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  1. #1

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    Lohnt sich das Risko?

    Hallo,

    meine Frau und ich suchen seit geraumer Zeit eine neue Wohnung. In Berlin ist aber absolut nichts zu finden was unserem Preisrahmen von maximal 700 Euro kalt entspricht. Daher kahm dann mal das Thema Hausbau/Kauf zur Rede. Wir haben viel darüber geredet und haben uns viel angesehen. Gestern nun der Durchbruch, wir haben etwas gefunden was uns zusagt. Das Grundstück befindet sich in der Nähe von Berlin, mit sehr guter S-Bahn Anbindung, Kita, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, die Lage ist wunderbar. Etwas klein, aber bei den momenten Preisen kein Wunder. Ein neues Haus soll darauf gebaut werden. Ich will da jetzt nicht weiter im Einzelnen darauf eingehen.

    Meine Frage ist, kann man sich sowas überhaupt leisten?

    Das Haus kostet inkl. Grundstück und Steuern 240.000 Euro. Schlüsselfertig. Zusätzlich 20.000 Euro für Unvorhergesehenes. Dazu kommen noch Garten, Küche und was man sonst so in einem Haus benötigt. Ich habe mit 20.000 Euro gerechnet. Das macht eine Summe von 280.000 Euro.

    Jetzt kommst, wir haben so gut wie kein Eigenkapital. Es hat sich bis jetzt nicht ergeben, wir sind unter 30, sind viel in exotische Länder verreist, haben viel verkonsumiert. Wir haben etwa 20.000 Euro auf der hohen Kante. Das reicht grade mal für neue Einrichtungsgegenstände, Küche usw. Kein Geld was mit für die Finanzierung einsetzen könnte.

    Wir müßten also 260.000 Euro finanzieren. Unser Gesamteinkommen beträgt 3500 Euro netto. Ich habe lebenslange Beschäftigungsgarantie und mein Gehalt steigt jährlich weiter. Meine Frau arbeitet bei dem selben Arbeitgeber ebenfalls unbefristet. Kinderwunsch ist da, ein Gehalt würde also auf die Hälfte schrumpfen. Ich möchte daher auch so rechnen falls sich meine Frau dazu entschließt später länger nur noch halbtags arbeiten zu gehen. Unsere Ausgaben ohne Miete betragen 1300 Euro wenn wir uns nicht einschränken würden. Bleiben 2200 Euro Rest minus halbes Gehalt meiner Frau von 700 Euro bleiben 1500 Euro Rest. Davon müßte die Rate gezahlt werden, die Nebenkosten die ein Haus so mit sich bringt und Rücklagen falls mal etwas kaputt geht.

    Ich war zu Erst bei verschiedenen Banken und Vermittlern bevor wir uns was ansahen. Die sagten natürlich alle kein Problem. Das war mir klar. Daher frage ich euch. Ist sowas sinnvoll? Die Kreditrate habe ich mit 1000 Euro gerechnet, Nebenkosten mit 400 Euro und Rücklagen mit 100 Euro(sollte ja erst mal ausreichen bei einem neuen Haus). Das wären dann genau die 1500 Euro. Natürlich benötigt man mal Geld für einen Urlaub oder falls die Waschmachine kaputt geht. Das kann ich aber mit meinen Gehaltssteigerungen gut kompensieren. Auch sind unsere Ausgaben von 1300 Euro viel Luxus auf den wir verzichten würden.
    Ich weiß das wir 30 Jahre+ abbezahlen müßten(wir wären dann knapp 60 Jahre), die Zinsbindung würde ich auf 20 Jahre setzen. KFW Kredit geht nur 10 Jahre, da hätte man dann über die restlichen 40.000 Euro Sorgen falls die Zinsen dann sehr hoch wären. Bei dem Hauptkredit allerdings nicht. Da weiß ich auch nicht ob man nicht lieber 2 Wohnriester Darlehnen wählen sollte, die Nachteile sind mir bekannt. Aber die Zulagen für die schnellere Tilgung, grade wenn man ein Kind hat, reizen mich sehr.

