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Finanzierung: unsicher

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  1. #1
    Avatar von dubble
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    Finanzierung: unsicher

    Hallo in die Runde,


    es ist nicht meine erste Finanzierung und auch nicht meine erste Immobilie.
    Ich bin mir trotzdem vollkommen unsicher in der Entscheidung. Ich möchte auch im Bekanntenkreis nicht über unsere finanziellen Verhältnisse sprechen. Also bietet sich nur die anonyme Version im Netz an. Die Finanzieungsvermittler scheinen mir auch nicht die besten Gesprächspartner zu sein.

    Eigenkapital vorhanden 300.000 Euro
    Kaufpreis "Bauland" 550.000
    Rohbau (Holz) 160.000
    Nebenkosten (ich fasse zusammen, die Aufstellung dauert zu lange) mind. weitere 150.000 Euro.

    Die Vermittler wollen nicht das Bauland finanzieren sondern wir sollen bereits hier Eigenkapital einsetzen. Ist das üblich? Ich bin misstrauisch.

    Monatlich können wir 3000 Euro für die Rate berappen. Ja, ich weiß, das ist viel Geld und nichtmal 33% des Monatseinkommens.

    Es entstehen 300-400 m2 Wohnfläche.

    Erste Zinsangebote liegen bei 1,8 % eff. bei 5 Jahren Zinsbindung. Wir wollen eine so kurze Zinsbindung, weil wir einen Teil davon, was wir bauen, in spätestens drei Jahren verkaufen werden. Es wird so teuer sein, wie der ganze Bau. So haben wir es immer gemacht, damit die Immobilie schnell abgezahlt war.


    Ich bin für jeden Kommentar, auch den Hammer auf den Kopf, dankbar. Ich kann sonst mit niemandem darüber sprechen.
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  2. Finanzierung: unsicher

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  3. #2

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    So wie das sich anhört bist du mehr Bauträger/Investor als Privatkunde.

    Da wird so mancher Finanzierungsberater (privat) einfach überfordert sein.

    Es ist üblich, dass Eigenkapital als Erstes verbraten wird um das Risiko des Verlustes für die Bank zu verringern.
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  4. #3

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    Wenn du das nicht zum ersten Mal machst, wer hat dich denn bislang beraten? Erst dein Geld zu verbrauchen und erst dann die Finanzierung anzugehen macht aus Sicht der Bank durchaus Sinn.

    Was du brauchst ist wohl keine klassische Baufinanzierung. Ich denke, du wärst mit einem Finanzberater der sich mit Unternehmensfinanzierung beschäftigt besser beraten. Bei den Zahlen gehe ich davon aus du hast ein sehr großes Grundstück, bebaust erst mal einen Teil, verkaufst dann den Neubau inkl. einem Teil-Grundstück und benutzt den Erlöst um weitere Teil zu bebauen. Richtig?
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  5. #4
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    Avatar von dubble
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    Ich wollte eigentlich nicht alles offenlegen. Naja, andererseits möchte ich Euren Rat - also zwinge ich mich, mehr dazu zu sagen.
    Nein, es ist ein bisschen anders...

    Das "Bauland" habe ich ja bereits in Anführungszeichen geschrieben: es ist "Bauland" in der 6. Etage mit Blick über eine Großstadt in Deutschland.
    Die Lage rechtfertigt den Preis (falls sich jetzt jemand wundert..) Doch das ist alles nicht mein Problem. Wirtschaftlich sind knapp >2000 Euro /m2 Herstellungskosten in der Lage wirklich ok. - Das ist das Einzige, was ich beurteilen kann (und auch nur, weil ich früher in der Immobilienwirtschaft neben dem Studium gearbeitet habe.) - Die Quadratmeterpreise liegen in der Region im Moment eher bei >4000 Euro/m2. Das sind Zahlen der Notare vom Gutachterausschuss und keine Angebotspreise von Maklern oder aus Fantasiepreise aus Anzeigen. :Konfuzius
    Selbst einen Markteinbruch, in dem die neue, schöne Immobilienblase platzen würde, könnte ich also verkraften.
    (*Naja, die irrelevante Fussnote ist: Wobei, in Spanien sagte man auch, niedriger als 1500 Euro /m2 könnte es nicht fallen und dann fanden sich keine Käufer für 600 Euro/m2 )

    Wenn es nicht um mein Eigenheim ginge - und darüber reden wir hier - wäre ich mir sicherer.
    Von Investition keine Spur: ich kaufe privat und hafte privat.

