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  1. #1

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    Abnahme und Übergabe getrennt

    Hallo zusammen,

    Es geht um einen Neubau eines RMH, welches von einem Bauträger gekauft wurde.
    Wie der Titel schon sagt, möchte mein Bauträger zunächst die Abnahme durchführen, dann ca. 3 Wochen später die Übergabe. Wie gesagt, es handelt sich nicht um eine Vorabnahme oder ähnliches. Ich habe bereits folgenden Link zu dem Thema gefunden: https://www.xing.com/communities/pos...abe-1004707751

    Rechtens scheint das also eher nicht zu sein. Was mir dabei insbesondere Sorgen macht, ist die Beweislastumkehr für Mängel, die bei der Abnahme vorgelegen haben. Wie soll ich beweisen, dass ein Mangel schon bei der Abnahme vorgelegen hat, wenn zwischenzeitlich noch wochenlang Handwerker im Haus waren.

    Die Abnahme war zunächst für gestern, den 10.09. vorgesehen, die Übergabe für den 01.10. Da aber im Keller der Estrich neu gemacht wurde, gibt es im Haus noch keinen Strom, Steckdosen und Schalter sind nicht montiert, FBH ist noch nicht einsatzbereit, ... kurz: Ich habe die Abnahme verweigert.

    Das Problem ist aber nur aufgeschoben, jetzt soll am 01.10. Abnahme und ab ca. 24.10. Übergabe sein. Zugesicherte Fertigstellung ist der 30.10., also noch etwas Zeit.

    Der Bauträger ist eine sehr sehr große Wohnungsgesellschaft, die quasi städtisch ist. Die Gefahr, über's Ohr gehauen zu werden, ist eher gering. Allerdings meint der Bauträger offenbar, der Vertrauensvorschuss sei so groß, dass Käufer unfertige Häuser abnehmen und auf wesentliche Käuferrechte verzichten würden.

    Im Kaufvertrag steht: "Nach Abnahme ist das Einfamilienwohnhaus und der Kfz-Stellplatz dem Erwerber Zug um Zug gegen Zahlung der bis dahin fälligen Kaufpreisraten zu übergeben."
    "Nach Abnahme" ist ja nicht gerade präzise.

    Wie kann ich vorgehen, wenn der BT weiterhin auf diese Abfolge besteht? Oder soll ich die Beschneidung meiner Rechte einfach ignorieren, und das Spiel mitmachen?
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  2. Abnahme und Übergabe getrennt

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Genau bei solchen ist die Gefahr am größten.
    Also Abnahme und Übergabe amgleichem Tag oder bei der Abnahme ist alles schon fertig, aber wenn es so wäre, dann bräuchte man keine zwei Termine.
    Warum soll den die Übergabe erst in 3 Wochen statt finden? Da wird doch 100% noch gearbeitet.

    Ich persönlich würde drauf drängen Abnahme und Übergabe zusammen zumachen. Ich würde auch einen Sachverständigen zu Abnahme mit nehmen. Mir persönlich gefällt die Sache nicht.

    Edit: Darfst du die Baustelle betretten? Vielleicht jetzt schon den Bau mit einem Bausachverständigen besichtigen?
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  4. #3
    Themenstarter

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    Ja, die 3 Wochen sind zur Mängelbeseitigung. Die ganze Sache wäre vollkommen in Ordnung, wenn es sich um eine Vorabnahme handeln würde, also ohne die rechtlichen Konsequenzen einer Abnahme. Ich hatte bei der gestrigen verweigerten Abnahme meinen Bruder dabei, der ist selber Projektleiter bei einem Bauträger. Als mein Projektleiter gesagt hat, es gehe schon um die Abnahme, hat mein Bruder nur mit dem Kopf geschüttelt und gefragt, was den mit Beweislastumkehr, Gefahrübergang, usw. wäre, wenn die Übergabe erst in 3 Wochen stattfindet. Mein Projektleiter hat die Frage glaube ich gar nicht verstanden ...

