Landratsamt verweigert Befreiung für Bauvorhaben! Was tun?

Nö Ralf, dem will ich nicht folgen.

Wenn ihm der "Planer" sagt: "...hier ist der fertige Bauantrag mit allem drum und dran auch dem Antrag auf Abweichung...", dann muß der BH nicht stutzig werden und Ungemach erahnen. Für den BH ist dies idR ein reine formale Geschichte, wenn der Planer ihm alles so fertig pinselt.

Was Anderes wäre es, wenn der Planer ihm zu verstehen gibt, daß es mit Abweichung nicht so einfach ist, man es aber dennoch versuchen will .. oder so ähnlich. Auch mit der Abweichung schuldet der "Planer" mE eine genehmigungsfähige Planung. In diesem fall liegt es ja auch im Interesse des GÜ, denn ohne Genehmigung wird er kaum bauen (und Geld verdienen) können.

So muß er also nachbessern bis es paßt.

Die Begründung für die Beferiung ist allerdings schon sensationell. So etwas Dämliches würde ich mich gar nicht trauen da reinzuschreiben...das ist ja hochnotpeinlich....da kann man ja nur eoine Ablehnung bekommem.

 

Ich schließe mich Thomas an: ein Bauherr verlässt sich doch ein Stück weit auf die Planer.....
Aber mal was anderes: Wenn wir davon ausgehen, dass der Grundriss auch mit einer kleineren Gaube funktioniert und nichts Grundlegendes geändert werden muss, dann ist der Aufwand für ein Deckblatt doch minimal.. Oder?
Grundriss ändern, eine Ansicht ändern - feddich ist der Lack.
Der Aufwand der hierbei entsteht ist doch minimal - wobei ich absolut der Meinung bin, dass der GÜ diesen Aufwand unentgeltlich erbringen muss.
Gruß,
Liesl

 

GÜ = Generalübernehmer = er plant und baut

Bisher: Planung ohne Erfolg, ergo auch kein Bau möglich.

Konsequenz: Planung ändern, sonst keine Baugenehmigung und auch kein Hausbau.

Wo ist das Problem?

Oder eben eine Befreiung v. d. Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragen und so begründen, daß die Behörde genehmigen (=befreien) kann.

 

Vorweg eine Frage an Mittelstaendler: in welchem der beiden threads hast du denn nun eine unzutreffende Baufirmenbezeichnung benutzt, in diesem hier anfangs („Bauträger“) oder in dem anderen („GÜ“)?

Wenn es ein GÜ ist und ihr auf eurem eigenen Grundstück baut, nehme ich an, dass ihr euch einen Haustyp aus dem Katalog des GÜ ausgesucht habt, der schon die Gaubenbreite von 3,25 m von vornherein aufwies, richtig?

War dem GÜ der B-Plan, in dem die max. Gaubenbreite stand, bei Abschluss eures Bauvertrags schon bekannt?

Wenn ja, muss er jetzt kostenlos (und zügig!) umplanen auf Gaubenbreite von max. 2,50 m. Ein Mitverschulden sehe ich dann bei euch nicht, denn als Laien könnt ihr nicht einschätzen, ob es die in dem Baugenehmigungsantrag beantragte Befreiung standardmäßig immer gibt, oder ob dies zu Problemen führen könnte.

Wenn nein, haben beide Bauvertragsparteien unwissentlich einen Vertragsgegenstand ausgesucht, der auf eine rechtlich unmögliche Leistung gerichtet war. Dafür gelten die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage:

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§ 313 BGB:
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
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In beiden Fällen sehe ich keine Notwendigkeit, dass du eine Umplanung selbst bzw. alleine bezahlen musst.

Im zweiten Fall (dem GÜ war der B-Plan bei Vertragsschluss nicht bekannt) setze dich mit dem GÜ zusammen und ändert mit einer schriftlichen, von beiden unterschriebenen Zusatzvereinbarung euren Vertrag. Neue Pläne und ein ggf. geändertes Leistungsverzeichnis (sofern die Gaubenbreite dort erwähnt sein sollte) müssen her, evtl. ein veränderter Baupreis und eine geänderte Vereinbarung zur Bauzeit. Da muss unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien verhandelt werden.

Wenn du z.B. deinerseits auf die 75 cm Gaubenbreite verzichtest, könnte es vielleicht angemessen sein, dass der GÜ dafür die Umplanungskosten übernimmt. Das kann man aber nur anhand der konkreten Pläne beurteilen.

Sofern der GÜ einen Subunternehmer als Planer beschäftigt und mit diesem bzgl. der Gaubenbreitenabweichung keine besondere Absprache getroffen hat, wäre sein Sub u.U. ohnehin ihm gegenüber zur kostenlosen Umplanung verpflichtet, denn er schuldet dem GÜ eine genehmigungsfähige Planung.

 

Das ist definitiv keine Gaube, sondern eindeutig ein Zwerchhaus. Hoffentlich funktionieren die entsprechenden Abstandsflächen...

 

Nachtrag:
Macht in meinen Augen im übrigen überhaupt keinn Sinn, die Breite auf 2,5 m zu verkürzen.

 

Nach Definition des OVG NRW wäre das in NRW keine Gaube und Festsetzungen des B.-Plans, die sich auf Gaube beziehen, können nicht angewandt/gefordert werden.
In NRW gilt für Gauben, dass diese allseitig auf der Dachkonstruktion ruhen, nicht wie hier auf einer Aussenwand.

