ etwas knapp, oder alle Erstellungskosten inkl. Nebenkosten, Garage etc. aber ohne Grundstück. Das wäre etwas hoch in meinen Augen.

    Ich rechne mal anders: Hauswunsch: 115m² Wfl = 230k€ Erstellungskosten inkl. Planung und Statik. Nebenkosten für alles on top: 70k, 20K Reserve. Dann sind wir auch wieder bei den 320k, aber inkl. Reserve und auf der sicheren Kostenseite. Das sollte der Worste Case sein...

    Egal wie bleibt eine realistische max. Finanzierungssumme von 220k€ bei 100k€ flüssigem EK.
    Aktuelle Kalt(?)Miete, 850€, 500-1500€/Monat können gespart werden. Wenn Warmmiete, dann 700€ Kalt und 150€ NK?
    Warum sollen dann nur 700€ in die Finanzierung laufen? Warum nicht die aktuelle Kaltmiete plus zumindest einen Teil der monatlichen Sparsumme.

    Wenn man mit 1200€/Monat Aufwand für Zins und Tilgung rechnet (also die 700€ (?) Miete plus das, was jeden Monat aktuell Minimum eh gespart wird),
    dann bekommt man doch eine sehr saubere Finanzierung hin, auch bei Eurem Alter.
    Bei 2,6% Zinsen auf 10a, bedeutet das eine anfängliche Tilgung von knapp 4%. Gesamtlaufzeit (bei gleichen Zinsen in 10a, wobei bei 4% eh nur noch 120k€ offen sind) unter 20a.
    Und da bleibt real immer noch was übrig im Monat, wenn aktuell mehr als die 500€ gespart werden.
    Wenn doch Kinder kommen, sollte das immer noch locker reichen, oder man reduziert die Rate oder oder oder..das sind dann die Feinheiten der Finanzierung auf die man noch schauen muss.
    Wenn Ihr die Bausumme für absolut alles unter 300k€ bringt, noch besser und noch einfacher.

    Für mich klingt das nach Gürtel und Hosenträger und die doppelt über kreuz und festgenäht, oder ich hab einen Haken übersehen...
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  6. #5

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    Ich versteh's auch net so ganz :-)

    Aber um mal ein Beispiel zu nennen wie wir finanziert haben..vielleicht hilfts:

    120.000€ EK
    180.000€ Darlehen

    Kosten Haus 260.000€
    16.000€ NK
    24.000€ Renovierung + Reserve

    Finanziert auf 10 Jahre, 2,5% Zinsen. Monatliche Rate 950€. Sondertilgung 5% p.a. Restschuld nach 10 Jahren ~100.000€ ohne Sondertilgungen.

    Paralell läuft ein Bausparvertrag (der lief schon lange vor der Finanzierung) mit dem 70.000€ Restschuld abgesichert wären.
    Unsere Tilgung erhöhen wir vermutlich bald auf 4%.

    Einkommen sind 3600€ Netto (Verlobte + ich).

    Allerdings helfen dir glaub die Beispiele nicht so richtig weiter. Letztendlich muss jeder selber entscheiden wieviel auf Sicherheit er spielen will.

    Wir haben uns z.B. gegen ein 15-jähriges Darlehen entschieden weil wir dadurch kaum weniger Restschuld gehabt hätten - dafür aber sehr viel höhere Zinszahlungen. Die 5 Jahre hätten uns grade so 10.000€ weniger Restschuld gebracht.

    Das die Bank dir mit den Sicherheiten einen sehr hohen Kredit einräumt ist ja klar. Die Frage ist aber was ihr euch leisten könnt und wollt. Der Bank ist es letztendlich egal, die machen mehr oder minder Gewinn wenn ihr's nicht mehr zahlen könnt.

    Überlegt euch eine maximale Rate, plant evtl. Sicherheit ein falls mal ein Kind kommt und plant so das die Rate nicht auf Kante genäht ist. Nicht das ihr Wäsche von Hand waschen müsst weil es für eine neue Waschmaschine nicht reicht.

