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  1. #1

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    Hauskauf sinnvoll?

    Hallo alle zusammen,

    wir (vierköpfige Familie, Eltern Anfang 40) wohnen zur Miete in einer Doppelhaushälfte, Baujahr ca. 1925. Es handelt sich um ein Haus in einem bevorzugten Wohngebiet mit viel alter Bausubstanz. Unsere Miete beträgt 700 Euro Kalt.

    Unsere Vermieter haben nun signalisiert, dass sie an einem Verkauf interessiert sind. Wir würden das Haus auch gern kaufen.

    Wir haben monatlich ca. 3100 Euro zur Verfügung, ohne Kindergeld. Mit liegen wir also bei etwa 3450 Euro. Eigenkapital beträgt 70 000 Euro, zudem besteht ein (voller) Bausparvertrag über 10 000 Euro.

    Der Hauspreis (120 Quadratmeter, Grundstück ca 350 Quadratmeter) liegt bei 180 000 Euro.

    Nach unserer Schätzung müssten Böden, Türen und Bad saniert werden. Die Elektrik ist etwa 15 Jahre alt, der Heizkessel von 1997. Laut Heizungsmonteur sei er zwar nicht mehr der Jüngste, aber in Ordnung. Das Haus hat - wie alle baugleichen Häuser im Viertel - noch sein erstes Dach. Schäden sind für uns nicht erkennbar.

    Da wir im Haus wohnen, entfallen Umzugs- und Maklerkosten. Die Größe und Lage ist für uns optimal.

    Wie ist eure Einschätzung? Ist das mit unserem Kapital zu meistern oder wird es eher eng?
    Vor einem Kauf würden wir natürlich einen Gutachter beauftragen.

    Danke schon einmal!
    Mirja
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  2. Hauskauf sinnvoll?

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  3. #2

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    Mal angenommen 50k für Nebenkosten (Notar..) und Renovierung, bist du bei 230k, abzgl. EK 150k.

    Die über 20 Jahre abbezahlt (länger würd ich Anfang 40 nicht machen) mit 20J Zinsbindung ergibt ca. eine Rate zwischen 800-900€.
    Ihr müsstet also auf die bisherige Kaltmiete was drauflegen - und Rücklagen für allfällige Reparaturen/Instandhaltungen vorhalten.

    Den Renovierungsbedarf wird aber aus der Ferne keiner abschätzen können. Zudem empfiehlt es sich immer ein Gutachten erstellen zu lassen bevor man kauft. Und auch die Gründe für den Verkauf hinterfragen (Investionsbedarf z.B.).
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  4. #3
    Avatar von IngoBF
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    Sinnvoll oder nicht lässt sich so nicht mit "Ja" oder "Nein" beantworten...

    Wer hat denn bevorzugtes Wohngebiet festgelegt!? Ihr selber oder die Bank? 180.000 Euro für ein Wohnhaus wo die nächste Kernsanierung ansteht auf 350m² Grund würde ich mir überlegen...

    Eine Finanzierung soll bei 70.000 Euro EK-Einsatz sicher kein Problem sein und die Rate ist sicher auch überschaubar...

    Ich würde den Vermieter mal fragen warum er verkauft! Vielleicht steht ja nun alles an und er schreckt vor den Kosten zurück!? Vielleicht gibt es ja Schäden die ihr so nicht erkannt habt... Bei einem 90 Jahre alten Dach zum Beispiel...!
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  5. #4

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    Ist die Renovierung zwingend notwendig ? Oder würde es euch nur stören wenn ihr Hausbesitzer und keine Mieter mehr wärt ???
    Das Geld würde ich mir jetzt sparen und nach und nach renovieren. Haben wir auch so gemacht. Die Elektrik macht mir jetzt keine Sorgen, die Heizung schon eher. Würde ich aber auf jeden Fall gegen ein Brennwertgerät austauschen.
    Bzgl. der Renovierung - wenn es doch gleich sein sollte - kannst du ja mal versuchen den Kaufpreis noch etwas zu drücken.
    Was wolltet ihr denn monatlich bezahlen ? Die 700,- oder evtl. mehr ??
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Mirja41 Beitrag anzeigen

