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Kostensicherheit

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  1. #1

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    Kostensicherheit

    Hallo,

    wir sind sehr zufrieden mit der Arbeit unseres Architekten und stehen mit ihm kurz vor dem Einreichen der Baugenehmigungsunterlagen beim Amt.
    Wir streben das verkürzte Genehmigungsverfahren (Kenntnisgabe) an.

    Geht alles gut, haben wir in ca. 5 Wochen die Genehmigung zum Bauen. Und jetzt komme ich zum Thema.

    Bislang haben wir vom Archi nur eine Kostenschätzung erhalten, die unsere Bank auch als Baufinanzierungsgrundlage anerkannt hat. Schon immer war uns das Thema Kostensicherheit wichtig.
    Ist es richtig, dass man die max. Kostensicherheit hat, wenn man alle Ausschreibungen getätigt hat?
    Ist es zudem richtig, dass die Innenausbaugewerke (Heizung, Sanitär etc) in den Wintermonaten "günstiger" sind als im Sommer?
    Nun stehen wir vor der Entscheidung: Noch dieses Jahr anzufangen, damit der Rohbau noch dieses Jahr steht ODER zu warten bis März/April 2015 und lieber genau die Kosten fixieren.

    Wozu ratet ihr uns?

    Gruß
    kickex
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  2. Kostensicherheit

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  3. #2

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    100% ige Kostensicherheit hast du, wenn du alle endgültigen Rechnungen nach Fertigstellung in den Fingern hälst.

    Auch das Vorliegen aller Angebote ist keine Kostensicherheit, sondern auch nur eine recht konkrete Kostenplanung.

    Die Kostenschätzung ist, wie du selbst erkannt hast nur eine Schätzung.
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  4. #3

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    Bevor ein anderer die Vorlage annimmt: Kostensicherheit ist dann maximal wenn Du alle Rechnungen beglichen hast und das Haus komplett steht ;-)

    Scherz beiseite: Architekten kalkulieren in der Regel ein bischen konservativ bei den ersten Schätzungungen. Überraschungen kann es aber natürlich immer geben.
    Wenn die Ausschreibungen ausführlich und umfassend sind (d.h. auf einer belastbaren Ausgangsdatenbasis beruhen - wie z.B. Details des Untegrunds auf dem die Gründung erfolgen soll), Pauschalpreise vereinbaren und keine Lücke für Nachforderungen lassen, dann hast Du eine recht hohe Kostensicherheit. Mir persönlich würde diese Kostenaufstellung plus 5% als Sicherheit reichen.
    Es kann aber immer noch etwas grob Unerwartetes passieren (Pfusch, Handwerker wird insolvent, teures Nacharbeiten... oder Bauherr ändert seine Meinung auf den letzten Drücker und will doch noch z.B. Außenjalousien). Dagegen schützt Euch auch keine Ausschreibung, eher genügend Kontrolle durch Sachverständigen (damit kein Pfusch entstehen kann) und eigene Disziplin (keine Veränderung der Pläne im Nachhinnein). Deswegen meine Bemerkung am Anfang, dass man erst im Nachinnein wirklich weiß wie teuer es geworden ist.

    Das mit den Innenausbaugewerken würde ich so pauschal nicht sagen. Kann für manche so sein, aber gerade dass Beispiel "Heizung im Winter günstiger"... da haben die Heizungsfachleute doch meist auch genug mit Reparaturen und Noteinsätzen zu tun. Generell vermute ich, dass der potenzielle Kostenvorteil bei ein paar Gewerken nicht ein Abwarten von weiteren 6 Monaten rechtfertigt, falls Du für das Warten nicht noch andere Gründe (z.B. Wetter) hast.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Kickex Beitrag anzeigen
    Schon immer war uns das Thema Kostensicherheit wichtig.
    Dann hättest Du ein entsprechendes Kostenlimit in den Architektenvertrag aufnehmen sollen.
    Außerdem fehlt Euch (vorausgesetzt Du hast die korrekten Begriffe benutzt) noch die Kostenberechnung vom Architekten.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Danke für die Antworten!