    Beim Eigenheim wäre ja nun eigentlich eine lange Zinsbindung von Vorteil, ein Bauträger wählt nur ein oder zwei Jahre Zinsbindung. Ich habe mir jetzt 5 Jahre herausgesucht - aber keine Gegenangebote für längere Zinsbindungen angefragt.
    Jetzt beim Schreiben fällt mir auf, dass ich das noch tun sollte ?

    Ich überlege in zwei Richtungen und bin alles andere als entscheidungsfreudig: 50% verkaufen und Immobilie abzahlen? Oder 50% vermieten und damit zu 100% die Hypothek bedienen (wäre auch denkbar)? Aber so lange eine Hypothek bedienen? Das kommt mir seltsam vor. Ok, das machen die meisten Menschen, insofern..

    Die Vorfälligkeitsentschädigungen für Privatleute sind gekappt (mein Wissen datiert von 2009, vielleicht ist heute alles anders?), d.h. mehr als 7500 Euro werden es nie. Aber: selbst wenn ich nur eine Zinsbindung von 5 Jahren wähle und schon nach 2 Jahren verkaufen würde, könnten es trotzdem 7500 Euro Vorfälligkeitsentschädigung werden, so wie auch bei Verkauf vor Ende der ersten 10 Jahre Zinsbindung.
    Hat hier noch einer eine Idee?

    Also sollte ich gleich lieber eine lange Zinsbindung wählen?

    Ich habe Angst, mich in das Objekt zu verlieben und dann zu bedauern, es verkaufen zu müssen, weil die Zinsbindung in 5 Jahren endet.

    Seht ihr, was ich meine ?
    Es ist ein Traumobjekt. Das meine ich so, wie es da steht. Keine andere Wohnungen werden das bieten und ich merke, wie mich das Projekt emotional packt. Ich bin jetzt schon drin und vollkommen verliebt. Es ist kein Investment oder so - ich werde da einziehen und leben. Und vielleicht freue ich mich, wenn ich einmal eingezogen bin, in 400 m2 zu wohnen?
    Also, ich weiß das klingt jetzt echt bescheuert aber warum eigentlich nicht?

    Immerhin versteht Ihr jetzt, warum ich im Bekannten- und Kollegenkreis nicht drüber reden kann - vom fehlenden Fachwissen einmal abgesehen.
    Ich danke für Euer Verständnis.
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  6. #5

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    Finanzierung: unsicher

    Wenn du da eine Etage kaufst wird wohl was großes gebaut, im Rahmen eines Projekts. Nehme ich jetzt einfach mal an.
    Aus den wenigen Brocken die du Preis gibst kommt mir erstmal eins in den Sinn: Darfst du denn überhaupt nach so kurzer Zeit wieder verkaufen? Gibt es da nicht so etwas wie eine Spekulationsklausel, die das binnen von x Jahren (ich meine es sind 10) verbietet. Um genau so Geschäfte wie du sie vor hast zu vermeiden.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von familieri Beitrag anzeigen
    Gibt es da nicht so etwas wie eine Spekulationsklausel, die das binnen von x Jahren (ich meine es sind 10) verbietet. Um genau so Geschäfte wie du sie vor hast zu vermeiden.
    Verboten ist das nicht, meines vagen Wissens wird auf die Wertsteigerung vor dem 10. Jahr aber die volle Einkommensteuer fällig.

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  8. #7

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    Und bei solchen Spielchen + Summen soll das Forum helfen? Nicht ernsthaft, oder?