    Der Hauspreis (120 Quadratmeter, Grundstück ca 350 Quadratmeter) liegt bei 180 000 Euro.
    Das kann man aus der Ferne leider gar nicht beurteilen. Rheinland Pfalz ist groß.....na ja, so groß nun auch wieder nicht, aber es macht halt einen Unterschied ob das Haus im Stadtbereich, Einzugbesereich, oder irgendwo am Ende der Welt steht. Solltet Ihr ernsthaft Interesse an der Immobilie haben, dann würde ich an Eurer Stelle zuerst einmal eine Verkehrswertermittlung beauftragen. Dann habt Ihr Fakten mit denen ihr rechnen könnt. Hauseigentümer die ihr Haus verkaufen wollen, neigen gerne dazu den Wert zu überschätzen. Dann kann man am besten mit Fakten argumentieren. Die Wertermittlung könnte aber auch zutage fördern, dass der Preis unschlagbar günstig ist. Auch dann hat sich die Wertermittlung für Euch gelohnt.

    Zitat Zitat von Mirja41 Beitrag anzeigen
    Nach unserer Schätzung müssten Böden, Türen und Bad saniert werden. Die Elektrik ist etwa 15 Jahre alt, der Heizkessel von 1997. Laut Heizungsmonteur sei er zwar nicht mehr der Jüngste, aber in Ordnung. Das Haus hat - wie alle baugleichen Häuser im Viertel - noch sein erstes Dach. Schäden sind für uns nicht erkennbar.
    Sollte das Haus "Probleme" haben, dann sind diese meist nicht so offensichtlich zu erkennen. Ein Haus Bj. 1925 ist zwar kein Neubau, also muss man hier auch andere Maßstäbe anlegen, aber wenn die Instandhaltung vernachlässigt wurde, können auch da Schäden auftreten die jahrzehntelang unentdeckt blieben. Das ist insbesondere dann ärgerlich, wenn man gerade erst renoviert oder saniert hat, und dann plötzlich noch mal von vorne anfangen darf. Das kostet unnötig Zeit und Geld.

    Zitat Zitat von Mirja41 Beitrag anzeigen
    Wie ist eure Einschätzung? Ist das mit unserem Kapital zu meistern oder wird es eher eng?
    Tja, die Frage wäre an sich ganz einfach zu beantworten, aber angesichts der Unsicherheit bei den Zahlen kann man nur raten. Wenn die Zahlen so zutreffen wie von Dir geschildert, dann sollte die Finanzierbarkeit das geringste Problem sein.
    Normalerweise bin ich ein Freund von hohen Tilgungsraten, damit man möglichst schnell schuldenfrei wird. In Eurem Fall sollte auch aufgrund des Alters zügig getilgt werden, damit die Immobilie bis zur Rente schuldenfrei ist. Das läuft dann auf 3% anf. Tilgung hinaus.

    Den BSV würde ich vermutlich nicht einsetzen, sondern in der Rückhand behalten. Gerade bei einem älteren Gebäude kommen mit Sicherheit noch Kosten auf Euch zu, die ihr im Moment nicht abschätzen könnt. Da kann es von Vorteil sein, wenn man auf den BSV zurückgreifen kann falls nicht genügend Liquidität auf dem Konto vorhanden ist. Auf jeden Fall sollte man sich aber vorab mal den Tarif genauer anschauen (Zinssatz etc.).

    d.h. Nicht das komplette Barvermögen für die Finanzierung einsetzen, sondern notfalls lieber später noch mit Sondertilgungen arbeiten, sobald die Gröbste vorbei ist.