    @Nutzername: Diese Kostenberechnung kommt nach Phase 3, richtig? Ist diese Pflicht - kann ich sie also vom Architekten einfordern, falls nach HOAI abgerechnet wird? Immerhin stecken wir ja schon in der Genehmigungsplanung. Dann muss ja schon bald der Kostenanschlag folgen.
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  7. #6
    Themenstarter

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    @all:
    Wir werden ein Flachdach-Haus mit Beton-Thermo-Doppelwänden, also Fertigteilen, bauen. Haben dadurch eine relative kurze Rohbauphase, die allerdings eine gute Vorplanung voraussetzt, da das Baumaterial eine nachträgliche Veränderung der Installationen sehr erschwert.
    Hinzu kommt, dass laut Kostenschätzung (DIN 276) somit auf die Beton/Stahlbeton-Arbeiten ca. 45 % der Gesamtbaukosten entfallen. Und die Rohbaufirma dafür steht (quasi) auch schon fest.

    Ist es demnach ratsam, noch im Okt./Nov. 2014 anzufangen (gute Witterung vorausgesetzt), da das "größte" Gewerk ja schon fix ist und man somit nicht nur wertvolle Zeit nicht verstreichen lässt, sondern auch die Rohbauzeit für die Ausschreibungen der übrigen Gewerke nutzen kann?
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Kickex Beitrag anzeigen
    Danke für die Antworten!


    @Nutzername: Diese Kostenberechnung kommt nach Phase 3, richtig? Ist diese Pflicht - kann ich sie also vom Architekten einfordern, falls nach HOAI abgerechnet wird? Immerhin stecken wir ja schon in der Genehmigungsplanung. Dann muss ja schon bald der Kostenanschlag folgen.
    Sie kommt nicht nach sondern in Phase 3. Aufgrund Eures Planungsstandes sollte Sie unbedingt abgefordert werden, vor allem wenn Euch die Kosten wichtig sind. Sie ist übrigens auch Grundlage der Honorarberechnung Eures A. Hat der denn bisher schon mal 'ne Rechnung gestellt?
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Nutzername Beitrag anzeigen
    Sie ist übrigens auch Grundlage der Honorarberechnung Eures A.
    Nein, nicht unbedingt!
    Sinngemäß steht in der HOAI
    Basis Kostenberechnung, liegt diese nicht vor Kostenschätzung

    Back to topic

    LP 6 gibt, wenn der Kollege sich keine groben Schnitzer leistet, sicherlich mehr Kostensicherheit als Kostenschätzung und -berechnung!
    Dafür gibts aber Voraussetzungen:
    Es muss ALLES bemustert sein. Objekte, Fliesen, Dachziegel, .....
    Es muss die Ausführungsplanung zumindest als Konzept/Vorzeichnung/Skizze vorliegen
    Es muss für alle Gewerke ein LV erstellt und submissioniert sein.
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  10. #9
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat Zitat von Kickex Beitrag anzeigen
    Bislang haben wir vom Archi nur eine Kostenschätzung erhalten, die unsere Bank auch als Baufinanzierungsgrundlage anerkannt hat. Schon immer war uns das Thema Kostensicherheit wichtig.
    Ist es richtig, dass man die max. Kostensicherheit hat, wenn man alle Ausschreibungen getätigt hat?
    Da ihr euch schon in der LP 4 (Genehmigungsplanung) befindet, bittet euren Architekten, euch noch vor dem Einreichen des Bauantrags eine Kostenberechnung nach DIN 276 nebst einem Vergleich mit der Kostenschätzung zu übergeben. Das ist schon Gegenstand der LP 3 (Entwurfsplanung).

    Wie du schon richtig vermutest, biete sowohl eine Kostenschätzung, als auch eine Kostenberechnung des Architekten keine nennenswerte Kostensicherheit. Alles ist möglich und denkbar. Es ist wichtig, dass ihr auch selbst die Kosten mit im Blick behaltet und immer wieder das Gespräch mit dem Architekten sucht, wenn es aus eurer Sicht zu teuer zu werden droht. Dazu gehört es auch, dass ihr keine kostentreibenden Sonderwünsche äußert (Limburger Badewanne) und keine Verträge eigenverantwortlich „am Architekten vorbei“ abschließt.