    So, ich hoffe ihr könnt mir helfen, ich versteht mich sicherlich, als Mann will man seiner Frau und später ggf. Kind etwas bieten können und ein Garten wo das Kind spielen kann wäre ein Traum. Bleibt es bei diesem?

    Grüße

    P.S. Wir haben uns Spaßenshalber auch mal eine NeubauWohnung für 1200 Euro warm angeschaut von einem Mannheimer Investor. Hat uns ganz gut gefallen, 100 qm. Ganz gute RandLage von Berlin. Aber irgendwie bin ich nicht bereit diese Miete zu zahlen. Am Ende erhöht er immer weiter die Miete sodas wir wieder ausziehen müßten. Bei dem Wohnungsmangel kann er es sich ja auch leisten, denke kaum das sich das verändert.
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  2. Lohnt sich das Risko?

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  3. #2

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    Ich hätte da ziemliche Zweifel.
    Sowohl was die Kredittragfähigkeit angeht wie auch die nackten Hauskosten.
    An Nebenkosten (Grunderwerbssteuer (Bauträger? dann fällt die auf die gesamte Summe an!), Anschlusskosten, Stellplätze / Zufahrt, Baustrom, Bautoilette, Bauantragskosten, etc.) wird ziemlich sicher deutlich mehr wie 20k€ anfallen. Küche, Beleuchtung innen und außen, Terrasse, Briefkasten bitte alles nicht vergessen!
    Dann zu den eigentlichen Hauskosten: €1500,-/m² wäre schon extrem günstig. Da kommt sicher einiges noch an Malerarbeiten + Bodenbeläge dazu. Da jetzt noch nicht klar ist, wie groß das Haus ist - bitte selbst ausrechnen. Dann die Frage Bodenplatte / Keller? Kein Keller bedeutet in der Regel: größeres Haus nötig. Teilweise größeres Grundstück nötig. Dann das Thema: Was sagt denn das Bodengutachten? Gründungsmehrkosten nötig wg. Sandgrube, Treibsand, Moorland? Kampfmittelsuche nötig?
    Haustechnik: Lüftungsanlage geplant? Oder Fußbodenheizung? Oder Erker / Balkon / Dachüberstand>10mm?
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  4. #3
    feelfree
    Gast
    Wenn in Berlin der Immobilienmarkt soo schwierig ist, dann ist bei dem Angebot eines Hauses mit Grundstück für 240k€ irgendwas Mega-oberfaul. Das geht doch nichtmal in der Provinz, wo das Grundstück nichts kostet.
    Gegenbeispiel ist ein rel. Kleines Reihenmittelhaus in Berlin, das hier ebenfalls diskutiert wurde. Preis: Schlappe 500k€.
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  5. #4
    Avatar von bruchpilot
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    Solche Angebote gibt es schon in (Rand-) Berlin, allerdings sind hier die Bauneben- und Erwerbsnebenkosten viel zu gering angesetzt, das wird erheblich mehr!

    Da Ihr kein Eigenkapital habt, ist eh erstmal sparen angesagt, vorher wird das nix......
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  6. #5

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    Irgendwoabaier hat ja schon einige weitere Kostenpunkte genannt. Nur mal die größten rausgepickt: Steuern/Notar, evtl noch Gutachter (mind. Boden, vermutlich willst Du aber auch ein bischen professionelle Kontrolle des Baus durch Deinen eigenen Sachverständigen damit kein Murks passiert) kann auch noch mal 15-20 Tsd kosten.
    Malerarbeiten, Fußbodenbelag, Küche, und die Extrakosten welche bei Billiganbietern von Häusern immer Überraschungen hervorrufen (jede Steckdose zusätzlich und jeder Deckenspot kostet richtig Asche, die Sanitäre Ausstattung ist vermutlich erstmal auch nur das Minimum und da werdet Ihr auch noch "Sonderwünsche" haben) werden definitiv über den bisher von Dir angenommenen 20 Tsd liegen.
    Kurz: Ich glaube dass Ihr mehr für das Haus einplanen solltet. 20 Tsd mind. Eine "penible" Aufstellung aller Kosten ist ein Muss.

