Erschließung erst, wenn alle Teilgrundstücke verkauft ?!

Ich habe vor knapp 5 Jahren mal ein Grundstück in Erwägung gezogen, wo laut Makler der Verkäufer nur noch das bestehende Wohnhaus abreißen musste und das Grundstück danach in 3 gleiche Teile teilen wollte. Eins von den Teilgrundstücken war angeblich fest vergeben, ich wäre Nummer 2 gewesen.
Da aber noch nicht mal klar war, ob die Teilung so funktioniert und auch eine Baugenehmigung erteilt wird, nahmen wir wieder davon Abstand.

Ach ja: Das alte Wohnhaus steht heute noch da.

 

Und im notariellen Vertrag unbedingt sehr genau festlegen, was Bestandteil der Erschließung ist und zu welchem Zeitpunkt welche Teilschritte passieren sollten und welche Teilraten des Kaufpreises für die Erschließung separat erst nach Erschließung zu zahlen sind und welche Strafzahlungen bei nicht zeitgemässer Erschließung fällig werden.

Nichts was man alleine ohne Rechts- und Fachbeistand aushandeln kann.

Unser Spaß mit vom Verkäufer erstellten Stichstraßen findet man hier: http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=82024

 

Wenn Du das wirklich kaufen willst, dann würde ich mir einen Rechtsbeistand suchen. Der kann Dir einen passenden Vertrag aufsetzen oder den Vertrag des Verkäufers prüfen.

 

@edolila:

Du solltest anhand des notariellen Kaufvertragsentwurfs eine Kaufvertragsberatung bei einem RA an deinem Wohnort in Anspruch nehmen und dir dabei von diesem RA Zusatzklauseln zum Vertrag entwerfen lassen, die deinen Interessen entsprechen.

Es geht nicht, dass der Vertrag eine Klausel enthält, die den Verkäufer erst dann zur Erschließung verpflichtet, wenn das letzte Grundstück verkauft ist. Dann hättet ihr u.U. jahrzehntelang Stillstand und du könntest nicht bauen. Ein no-go. Da muss zwischen den Interessen ein Mittelweg gefunden werden, z.B. mit so einer Zusatzklausel:

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Der Verkäufer ist gleichwohl auch dann, wenn noch nicht alle anderen Grundstücke verkauft sein sollten, verpflichtet, das Grundstück (Kaufgegenstand) so rechtzeitig zu erschließen, dass spätestens binnen eines Jahres ab dem Abschluss dieses Kaufvertrags alle Medien (Aufzählung: …) an jenem Grundstück anliegen und das vom Käufer beabsichtigte Bauvorhaben (Einfamilienhaus) ungehindert an das öffentliche Mediennetz angeschlossen werden kann und dass zumindest eine mit … kN/m² belastbare Baustraße bis an den Kaufgegenstand führt.

Für jeden Kalendertag der schuldhaften Überschreitung dieser vorgenannten Erschließungsfrist, verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises an den Käufer, höchstens jedoch 5 % des Kaufpreises. Diese Vertragsstrafe wird auf weitergehende Schadensersatzansprüche des Käufers angerechnet. Das Recht des Käufers, die Erschließungsverpflichtung ggf. gerichtlich durchzusetzen, bleibt unberührt.
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Soweit der Text. Das „binnen eines Jahres“ ist natürlich nur ein Beispiel. Man könnte das Ganze noch vorteilhafter für dich auch so regeln, dass du bis zur Erschließung einen gewissen Betrag vom Kaufpreis einbehalten kannst (ggf. gesichert mit einer Erfüllungsbürgschaft), denn bei meinem o.g. Textvorschlag würdest du das Insolvenzrisiko des Verkäufers tragen. Möglichkeiten gibt es viele.

Auch Fragen des Zeitpunkts der vollständigen Erschließung müssen in einer solchen Klausel geregelt werden, du willst ja nicht dauerhaft an einer Baustraße wohnen.

 

Nur mal so angemerkt:

Ich habe 2010 das letzte Grundstück in meinem Baugebiet gekauft. Die anderen Häuser wurden alle Anfang der 1970er gebaut...

 

An den Verkäufer.

Für reine Kaufvertragsberatungen würdest du beim RA je nach Region so zwischen 250 und 450 € brutto zahlen (Festpreis vorher vereinbaren!). Verhandeln mit dem Verkäufer musst du danach aber selbst. Eine Vertretung eines RA im Rahmen von Verhandlungen wäre indes deutlich teurer.

 

Ich bin der Auffassung, dass auch Notare gehalten sind, solche Klauseln nicht zu beurkunden. Da darf man auch gern im Notariat fragen. Sollte der Notar wieder erwarten auf dem Ohr schwerhörig sein, dann den RA bemühen - vor Unterschrift des Vertrages.

 

Mein Notar erzählte mir mal was im Sinne von: "In Hamburg darf ein Notar nur Notar und kein Rechtsanwalt sein. d.h. es gibt keine Misverständnisse ob gerade in der Funktion als Notar oder als RA eventuelle Fragen beantwortet werden. Und Beratung/Änderung der Verträge sind bei Notaren grundsätzlich mit den x% Gebühren pauschal abgegolten, egal wie viel der Notar da erläutern muss."
d.h. wenn Dein Notar in Nürnberg "nur" Notar ist oder Du explizit ihn als Notar darauf ansprichst, dann müsste es Dich eigentlich gar nichts kosten, wenn er mit Dir diese Klauseln bespricht. Aber Achtung: Notare sind beiden Seiten gleich verpflichtet - RAs nicht.
Man möge mich korrigieren wenn ich meinen Notar falsch verstanden hatte. Falls es aber stimmt, dann ist das für viele Ratsuchende aber eventuelle eine wertvolle Info...