    Ich hatte bei Architektenrechtsmandaten schon Fälle wie diese:

    a) Kostenvorgabe des Bauherren 540.000 €. Tatsächliche Kosten: 1.305.000 €. Kostenüberschreitung: 142 %

    und

    b) Zugesicherte Baukostenobergrenze im vom Architekten vorformulierten Architektenvertrag: 190.000 € (ausdrücklich ohne Toleranz!)
    Tatsächliche Baukosten: mehr als 245.000 €. Kostenüberschreitung: mehr als 29 %

    Wenn ihr wenigstens eine leicht erhöhte Sicherheit bezüglich der Kosten haben möchtet, solltet ihr ein Kostenlimit und die Höhe eines solchen Limits mit eurem Architekten ausdrücklich besprechen und dieses Besprechungsergebnis sollte schriftlich festgehalten werden. Das wäre ohnehin schon reichlich spät, das gehört eigentlich zur Leistungsphase 2 (Vorplanung).

    Falls euer Architekt wider Erwarten von solchen Vorgaben und Limits nichts wissen will, könntet ihr eurem Architekten im allergrößten Notfall (schriftlich, per Einwurfeinschreiben und noch rechtzeitig vor dem Einreichen der Bauantragsunterlagen) Folgendes schreiben:

    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Wir legen als Bauherren sehr großen Wert auf Kostensicherheit. Wir möchten Sie daher höflich bitten, dafür Sorge zu tragen, dass die Gesamtbaukosten den in Ihrer Kostenschätzung vom … genannten Betrag in Höhe von … € nicht überschreiten werden und bitten Sie, diese Summe auch in der Zukunft als absolutes Kostenlimit zu behandeln. Wir haben unsere Baufinanzierung an diesem Betrag ausgerichtet. Mehr steht uns nicht zur Verfügung.

    Sollte das bislang geplante Bauvorhaben aus Ihrer Sicht vielleicht doch nicht geeignet sein, dieses Limit mit der erforderlichen Sicherheit einzuhalten, bitten wir Sie, vorsorglich noch vor Einreichung der Bauantragsunterlagen ggf. Einsparungsvorschläge zu unterbreiten, damit wir evtl. nach etwas gemeinsam an den Plänen ändern können.

    Sollte es sich während des Verlaufs der Planungen oder später während der Ausführung des Bauvorhabens herausstellen, dass das o.g. Kostenlimit voraussichtlich nicht eingehalten werden kann, teilen Sie uns die bitte sofort schriftlich mit, sobald sie diesen möglichen Umstand entdecken und unterbreiten Sie uns schriftliche Einsparungsvorschläge. Behalten Sie bitte alle Kosten fortlaufend unter Kontrolle.
    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Bedenkt aber, dass so ein Schreiben die Vertrauensbasis zwischen euch und eurem Architekten arg beschädigt. Ihr solltet versuchen, bezüglich eines etwaigen Kostenlimits ein vernünftiges Gespräch zu führen und das Ergebnis schriftlich zu fixieren.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Ralf Wortmann Beitrag anzeigen
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    ...

    Sollte das bislang geplante Bauvorhaben aus Ihrer Sicht vielleicht doch nicht geeignet sein, dieses Limit mit der erforderlichen Sicherheit einzuhalten, bitten wir Sie, vorsorglich noch vor Einreichung der Bauantragsunterlagen ggf. Einsparungsvorschläge zu unterbreiten, damit wir evtl. nach etwas gemeinsam an den Plänen ändern können.

    Sollte es sich während des Verlaufs der Planungen oder später während der Ausführung des Bauvorhabens herausstellen, dass das o.g. Kostenlimit voraussichtlich nicht eingehalten werden kann, teilen Sie uns die bitte sofort schriftlich mit, sobald sie diesen möglichen Umstand entdecken und unterbreiten Sie uns schriftliche Einsparungsvorschläge. Behalten Sie bitte alle Kosten fortlaufend unter Kontrolle.
    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Wieso ist danach die Vertrauensbasis beschädigt? Schreibt man derartige Klauseln nicht von vorneherein in jedem halbwegs ausgewogenen Architektenvertrag?
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  12. #11
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat Zitat von Skeptiker Beitrag anzeigen
    Wieso ist danach die Vertrauensbasis beschädigt? Schreibt man derartige Klauseln nicht von vorneherein in jedem halbwegs ausgewogenen Architektenvertrag?
    Ja, das schon. Echte Profis und gute Architekten tun das fast immer oder kommunizieren Kostenlimits ohnehin ungefragt. Aber bei einem Architekten, der (wie hier) das offenbar nicht getan hat, halte ich es für möglich, dass ein solches Schreiben evtl. die Stimmung verdirbt. Deshalb die Formulierung.
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  13. #12
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  15. #13
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    Gerne für die Allgemeinheit: Skeptikers erfreulich ausführliche Antwort auf meine Sicherheits-Frage:

    Zitat Zitat von Skeptiker

    Die Frage lässt sich ja relativ nüchtern dahingehend beantworten, dass es gilt, den möglichen finanziellen Vorteil den Nachteilen gegenüber zu stellen:

    1. Wann bzw. wie lange kann man in BW im Winter tatsächlich bauen?

    Erforderlich sind kontinuierliche Temperaturen über 0° Celsius. Das ist hier in Berlin meist bis Ende November der Fall, manchmal bis in den Dezember. Im Januar / Februar, machmal auch bis in den März hinein kann man ungeheizt praktisch keine Arbeiten mit nassen mineralischen Materialen (Mörtel, Beton, Putz) und keine mit Metallen ausführen. Das heißt, wenn das Objekt nicht bis zum Beginn der kalten Jahreszeit (hier: Mitte Dezember) geschlossen ist (regenfest, winddicht,) ruht der Bau wahrscheinlich sowieso bis zu deren Ende (hier: meist Ende Februar). Zwischen 20. Dezember und 6. Januar arbeitet im deutschen Bauhandwerk praktisch niemand. Um in dieser Zeit arbeiten zu können muss das ungedämmte Gebäude geheizt werden.

    2. Wieviel kostet Bauen im Winter mehr und welche Nachteile hat es?

    Die winterliche Beheizung führt oft zun bauphysikalischen Problem (Tauwasserausfall) mit Folgeschäden durch die Nässe und erfordert einen horrend erhöhten Energieeinsatz (Faktor 3 - 5 gegenüber gedämmtem Gebäude.).

    Dem effektiven Zeitgewinn von gut 2 Monaten Bauzeit (3 Monate abzüglich Stillstand über den Jahreswechsel) stehen also Aufwendungen für die vorübergehende Abdichtung der Gebäudehülle und erhöhte Heizkosten von mind. 500,- € - 1.000 € entgegen (Heizgerätemiete, Betriebskosten).

    Ich vermute also, dass bei einer Gegenüberstellung der Mietersparnis von 2 Monaten und der Kosten für Winterbaumaßnahmen sich der effektive finanzielle Vorteil in sehr engen Grenzen halten wird. Man halst sich dabei aber schon alleine im Bauablauf einen Haufen zusätzlicher Risiken wie Frost- und Feuchtigkeitsschäden auf, die eher zusätzliche Kosten verursachen als zum Sparen beitragen.

    Hinzu kommen zeitlich noch:
    - die Vorlaufzeit im Fertigteilwerk (Elementplanerstellung, Planprüfung, Fertigung) von günstigstensfalls 4 Wochen ab Beauftragung Rohbauer
    - die Erfordernis, die Ausführungsplanung bis dahin weitgehend abgeschlossen haben zu müssen (Elektroplanung, Leerrohrplanung, Sanitärplanung ...)
    - die Erstellung der Ausschreibung Rohbau

    In der Annahme, dass der Kollege noch nicht mit der Ausführungsplanung begonnen hat, geschweige denn mit der Ausschreibung sehe ich also ziemlich schwarz für einen Baubeginn in diesem Jahr. Wenn er überhaupt noch möglich wäre, dann nur recht überstürzt.

    Ich kann mir fast keine Umstände vorstellen, die mich nicht auf die 2 Monate pfeifen liessen.

    Also: Ich rate vom eiligen Baubeginn noch in diesem Jahr ab. Bei Beauftragung im Januar / Februar und Baubeginn im März / April fallen all die aufgezählten Risiken weg und es kann auf Basis einer weitestgehend abgeschlossenen Ausführungsplanung gebaut werden.

    Soviel dazu.

    Es freut mich natürlich, von Dir gefragt zu werden, entsprechend dem Sinn des BEF fände ich es aber nett von Dir, wenn Du die Ergebnisse Deiner Umfrage allen Lesern des BEF zur Verfügung stellen könntest, als Gegenleistung dafür, dass wir Dir die Beratung geschenkt haben. Und um sensible persönliche Daten ging es hier ja nicht.

    skeptische Grüße aus Berlin!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Kickex Beitrag anzeigen
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