    Bei 300 Tsd Finanzierung ohne EK und mit 20 Jahren Zinsbindung werdet Ihr definitiv jenseits von 3% Zinsen landen. Hast von manchen Finanzmaklern ja schon genauere Zahlen bekommen. Dürfte damit schwierig werden, unter den 1000 EUR/Monat Zinsen plus Minimaltilgung zu bleiben.

    Ich glaube, insgesamt ist Deine Idee richtig. Auch die Gegend in der Ihr sucht scheint für Euch ja richtig zu sein. Ich glaube aber, dass es bei Euch mit der Finanzierung haarscharf wird und Ihr es Euch nicht leisten könnt, Überraschungen zu erleben - und die kann es beim Bau leicht mal geben. Also ist Deine Aufgabe jetzt: Für jeden noch so kleinen Kostenfaktor die richtigen Zahlen zu finden und dann Euch selbst gegenüber ehrlich herauszufinden ob Ihr Euch einen Bau wirklich leisten könnt. Mit 3500 Netto im Monat würde ich sagen "klappt". Mit Kinderwunsch und den damit verbundenen Gehaltseinbußen etc evtl nicht. Wie gesagt: Rechnen, rechnen, rechnen. So utopisch, dass sich das Rechnen nicht lohnen würde, ist es aber nicht.

    Alternativ solltet Ihr evtl einen zu renovierenden Altbau in Erwägung ziehen. Da gibt es in Berlins Randlage doch auch einige sehr erschwingliche und wenn Ihr die Ansprüche nicht zu hoch setzt und es keine Überraschungen gibt dann sollte das mit der Finanzierung noch eher klappen (unbedingt mit Sachverständigen die Zweitbesichtigung durchführen und schriftlich alle Mängel dokumentieren lassen - und dann wieder "rechnen, rechnen, rechnen").
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  7. #6
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    Guten morgen und herzlichen Dank für eure schnellen und ratsamen Meinungen.

    Mir ging es grundsätzlich erst mal um die Finanzierbarkeit und ob es überhaupt sinnvoll wäre 260.000 Schulden aufzunehmen oder ob das nicht schon direkt Quatsch wäre. Denn wenn ja, muss ich gar keine weiteren Gedanken verschwenden und baue erst mal EK auf.

    Als Laie versuche ich mal etwas zu dem Preis zu sagen.

    500.000 Euro für ein RMH muss schon 1A Lage oder totaler Luxus sein. Wir haben und auch ein Reihenhaus angeschaut mit guter Stadtrandlage für 240.000 Euro. TipTop Auf dem neusten Stand. Nur der Garten, ach du lieber Gott. Und ehrlich gesagt 4 Etagen jeden Tag hoch und runter latschen wollten wir auch nicht. Das kommt nicht in Frage.

    Zu unserem Haus. Es ist nicht in Berlin sondern in Strausberg wenn das jemand was sagt. Fußläufig zur S Bahn die uns im 20 min Takt in 40 min zum Arbeitsplatz bringt. Berliner Preise können wir uns tatsächlich gar nicht leisten. Der Preis setzt sich aus 120.000 Euro Haus, 80.000 Euro Grundstück voll erschlossen und etwa 20.000 Euro Nebenkosten zusammen. Zusätzlich sind 20.000 Euro für Extras für das Haus eingeplant wie FBH, Rollläden usw. Das Haus steht dann schlüßelfertig da, gefließt und gemalert, Carport, Zuwegung und Terasse. 20.000 Euro habe ich als extra genommen falls uns die angebotenen Fließen für 20 Euro nicht gefallen und es teurere werden sollen, zusätzliche Anschlüsse usw. 20.000 Euro hätten wir als Eigenkapital für Dinge wie Garten, Küche und eben alles was man so erst mal braucht. Klar das man damit dann keine Riesen Sprünge machen kann und man Abstriche machen muss. Unsere jetzige Küche hatte ja schon 5000 Euro gekostet.
    Eine genaue Aufschlüsselung der Kosten würde ich selbstverständlich durchführen, ich liebe Zahlen. :-D
    Was mit dem Boden ist weiß ich (noch) nicht. Mir ging es ja erst mal um die Finanzierbarkeit bis dahin um nicht ggf. umsonst weitere Ernergie hineinzustecken. 300.000 Euro werden wir auf keinen Fall aufnehmen. 260.000 Euro ist die oberste Grenze die ich mir gesetzt habe wo es, in meinen Augen, auch wenn es lange dauert, ggf. noch Sinn machen könnte. Wie seht ihr das?
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  8. #7