    750€ auf 20 Jahre als Volltilger dürft knapp werden. Da würd ich lieber die Rate um 250 oder 400€ nach oben schrauben und die Laufzeit auf 10 Jahre verkürzen.
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  7. #6
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die Antworten bis hierhin.

    @Zellstoff:

    Was genau findest Du denn wirr?
    Vermutlich meine Auflistung, ich dachte bei mir, dass das zum Verständnis der Situation helfen würde.
    Hats nicht, hab ich kapiert, Danke.

    Zu den Kosten fürs Haus:

    Ich plane die Krippe nun seit ca. 30 Monaten, und weiß, dass wir den ganzen Krempel für 250.000€ gestemmt kriegen.
    Hier muss niks mehr erschlossen werden, Trecker und Bagger stehen rum, den Rest kann man sich ja denken.
    Anfangs habe ich auch noch im Internet nach Preisen recherchiert, jedoch habe ich nun fähige,
    vertrauenswürdige Unternehmen an der Hand, mit denen es preislich klappen wird.
    Desweiteren zwei Sachverständige der HWK, einen guten Baurechtsanwalt und Top Versicherungen.
    320.000€ für 115qm, da läuft für unser Wohnkonzept gehörig was schief. Aber nach oben gibts keine Grenzen, klar.

    Die Angabe von 850€ Miete ist warm, d.h. 700 kalt. Und mehr möchten wir nicht monatlich an Abgaben haben, diverse Gründe (Surfen, Pferde, Oldtimer, Aktivurlaube) sprechen zu deutlich in unserer Lebensausrichtung dagegen. Desweiteren kann so über das Gehalt meiner Lebensgefährtin (2100€) Alles abgesichert werden, mir bleiben hierdurch größere Entfaltungsmöglichkeiten (Selbstständigkeit, Kinderbetreuung,etc)
    Lieber sondertilgen wenn was übrig ist, momentanes Angebot beinhaltet 10% p.a.
    Zinsangebot über 10 Jahre liegt bei 2,1 eff. Naja.
    Zwei Bausparverträge mit Top Guthabenszins wären in einiger Zeit auch zuteilungsreif, um beispielsweise umzuschulden.
    Vielleicht doch noch mal so einen Finanzierungsberater bemühen? Da ich momentan für ein großes Bankhaus tätig bin (im technischen Bereich) habe ich leider endgültig den Glauben an ehrliche Beratung seitens der meisten, nicht aller Banken und deren Verkäufer verloren.

    Sollten wir doch konservativer denken und schneller tilgen?
    Ich denke mir laienhaft, dass wir - wenn kein Bau anstünde -ebenfalls Miete zahlen müssten, also eine etwas längerfristige Belastung in Ordnung ist. Lieber jetzt leben als irgendwann (In der Rente mach ich das und das...) Denn irgendwann heißt fast immer nie. Das sehe ich bei meinen alternden Arbeitskollegen.

    Es war wohl wieder wirr, entschuldigt. Diese leidigen Finanzen rauben mir manchmal sämtliche inner Ordnung.
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  8. #7

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    Was genau findest Du denn wirr?
    die ganzen Zahlen kreuz und quer miteinader vermischt, Angaben die fehlen aber eingentlich klar sein müssten, dass sie benötigt werden (z.B. Miete im ersten post). Sicherheiten die es nicht braucht oder keine wirklichen sind. Ein Architekt, der nicht Erstellungskosten berechnet, sondern den Gesamtwert inkl. Grundstück des fertigen Gebildes..dann kommt noch ein kleines Sümmchen in der Hinterhand dazu...dann kommen nochmal später 2 Bausparer dazu...

