Porenbeton vs. Poroton

Ich sag ja - Du willst nicht verstehen!!! Sondern alles, was Deinem Denken querläuft mißverstehen.

1) Wilder Verband sieht immer mistig aus, aber das ist meine persönliche Meinung. Und kostet nur ein paar Ct am m² weniger als ein guter Läuferverband!
Erfordert aber dummerweise einen deutlichen höheren Planungsaufwand bei der Anordnung der Öffnungen! Da bei der Planung aber immer kosten"optimiert" wird, .......

2) Ich habe nicht gesagt, Holländer Handform als Verblender sähe *piep* aus.
Eine Verblendfassade ist aber nun mal teurer als KS+PS-WDVS+Putz. Für das eigene Heim auch gar kein Thema, wenn man das Geld dafür investieren will.

Bei einem Renditeobjekt aber gehts um genau das - Rendite des eingesetzten Kapitals. Wenn ich schon mehr Kapital einsetze als das minimal nötige (WDVS), dann muß der Mehrwert auch wirken. In Form einer optisch aus der Masse herausstechenden Fassade, die Mieter über einen höheren Mietzins refinanzieren und die gleichzeitig den Pflegeaufwand minimiert.
Beides trifft auf den durchschnittlichen Neubaugebiets-Vormauerstein nicht zu! Also ist es eine unwirtschaftliche Investition.

Da gehts nicht um Geschmack, Technik oder sonstwas, sondern um reine Betriebswirtschaft!


Auch das

ist falsch!
Kunsstofffenster und ihr vermeintlicher Vorteil, nicht gestrichen werden zu müssen, sind im Renditebereich ein Nachteil, eben weil man sie so gut wie nicht streichen kann!
Im Eigentum geht man mit seinen Sachen anders um als im Renditebereich. Gehört ja dem Vermieter, der verdient ja an der Miete genug

Da sind Holzfenster hoher Güte die bessere Lösung! Denn die kann man, wenn ein Mieter rumgesaut hat, streichen. Ebenso kann man Dellen, Beulen, kleine Ausbrüche spachteln und überstreichen.
Mach das mal mit Kunststofffenstern

Rollläden sind nur dann eine sinnvolle Investition, wenn die Gegend und die potentiellen Mieter diese Investition auch refinanzieren können. An sonsten weglassen und den Mieter den Licht- und Sichtschutz zuordnen.
Rollläden oberhalb des EG (dort werden sie als Einbruchsschutz empfunden) sind nichts, für das man höhere Mieten erzielen kann, wohl aber etwas, was so oder so Unterhaltskosten erzeugt, die nicht umlagefähig sind, also die Rendite schmälern!

 

Nein monolithosch ist schwieriger, was die Planung von Wärmebrücken bzw. deren vermeidung (!) anbelangt. Bei KS + WDVS wird ja durch das WDVS alles zugedämmt, wie ein Pulli, den ich dem Haus anziehe. Bei monolithisch ist das nicht so einfach. Speziell dann, wenn Betonteile (zB Aussteifungs- o. Zugstützen oder Lastverteilungsbalken) in der monolithischen Fassade anzuordnen sind.

Auch ist KS natürlich aus statischer Sicht einfacher, während Poroton und Porenbeton auf Grund ihrer geringeren Druckfestigkeit bei kritischen Auflagerdetails aufwendiger zu planende und umzusetzende Lösungen bedürfen.

Gerade wenn es um ein Vermietobjekt geht, ist wohl KS + WDVS die Lösung.

Thema Rolläden. Hier sieht Ralf ja eher den Mieter in der Pflicht für Verdunkelung/ Verschattung zu sorgen. Das sehe ich immer wieder, wenn ich durch Norddeutschland reise. Wäre in Bayern (Süddeutschland) unverzichtbar. Ein Haus ohne Verschattung geht gar nicht!

Aber Detlev baut ja in HH. Und das liegt mW nicht in Süddeutschland und daher mögen die Erwartungen hier gänzlich unterschiedlich sein.

 

@ Thomas - Verschattung/Verdunklung "all inklusiv" oder auf als "App" ist hier eine Frage der Lage. Es gibt Ecken (nicht von Stadt zu Stadt, sondern innerhalb der Stadt), da kriegst Du die Wohnung ohne nicht vermietet. Dafür gibts dann aber auch entsprechende m²-Preise.
Und es gibt Ecken, da bekommt man die nicht über den Mietzins zurück. Da sind sie nur im EG ein Argument, dafür aber beliebtes Ziel von Sprayern.