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    Ich sehe das auch so, dass die 20.000 Euro Nebenkosten viel zu tief angesetzt sind. Auch bei den reinen Hauskosten wäre ich skeptisch. Ich befürchte, mit dem Budget ist das eher unrealistisch oder die Gefahr einer teuren Nachfinanzierung ist hoch.
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  9. #8
    feelfree
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    Ich bleibe dabei: Für 120.000€ bekommst du kein Haus. Auch wenn es im Katalog mit diesem Preis ausgezeichnet ist.
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  10. #9
    Themenstarter

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    Ok danke ich werde mich morgen noch mal schlau machen.
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  11. #10
    Avatar von bruchpilot
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    Was ist das für ein Grdst. für 80k in Strausberg? 2000 qm? Erscheint mir etwas teuer.....

    120k fürs Haus ist viel zu wenig (80 qm-Fertigteilbude?), um das auf halbwegs aktuellen Standard (siehe Deine Sonderwünsche: FBH, Jalousien, Küche, ......) zu bringen, rechne mindestens nochmal 50-70k dazu.......

    Was ist mit Notar und Grunderwerbssteuer? Ferner gibt es viele weitere kleinere Posten beim Grdst.-Kauf, die sich aber arg summieren (Vermesser, Bescheinigung Vorkaufsrecht der Gemeinde, Hausnummer, Grundbuch, bla bla bla,).....

    Ganz zu schweigen von den Baunebenkosten (Bodenaushub, Baustelleneinrichtung, Baustrom, Bauwasser, Bauzaun, Versicherungen, Medienanschlüsse [nicht das Machen, nur der reine Verwaltungsakt], .......)......

    Später kommen noch Zaun, Terrasse, Wege, Carport/Garage dazu, kostet alles richtig Geld.

    Macht ne komplette Liste über alle diese Posten, dann wisst Ihr, wieviel da finanziell auf Euch zukommt und ob Ihr das stemmen könnt.

    Leider informieren vielen Baufirmen äußerst ungern über diese Nebenkosten, ist ja "bauseits" und interessiert die nicht, Hauptsache der Werkvertrag ist erstmal unterschrieben .....
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  12. #11

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    Mir ging es grundsätzlich erst mal um die Finanzierbarkeit und ob es überhaupt sinnvoll wäre 260.000 Schulden aufzunehmen
    260000 bei einem oder anderthalb Lohn für unter dreizig jährige ist durchaus machbar.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von LBO1987 Beitrag anzeigen
    Mir ging es grundsätzlich erst mal um die Finanzierbarkeit und ob es überhaupt sinnvoll wäre 260.000 Schulden aufzunehmen oder ob das nicht schon direkt Quatsch wäre. Denn wenn ja, muss ich gar keine weiteren Gedanken verschwenden und baue erst mal EK auf.
    ...
    Mir ging es ja erst mal um die Finanzierbarkeit bis dahin um nicht ggf. umsonst weitere Ernergie hineinzustecken. 300.000 Euro werden wir auf keinen Fall aufnehmen. 260.000 Euro ist die oberste Grenze die ich mir gesetzt habe wo es, in meinen Augen, auch wenn es lange dauert, ggf. noch Sinn machen könnte. Wie seht ihr das?
    Ich denke, dass es Sinn macht, sich Eigentum anzuschaffen. Bei den derzeitigen Zinsen gegenüber den Mieten zahltst Du bei gleichem Standard weniger Zinsen als Miete. Wenn Du sagst "260 Tsd ist max" dann ist für Dich die nächste Aufgabe herauszufinden was Du Dir damit wirklich realistisch anschaffen kannst. Wird ein sehr kleines Haus werden wenn Du neu baust (und Achtung bei den Nebenkosten) aber machbar ist es. Wie ich schon oben geschrieben habe "rechnen, rechnen, rechnen" damit Du weißt was Du wirklich stemmen kannst.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von LBO1987 Beitrag anzeigen
    500.000 Euro für ein RMH muss schon 1A Lage oder totaler Luxus sein. Wir haben und auch ein Reihenhaus angeschaut mit guter Stadtrandlage für 240.000 Euro. TipTop Auf dem neusten Stand. Nur der Garten, ach du lieber Gott. Und ehrlich gesagt 4 Etagen jeden Tag hoch und runter latschen wollten wir auch nicht. Das kommt nicht in Frage.
    Weil ich mittelbar angesprochen bin: ich bin der Interessent für das RMH für 500K. Das Ding liegt in Dahlem, ist voll unterkellert, hat komplette Außenanlage inkl. Carport und elektrisch versenkbaren Mülleimer und die Innenausstattung ist auch oberdurchschnittlich (2,90 Decke, überall Parkett, Lüftungsanlage, Fussbodenheizung, zwei Vollbäder, KfW70, Holzfenster). Der Preis ist hoch, aber bei unseren Präferenzen (Lage, gute Ausstattung, 5 Jahre Garantie) noch das Beste, was wir finden konnten. Zum Vergleich: für das gleiche Geld würden wir in Charlottenburg eine 110qm Altbauwohnung im 2. Stock bekommen, da man ja noch Maklerkosten und neue Bäder einrechnen muss.