    Unterstellen wir mal, dass der Kaufpreis realistisch ist. Unterstellen wir weiterhin Nebenkosten für den Erwerb ca. 15T€, Modernisierungskosten um die 50T€. Dann wird nur ein Teil des Barvermögens als EK eingesetzt. dann wäre bei einem Volltilger auf 20 Jahre etwa 1.000,- € an monatlicher Rate zu bezahlen. Das wäre vom Einkommen her darstellbar.

    Natürlich kann man auch eine Menge anderer Varianten rechnen. Letztendlich wird es aber so sein, dass je kürzer die Laufzeit des Darlehens, um so höher wird die monatliche Belastung. Hier eine auch für Euch vernünftige Strategie zu finden, wäre an sich Gegenstand eines Beratungsgesprächs mit der Hausbank. Dafür braucht man aber Zahlen, und die liegen ja bisher noch nicht vor.
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  7. #6

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    Ermittelt die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Renovierung), zieht das Eigenkapital ab und bemüht dann einen Darlehensrechner.
    Gibt es in der Nachbarschaft Beispiele für einen Hauskauf? Wie waren dort die Preise?
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  8. #7

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    ich seh da ein ganz anderes Problem. Wenn der aktuelle Eigentümer verkaufen will und Ihr nicht kauft, dann ist die Mieterhöhung indirekt schon vorprogrammiert wenn es ein anderer kauft. Entweder der Käufer will da selber rein (was so einfach nicht ist, aber "Möglichkeiten" gibt es viele) oder er will die Rendite erhöhen (auch hier gibt es viele Optionen).

    Meine Meinung: Wenn für Eure weitere Lebensplanung das Haus ideal ist (Lage, Größe etc.), dann würde ich da nicht auf die letzten paar zehntausend € schauen. Selbst wenn es evtl. etwas überteuert ist, für das Geld bekommt Ihr vermutlich keine vergleichbare Immobilie zum wohnen.
    Finanzierbar ist es allemal..und man kann es schön nach und nach den jeweiligen Bedürfnissen anpassen bzw. zu dem Zeitpunkt so gestalten, wo man es braucht bzw. wann es nötig wird (z.B. Dach).
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    Meine Meinung: Wenn für Eure weitere Lebensplanung das Haus ideal ist (Lage, Größe etc.), dann würde ich da nicht auf die letzten paar zehntausend € schauen. Selbst wenn es evtl. etwas überteuert ist, für das Geld bekommt Ihr vermutlich keine vergleichbare Immobilie zum wohnen.

    Denke Ihr müsstet Euch mal einen Überblick verschaffen, was da alles in Eurer Gegend an Immobilien steht und was die im Schnitt kosten sollen, bzw. wie lange die für den gewünschten Preis zu kaufen inseriert werden.

    Auf den ersten Blick dachte ich auch daran, dass hier Renovierungs-, bzw. Sanierungsstau herrscht und die Eigentümer wissen, dass sie diese Kosten nie mehr mit der Mieter hereinbekommen werden.
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  10. #9

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    Den Hauspreis würde ich nicht als festgemeißelt ansehen, sondern den Verkäufer runterhandeln, wenigstens um 10%. Das macht einen großen Batzen aus, man kann ja auf anstehende Sanierungen dezent hinweisen.
    Auf dem freien Markt bekommt der Verkäufer möglicherweise auch nicht unbedingt das was er gern hätte. Ich behaupte auch mal in den meisten Fällen hat er einkalkuliert, daß der Käufer ihn noch etwas runterhandelt.

    Außerdem würde ich auch, wie hier schon empfohlen wurde, mal nach links und rechts schauen - eventuell läßt sich auch was in der Nähe finden, was noch etwas besser paßt. Wenns euer Traumhaus ist, und der Verkäufer noch ein bißchen runtergeht (handeln ist wie ich finde ein Muss), dann könnt ihr ja mal mit der Bank sprechen.
    Ich würde die Rate so gestalten wie die bisherige Kaltmiete. Da kann man nicht viel falsch machen.