    Auf Abnahme und Übergabe am selben Tag werde ich drängen, die Frage ist ob ich irgendein Druckmittel habe.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Ich kann die Baustelle betreten, ich werde jetzt auch sehr regelmäßig gucken, wie es mit der Mängelbeseitigung weiter geht. Die Qualität der ausgeführten Arbeit ist aber in Ordnung, der Bauträger hat auch alle beanstandeten Mängel ins Protokoll aufgenommen (welches dann in ein Vorbegehungsprotokoll umgewandelt wurde). Die Mängel waren zu 90% Beschädigungen, keine Ausführungsmängel oder so. Die Abnahme ist nur gescheitert, weil durch den Wassereinbruch im Keller bei weitem nicht alles fertig war und weil mir halt dieses Konstrukt mit Abnahme - Mängelbeseitigung - Übergabe rechtlich nicht okay erschien.
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  6. #5

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    dann mach doch die abnahme und wenn zu viele mängel vorhanden sind, dann verweigerst du die abnahme. dazu solltest du einen sachverständigen zur abnahme zur seite haben. wenn du im vorfeld wissen möchtest, ob das zulässig ist, baufachanwalt einschalten.

    ich kann dir nur raten, lass dich darauf nicht ein. du musst dich nicht dem diktat des bauträgers beugen.

    wenn es ein bauträger ist, darfst du dann überhaupt vorher ins haus?
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  7. #6
    Themenstarter

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    Ja, ich darf ins Haus, der Bauleiter (nicht der Projektleiter) ist sehr kooperativ. Meine Frau war in der letzten Zeit mindestens einmal pro Woche da, ich selber kann halt nicht ständig von der Arbeit fern bleiben.

    Ich gehe davon aus, dass das Haus beim nächsten Abnahmetermin keine Mängel mehr aufweisen wird, die eine Verweigerung rechtfertigen würden. Die Frage ist, was passiert wenn ich dann mit dem Hinweis auf die rechtlichen Folgen einer Abnahme ohne Übergabe (Beweislastumkehr, Gefahrenübergang, ...) verweigern würde.
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  8. #7
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat aus deinem Vertrag: "Nach Abnahme ist das Einfamilienwohnhaus und der Kfz-Stellplatz dem Erwerber Zug um Zug gegen Zahlung der bis dahin fälligen Kaufpreisraten zu übergeben."


    Diese Vertragsklausel ist unwirksam, sofern es sich aus dem weiteren Vertragstext nicht ergibt, dass du bei etwaigen Baumängeln gleichwohl Zurückbehaltungsrechte geltend machen kannst und trotzdem die Übergabe infolgedessen auch ohne vollständige Kaufpreiszahlung erfolgen kann.

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Vergleiche hierzu das Urteil des OLG Brandenburg vom 18.07.2007, Az. 7 U 193/06:
    Auszug aus dem Urteilstenor:

    Der Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Verfügung bei Vermeidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft oder einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollstrecken an dem Geschäftsführer der Antragsgegnerin, untersagt, in Bezug auf Bauverträge mit Verbrauchern die nachfolgenden oder inhaltsgleiche Klauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verwenden und sich bei bestehenden Verträgen auf die Klauseln zu berufen:
    1. (…)
    3. „Die Übergabe des Vertragsobjektes erfolgt nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher etwaiger Zusatzvereinbarungen.“
    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Soweit der Urteilstenor des OLG. Das Urteil hatte seinerzeit der Bauherrenschutzbund erstritten, nachdem er die Baufirma zuvor vergeblich abgemahnt hatte.

    Die im Urteil genannte Klausel ist deiner Vertragsklausel ähnlich.

    Solche Klauseln sind gem. § 309 Nr. 2 BGB unwirksam, denn sie stellen eine Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts des Bauherrn (§§ 320, 641 Abs. 3 BGB) dar. Wenn solche Klauseln nämlich wirksam wären, wäre der BT berechtigt, sogar bei berechtigtem Zurückbehaltungsrechten des Bauherrn die Übergabe des Hauses zu verweigern, solange nicht der letzte Cent bezahlt ist.
    Dem Urteil des OLG Brandenburg ist in diesem Sinne ein (leider unveröffentlichtes) Urteil des LG Potsdam vom 16. November 2006, Az: 12 O 474/06 vorausgegangen.

    Ist euer Haus denn schon abnahmereif fertiggestellt? Welche Restleistungen fehlen ggf. noch?

    Gibt es Mängel und wenn ja, welche? Hast du externen Sachverstand (eigenen SV), der dir bei der Frage der Mängel hilft.

    Von den Antworten aus diese Fragen hängt die weitere Vorgehensweise ab.

    Wenn du erwartest, dass am 24.10. wirklich alles absolut mängelfrei fertig und übergabereif ist, könntest du auf die Unwirksamkeit der Klausel und das o.g. Urteil hinweisen und dem BT zur Güte vorschlagen, mit der folgenden (notwendig schriftlichen!) Vereinbarung zwischen den Kaufvertragsparteien einverstanden zu sein:
    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    In Abänderung und Ergänzung der Klausel im Kaufvertrag zur Abnahme und Übergabe (die vom Käufer für unwirksam gehalten wird) vereinbaren die Parteien, dass nach vollständiger und mangelfreier Fertigstellung des Bauvorhabens am 01.10.2014 eine förmliche Bauabnahme stattfindet. Sollten dabei käuferseits Mängel vorbehalten werden, wird klargestellt, dass dem Käufer bei objektiv vorhandenen Mängeln selbstverständlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten zusteht, welches er von etwaigen fälligen Kaufpreisraten in Abzug bringen darf, solange diese nicht ordnungsgemäß einschließlich ihrer Ursachen beseitigt sind.