 

Zitat: "Da gehts nicht um Geschmack, Technik oder sonstwas, sondern um reine Betriebswirtschaft! "

Ebend! Bei den wirtschaftlichen Überlegungen musst du erstmal schaffen, die Erstellungs/Wartungs-Kosten ins realistische Verhältnis zur Lebenserwartung zu bringen.
Nicht einfach, ich denke aber das sich die langfristige Rentabilität anders darstellt. Und am erzielbaren Mietpreis werden beide Varianten nicht viel Einfluss haben, im Zweifel gibt da ein sich optisch integriegrierender Klinker ein Plus, für die potentielle Mieterschaft muss es halt passen.

Zitat "Auch dasist falsch! Kunsstofffenster und ihr vermeintlicher Vorteil, nicht gestrichen werden zu müssen, sind im Renditebereich ein Nachteil, eben weil man sie so gut wie nicht streichen kann!
Im Eigentum geht man mit seinen Sachen anders um als im Renditebereich. Gehört ja dem Vermieter, der verdient ja an der Miete genug

Bei wievielen "ähnlichen" Mietobjekten wie Detlevs "Gedankenspiel" hast du Erfahrungen sammeln können? Ich behaupte mal Null,Null - wer glaubt, dass Mieter da jemals darauf achten, ...um auch nur einen Malertermin zu koordinieren wird schlimm enttäuscht werden und sich später ärgern. Du kannst Mietern sogar das Geld für solche Wartngsarbeiten hinterhertragen, die Fenster werden dann aber trotzdem nach wenigen Jahren verrotten, weils Geld nicht dort ankommt, das ist verwaltungstechnisch schlecht handlebar. Oder man kalkuliert gleich ordentlich Puffer für Hausverwalterkosten zur Koordination ein!
Und da haben dann die Kunstoff-Fenster eben doch den Vorteil der längeren Haltbarkeit.


Zitat "Da sind Holzfenster hoher Güte die bessere Lösung! Denn die kann man, wenn ein Mieter rumgesaut hat, streichen. Ebenso kann man Dellen, Beulen, kleine Ausbrüche spachteln und überstreichen."

Ohja! Ein echt schlimmes und allgemein unterschätztes Problem - verbeulte Fenster!

Zitat "Rollläden sind nur dann eine sinnvolle Investition, wenn die Gegend und die potentiellen Mieter diese Investition auch refinanzieren können. An sonsten weglassen und den Mieter den Licht- und Sichtschutz zuordnen."

Bin bei dem Thema davon ausgegangen, dass im Hamburger Umfeld dieses Projekt umgesetzt wird und dass hier nicht unterster Standard zum Einsatz kommt, weil die Ansprüche der potentiellien Mieter hier definitiv höher sind.

 

Holzfenster vs. KS - Fenster:

Die meisten Investoren werden auf KS setzen, einfach weil es in der Anschaffung und im Unterhalt billiger ist. Daß Holzfenster auch einmal gestrichen werden müssen ist einfach so, aber -wie Ralf schon ausführte- es ist eben auch einfacher beschädigte Fenster auszubessern. Wie oft das wirklich vorkommt, daß Mieter Fensterstöcke oder -flügel beschädigen kann ich nicht beurteilen; bei dem was ich bisher gesehen habe (Mietobjekte mit Holzfenstern) ist das aber tatsächlich zu vernachlässigen gewesen. Klar: wenn man die Vollchaoten in der Bude hat, ist das nicht auszuschließen; die verwüsten dann aber sicher auch den Rest der Wohnung.....

..naja..auch wenn das Streichen gänzlich unterbleibt, verrotten Holzfenster so schnell nicht.

 

Käferdompteur - schreib einfach in IT-Foren, da hast Du vielleicht Ahnung. Aber vom Bau verstehst Du so viel wie ne Kuh vom Fliegen.

Du weisst nix über mich, beuhauptest einfach mal und unterstellst mir kackenfrech 0 Ahnung.

Der einzige der hier 0 Ahnung hat, bist Du in Pkto meiner Kenntnisse!

Ja - bei 5€/m² genauso wie bei 35€/m² Mietzins. Aber Du arbeitest vermutlich im IT Bereich nur als Beschäftigungstherapie und verdienst Dein Geld mit 200 Mietwohnungen, dass Du Dich da so gut auskennst!

