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  1. #1

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    Mögliche Bebauuung maximal ausreizen?

    Hallo!

    Das Grundstück hat mit 333m² leider nicht die Größe die ich mir erhofft habe. Aber die Lage ist einfach zu gut, daher muss es dieses Grundstück sein

    Es liegt kein Bebauungsplan vor, eine Bauvoranfrage ist auch nicht gestellt. Laut Flächennutzungsplan sind die Flächen als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die Bebauung richtet sich daher nach § 34 BauGB.

    Laut Makler kann man wohl mit einem EFH mit zwei Vollgeschoßen rechnen. Die Baumaße liegen vermutlich bei "nur" 10 x 7m.

    Ist das realistisch?

    Was kann man unternehmen um möglichst viel Wohnfläche herauszuholen? Eine 42,5er Außenmauer dürfte schonmal wegfallen...

    Danke für eure Tipps.
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  2. Mögliche Bebauuung maximal ausreizen?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Oranien Beitrag anzeigen


    Es liegt kein Bebauungsplan vor, eine Bauvoranfrage ist auch nicht gestellt. Laut Flächennutzungsplan sind die Flächen als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die Bebauung richtet sich daher nach § 34 BauGB.

    Laut Makler kann man wohl mit einem EFH mit zwei Vollgeschoßen rechnen. Die Baumaße liegen vermutlich bei "nur" 10 x 7m.

    Ist das realistisch?

    Was kann man unternehmen um möglichst viel Wohnfläche herauszuholen? Eine 42,5er Außenmauer dürfte schonmal wegfallen...

    Danke für eure Tipps.
    laut Makler...... ?
    Frag jemanden, der es sicher weiß - das Bauamt! Alles andere ist Spekulation. Meine Erfahrung zeigt, dass Makler in den allermeisten Fällen solche Dinge nicht wissen. Er will Dir das Grundstück verkaufen - alles andere ist nebensächlich. Also frag am besten auf dem Amt nach, nur da bekommst Du eine belastbare Angabe.
    Gruß,
    Liesl
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  4. #3

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    Zitat Zitat von Oranien Beitrag anzeigen
    Laut Makler kann man wohl mit einem EFH mit zwei Vollgeschoßen rechnen. Die Baumaße liegen vermutlich bei "nur" 10 x 7m.
    Du hast auf pures Maklergewäsch hin ein Grundstück gekauft???
    Ist nicht Dein Ernst, oder???

    Wenn Du genau wissen willst, was auf dem Grundstück geht und was nicht, dann laß Dir von einem Planer nach einer entsprechenden Umgebungsanalyse eine Bauvoranfrage stellen!

    Das ist der EINIZGE Weg zu einer belastbaren Aussage zur Bebaubarkeit des Grundstücks!!!
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Bauliesl Beitrag anzeigen
    Frag jemanden, der es sicher weiß - das Bauamt!
    Liesl - auch wen ich DIR jetzt wehtue:
    Das ist der falsche Weg.
    Zum einen sind mündliche Aussagen der Bauämtler auch nicht viel mehr wert als die des Maklers, zum anderen neigen die Bauamtsmitarbeiter dazu, nicht das Maximum, sondern eher deutlich darunter anzugeben.
    Denen muss man bei § 34 belegen, was sie zugestehen müssen und kann dann noch versuchen.etwas mehr zu holen.
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  6. #5
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    Ich habe das Baugrundstück natürlich noch nicht gekauft

    Ein Planer heißt, ich such mir einen Architekten?

    Der pflastert mir dann einen Bauvorschlag auf das Grundstück und das Bauamt entscheidet dann ob es genehmigt wird?
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  7. #6

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    Wenn es soo gut (liegt), ist es dann noch da, in 1-2 Wochen?
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  8. #7
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    Genau das ist die Krux. Es gibt zahlreiche Kaufinteressenten. Könnte natürlich gut sein, dass der Verkäufer keine Lust hat das alles abzuwarten und es lieber jemand gibt der "blind" kauft.
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  9. #8

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    333 m2 sind für ein EFH knapp bemssen und eher was für eine DHH.

    Nichtsdestoweniger können gerade auf anmspruchsvollen Grundstücken erstaunlich gelungene Häuser entstehen.

    Gerae wenn es an §34 herangeht ist zB das Maß der baulichen Nutzung nicht unwichtig (wieviel des Grundstücks man überbaut; da gibt es GRZ u. GFZ, das sind Quotienten, die das verhältnis der überbauten Fläche zur Grundstücksfläche abbilden.

    Bei einem kleinen Grundstück kann man da sehr schnell an bauliche Grenzen stoßen. Kann, muß aber nicht.

    Und genau so etwas ist nachzuweisen. Finden sich in der Nachbarbebauung z.B. lauter GRZs von 0,25 - 0,30 (weil die alle große Grundstücke haben), so düftest Du -dies einfach einmal angenommen- analog auch irgendwo zw. 333 x 0,25 = 83,25 m2 und 333 x 0,30= 99,90 m2 überbauen (inkl. Garage; anteilig Pflasterflächen., Gehwege, Terrassen,...).