    Dann sollen bei 2700 Einkommen 850€ Miete gezahlt und regelmäßig 500-1500€ gespart werden. Bei 1000€ sparen bleiben 850€ zum leben (also Nahrung, Kleidung, Mobilität etc.) Könnte ich mir noch erklären, dass das geht, wiel sonst nicht viel gebracuht wird. Aber jetzt kosten die Hobbies doch wieder ein Haufen Geld (Aktivurlaube, Surfen, Pferde (!) und auch die Oldtimer) die vorher nichts gekostet haben, dass eben offenbar doch nicht regelmäßig gespart werden oder mehr in die Finanzierung geleitet werden kann/soll.

    Dazu kommt die Planung seit 30 (!) Monaten nun offenbar von Dir und nicht von einem Archi....Bauleitung machst Du eh selber...Entfaltunsgmöglichkeiten sollen auch bleiben..Zinsangebot von 2,1% eff auf 10j (würde ich aktuell sofort nehmen wenn auch noch 10% Sondertilgung drin sind) findest Du "naja"

    Es war wohl wieder wirr
    äh, ja. Zumindest für mich. Echt nicht böse gemeint. Aber ich hab das Gefühl, da ist ein Freigeist am Werke, der seine Gedanken und auch Finanzen nicht so recht sortiert bekommt und auch nicht weiß, was er wirklich will.
    Auch die Baukosten von 250k für alles (also inkl. Aussenanlagen, evtl. Garage/Carpot, Küche, Möbel, Nebenkosten) können aus meiner Sicht nur gehen, wenn Planungskosten quasi 0 sind und einiges an Eigenleistung reinläuft. Das mag schon gehen, aber ehrlich gesagt bin ich da nicht so überzeugt, dass Du das alles alleine gewuppt/organisiert bekommst.

    Ich bin mir sicher, dass Euch jede Bank einen Kredit gibt, der rechnerisch locker reicht, ich bezweifle aber, dass das "Projekt Hausbau" so wirklich das richtige für Euch ist..
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  9. #8

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    100k EK super
    70k bezahltes Grundstück, auch super

    Die Oldtimer kannst du direkt streichen, sind für die Bank zu nervig in der Verwertung. Die Kiste mit dem Wohnrecht muss detailliert geprüft werden, würde ich auch nur machen wenn es nicht anders geht. Wenn du auch so in 60 % Beleihungsauslauf kommst, ist ja keine Not gegeben.

    Leg doch mal bitte die Kosten etwas genauer aus.

    Wir haben die 170.000€ EK, soweit klar. Wie geht es dann weiter?
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  10. #9

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    Wenn ich 4 PKW, Motorräder, Pferde und Urlaub sehe, dann ist das Einkommen schnell verbraucht, selbst wenn man alles selber macht.

    Ich kann die Haltung der konservativen Bank durchaus nachvollziehen.

    Die Banken werden die Finanzierung rein auf die Sicherheiten abstellen.

    Wenn ihr nur 700 Euro ausgeben wollt, dann ist man schnell bei 160TEUR angelangt, wenn die Tilgung noch halbwegs passen soll.
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  11. #10
    JResniz
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    EK reicht für <60%
    Monatliche Zinslast liegt bei unter 400 Euro (selbst bei 15 Jahren Zinsbindung)

    Wo ist das Problem? Tilgt halt 3-4%...

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  12. #11
    Themenstarter

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    Guten Abend zusammen,

    vielen Dank für die sachliche Kritik weiterhin.
    Den Freigeist lasse ich mir gern unterstellen.

    170.000, und weiter, gute Marschrichtung.
    Über die Erstellungskosten des Hauses braucht hier wirklich nicht diskutiert werden,
    deshalb habe ich auch versucht meinen Gedankengang, so man ihn denn als solchen bezeichnen kann im Forum Finanzen zu posten.
    Wir bauen in unserer Familie/Freundeskreis mittlerweile das achte Haus in dieser Art.
    Erfahrung reichlich vorhanden, aber eben auch Verbesserungsmöglichkeiten.

    Zur Entwirrung steht in meinem Eingangspost, dass das anrechenbare Einkommen (evtl. falsch ausgedrückt) bei der genannten Summe liegt.
    In der Realität der letzten Jahre und auch jetzt ist mehr vorhanden, dass aber eben in die Aufrechterhaltung unserer Lebensweise geht. Die 2.700 sind schon abzgl. aller Kosten für Hobbies,etc.
    Das konnten wir der Bank auch glaubhaft, nachvollziehbar und mit großem Verständnis beibringen.

