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  1. #1

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    1,64% Fest auf 25 Jahre???? Wo ist der Hacken???? Hilfe!

    Hallo Forum,
    nachdem ich mehrere Banken nach einer Finanzierung gefragt habe, bin ich noch zu meiner Hausbank um nach ein Finanzierungsangebot einzuholen. Ich hab einfach das beste Angebot genommen und dem Leiter für Baufinanzierungen zugeschickt. Zu den Finanzierungsdaten:

    Objektpreis: 280000€
    Nebenkosten: 19000€
    Moderniesierung: 141000€
    Gesamtaufwand: 440000€
    Eigenmittel: 90000€
    Finanzierungsbedarf: 350000€

    Finanzierungsform:

    _________________________//////Sollzins//// Auszahlung ////Tilgung/Art ////Sollzinsbindung//// effektiver Jahreszins/// Finanzmittel////
    KfW Energie TA 24 _______________1,0 ________100________BSV_______bis 30.7.2024_________1.06%__________50000€
    Annuitäten-Dahrlehen variabel ______1,7 ________100________1,9%_______veränderlich________ _1,71%___________50000€
    Wohnbau Rente_________________2,15 ________100________BSV _______ bis Zuteilung________2,22%___________65000€
    Wohnbau Rente__________________2,15________100________ BSV_______bis Zuteilung________2,22%___________65000€
    TA 25 Jahre fest__________________2,35_______100_________BSV__ _____bis Zuteilung_________2,43%__________120000€

    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel vor Steuer: 2,51%
    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel nach Steuer: 1,64%


    Die monatliche Belastung beträgt dann 1,5 Jahre lang 1485 Euro dann 24 Jahre 1360 Euro und 1 Jahr 509 Euro. Dannach ist alles getilgt für insgesamt 460.677 Euro - 37298 Euro (Riester Förderung) zusammen 423379 Euro + eine Sondertilgung von 6000 Euro. Das ganze Angebot hat 28 Seiten und für mich sehr undurchsichtig. Ich werde mit dem Bankberater telefonieren und möchte nicht ganz unvorbereitet da rein gehen... Das beste Angebot war bisher 2,78% bei 15 Jahren fest...

    Auf was muss ich achten? Was soll ich den Berater fragen??

    Bin für jede Antwort und Anregung dankbar!
    Gruß
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  2. 1,64% Fest auf 25 Jahre???? Wo ist der Hacken???? Hilfe!

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Schönrechnerei mit Riester.

    Erstmal steht da eine 2,51% die du mit den anderen Angeboten vergleichen musst.

    Dazu kommen Darlehen in beachtlicher Höhe ohne! Tilgung. Die Zinsen werden also erstmal dauerhaft voll bezahlt.

    Und dann ist da noch die Rentenzeit, in der die steuerliche Belastung wohl höher ist als ohne dieses Konstrukt. Dazu kommt, dass niemand weiß wie die Gesetzgebung in der Zukunft ist.

    Insgesamt ist das natürlich ein grundsätzlich machbares Konstrukt, sofern du eine lange Zins- und Ratensicherheit haben möchtest.

    Erstmal ist es aber eine für die Bank sehr rentable Finanzierung und der Berater freut sich über eine unmittelbare Provision in Höhe von 3000 Euro.
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  4. #3

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    Zur Frage nach dem Effektivzins hier noch ein Linktipp:
    http://www.bauexpertenforum.de/showt...nanzierten-BSV

    Die 2 Euro oder was der Artikel kostet halte ich für sehr gut angelegt, auch wenn das bei Dir schon eingerechnet sein könnte. Müsstest Du halt prüfen...
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  5. #4

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    Ach ja, und warum nur 50.000 von der KfW? Im Programm 124 gibt es 75.000 pro Wohneinheit nach der Sanierung.
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  6. #5

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    Der geringe Zinssatz wird durch die Riesterförderung erzielt, die dagegen gerechnet wird. Sonst liegst du ja bei 2.51%.
    Die Riesterförderung von 740€ pro Person und Jahr - kann hinkommen. Kann sich aber ändern, wenn nicht beide Berufstätig sind oder der Grenzssteuersatz sinkt.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Gurkensalat Beitrag anzeigen
    Ach ja, und warum nur 50.000 von der KfW? Im Programm 124 gibt es 75.000 pro Wohneinheit nach der Sanierung.
    Das scheint ein Energieeffizienzprogramm zu sein. Kein 124er.

    Da ist auch der Zins "interessant". Wie kommt msn daran? Hochwasseropfer?
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  8. #7
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    @Gurkensalat: Ich kann nur Rechnungen im wert von 50000€ für die KfW Nachweisen. Ich könnte 75000€ wenn ich den Dachausbau nicht selbst machen würde...

