Finanzierung: unsicher

Hallo in die Runde,


es ist nicht meine erste Finanzierung und auch nicht meine erste Immobilie.
Ich bin mir trotzdem vollkommen unsicher in der Entscheidung. Ich möchte auch im Bekanntenkreis nicht über unsere finanziellen Verhältnisse sprechen. Also bietet sich nur die anonyme Version im Netz an. Die Finanzieungsvermittler scheinen mir auch nicht die besten Gesprächspartner zu sein.

Eigenkapital vorhanden 300.000 Euro
Kaufpreis "Bauland" 550.000
Rohbau (Holz) 160.000
Nebenkosten (ich fasse zusammen, die Aufstellung dauert zu lange) mind. weitere 150.000 Euro.

Die Vermittler wollen nicht das Bauland finanzieren sondern wir sollen bereits hier Eigenkapital einsetzen. Ist das üblich? Ich bin misstrauisch.

Monatlich können wir 3000 Euro für die Rate berappen. Ja, ich weiß, das ist viel Geld und nichtmal 33% des Monatseinkommens.

Es entstehen 300-400 m2 Wohnfläche.

Erste Zinsangebote liegen bei 1,8 % eff. bei 5 Jahren Zinsbindung. Wir wollen eine so kurze Zinsbindung, weil wir einen Teil davon, was wir bauen, in spätestens drei Jahren verkaufen werden. Es wird so teuer sein, wie der ganze Bau. So haben wir es immer gemacht, damit die Immobilie schnell abgezahlt war.


Ich bin für jeden Kommentar, auch den Hammer auf den Kopf, dankbar. Ich kann sonst mit niemandem darüber sprechen.

 

Ich wollte eigentlich nicht alles offenlegen. Naja, andererseits möchte ich Euren Rat - also zwinge ich mich, mehr dazu zu sagen.
Nein, es ist ein bisschen anders...

Das "Bauland" habe ich ja bereits in Anführungszeichen geschrieben: es ist "Bauland" in der 6. Etage mit Blick über eine Großstadt in Deutschland.
Die Lage rechtfertigt den Preis (falls sich jetzt jemand wundert..) Doch das ist alles nicht mein Problem. Wirtschaftlich sind knapp >2000 Euro /m2 Herstellungskosten in der Lage wirklich ok. - Das ist das Einzige, was ich beurteilen kann (und auch nur, weil ich früher in der Immobilienwirtschaft neben dem Studium gearbeitet habe.) - Die Quadratmeterpreise liegen in der Region im Moment eher bei >4000 Euro/m2. Das sind Zahlen der Notare vom Gutachterausschuss und keine Angebotspreise von Maklern oder aus Fantasiepreise aus Anzeigen. :Konfuzius
Selbst einen Markteinbruch, in dem die neue, schöne Immobilienblase platzen würde, könnte ich also verkraften.
(*Naja, die irrelevante Fussnote ist: Wobei, in Spanien sagte man auch, niedriger als 1500 Euro /m2 könnte es nicht fallen und dann fanden sich keine Käufer für 600 Euro/m2 )

Wenn es nicht um mein Eigenheim ginge - und darüber reden wir hier - wäre ich mir sicherer.
Von Investition keine Spur: ich kaufe privat und hafte privat.

Beim Eigenheim wäre ja nun eigentlich eine lange Zinsbindung von Vorteil, ein Bauträger wählt nur ein oder zwei Jahre Zinsbindung. Ich habe mir jetzt 5 Jahre herausgesucht - aber keine Gegenangebote für längere Zinsbindungen angefragt.
Jetzt beim Schreiben fällt mir auf, dass ich das noch tun sollte ?

Ich überlege in zwei Richtungen und bin alles andere als entscheidungsfreudig: 50% verkaufen und Immobilie abzahlen? Oder 50% vermieten und damit zu 100% die Hypothek bedienen (wäre auch denkbar)? Aber so lange eine Hypothek bedienen? Das kommt mir seltsam vor. Ok, das machen die meisten Menschen, insofern..

Die Vorfälligkeitsentschädigungen für Privatleute sind gekappt (mein Wissen datiert von 2009, vielleicht ist heute alles anders?), d.h. mehr als 7500 Euro werden es nie. Aber: selbst wenn ich nur eine Zinsbindung von 5 Jahren wähle und schon nach 2 Jahren verkaufen würde, könnten es trotzdem 7500 Euro Vorfälligkeitsentschädigung werden, so wie auch bei Verkauf vor Ende der ersten 10 Jahre Zinsbindung.
Hat hier noch einer eine Idee?

Also sollte ich gleich lieber eine lange Zinsbindung wählen?

Ich habe Angst, mich in das Objekt zu verlieben und dann zu bedauern, es verkaufen zu müssen, weil die Zinsbindung in 5 Jahren endet.