    Das Thema Rücklagen sehe ich kritischer. Meiner Meinung nach bringt es nichts, Kapital anzusparen, solang die Zinsen für die Sanierung (kfw) so gering sind. Es schadet zwar nichts, einen gewissen Geldbetrag zur ständigen Verfügung zu haben (der wäre dann aber auch nicht fest angelegt, da er ja ständig verfügbar sein muß, also sehr gering verzinst). Aber der sollte auch nicht zu groß werden. Bei Summen oberhalb 5000-10000 Euro würde ich eher überlegen, diese zur (Sonder)Tilgung einzusetzen. Wenn mal was erneuert werden muß, kann man besser einen geförderten Kredit dafür nehmen.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    Das Thema Rücklagen sehe ich kritischer. Meiner Meinung nach bringt es nichts, Kapital anzusparen, solang die Zinsen für die Sanierung (kfw) so gering sind. Es schadet zwar nichts, einen gewissen Geldbetrag zur ständigen Verfügung zu haben (der wäre dann aber auch nicht fest angelegt, da er ja ständig verfügbar sein muß, also sehr gering verzinst). Aber der sollte auch nicht zu groß werden. Bei Summen oberhalb 5000-10000 Euro würde ich eher überlegen, diese zur (Sonder)Tilgung einzusetzen. Wenn mal was erneuert werden muß, kann man besser einen geförderten Kredit dafür nehmen.
    Die Logik habe ich noch nicht begriffen. Gerade wenn die (Schuld)zinsen so niedrig sind, kann es sinnvoll sein nicht das komplette Barvermögen einzusetzen, sondern quasi etwas "mehr" zu finanzieren. Bei einem Altbau kann man die Sanierungskosten nicht vorhersehen, und später dann wegen jedem Euro bei der Bank anrücken, das macht auch keinen Spaß. Zudem gibt es dann für diese Kleindarlehen eher schlechte Konditionen. Deswegen sollte man so viel Geld im Rücken haben, dass man auch unerwartete Ausgaben schultern kann. Ist dann erst einmal alles in trockenen Tüchern, dann kann man immer noch die SoTi Option nutzen und diese Rücklagen in die Finanzierung fließen lassen.
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  12. #11

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    Hallo,

    also grundsätzlich habt ihr den Vorteil in eurem Kaufobjekt schon einige Jahre "probewohnen" zu können.
    Ihr wisst, dass ihr euch wohlfühlt und dürftet auch die eine oder andere Macke des Hauses kennen und wollt trotzdem kaufen
    Das können nicht viele Käufer von ihrer gewünschten Immobilie sagen.

    Preislich müsst ihr überprüfen .. das lohnt immer.

    Bei 150.000 Darlehen seid ihr mit 2,5 % Zinsen und 3,5 % Tilgung (mtl. ca. 750,-) rechnerisch in gut 20 Jahren fertig ... und es erhöht euch in eurem Haus dann keiner mehr die Miete

    LG
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  13. #12

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    Ich würde erst mal gucken ob der Preis überhaupt gerechtfertigt ist.

    Ich persönlich weiß aus Erfahrung, dass kaum einer gerne ein vermietetes Haus (und dann auch noch mit Kinder) kauft. Klar kann der Käufer auf Eigenbedarf kündigen usw., aber das kann man mehrere Jahre hinnaus zögern, deswegen werden vermietete Häuser so ungern gekauft.
    Kapitalanlänger sind meisten an vollrenovierten Schnäppchen interessiert oder Wohnungen mit Hausverwaltung usw.

    Das ist doch das erste Angebot von dem Verkäufer. Mehr runter handeln und gute Gründe nennen.