Schon mal Plaste-Fenster nach 5 Jahren in einer Wohnung von 2 starken Rauchern gesehen. Viel Spass beim Wiedervermieten

 

und wie ich lernen durfte, offenbar auch fehlertoleranter beim Einbau.
Großes EFH mit vielen Holz-Alu Fenstern, sehr teueren Holz-Alu Fenstern und teils KS-Alu Fenstern (im Souterrain). Was genau beim Einbau schiefgelaufen ist, weiß ich nicht. Fakt war aber, dass alle Holz-Alu Fenster durch falschen Einbau irreparabel verzogen waren. KS-Alu Fenster waren ebenfalls falsch eingebaut, müssen aber nicht getauscht werden. Nachbesserung durch Neumontage möglich.
Gesamtschaden lt. Gutachter: 70k€. Wie, ob BH an sein Geld kommt, ist derzeit noch offen, Ursache und Verursacher aber inzw. auch gerichtlich in 2 Instanzen bestätigt, ausführende Firma ist inzw. aber insolvent.. Zwischenzeitlich Austausch der Fenster nach 8 Monaten Stillstand, erst mal auf BH Kosten, man will ja mal einziehen...
Bei einem Renditeobjekt käme das einem Supergau gleich. Sind ja nicht nur die Kosten zur Behebung, gibt ja auch Mietausfall ...
Nebenbei ein Argument dafür, dass ich solche Rendite-Objekte eher über GU als über Architekt erstellen (nicht planen) lassen würde würde. Auch wenn ich jetzt vermutlich gleich wieder Ärger bekomme dafür

 

Klar kann man das. Ist auch gar nicht unüblich!

Große GUs haben häufig eigene Architekten, kleinere Firmen nicht unbedingt.

Architekt kostet so und so. Oder glaubst Du der Architekt des GUs arbeitet zum Nulltarif? Dazu kommt der Gewinn des GUs (beim bauen mit Architekt heißt das dann eben Honorar). Zwei unterschiedliche Begriffe mit dem Effekt, daß Du das Geld jedenfalls hinterher los bist.

GU-Architekten müssen nicht per se schlecht sein. Aber...in den allermeisten Fällen ist es dann eben doch so. Glaubst Du nicht? Suchfunktion hier mal quälen. Wirst viele Beispeiel finden. Sehr viele.

 

Du schätzt (mal wieder) falsch!
Ein Haus in gleicher Qualität, Ausstattung und Lage kostet in allen drei Varianten

• Architekt + Einzelvergabe
• Architekt + GU
• GÜ

auch +- das gleiche.

Wenn GU oder GÜ billiger sind, dann wurde bei der Qualität und/oder Ausstattung gespart!

Es ist halt die Frage - was will man. Nur ein oder zwei Vertragspartner, dafür aber das Risiko, im Streitfalle mit allen Gewerken auf dem Bauch zu liegen, weil der GÜ/GU erst die Probleme klären will, bevors weitergeht (vor allem dann, wenn Einbehalte entgegen stehen!) oder alles zu verlieren, wenn Insolvenz ansteht.
Oder viele Partner, dafür aber auch nur einen bei Streit oder Insolvenz als Bremse zu haben, die anderen aber zu behalten.

Noch zum Thema Insolvenz:
GU/GÜ insolvent, dann gibst keine Haftung für Mängel und keine Gewähr - auf alles bis dahin gebaute.
Bei Architekt + Einzelvergabe geht die Haftung nur bei dem Gewerk verloren und - bei Überwachungsmängeln des Architekten (LP8) haftet dieser auch noch gesamtschuldnerisch mit seiner Haftpflichtversicherung!

 

...aber das bleibt hier nur ein frommer Wunsch...

 

Architekt plus Einzelvergabe war in unserem Fall die mit Abstand günstigste Lösung. Bei gleicher oder besserer Qualität (denke mal besser) haben wir locker mind. 60.000 Euro gespart. Auch dank dieses und eines anderen Forums.

 

Aus der Praxis wie ich es kenne, hauptsächlich Fertighausbau aber auch GU ist der Begriff GU-Architekt irreführend. Wir haben vorlageberechtigte Externe beschäftigt die nach einem vorgegebenen Entwurf einen Bauantrag gefertigt haben. Natürlich auch inkl. Abänderungen. Nicht mehr und nicht weniger. Diese "Architekten" haben ein Honorar bekommen welches weit unter den Sätzen der HOAI lagen. Bitte kein Aufschrei muss aber usw.. War einfach so. Sicherlich müssen die per se nicht schlechter sein. Die haben aber ganz einfach keine echte Architektenleistung erbracht. Bauüberwachung erfolgte dann über einen angestellten oder auch freiberuflichen Bauleiter. Auch die bautechnischen Nachweise wurden in aller Regel wesentlich niedriger bezahlt als auf dem Markt.