Soll der GÜ doch mal checken, ob das in Franken auch so gilt.

 

@Mittelstaendler: Es können auch 3 m nicht ausreichend sein. Bitte von jemand Kompetenten prüfen lassen!

 

Anda hat es schon vorweggenommen, Mittelständler.
3m müssen nicht reichen. Wenn aber die Abstandsfläche fürs Zwerchhaus reichen sollte (z.B. weil die Abstandsfläche halbiert werden kann) spielt es keine Rolle, ob es 3,25 m oder 2,50m breit ist, sofern die Grundstücksgrenze parallel zur
Außenwand läuft...

 

Bei Zwerchhäusern kommt auch der Aspekt der Gebäudehöhe ins Spiel. Die Traufhöhe wird verschoben und sollte dann zum B-Plan passen oder es ist eine Befreiung erforderlich.

 

Hier mal ein Urteil des Verwaltungsgerichts Würzburg als Beispiel, wie das Gericht – mit Hilfe von Wikipedia – den Unterschied zwischen Gaube und Zwerchhaus definiert:

VG Würzburg, Urteil vom 10. April 2008 – W 5 K 07.1143 –, juris:

„Die Klägerin kann sich entgegen ihrer Ansicht nicht darauf berufen, der verglaste Dachaufbau sei gemäß § 4 Abs. 4 GS zulässig, weil die „Dachgaube“ als solche gestalterisch mit dem Gebäude insgesamt vereinbar sei i.S.d. § 4 Abs. 4 Satz 2 GS. Bei Dachaufbauten ist nämlich zwischen Dachgauben und anderen Aufbauten zu unterscheiden. Unter Dachgaube (oder kurz: Gaube) wird nämlich nach „Wikipedia“ (aber nicht nur dort) ein Dachaufbau im geneigten Dach eines Gebäudes verstanden, also ein Aufbau innerhalb der von der Traufe bis zum First reichenden Fläche eines schrägen Daches. Ein Dachaufbau, der - wie vorliegend - sich in einer Front mit der Außenfassade über die Traufe hinaus in die Dachfläche fortsetzt, ist dagegen keine Dachgaube im engen bautechnischen Sinn; er wird vielmehr als Zwerchhaus, Dacherker oder Lukarne bezeichnet, wobei der Namensteil „Zwerch-“ besagt, dass der Dachfirst des Aufbaus quer zum First des Hauptdaches verläuft. § 4 Abs. 4 GS meint ausschließlich Dachgauben im engeren Sinn. Dies ergibt sich schon aus § 4 Abs. 4 Satz 4 GS, wonach der Abstand von der Traufe mindestens vier Ziegelreihen betragen muss. Denn einen gewissen Abstand von der Traufe können von vornherein nur Dachaufbauten innerhalb der Dacheindeckung haben, aber keine in gleicher Flucht mit der senkrechten Außenwand liegende Dachaufbauten.“

(Das Urteil befasst sich allerdings mit den Besonderheiten einer Gestaltungssatzung)

 

Das, was Sie mit einem halbseitigen Text ausführen, steht bereits in Beitrag # 27 mit nur einem Halbsatz, Herr Wortmann. Ich hoffe, Sie konnten ihren Text reinkopieren und mussten ihn nicht abtippen.

 

Ach Ortwin......

Eine Erläuterung des Unterschieds Zwerchhaus -->Gaube steht in #27 gerade nicht.

 

Nö, Ortwin, du hast nur die Fakten genannt. Unser geschätzter Jurist da Oben hat deine Fakten mit einem Urteil eines fränkischen Gerichtes untermauert... Und ja, sowas kann man online einsehen und dann auch rauskopieren

 

Der "Architekt" (ganz bewußt in Gänsefüßchen gesetzt) des GU ist wohl mit B-Plänen (und was eine Befreiung bedeutet und was man zun muß) nicht so ganz sattelfest. Auch bei den anderen Begrifflichkeiten (Zwerchhaus - Gaube) scheint er etwas unsicher zu sein.....

Na ... wird schon.

 

Ortwin (einverstanden, dass wir uns duzen?), ich wollte mit meinem Beitrag den Wert deines Beitrags #27 nicht schmälern, sondern den Bauherren nur eine kleine zusätzliche Hilfestellung in Form eines Urteils eines fränkischen Gerichts an die Hand geben. Gegenüber der unteren Baubehörde ist es oft selbst dann, wenn man mit seiner Einschätzung im Recht ist, hilfreich, sich auf ein Urteil zu berufen, denn auch die Sachbearbeiter möchten ihre zu treffenden oder zu revidierenden Entscheidungen gerne gegenüber ihren Vorgesetzten rechtfertigen können.

Du warst auf jeden Fall der Erste, der darauf gekommen ist, dass das keine Gaube, sondern ein Zwerchhaus ist. Ohne den Einwand von dir in #27 hätte ich diesen wichtigen Unterschied selbst evtl. gar nicht (das lässt sich im Nachhinein schwer sagen) oder auf jeden Fall nicht so schnell bemerkt. Den Text konnte ich -gottseidank - bei juris rauskopieren.

 

Na dann ist ja alles gut, Ralf.
:-)