    Das jetzt nur als Beispeil! Man muß es eben genauer analysieren, muß die Umgebundgbebauung einmal näher betrachten und kann sich dann Argumentationen zurechtlegen, Begründungen ersinnen warum Ihr zB mehr braucht, warum dies sich dennoch einfügt und was weiß ich nicht alles.

    333m2 Bauland für ein EFH auf Grundlage der Aussage eines Maklers zu kaufen wäre sehr (!!!!!!!!!) leichtsinnig.
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  10. #9
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    Danke für eure Beiträge. Anbei die aktuelle Liegenschaftskarte. Das Grundstück wäre Flur Nr. 259/1

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    Vielleicht hilft das bei einer groben Einschätzung etwas.
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  11. #10

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    hat mal was vernünftiges gelernt
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    ja, hier in M läuft das so. Erst Grundstück kaufen und dann schauen was passiert
    So machen es zumindest die Bauträger. Meist sind die Baugrenzen bekannt und das reicht Ihnen.
    333m² für eine EFH ist zwar selbst für hier nicht viel, aber ich kenne Bsp, da wurde auf deutlich unter 300m² ein freistehendes EFH inkl. Einzelgarage gebaut.
    Aus eigener Erfahrung kann ich auch zum direkten Kontakt zum Bauamt raten (mit Bauvoranfrage).
    Unser erster Archi hatte auch nicht das maximale ausgereizt. Da §34, hat mir der sehr freundliche MA des Bauamts z.B. die maximal zulässige Höhe anhand eines vergleichbaren Objekts aus der Nachbarbebauung herausgesucht. Folge: Wir konnten 70cm höher bauen als "geplant".

    Wenn es denn bzgl. Lage DAS Grundstück ist: versuchen zu reservieren und sich einen örtlichen Archi nehmen, der eine Bauvoranfrage stellt. Du kannst ja schon mal vor Ort die örtliche Nachbarbebauung begutachten. Aber auch nicht alles was steht, muss auch für Dich gelten. Viele haben damals schon größer/höher gebaut als erlaubt und dann die Strafe akzeptiert. D.h. aber leider nicht, dass es damit akzeptiert ist und Du es auch darfst.
    Das gute bei den kleinen Grundstücken ist, dass sie für BT eher uninteressant sind, da kloppen sich nur die Privatleute darum und die haben erst mal alle das gleiche Problem wie Du.
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  12. #11

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    Hallo,

    irgendwas wird man da bestimmt draufgebaut bekommen. Aber mir wäre das viel zu klein und zu blöd geschnitten. Da kann die Lage noch so toll sein, meins wär das nicht.
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  13. #12

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    Jau...das Grundstück sieht anspruchsvoll aus!!

    Warum?

    es ist nicht nur eher untergroß, sondern zudem noch fast dreieckig, so daß die Nutzung (Bebaubarkeit) des östlichen Grundstücksteils doch eher schwierig bis unmöglich werden wird. man wird sich also auf den westlichen teil konzenttreieren müssen, so daß die beplanbare oder bebaubare Fläche nochmals deutlich kleiner wird.

    Deshalb kann da dennoch etwas sehr (!) Reizvolles entstehen.

    Was habt Ihr denn vor? Für wieviele Personen ist das Haus denn geplant???
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  14. #13
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    Ach, zwei Erwachsene und maximal 2 Kindern, vielleicht auch nur 1 Kind.

    Mein Wunsch war immer ein großes Haus mit 160m² auf zwei Etagen. Das kann ich hier sowieso ganz vergessen.

    Der Makler meinte aufgrund der zwei Vollgeschoße mit Dachgeschoß könnte man hier jedoch auch auf 160m² kommen.

    Bei dem Grundstück ist die Lage halt das alles überstrahlende...
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Vorsicht vor Strahlenschäden!

    Der Makler hat offensichtlich schon solche...Strahlenschäden.

    160 m2 bei 2 VG ergibt -schnell gerechnet und das ganz ohne Taschenrechner- 80 m2 / Geschoß.

    Das wiederum ergibt eine Grundfläche von ca. 100 m2 - 110 m2 (abhängig auch von den verwendeten Baustoffen/ Wandstärken).

    Diese 100 - 110 m2 aber werden irgendwo im westlicheren Teil plaziert werden müssen, da es im Westen irgendwann eng wird.

    Aus #1:

    Die Baumaße liegen vermutlich bei "nur" 10 x 7m.
    Das würde dann zu einer Wohnfläche füren von 2 x 7 x 10 x 0,80 = 112 m2
    (Faktor 0,80 um die Konstruktionsfläche und Nicht-Wohnflächen, wie zB die Treppe, abzuziehen).

    Das wären aber nur 70% des Benötigten.

    160 m2 auf dieser Fläche wird nochmals anspruchsvoller. Aber der Makler scheint ja den rechten Weg zu kennen....wenn ich nur auch so schlau wäre...schade.
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  17. #15
    Themenstarter

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    Da habe ich mich falsch ausgedrückt. Der Makler meinte wenn man das Dachgeschoß noch dazurechnet könnte man auch auf 160m² kommen.

    Also 3 Stockwerke = 160 m²

    Mein Traum war immer 160m² auf 2 Stockwerke.
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