Seht ihr, was ich meine ?
Es ist ein Traumobjekt. Das meine ich so, wie es da steht. Keine andere Wohnungen werden das bieten und ich merke, wie mich das Projekt emotional packt. Ich bin jetzt schon drin und vollkommen verliebt. Es ist kein Investment oder so - ich werde da einziehen und leben. Und vielleicht freue ich mich, wenn ich einmal eingezogen bin, in 400 m2 zu wohnen?
Also, ich weiß das klingt jetzt echt bescheuert aber warum eigentlich nicht?

Immerhin versteht Ihr jetzt, warum ich im Bekannten- und Kollegenkreis nicht drüber reden kann - vom fehlenden Fachwissen einmal abgesehen.
Ich danke für Euer Verständnis.

 

Das war ja klar, dass diese Frage kommen würde.
Ihr schreibt es doch bereits: selbstgenutzte Immobilien kann man nach zwei, vermietete Immobilien nach 10 Jahren verkaufen. Das ist überall so in Deutschland.
Ich habe deswegen auch schon etwas dazu gesagt. Ich bin nun auch irgendwie gegen eine Vermietung, wenn ich es es mir genau überlege. Ich bin auch gegen lange Hypotheken. Die Zukunft kennt keiner, deswegen sollte man wohl Gewinne immer so schnell einstreichen, wie es geht. Ich bin einfach zu sehr von meinem alten Job aus dem Studium im Immobilienbüro geprägt in meiner Denkweise.

Ich war vorhin wohl einfach nur traurig, dass ich mit niemandem darüber reden kann - denn eigentlich freue ich mich unheimlich auf das Projekt!
Aber wie kann man sich so still und leise freuen? Wenn man es nicht teilt?

Ich hatte die letzten Jahre viel Ärger mit einem anderen Projekt. Das war eine sehr schwere Erfahrung. Damit habe ich Euch hier gar nicht die Ohren vollgelullt. Es konnte mir auch da eh keiner helfen - ausser den Anwälten.

Es ist also nicht die vermeintliche Spekulation oder die Steuern, die das Problem sind - sondern, was ich möchte. Und was weiß ich eben nicht.

-Zinsbindung 5 oder 10 Jahre? Preisunterschiede kann ich ja eigentlich hier erfragen.
-Die Vorfälligkeitsentschädigung sollte keine Rolle spielen, bzw. die Zinsdifferenz sollte die 7500 Euro ausgleichen. Das ist auch alles peanuts in dem Projekt, deswegen dient es ja auch nicht als Kriterium.
-Verkaufen eines Teils oder einen Teil vermieten?
-verlieben in das Objekt und dann nicht verkaufen wollen?

Oh je, habt Ihr nicht aus dem vielen, was ich schon geschrieben habe, irgendein Kriterium oder irgendwas, was mir helfen könnte?
Die typischen immobilienrelevanten Entscheidungsmechanismen sind ja klar: Herstellungspreis/Verkaufspreis/Vermietungsergebnisse. Alles positiv.

 

@Mls
Die Stadt, um die es geht, ist ein Haifischbecken. Es ist nur zu meinem Schutz, dass ich hier nicht öffentlich in einem hochfrequentierten Forum genaue m2 und noch andere Details gegeben habe.

-> Haftung, Baupreise sind zweifelsfrei geklärt. Anders würde es eine Bank auch nicht finanzieren.
Interessant ist hierbei, dass eine Architektenschätzung oder Haftung von einer Bank nicht als Sicherheit gewertet werden.

Deine anderen Miesmacher-matchpoints höre ich wirklich vollkommen aufrichtig total gerne. Besser Du ziehst mir jetzt eins über als dass ich es später schmerzlich erfahren muss.

 

Als Sparkassenfachwirt wirst Du das wissen. Ich konnte mich nur diffus an irgendein Gerichtsurteil erinnern und habe es nicht mehr gefunden, deswegen habe ich es als Frage formuliert. Irgendwas sagt mir, "da war doch was" aber es fällt mir eben auch nicht mehr ein....
Manchmal täuscht die eigene Wunschvorstellung und Erinnerung einen aber eben auch gewaltig.

Anyway, falls es später für andere Leser noch einmal interessant sein sollte in ein paar Jahren, solltest Du nun auch dazu schreiben, dass variable Zinssätze jederzeit ohne VFE kündbar sind (nicht, dass ich selbst das vorhätte .. aber .. ) und dass D das Land mit den höchsten VFE ist, sollte man -wenn schon denn schon - auch erwähnen. Einfach nur der Vollständigkeit halber, lieber toxicmoltow. Andere Tips gerne jederzeit. Keiner hat mehr Ahnung als Du. Das ist kein Scherz.