Allerdings kommen dann die Kosten "VVG" dazu. Diese Zuschläge sind aber erheblich höher als die Kosten eines Architekten in allen Leistungsphasen.Ich weiß von Gu/GÜ Minimum 18 %. Hoffe MoRüBe und Co. erschlagen mich jetzt nicht. Die Zuschläge beim Fertighaus toppen dies meißtens noch um einiges mehr. Dort sind zumindest "VV" erheblich höher als beim GU.

Gegen rechnen kann man vielleicht einen etwas günstigeren Einkauf (Masse). Ich bezweifle aber, dass hier viel herauskommt.
Ich rede jetzt hier nicht von den bekannten üblichen Flair und Co Leuten. Also von GU/GÜ und Fertighausbauern die fair mit Ihren Sub's umgehen.

Rein von der Sache her müsste somit Architekt und Einzelvergabe günstiger kommen.

Ob es wirklich so ist weiß ich nicht, ich habe nier persönlich gebaut.

 

Wenn man eine gewisse Qualität haben will, dann bleibt für kleinere Bauvorhaben quasi nur Architekt, Fachplaner und Einzelvergabe.
Den Planungsaufwand auf individuelle, auch pfiffige Lösungen bezahlt ein GÜ nicht. Bei der Ausführung ebenso.
Es liegt doch in der Natur der Sache, dass nach der Pauschalvergabe das wirtschaftliche optimieren anfängt. Dann ist kein Raum für die "Extrawürste". Umsonst ist da keiner tätig.

Das gleiche gilt bei Planungs- und Ausführungssparangeboten. Gerade mein Metier zeigt das oft deutlich.
Tragwerksplanung für BV angefragt von Architekt -> oha, so viel. Das war doch gar nicht so hoch vorgesehen. Noch 2 Angebote eingeholt, Kollege fast gleich, Kollege bei 40%. Erste Amtshandlung des 40%ers: Das geht nicht, da müssen Träger hin, die Decken müssen deutlich dicker werden, die Konstruktion ist nicht ... Wird eben dann alles auf das fürs Honorar Machbare reduziert.

So ergeht es auch bei GU/GÜ mit Planungsleistungen - geleistet wird nur was bezahlt wird und das ist das unterst Notwendige.

Ich habe derzeit ein paar BV, bei denen nach dem günstigen Planen Archi und Fachplanung (arbeiten sonst nur für Bauträger/GÜ), oder als Vorplanung über GÜ man umgeschwenkt ist auf "normal" bezahlte Beteiligte. Entweder war die Qualität zu niedrig oder man arbeitet alles auf, was nicht erledigt wurde.

Bei den Gewerken ist man entsprechend flexibel, Mehr- und Minderleistungen können aufgedröselt werden. Wenn nicht ausgequetscht, kommt auch nicht für jede Änderung ein erhöhter Nachtrag.

Wenn der Bauherr das Risiko abdrücken will, dann bekommt er auch die Risikoprämie aufgedrückt. Egal obs nun eintritt oder nicht. Und der Risikonehmer wird das so weit runter drücken wie es geht.
Ergo, da nur der Bauherr die Risiken in der Hand hat, er kann er sie gleich behalten, steuern und niedrig halten. Dann bleibt die Prämie bei ihm, sowie der Ehrgeiz das niedrig zu halten.

 

Ob Porenbeton oder Proton ist eigentlich egal und in einer normalen Wohingegend spielt der Lärmschutz keine Rolle. An ner Hauptstraße ggf. über Kalksandstein nachdenken, dann aber konsequenterweise auch Schallschutzfenster einbauen. Aber wer baut schon freiwillig an ner Hauptstraße

Solange es geht einschalig bauen und keinen Sondermüll an die Hauswand klatschen der ggf. in 30 Jahren runter muss.

 

Detlef. Dieser Meinung mit Archi und teuer war ich auch früher. Kenn man ja nur so vom hören. Schau mal der hat wieder nen neuen Porsche usw. Aber das war bei uns nicht so und ist nicht zwangsläufig der Fall. Es gibt auch genug die sich auf kostengünstiges Bauen spezi. haben. Natürlich wirds dann auch in etwa so ausschaun wie ein Haus von der Stange. Aber evtl. mit einem besseren Grundriss und Details mit denen man noch Geld spart.