    Eigentlich sind alle Kredite festgeschrieben bis zum Tilgungsende nach 25 Jahren. Außer das "Annuitäten-Dahrlehen variabel" dieser Kredit ist der Einzige bei dem ich Sonderzahlungen leisten kann. Dafür ist nichts festgeschrieben. Ich denke aber, dass wir jede Menge Sonderzahlungen leisten können. Zudem könnte man das Geld, das man sich bei der Renovierung spart direkt Sondertilgen. Es kommen nach 13 Jahren 2 x 3000€ Sondertilgung für die Wohnbaurente auf uns zu. Oder eine Erhöhung der Rate um 80 Euro.

    @SirSydom: Ja genau das habe ich mir auch gedacht. Wenn sich da was ändert, ist der Zinssatz nicht mehr so toll wie er aussieht. Aber 2,51% auf 25 Jahre sind schon toll. Man muss aber beachten, dass 50000€ mit 1,9% gerechnet sind ohne Zinserhöhung.
    @toxicmolotov: Ja der Berater wird sich sicher freuen. Ich werde aber beruhigt schlafen können, da ich weiß, was auf mich zukommt. In 25 Jahren bin ich 55 also Rente sollte kein Problem werden. Bin kein Hochwasseropfer. Bei diesem Kredit würde ich 10 Jahre nur Zinsen an die KfW Zahlen und 228€ in einen Bausparvertrag. Nach 10 Jahren wird der KfW durch den Bausparvertag abgelöst zu eff.: 3,2% welcher nach 13 Jahren bei gleichen Raten abgezahlt ist.

    Eigentlich mag ich solche Konstrukte nicht. Ein Kredit eine Summe ein Zins ist mir lieber, aber je mehr ich mich damit beschäftige desto besser gefällt es mir. Wenn in 15 Jahren die Zinsen auf 6,5% sind würde ich zu dem anderen Angebot ca. 140000 Euro weniger bezahlen. Selbst wenn die Riester weniger wird, sind es immer noch 100000€. Falls die 50000€ Zinsgünstig getilgt werden.
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  9. #8

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    Dann stimmt an der KFW Kondition etwas nicht! Die müsste bei 10J Festzins bei roundabout 1,9% liegen.

    Wie realistisch schätzt du denn ein, dass die Zinsen in 15 Jahren bei 6% liegen? Wie schätzt du denn überhaupt die Lage ein, dass die Zinsen steigen?

    Bitte nicht falsch verstehen, wenn dir die Zinssicherheit wichtig ist, dann mach das so.

    In den letzten 20 Jahren haben aber 95% der Leute die auf steigenden Zinsen getippt haben verloren. Und selbst die 5% Rest hatten niemals eine Verdoppelung des Zinssatzes.

    Aber die Konstruktion ist auf Grund der fehlenden Tilgung insgesamt wesentlich teurer als ein Anuitätendarlehen.

    Beim 153er o.ä. gehen nur 50TEUR. Das mit den 75 TEUR ist dabei sowieso nicht relevant. Das 124er ist wesentlich teurer.
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  10. #9
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    Es ist der KfW 151. Sorry (Energieeffizient Sanieren – Kredit). 10 Jahre Zinsbindung zu 1% Zinsen ohne Tilgung. Ich glaube nicht wirklich, dass die Zinsen steigen. Falls ja, dann sehe ich für viele Anschlussfinanzierungen schwarz. Ich muss mir das nochmal ganz genau durchrechnen mit einem Zinssatz von z.B. 3,5% statt 6,5% in 15 Jahren. 25 Jahre sind eben schon ne lange Zeit, da kann viel passieren...
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  11. #10

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    Die haben ja mal wieder heftig an den Konditionen gedreht. Ok, jetzt ist das plausibel.
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  12. #11

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    Augen auf bei KfW:
    Laufzeit immer nur 10 Jahre!
    Tilgung > 1%
    Nach Ablauf der 10 Jahre muss auf dem freien Markt finanziert werden!

    An sonsten sind 25 Jahre volle Zinsleistung und dann Tilgung auf einen Schlag sehr vorteilhaft - für die Bank
    Sowas ist aber immer eine Wette auf die Zukunft. Geht da etwas schief, weil sich Rahmenbedingungen ändern, kann so eine Volltilgung böse nach hinten losgehen!
    Mit wäre der Klassiker aus Zins & Tilgung wesentlich lieber, weil ich dann jedes ein wenig weniger Schulden habe.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Bickendorfer Beitrag anzeigen
    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel vor Steuer: 2,51%
    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel nach Steuer: 1,64%
    Gruß
    Den Nachsteuerzins kannst Du gleich in den Skat drücken, auf die Laufzeit bräuchte man schon eine sehr gute Glaskugel um so etwas zu prognostizieren.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Bickendorfer Beitrag anzeigen
    Auf was muss ich achten?
    BWL Grundlagen: Über den Zins lässt sich das hier nicht mit anderen Angeboten sinnvoll vergleichen.