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  9. #8
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    Das war ja klar, dass diese Frage kommen würde.
    Ihr schreibt es doch bereits: selbstgenutzte Immobilien kann man nach zwei, vermietete Immobilien nach 10 Jahren verkaufen. Das ist überall so in Deutschland.
    Ich habe deswegen auch schon etwas dazu gesagt. Ich bin nun auch irgendwie gegen eine Vermietung, wenn ich es es mir genau überlege. Ich bin auch gegen lange Hypotheken. Die Zukunft kennt keiner, deswegen sollte man wohl Gewinne immer so schnell einstreichen, wie es geht. Ich bin einfach zu sehr von meinem alten Job aus dem Studium im Immobilienbüro geprägt in meiner Denkweise.

    Ich war vorhin wohl einfach nur traurig, dass ich mit niemandem darüber reden kann - denn eigentlich freue ich mich unheimlich auf das Projekt!
    Aber wie kann man sich so still und leise freuen? Wenn man es nicht teilt?

    Ich hatte die letzten Jahre viel Ärger mit einem anderen Projekt. Das war eine sehr schwere Erfahrung. Damit habe ich Euch hier gar nicht die Ohren vollgelullt. Es konnte mir auch da eh keiner helfen - ausser den Anwälten.

    Es ist also nicht die vermeintliche Spekulation oder die Steuern, die das Problem sind - sondern, was ich möchte. Und was weiß ich eben nicht.

    -Zinsbindung 5 oder 10 Jahre? Preisunterschiede kann ich ja eigentlich hier erfragen.
    -Die Vorfälligkeitsentschädigung sollte keine Rolle spielen, bzw. die Zinsdifferenz sollte die 7500 Euro ausgleichen. Das ist auch alles peanuts in dem Projekt, deswegen dient es ja auch nicht als Kriterium.
    -Verkaufen eines Teils oder einen Teil vermieten?
    -verlieben in das Objekt und dann nicht verkaufen wollen?

    Oh je, habt Ihr nicht aus dem vielen, was ich schon geschrieben habe, irgendein Kriterium oder irgendwas, was mir helfen könnte?
    Die typischen immobilienrelevanten Entscheidungsmechanismen sind ja klar: Herstellungspreis/Verkaufspreis/Vermietungsergebnisse. Alles positiv.
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  10. #9

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    Nur mal eine Frage am Rande: Woher kommt Deine Idee, dass die VFE bei 7500,- EUR gedeckelt sei? Mir ist bislang so etwas jedenfalls nirgendwo bekannt geworden.

    VG

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  11. #10
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    wenn die sicherheit da wäre, wäre die fianzierung kein problem
    da aber insbesondere das nicht geschriebene sehr umfangreich ist,
    bleibt nur raten auf schmaler datenbasis - und da sagt mir meine
    glaskugel: vorsicht.
    beispiel 1: du kennst (?) den holzrohbaupreis, der scheint fix - aber
    die "m²" variieren zwischen 200 und 400? na sowas ..
    (auch bei geringer relevanz der rohbaukosten würde mir das
    nicht gefallen)
    beispiel 2: für e. aufstockung in muc kannst du unmöglich auf
    m"-preise wie für einen ungestörten neubau kommen. ob das
    technisch überhaupt möglich ist, ist e. andere frage .. also, wie
    zuverlässig/sicher ist die substanzbewertung? wer haftet?
    es gäbe noch zahlreiche andere miesmacher-matchpoints
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  12. #11
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    @Mls
    Die Stadt, um die es geht, ist ein Haifischbecken. Es ist nur zu meinem Schutz, dass ich hier nicht öffentlich in einem hochfrequentierten Forum genaue m2 und noch andere Details gegeben habe.

    -> Haftung, Baupreise sind zweifelsfrei geklärt. Anders würde es eine Bank auch nicht finanzieren.
    Interessant ist hierbei, dass eine Architektenschätzung oder Haftung von einer Bank nicht als Sicherheit gewertet werden.

    Deine anderen Miesmacher-matchpoints höre ich wirklich vollkommen aufrichtig total gerne. Besser Du ziehst mir jetzt eins über als dass ich es später schmerzlich erfahren muss.
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  13. #12

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    Auf was für Ideen hier manche Leute kommen. VFE waren nie und sind auch heute nicht bei irgendeiner Summe gedeckelt.
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  14. #13
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    Als Sparkassenfachwirt wirst Du das wissen. Ich konnte mich nur diffus an irgendein Gerichtsurteil erinnern und habe es nicht mehr gefunden, deswegen habe ich es als Frage formuliert. Irgendwas sagt mir, "da war doch was" aber es fällt mir eben auch nicht mehr ein....
    Manchmal täuscht die eigene Wunschvorstellung und Erinnerung einen aber eben auch gewaltig.

