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Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

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  1. #1

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    Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

    Hallo Forumsmitglieder,

    zuersteinmal ein freundliches Hallo in die Runde. Ich bin neu hier und selbst der (geplante) Bauherr.

    wir tragen uns mit dem Vorhaben ein Einfamilienwohnhaus in Hanglage zu bauen (Bayern). Hierzu bedarf es einiger Befreiungen vom Bebauungsplan.
    Wir haben uns im Vorfeld mit der örtlichen Gemeinde, sowie dem zuständigen Personen im Landratsamt kurzgeschlossen und unser Bauvorhaben vorgestellt und Kompromisse geschlossen. Nun sind wir inzwischen soweit, dass wir einen Bauantrag stellen möchten.
    Wie ihr sicherlich wisst, muss nun zu jeder Befreieung eine Begründung mitgeliefert werden. Und nun kommt der Kasus-Knaktus: Wir (Architekt und Bauherr) haben in dieser Hinsicht keinerlei Erfahrungen - Bitte nicht zu hart urteilen :-D - und möchten auf diesem Wege mal die Frage in den Äther stellen, ob uns mit einigen Vorschlägen weitergeholfen werden kann, was gute Begründungen sind bzw. was diese enthalten sollten.
    Folgende Punkte wären betroffen:
    *Dachform
    *Dachneigung
    *zulässige Geschossansichten (nicht Vollgeschosse) --> Überschreitung der zul Traufenhöhe

    Es wäre super wenn ihr uns hierzu ein paar Tips geben könntet, wie man am geschicktesten vor den zuständigen Behörden argumentiert.
    Man sollte ja sicher nicht einfach schreiben "Es gefällt uns halt" :-)

    Evtl. gibt es ja auch ein wenig Literatur oder ähnliche Lösungsvorschläge.

    Falls ich wichtige Angaben vergessen haben sollte bzw. falls man zu dieser Themenstellung keine pauschale Antwort geben kann, so habt ein wenig Nachsicht mit mir.

    Vielen Dank für eure Mühen und Hilfe!
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  2. Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Servus nach Ofr!

    Man sollte ja sicher nicht einfach schreiben "Es gefällt uns halt"
    Völlig richtig!

    Je nachdem um was für einen B-Plan es sich handelt und wie die Baubehörde gestricktist , ergeben sich gänzlich unterschiedlich schwierige Konstallationen.

    Beispiel: Alter B-Pla, Euer Haus ist das Letzte in dem Baugebiet. Jetzt ist eine Befreiung eher leichter zu bekommen, da aus dieser Befreiung kaum ein Präzendensfall geschaffen werden kann. Auch sind die meisten Gemeinden bei Uralt-B-Plänen oft gnädiger, weil viele Rahmenbedingungen nicht mehr den heutigen Gegebeneheiten entsprechen.

    Aktuelles Beispiel aus meiner Baupraxis (in diesem Falle im Stadtgebiet Erlangen). B-Plan schreibt eine Traufhöhe von max. 5,50 m vor. War früher nix Dramatisches bei "normalen" Geschoßhöhen von ca. 2,75m (Traufhöhe war in diesem Falle übrigens die Dachrinne!). Mit 2,75m ist heute aber nicht mehr viel zu wollen, die Menschen werden immer größer, die Dämmstandards und damit die FB-Aufbauhöhen werden anspruchsvoller, das Dach "dicker" (wegen mehr WD, wo früher 10 cm reichten, braucht's heute das Doppelete...usw.usf.) Da konnte man königlich argumentieren.

    Bei sehr alten B-Plänen kann also schon mal das hilfreich sein.

    Dann ist da die Umgebung.

    Haben andere BH in der direkten Nachbarschaft (im Gebiet des B-Planes) schon einmal Befreiungen bekommen (Traufhöhe, Firsthöhe, Dachneigung)? Läßt sich ja leicht nachvollziehen. Etwas Recherchearbeit gehört natürlich dazu.

    Je nachdem ob das Dach steiler oder flacher werden soll, kann evtl. auch derHinweis auf den Einsatz von PV-Anlagen hilfreich sein (sofern so etwas geplant ist).

    Das ist natürlich alles einzelfallabhängig und kann daher schwer aus der Ferne beurteilt werden. Naja...ein paar Ideen wird der Architekt doch wohl haben....
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  4. #3

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    ...es wäre also -um konkrete Tips geben zu können- hilfreich, wenn wir mehr wüßten: B-Plan - was darf man, Planung - was will man ... und nicht so im Ungefähren bleiben....
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Gigaset Beitrag anzeigen
    Wir haben uns im Vorfeld mit der örtlichen Gemeinde, sowie dem zuständigen Personen im Landratsamt kurzgeschlossen und unser Bauvorhaben vorgestellt und Kompromisse geschlossen.
    Hallo,

    die Vorgehensweise ist wohl richtig und die Beste.
    Habt ihr bei den Gesprächen nicht raushören oder besprechen können, was die Herrschaften gern "lesen möchten"???

