Ergebnis 1 bis 8 von 8
  1. #1

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    Vermarktungskonzept von Huas und Grudstück

    Hallo.
    Ich versuche es mal recht kurz zu formulieren, erster Entwurf war etwas länger. Fragen, einfach stellen.
    Fakten/was ist vorhanden:
    Ein Grundstück, welches mit 2 DHH bebaut werden kann, evtl. sogar 3. Quasi ein RH in der Mitte. Liegt aktuell auf dem Amt zur Klärung. Erwerb liegt weniger als 10 Jahre zurück.
    Ich brauche nur eine DHH.
    Der Rest soll vermarktet werden. Was wäre günstig für mich, was für Ideen habt ihr?
    Die Lage ist rel. gut. Großstadt, außerhalt des City Kerns, (Speckgürtel?). Haltestelle Bus&uBahn in weniger als 3min erreichbar, trotzdem recht ruhig.
    Geldreserven gibt es kaum noch. Meine DHH würde also via Kredit laufen.

    Bisherige Ideen:
    1)
    Andere DHH/RH selber bauen (lassen) und dann verkaufen. Scheue mich aber vor ca. einer halben Millionen Schulden.
    Ich gehe davon aus, dass man das Grundstück mit xx% Gewinn verkaufen kann -> Gewinn müsste versteuert werden. Gleiches gilt, wenn ich alles baue(n lasse).

    2)
    Was mir so im Kopf vorschwebt: Mit GU zu kooperieren und den möglichen Gewinn beim Einzelverkauf des Grundstück in den Bau meiner DHH einfließen lassen, Rabatt. Der darf die andere DHH/RH bauen & vermarkten. Käufer/Nachbar kriegt das Grundstück von mir rel. günstig (muss also nur rel. wenig Grunderwerbssteuer zahlen und kann selber Aufteilung der Räume bestimmen), dafür möchte ich meinen Bau vom GU günstiger haben. Der Gesamtpreis bleibt also ungefähr gleich für den Käufer.
    Hier muss ich dann natürlich gut aufpassen, dass der GU meinen Teil nicht minderwertig ausführt, er noch mehr spart als dies laut Forum teilweise sowieso schon manche versuchen.
    Variante bei dieser Option: Nur den Rohbau (Fenster, Medien Zuleitungen, Abwasser, Dach, Erdung, Klinker) via GU laufen zu lassen und dies evtl. mit einem externen Sachverstand schon beim Vertrag begutachten zu lassen, oder evtl. den Bauleiter (später) selber stellen/bezahlen (sofern GU das mitmacht). Ich denke mal, bzgl. Rohbau sollte es einige erfahrene Leute geben, die dort die Ausführung beurteilen können. Hätte evtl. sogar jemanden im Bekanntenkreis der hin und wieder Zeit hat, zumindest zum drübergucken.
    Bei dieser GU Option müsste ich dann möglichst viel & detailliert nach meinen Wünschen vertraglich festzuhalten, in Rücksprache mit dem GU, was die normalerweise so verbauen.
    Heizung würde ich evtl. selber mit einem Heizungsbauer durchführen. Ebenso die weiteren „Details“, wie Estrich, verputzen, Elektro.
    Somit bleibt der Großteil der Garantie beim GU (irgendwelche Setzungsrisse oder so…)
    3)
    Alles alleine oder via externen Bautrupp machen bzw. per Einzelvergabe mit Architekt. Nachteil: Steuern beim Verkauf mit hoffentlich Gewinn. Wenn ich hier ohne GU im gesamten Bauwerk 10% günstiger kommen sollte (wenn) und diese nachher wieder draufschlagen kann (bzw. was der Markt so hergibt), werde ich wohl nach Steuerabzug trotzdem günstiger fahren, wenn ich direkt versuche mit einem GU zu verhandeln.
    4)
    Was habt ihr sonst noch für Ideen, bei denen ich möglichst günstig rauskomme, was meint ihr zu meinen bisherigen Ideen. Grundstücke sind hier momentan rar gesäht denke ich.
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  2. Vermarktungskonzept von Huas und Grudstück

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  3. #2

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    Ist das abwarten der 10-Jahresfrist eine Option? Ist der Verkauf der selbst bewohnten DHH eine Option (kürzere Fristen)?