    @Zellstoff:

    Deine Kritik und Dein teilweises Unverständnis kann ich aufgrund des von mir Niedergeschriebenem wohl verstehen. Entgegenhalten kann ich da locker mit den bereits genannten Zahlen.
    Glaubst Du, dass wir 170.000€ (+) in 11 Jahren zusammengespart haben, weil wir auf großem Fuß leben ? Entfaltungsmöglichkeiten scheinen Dich nicht zu interessieren, uns eben schon.
    Sonst wäre unser finanzielles Polster auch um Einiges kleiner, das mal am Rande. Nun arbeiten wir seit ein paar Monaten in Teilzeit, zuvor 60-80Std. die Woche.
    Hierin liegt unter Anderem der lange Planungzeitraum begründet.

    @toxicmolotow: Vielen Dank für den Beitrag, inwiefern schnell bei 160TEUR angelangt? Habe gerade eine Denkblockade. Mehr möchten wir auf keinen Fall.

    Ein Haus ist ja purer Luxus, und ich sehe nicht ein unser Leben zuvorderst nach Luxus auszurichten. Gibt auch noch Anderes.
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  13. #12

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    Einfacher Dreisatz.

    700 x 12 = 8.400 Annuität (Zins+Tilgung)

    Zins = 2 / Tilgung = ?

    Bei 168.000 * 0,05 = 8.400

    Also anfängliche Tilgung 3%

    Damit dürftest du sogar noch länger als 25 Jahre dran sein. Hab im Hotel keinen passenden Rechner parat.

    Der limitierende Faktor der Kredithöhe sind deine 700 Euro Wunschrate.
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  14. #13
    JResniz
    Gast
    http://finanzrechner-tilgung.faz.net...lgungsrechner/ kann ich euch ans Herz legen, wenn ihr ein wenig rumspielen wollt.
    Also ich glaube niemand hat bedenken, dass das ganze nicht darstellbar ist... und zwar egal wie ihr es machen wollt.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    Guten Morgen,

    @toxic: Jetzt weiß ich wie Du das meinst, vielen Dank.

    In der Theorie stimmt das exakt, jedoch gibt es für uns die Option Sondertilgung.
    Wenn ich Diese außer Acht lasse, fühle ich mich bei 140.000€ doch viel besser.
    Wir haben noch einige Optionen (Stromspeicher Eigenbau an Stelle von Bosch oder Solarc, Küche Eigenbau,
    Garage aus patinierten Seecontainern,Verzicht auf Sauna/Dachterasse, geschliffener Estrich an Stelle von Fliesen in Feuchtbereichen,etc.)
    zur Einsparung in der Planung berücksichtigt. Unsere Architekturphilosophie leidet auch eher unter dem Einsatz einer Lüftungsanlage, als beim Verzicht auf Unnötiges.

    Im Grunde können wir auch selbstredend 850 € Rate veranschlagen, jedoch ist unsere Zielvorgabe, die Miete unserer Wohnung gegen ein kleines
    Haus einzutauschen. Luxus kann eben auch in der Einfachheit liegen.

    JResnin: Besten Dank für den Rechner, bislang habe ich mich immer mit www.zinsen-berechnen.de herumgeschlagen.

    Vielen Dank weiterhin, mich (uns) bestärken die Reaktionen, weiter Richtung Low Budget zu gehen.
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  17. #15

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    Also wir zahlen hier für 122qm schon 250TEUR, und das ohne Luxus wie Sauna. Ohne Grundstück, kaum Nebenkosten. Daher weiß ich nicht so recht ob das bei Euch funktioniert.

    Aber darüber wolltest du ja nichts hören.

    Ich klinke mich aus und kann nur viel Glück wünschen. Von Erfolg kann keine Rede sein.
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