    LG
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  6. #5
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    Hallo Thomas,

    vielenm Dank für die erste Iinfo! Wollte den Beitrag nicht mit zu vielen Details überschwemmen :-D
    Der Bebauungsplan ist von 1976, damit ist wohl einiges gesagt. Satteldach 38 bis 45°, Trempel kleiner 0,3m, Talseits zweigeschossig, bergseits eingeschossig. Traufhöhe über net. Gelände max. 6,0m
    Es gibt in unserem Wohngebiet einiges an bereits gebauten Häusern. Hierbei aber das Problem, dass sich uns stellt: Nach Bebauungsplan gibt es
    bei diesen Häusern keine Befreiungen. DER GRUND: Die Baupläne unterscheiden sich einfach ganz dramatisch vom Istzustand. Soll heißen,
    manche der Häuser stehen einfach 2m höher als in den Planungsunterlagen :-D Und das Amt sagt stur, wir sind die einzigen die aus der Reihe tanzen.
    Gut wir sind halt von der Dachform die einzigen.
    Zusammenfassend kann man damit wohl sagen, dass wir einfach ehrliche und plausible Argumente aufführen sollten. Zb für Pultdach: Mehr nutzfläche im OG, besserer Lichteinfall, etc.
    Es bleibt für mich jedoch die frage offen: ISt das eine "städtebauliche" Begründung. Oder sollte man auch darauf eingehen, dass unser Bauvorhaben sich unserer Meinung nach gut ins Baubild einfügt? (was ja nur subjektive Einschätzung ist)

    ...ihr versteht mein Dilemma :-D
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von stockstadt Beitrag anzeigen
    Hallo,

    die Vorgehensweise ist wohl richtig und die Beste.
    Habt ihr bei den Gesprächen nicht raushören oder besprechen können, was die Herrschaften gern "lesen möchten"???

    LG
    Das hatten wir gehofft, nachdem das nicht der Fall war haben wir sogar direkt nachgefragt. Einfach mal mit der Tür ins Haus....
    Als Antwort kam: Sie stellen doch die Anfrage an uns, also werden sie ja wohl wissen weshalb sie so bauen wollen.

    Punkt fürs LRA aber wir hatten halt auf einen Hinweis gehofft.
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  8. #7

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    Mhh... Du kannst da ein echtes Fass aufmachen wenn du dem Amt beweist das die Häuser nicht so gebaut sind wie in der Baugenehmigung... Dann wird da wohl einiges an Arbeit auf viele zurollen, nachträglich befreien lassen etc. Die haben halt einfach so eingereicht wie die vom Amt wollten und gebaut wie die Cheffin es für schön fand... Früher ging da mehr als Heute...
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  9. #8

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    Zb für Pultdach: Mehr nutzfläche im OG, besserer Lichteinfall, etc.
    Nein....das gilt nicht!

    Ihr müßt argumentieren warum das was Ihr hier macht nicht schädlich ist. weil Haus Nr. X und Y haben das ja auch gemacht (haben eine Befreiung bekommen) oder weil dies städtebaulich keinen Bruch darstellt (warum dies so sein könnte weiß ich natürlich nicht, weil ich ja das Baugebiet nicht kenne...)

    ....manche der Häuser stehen einfach 2m höher als in den Planungsunterlagen
    So etwas läßt sich maßlich sehr einfach überprüfen und kann dann ggf. ein Argument sein!

    Im Zweifelsfall kann man diese Häuser dann -nach dem Messen- als Argument aufführen. Wenn diese Häuser höher gebaut wurden als geplant kann es passieren, daß die Eigentümer eine neue Planung zur Genehmigung vorlegen müssen. Wird diese abgelehnt, dürfen sie ihre Hütte evtl. abreißen (Rückbauverfügung) oder man wird es ihnen genehmigen (also nachträglich legalisieren).

    Häufig will man auf dem Land lieberleine schlafenden Hunde wecken, denn wenn so eine Lawine erstmal an Fahrt aufnimmt kann dies im Ort für Unruhe sorgen.....

    Man muß ja nur damit drohen (im Vorgespräch) die Verstöße der anderen als argument heranzuziehen (= öffentlich zumachen).

    Aber: Mal ganz ehrlich (unter uns hier): Im Baugebiet ist fränkischen Satteldach (wobei fränkisch eigentlich eher 45° + ist) geplant. Alle Häuser sind so gebaut (???). Und Ihr wollt dort nun mit einem Pultdach einen gänzlich eigenen Akzent setzen?

    Könnte tatsächlich sehr schwierig werden!

    Denn wenn man auch (wg. der Anderen) einer Erhöhung des Gebäudes zustimmen kann, so sehe ich eine gänzlich andere Dachform schon als problematisch an.