    Zu Option 2: Ich sehe noch nicht genau, wie das sauber ablaufen soll? Heißt das Modell: Der Erwerber soll das Grundstück "billig" kaufen, dem GU dafür mehr zahlen und der lässt es als Rabatt zurück an Sie laufen?
    Dann würde sich als erstes die Fragestellung geben: wie sollen die Verträge aussehen, dass der erwünschte Effekt auch eintritt? Denn eines ist klar: wenn der Kaufvertrag so gestaltet ist, das der Käufer 10.000 gibt und der Bauunternehmer 90.000 in Form des Rabatts, beträgt der Kaufpreis 100.000 (= Wert der Gegenleistung). Wenn es blöd läuft, sagt das FA dem Bauunternehmer dann: den "Rabatt", den Sie erhalten haben ist eine Schenkung des GU an den Käufer (der die Kosten ja jetzt nicht selbst zahlen muss), diese ist steuerlich beim Bauunternehmer nicht absetzbar und beim Käufer zu versteuern (Schenkungsteuer), und der höhere Preis des Bauunternehmers erhöht seinen Gewinn und weil er die Schenkung nicht absetzen kann, zahlt er auch darauf schön Steuern. Und Sie zahlen Steuern auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Und bei einem einheitlichen Vertragswerk fällt die GrErwSt auch auf den Wert des (noch zu errichtenden) Gebäudes an.

    Ich kann nur empfehlen, sich solche Konstruktionen gründlich prüfen zu lassen und hier im Zweifel die Finger von komplexen und riskanten Modellen zu lassen.
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  4. #3

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    Ev. ist auch die Variante "Erbbaupacht" denkbar, d.h. Jemand baut auf deinem Grundstück und zahlt dir hierfür Miete. Ggf. ist das bis zur 10-Jahresfrist denkbar, an dem derjenige dann kauft.
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  5. #4
    Avatar von BauFuzzi
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  6. #5
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    Ergebnis, unklar:
    10 Jahres Option bzw. selbst bewohnen ist keine Option.
    Klar, das Bsp. mit 90k€ Rabatt ist schö verständlich ab zu krass.
    Gehen wir mal von einiges weniger aus, einige dutzend k€ die die eine Grudstückshälfte mehr wert ist laut aktuellem Markt.

    Formuliere ich es mal um, möglichst einfach.
    Auf einem Grundstück können 2 DHH (evtl. 2-3 RH) gebaut werden. Die eine Hälfte Grundstück soll verkauft werden.
    Diese eine Hälfte Grundstück verkauft der aktuelle Besitzer direkt an Privat/Nachbar, mit der Auflage mit diesem GU zu bauen (sieht man ja häufiger, dass auf Gründstücke Provision zu zahlen ist an einen Makler und dann mit dem GU gebaut werden muss).
    Pro Projekt schlägt doch ein GU ca. 30k€ für sich drauf (Ausgaben Material + Unternehmer + Kosten für GU: Verwaltung, Geschäftsräume ....) habe ich mal gehört. Ob es nun 11 oder 22k€ Euro sind ist ja hier egal.
    Diesen Preis könnte er doch bei der Haushälfte des Gesamtgrundstückseigentümer in dessen DHH runtergehen. Somit würden sogar beide Eigentümer profitieren. Der Käufer spart z.B. 6% Erwerbssteuer bei Kauf da dass Gebäude mit 300k€ nicht auftaucht (Ist ja auch bekannte Praxis).

    Was gäbe es sonst noch für Optionen für die Eigentümer des Grundstücks, die halbwegs fair sind?
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  7. #6

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    hat mal was vernünftiges gelernt
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    ich gebe zu, Dir nicht ganz in allen Punkten folgen zu können, aber grundsätzlich:

    Grunderwerbsteuer ist auf Grund und Haus zu bezahlen, wenn die Geschäfte auch nur irgendwie verbunden sind...und glaub mir, das FA prüft das. Die kennen das Thema verdecktes Bauherrnmodel auch.
    Grundstück mit der "Auflage" zu verkaufen, dass nur mit diesem GU gebaut werden darf, fällt da klar drunter. Selbst wenn es nichts schriftliches gibt, wird das FA da bohren und bohren und bohren und.... finden.