    Mach dir ein Excel. Von oben nach unten die Monate über die Gesamtlaufzeit. Von links nach rechts die verschiedenen Darlehen in Blöcken. Dann trägst Du für jedes Darlehen die Restschuld die monatliche Zinsschuld, die monatliche Rate, daraus die monatliche Tilgung ein. Ähnlich für die Ansparphase bei den kombinierten Verträgen. Den ganzen Spaß (Schuldhöhe, Ansparhöhe, monatliche Zahlung) summierst du dann noch auf. Die nächste Zeile berechnet sich aus der vorhergehenden. Wenn Sondertilgungen möglich sind, dann führst Du dafür noch eine zusätzliche Spalte mit.

    Und dann schaust Du dir an wieviel Du über die Laufzeit zahlst.

    Und machst das gleiche nochmal für andere Darlehensalternativen.

    Und vergleichst. Und wenn dir langweilig ist, dann vergleichst Du das nochmal unter Annahme einer Inflationsrate.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Bickendorfer Beitrag anzeigen
    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel vor Steuer: 2,51%
    Gesamteffektivzins aller Finanzmittel nach Steuer: 1,64%
    Während der Laufzeit von dem BSV bezahlst du dank Riester weniger Einkommensteuer.
    Im Rentenalter musst du dafür - zu einem dann vermutlich niedrigeren Steuersatz - Steuern bezahlen (oder einmalig mit Rabatt alles auf einmal).
    Frag doch den Banker ob er die Rentenphase auch berücksichtigt hat oder ob er nur die für dich günstige Ersparnis gerechnet hat! Mein Banker hat die Steuerersparnis vor ~2 Jahren nicht so hervorgehoben und wir verdienten zu dem Zeitpunkt beide recht gut nahe Spitzensteuersatz.

    Außerdem wie von Gurkensalat geschrieben unbedingt den "Gesamteffektivzins" hinterfragen!


    Ich habe vor 2 Jahren einen Riester-BSV abgeschlossen, ein wie ich finde gutes aber sehr intransparentes/kompliziertes Gebilde, dass langes Vergleichen und Rechnen mit sich bringt. Das Vergleichen mit normalen Ann.Darlehen wird künstlich erschwert :-( Bitte nur abschließen wenn du verstehst was du unterschreibst!
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  17. #15
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    Folgende Aufstellung habe ich mal gemacht:

    KfW Energie: TA 24 Jahre fest
    10 Jahre 186€ Sparrate + 41,67€ Zinsen Zwischenkredit Gesamt: 30114,48€
    14 Jahre 204€ Tilgung+Zins Gesamt 34068€
    Gesamt 64182,48€
    eff Zins: 2,2%




    Annuitäten-Darlehen variabel
    Das Darlehen mit dem größten Risiko falls der Zinssatz steigt. Kann aber wenn der Zinssatz zu hoch wird den Zinssatz fest schreiben lassen. Sondertilgungen in den letzten Jahren werden mit der Ersparnis der fertig getilgten Kredite aus KfW Energie + WohnbauRente erzielt.


    WohnbauRente
    13 Jahre: 162,50€ Sparrate + 116,46€ Zinsen Zwischenkredit + 3000€ Sonderzahlung 2026 Gesamt: 41837,76€
    11 Jahre: 289€ Tilgung + Zins Gesamt: 38437€
    Gesamt: 80274,76€
    eff Zins: 2,19%


    Wohnbau Rente
    13 Jahre: 162,50 Sparrate +116,46 Zinsen Zwischenkredit +3000€ Sonderzahlung 2026 Gesamt: 41837,76€
    11 Jahre: 289€ Tilgung + Zins Gesamt: 38437€
    Gesamt: 80274,76€
    eff Zins: 2,19%

    TA 25 Jahre fest
    12 Jahre: 318€ Sparrate + 235€ Zinsen Zwischenkredit Gesamt: 80185€
    13 Jahre: 568€ Tilgung + Zins Gesamt: 90312€
    Gesamt: 170497€
    eff Zins: 3,03%

    Gesamt:
    Monate: 312 Monate?
    Rückzahlungen: 460684€ (65455€ für Annuitäten Dahrlehen bei 25 gleichen Zins von 1,9%)
    Kreditsumme: 350000€
    Durchschnittliche Rate: 1476,55€
    eff Zins: 2,24%

    Bei Zeit werde ich das mal alles in Excel reinhauen. Das wird aber ne große Tabelle :-)....
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