    Wurde das denn nicht in den Vorgesprächen mit der Behörde geklärt??????
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  10. #9

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    Im Grunde ist es ganz einfach
    Zitat Zitat von Baugesetzbuch
    § 31 Ausnahmen und Befreiungen
    (1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.
    (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

    1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
    2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
    3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

    und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
    Auf 2)1. werdet Ihr Euch wohl kaum berufen können, 2)3. wäre zu beweisen und 2)2. ist zu begründen, warum das ganze vertretbar ist!
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  11. #10

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    Ich würde Euch empfehlen auf jeden Fall eine Straßenansicht bzw. Straßenabwicklung zu zeichnen, auf der die tatsächlich gebauten Höhen (zumindest annäherungsweise) dargestellt sind. Für eine Befreiung wird das von Amt sicher ohnehin gefordert werden. Und dann kann man selber sehen, ob sich´s einfügt oder ob´s aussieht wie Kraut und Rüben.
    Gruß,
    Liesl
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  12. #11
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    Doch doch!
    Das Pultdach als solches stellt nicht das Problem dar. Das wurde wie gesagt alles schon besprochen und wird von allen Seiten toleriert.
    Problematisch war eigentlich nur die resultierende Fassadenhöhe.
    Aber waren schon einmal wertvolle Tips.
    Natürlich wollen wir tunlichst vermeiden, dass unser kleiner Stein da eine riesen Lawine ins rollen bringt.... und schon gar nicht wollen wir
    unseren zukünftigen Nachbarn Ärger bereiten. Soll einfach alles möglichst ohne großes Säbelgerassel über die Bühne laufen.
    Aber ich verstehe so langsam, dass man das wohl ohne entsprechende Ortskenntnis nicht so einfach beratschlagen kann
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  13. #12

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    Dein Architekt, auch wenn in solchen noch nicht so erfahren, sollte dies dennoch auf die Reihe bekommen. Ist ja nun keine soooo schwierige Materie. Kostet evtl. etwas Fleißarbeit. Gibt dann aber auch ein Fleißbildchen....?
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  14. #13
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    Es gibt in unserem Wohngebiet einiges an bereits gebauten Häusern. Hierbei aber das Problem, dass sich uns stellt: Nach Bebauungsplan gibt es
    bei diesen Häusern keine Befreiungen. DER GRUND: Die Baupläne unterscheiden sich einfach ganz dramatisch vom Istzustand. Soll heißen,
    manche der Häuser stehen einfach 2m höher als in den Planungsunterlagen.
    Es kommt im Ergebnis nicht darauf an, ob ihr dem Bauordnungsamt (heißt bei euch Landratsamt) in der Nachbarschaft Gebäude nachweisen könnte, die unter Überschreitung der erteilten Baugenehmigung einfach höher gebaut wurden. Lasst es lieber sein, denn, das führt nur zu extrem verärgerten Nachbarn (wie schon in anderen Beiträgen angedeutet). Das Bauordnungsamt wertet solche Hinweise nicht selten als „Anzeige“ und schreibt dann die Betroffenen an mit den Worten „uns liegt eine Anzeige eines Nachbarn vor …“

    Schwarzbauten dieser Art werden bei der Frage, welche Gebäude sich nach § 34 BauGB auf die nähere Umgebung als prägend auswirken, allermeistens nicht berücksichtigt, vor allem dann nicht, wenn der Sachverhalt dem Bauordnungsamt „offiziell“ noch nicht bekannt war, siehe

    BVerwG; Beschluss vom 23. November 1998, Az. 4 B 29/98, juris:

    „Das Bundesverwaltungsgericht geht jedoch seit der Entscheidung vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 31.66 - (BVerwGE 31, 22 <26>) in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (Dürr, in: Kohlhammer-Kommentar zum Baugesetzbuch, § 34 Rn. 19, m.w.N.).“
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  16. #14

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    Uiih...Ralf. Das ist schon wieder sehr "juristisch".

    Mal anders herum gedacht: Man stelle sich vor alle haben (illegal) die Traufhöhe um 1 m überschritten. Nur einer, der hier Nachfragende, hält sich sittsam an die Bestimmung. Im Gesamterschenungsbild würde nun er aus der Reihe tanzen, würde sich gar nicht in die bestehende Bebauung einfügen ... das kann es ja auch nicht sein.

    Natürlich sollte man jetzt nicht das große Rad drehen, der zarte Hinweis in den Verhandlungen ist m.E. aber schon erlaubt, führt er doch im Ergebnis dann evtl. sogar zu einem harmonischeren Äußeren.
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  17. #15
    Themenstarter

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    Vielen Dank für eure Hilfe.
    Wie schon erwähnt und geraten, ich will da keine schlafenden Hunde wecken.
    Aber zB. in einer Zeichnung des Straßenverlaufs, sollte schon der Istzustand erfasst werden
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