    Bei dem Darlehen siehe ich persönlich keine Probleme.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Bei einem Altbau kann man die Sanierungskosten nicht vorhersehen, und später dann wegen jedem Euro bei der Bank anrücken, das macht auch keinen Spaß. Zudem gibt es dann für diese Kleindarlehen eher schlechte Konditionen.
    Also soweit ich weiß, hängen die Konditionen für Sanierungsdarlehen der kfw nicht von der Summe ab, die man finanzieren möchte. Dafür gibts ja die Einzelmaßnahmenförderung, die naturgemäß eher in mehreren kleineren Summen daherkommt im Vergleich zur Komplettsanierung. Dass die Sanierungskosten nicht vorhersehbar sind, stimmt auch nicht ganz. Man kann durchschnittliche Restlebensdauer, Erstellungszeitpunkt und derzeitigen Zustand ziemlich genau ermitteln und weiß dann in etwa, in welchem Zeitrahmen etwas erneuert werden muß. Das kann man natürlich noch dehnen in "könnte schon mal" bis "fünf vor zwölf". Aber meistens wird man ja nicht warten, bis etwas endgültig kaputt ist.
    Ist es ein etwas älterer Bau, wo alles schon im Argen liegt, kann man auch gleich die Komplettsanierung machen und hat dann erstmal auf unbestimmte Zeit Ruhe. Für unerwartete Dinge wie "Heizung kaputt, obwohl erst 10 Jahre alt" würde ich die besagten 5-10 k in der Hinterhand behalten. Mehr auf der "hohen Kante" zu haben, ohne fest angelegt zu haben, lohnt sich meiner Meinung nach bei den Zinsen für jederzeit abrufbare Guthaben einfach nicht. Und was nützen einem 20k als Festgeld, wenn man das Geld sofort braucht und nicht erst in einem Jahr?
    Zwar sind die Schuldzinsen niedrig, aber bei 2,5% auf Baufi und 0,25% auf Tagesgeld ist die Logik doch ganz simpel: tilgen bringt deutlich mehr Zinsersparnis als anlegen als Zinsgewinn, den man dann auch noch versteuern muß.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    Also soweit ich weiß, hängen die Konditionen für Sanierungsdarlehen der kfw nicht von der Summe ab, die man finanzieren möchte. Dafür gibts ja die Einzelmaßnahmenförderung, die naturgemäß eher in mehreren kleineren Summen daherkommt im Vergleich zur Komplettsanierung. Dass die Sanierungskosten nicht vorhersehbar sind, stimmt auch nicht ganz.
    Da wurde ich wohl falsch verstanden.

    Also, hier geht es um ein Haus Baujahr 1925. Das Haus ist also 89 Jahre alt. Je nachdem was bisher modernisiert und saniert wurde, liegt die Restnutzungsdauer bei wenigen Jahren.
    Der TE hat mögliche Maßnahmen grob abgeschätzt, kann das aber nicht beurteilen. d.h. Welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich werden, kann man im Moment noch nicht sagen.

    So. Jetzt war mein Vorschlag, dass er nicht sein ganzes Barvermögen (70T€ zzgl. BSV) in die Finanzierung steckt, sondern einen Teil davon in der Rückhand behält. Denkbar wäre beispielsweise, dass man den BSV behält, dazu müsste man den Tarif mal genauer anschauen, und zusätzlich einen Teil der Barmittel. Dsa sollte ausreichen um auch größere Unsicherheiten abzufedern.
    Da während der Modernisierungsphase das Risiko zusätzlicher Kosten höher ist als wenn die Sanierung einmal abgeschlossen ist, war mein Vorschlag, dass er zu Beginn einen höheren Betrag zurückhält, und nach Abschluss der Modernisierung diesen zurückfährt und das Geld in Form von SoTi in die Finanzierung steckt. Ist das Haus komplett modernisiert, dann genügen Rücklagen in Höhe von ein paar Monatseinkommen. Das dürfte angesichts des Einkommens und der zu erwartenden Rate für die Finanzierung auch kein Problem sein.
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  17. #15

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    Wenn ihr es euch leisten könnt dann würde ich es euch sofort empfehlen. klar denkt man im ersten moment OMG was für kosten. Aber das sind ja dann eigentlich wie monatlich die Mieten. nur mit dem Aspekt das man nach einer gewissen zeit alles abbezahlt hat und dann habt ihr das schönste leben.
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