    Soweit sodann unter Abzug eines solchen etwaig vorzunehmenden Zurückbehaltungsrechts und unter Berücksichtigung aller etwaig aufrechenbaren Gegenansprüche des Käufers alle fälligen Kaufpreisraten beglichen sind, findet am 24.10.2014 die endgültige Übergabe des Objektes statt. Dabei erfolgt nochmals eine Begehung des Kaufgegenstands mit der Protokollierung aller etwaig weiterer Schäden und Mängel. Solchermaßen im Übergabeprotokoll vorbehaltene weitere Schäden und Mängel gelten als Bestandteil des Abnahmeprotokolls vom 01.10.2014 und unterliegen nicht etwa einer Beweislastumkehr zum Nachteil des Käufers.
    Es wird klargestellt, dass der Verkäufer bis zu der Übergabe der Kaufsache an den Käufer weiterhin das Risiko der Verschlechterung und des Untergangs der Kaufsache trägt.
    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    So könnte man es notfalls machen, ohne dass du dabei allzu große Nachteile hättest. Aber ein Abnahme wenn "bei weitem noch nicht alles fertig" ist (Zitat von dir), ist ein no go.

    Auch am 24.10.2014 würde ich mich auch nicht darauf einlassen, ein noch unfertiges oder mit erheblichen Mängel behaftetes Objekt abzunehmen.

    Falls das so zu erwarten wäre, solltest du sehr zeitnah anwaltliche Hilfe (Baurechtsfachanwalt) in Anspruch nehmen, damit er dich dabei unterstützt, dass du bei einer etwaigen Verweigerung der Abnahme keine Fehler machst. Wenn du eine von der Gegenseite verlangte Abnahme nämlich zu Unrecht verweigerst, gilt das Bauvorhaben als vorbehaltslos abgenommen.

    (Nachtrag: Wenn ich da allerdings etwas von Wassereinbruch höre, solltest du dir auf jeden Fall einen Sachverständigen dazu nehmen!)

    Sorry für den langen Text.
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  9. #8
    Themenstarter

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    Vielen Dank erst mal.
    Der Vertrag beinhaltet eine Zahlung von 3,5% des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto und eine Sicherheitenurkunde vom Bauträger über 5% des Kaufpreises. Die 3,5% werden meines Erachtens erst bei vollständiger Beseitigung aller Mängel ausgezahlt.
    Wie gesagt, ich habe als Begleitung meinen Bruder, der selber Projektleiter bei einem Bauträger ist, der ebenfalls Reihen- und Doppelhäuser im großen Stil baut. Wenn das Haus zu viele Mängel hat, werde ich es weiterhin nicht abnehmen, das ist keine Frage.
    Die Frage ist, wie dem Bauträger bzgl. des Zeitraums zwischen Abnahme und Übergabe beizukommen ist. Mit der Abnahme übernehme ich die Beweispflicht für noch auftauchende Mängel, die Gefahr eines "zufälligen Untergangs" geht auf mich über, usw. ... der Bauträger bzw. die Handwerker turnen aber nach der Abnahme noch Wochenlang im Haus rum.
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  10. #9
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat Zitat von Lord Vader Beitrag anzeigen
    Die Frage ist, wie dem Bauträger bzgl. des Zeitraums zwischen Abnahme und Übergabe beizukommen ist.
    Habe ich doch versucht, zu erläutern.

    Die betreffende Klausel ist unwirksam. Sie gilt nicht. Die haben dir bei der Abnahme auch das Haus zu übergeben und können sich auf jene Klausel nicht berufen.
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10
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    Oh ja, ich muss zugeben, dass der Text für mich teilweise etwas schwer nachzuvollziehen war. Mit der von dir vorgeschlagene Vereinbarung wären die rechtlichen Nachteile, die mir durch die zwei Termine (Abnahme und Übergabe) sonst entständen ja weitestgehend erledigt. Dann muss ich meinen BT nur noch dazu bringen, eine solche Vereinbarung zu unterschreiben.
    Vielen Dank noch mal.
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  13. #11

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    Genau.
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