    Das FA setzt auch den Grundstückswert nach dem Bodenrichtwert fest. Zu sagen, die eine Hälfte des Grunds kostet 300€/m² die andere 600€/m² wird auch nicht funzen.
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  9. #7

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    Die Sache ist die: wie soll das vertraglich konstruiert werden? Zumal ja jede Seite andere Interessen hat bei dieser Vorgehensweise:

    Risiko Verkäufer: GU wird im Grst.-Kaufvertrag festgelegt, gibt aber keinen Rabatt weiter. --> Strategie: vorher Vertrag mit GU schließen und den Preis entsprechend verhandeln
    Risiko GU: Er sichert einen Rabatt zu, wird aber im Kaufvertrag nicht als "Pflicht-GU" genannt --> Strategie: erst Kaufvertrag abwarten, dann Preis verhandeln.
    Risiko Käufer: Er kriegt einen GU aufs Auge gedrückt und das Finanzamt macht daraus ein Bauträgergeschäft und die Grunderwerbsteuer fällt auf Grundstück+Haus an. --> Strategie: Keinen GU im Kaufvertrag festlegen lassen, dafür marktgerechten Preis.

    Für alle Parteien stellen sich 2 Fragen:
    1. Wie kann ich meine Risiken vermindern.
    2. Wie kann ich durch eine ungeschickte Konstruktion Steuerfallen vermeiden.

    Die Strategien schließen sich fast immer gegenseitig aus. Die "faire" Option sieht also für alle unterschiedlich aus. Ich hätte jetzt gesagt: Verkauf das Grundstück, zahl die Steuern auf den Gewinn und nutze das Geld um das eigene Haus zu bauen. Oder teile das Grundstück, bau ein EFH auf die eine Hälfte und verkauf die andere Hälfte vom Grundstück in 10 Jahren, wenn die Kriegskasse das hergibt.

    Aber die Frage ist am Ende, was für Ziele verfolgt der Verkäufer und wie priorisiert er diese: Wie wichtig ist das Sparen von Steuern, wie dringend brauche ich das Geld etc.
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  10. #8
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    Ok Danke für die Ideenanregungen bisher. Echt nett von euch.
    Es geht hier nicht um Summen wie 111k€ (leider ). Vllt. wenns gut läut, kommen um die 11-33k€ raus, was ich so aus dem Marktumfeld entnehme.
    Wenn ich das Kommentar von dem Bauamateur lese, Punkt1:
    Risiko Verkäufer: GU wird im Grst.-Kaufvertrag festgelegt, gibt aber keinen Rabatt weiter. --> Strategie: vorher Vertrag mit GU schließen und den Preis entsprechend verhandeln

    Das klingt doch völlig OK für mich, so was schwebte mir auch vor. Hier müsste man dann später vllt. noch die Risiken anaylsieren, Fallstricke...).
    Aber vom Ablauf her: Beim Notartermin wird das Grundstück an den Nachbarn verkauft. Vorher der von mir geprüfte Hauskaufvertrag (mit vielen Sskizzenhaften Ausführungsdetails und ext. Überwachung) für meine DHH, mit dem von mir bestimmten GU unterschrieben. Der Käufer der anderen Grundstückhälfte unterschreibt dann dort auch.
    Geld braucht man schon rel. dringend, die allermeisten wenn man ein Haus baut
    (Hm, dein Wohnort liegt bei mir irgendwie nicht so wirklich auf dem Fahrplan...sonst würde ich ja ein paar Kisten gutes Bier vorbeibringen)

    Eine Möglichkeit ähnliches ohne GU (via Einzelvergabe mit einem Architekten) durchzuziehen scheint mir nicht zu bestehen?

    Das Thema Erbpacht: da werde ich mal dransetzen, informieren. Vllt. ist ja preislich sowieso ein Rabatt drin, beim gleichzeitigen Bau von 2 DHH. (Mettmann liegt schon eher auf dem Weg, und an diese Idee habe ich gar nicht gedacht. Dann müssten es schon ein paar Flaschen Wein und Bier werden, wenn ich mich so entscheide )

    Wie auch immer. Danke für das gemeinsame nachdenken.

    Wie läuft das eigentlich beim Notar ab.
    Angenommen, 1 Termin wo Grundstück + Haus abläuft. Zuerst wird Grundstück Verkauf unterschrieben. Anschließend soll der Kaufvertrag mit dem GU erfolgen. Aber der Käufer steht nach dem Grundstückkauf auf und geht.
    Wäre so was denkbar? Darf man den Vertrag fürs Grundstück zerreißen? Oder muss man das schriftlich fixieren, dass Grundstückskauf ein Hauskauf mit einem GU anschließt, meinetwegen auch erst 2 Wochen später.
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