    Anyway, falls es später für andere Leser noch einmal interessant sein sollte in ein paar Jahren, solltest Du nun auch dazu schreiben, dass variable Zinssätze jederzeit ohne VFE kündbar sind (nicht, dass ich selbst das vorhätte .. aber .. ) und dass D das Land mit den höchsten VFE ist, sollte man -wenn schon denn schon - auch erwähnen. Einfach nur der Vollständigkeit halber, lieber toxicmoltow. Andere Tips gerne jederzeit. Keiner hat mehr Ahnung als Du. Das ist kein Scherz.
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  16. #14

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    VFE heißt Vorfälligkeitsentschädigung.

    Da ein variables Darlehen keinen Festzinsablauf hat, kann es kaum "vorfällig" sein. Ehrlich gesagt hoffte ich, dass man das weiß wenn man sich ein wenig mit dem Thema Hausbau und Finanzierung beschäftigt. Jede "Darlehen(zins)sart" hat seine Vor- und Nachteile. Immer alle Punkt in Gänze zu erwähnen wird schwierig. Daher erübrigt insofern der Kommentar dazu, zumal bisher von 5 Jahren Zinsbindung gesprochen wurde und 1-2 Jahre (BT) zu kurz erschienen. Dann macht auch variabel nur bedingt Sinn, es sei denn man ist risikobereit und hat das entsprechende Portosäckl.

    Ich weiß nicht, wie das VFE in Brasilien oder Japan geregelt ist, aber es hindert dich niemand daran, einen Kredit in Real oder Yen abzuschließen, dann bekommst du dein VFE entsprechend berechnet, vorausgesetzt du findest eine Bank die diesen Gaudi mit macht.

    Welche Länder sind bei den VFE so günstig, wie werden dort Realrechte behandelt und gilt dort das BGB, nach dem grundbuchlich besicherte Kredite 10 Jahre unkündbar sind? (was in D zu günstigeren Konditionen als woanders führt!)

    Man kann auch, gerade im Grenzgebiet von D im Ausland Regionalbanken finden, die in der deutschen Nachbargemeinde finanzieren. Aber das ist sehr selten.
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  17. #15

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    Eigentlich ist das weitere Vorgehen doch hier recht simpel.
    Du hast keine Bedenken was Bauweise und Kosten angeht, möchtest auch nicht zuviel dazu sagen, damit kann da ein Haken dran.
    Es ist ein besonderes Projekt, das dich jetzt schon fängt und damit vielleicht doch längerfristig interessant sein könnte.
    Evtl. möchtest du es aber auch nach einigen Jahren verkaufen.
    Du brauchst also eine Finanzierungsübersicht, die dir beide Varianten aufzeigt.
    Es wird doch in MUC Banken für Leute mit mehr Geld als dem Durchschnittsverdiener geben? Die gibt's ja sogar hier in der Provinz.
    -> Ab zu deinem Berater, nicht in die kleine Filiale, sondern dahin, wo man solche Spielereien häufiger sieht.
    Varianten rechnen lassen mit abweichender Zinsbindung, Wert legen auf Ausstiegsbedingungen wenn es doch zu einem frühen Verkauf kommt usw.

    Wenn du dann dauerhaft auf 400m² in bester MUC Lage wohnst, wird dein Umfeld die kleine Rechenaufgabe allerdings auch hinbekommen.
    Also warum nicht mit jemandem darüber sprechen? Ohne absolute Zahlen zu nennen, von mir aus.
    "Hey, ich überlege in einen Neubau zu investieren, eigentlich wie bisher nach kurzer Zeit zu verkaufen, aber irgendwie packt mich dieses Projekt. Was meinst du, werd ich alt und sentimental und sollte die Finanzierung so auslegen es doch behalten zu können?"
    Freunde kann man das doch fragen, mach dich davon los jedem dafür die gesamte Kalkulation darlegen zu müssen.
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