    Die 240.000 für das RMH in "guter Stadtrandlage" hören sich sehr vernünftig an. Warum wolltet Ihr das nicht? Vermutlich ist es aber inzwischen eh weg.

    Zu Eurem Projekt: checkt nochmal den Fluglärm vom kommenden BER (irgendwann wird er ja mal fertig sein); bin bei den Flugrouten nicht auf dem aktuellen Stand. Ein Haus für 120K kommt mir auch viel zu niedrig vor. Groß unter 200K kann ich mir echt nicht vorstellen. Außenanlagen kosten schnell 10 - 30K, was ich von Freunden gehört habe.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Inkognito
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    Zitat Zitat von Rahbari Beitrag anzeigen
    [...] RMH für 500K. Das Ding liegt in Dahlem [...]
    Dahlem ist schon nicht zu überbieten als Wohnlage - aber... für den Preis ein Reihenhaus? Auf teuren Grundstücken soll man teuer bauen, auf günstigen Grundstücken günstig.

    Reihenhäuser haben diverse Vor- und Nachteile, die ich jetzt gar nicht diskutieren will, aber für den Preis bekommt man ihn ähnlich schöner Vorortlage in Berlin mit ähnlich guter Verkehrsanbindung Einfamilienhäuser, inklusive der Sanierung. Diese halte ich für deutlich werthaltiger und auch den Gegenwert für angemessener. Hierbei ist selbstverständlich eine gute Portion Subjektivität enthalten.


    PS: Natürlich gibt es auch Spinner, die verlangen ein solches Geld für einen bauhausartigen Würfel direkt an der B96 - aber da vermute ich, dass die Außenwände aus massivem Gold sein müssen um den Preis zu rechtfertigen und einen ausreichenden Schallschutz zu gewährleisten. Und der kleine Garten ist kein Nachteil, da will man sich so oder so nicht aufhalten.
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Inkognito Beitrag anzeigen
    (...) Auf teuren Grundstücken soll man teuer bauen, auf günstigen Grundstücken günstig. (...)

    (...), aber für den Preis bekommt man ihn ähnlich schöner Vorortlage in Berlin mit ähnlich guter Verkehrsanbindung Einfamilienhäuser, inklusive der Sanierung. Diese halte ich für deutlich werthaltiger und auch den Gegenwert für angemessener.
    Alles ist eine Frage, wo man für sich die Prioritäten setzt. Am liebsten hätten wir ne Dachwohnung in einer Kudamm-Nebenstraße. Dachwohnung weil kein Nachbar über uns und Kamin möglich. Kudamm wegen City und Nähe zum Arbeitsplatz. Die dafür erforderlichen 700.000+ haben wir leider nicht.

    Der Kompromiss ist nun ein RMH, 10 Minuten mit dem Auto zum Kudamm bzw. 15 Minuten mit dem Bus bzw. der U3. im RMH wohnt auch keiner über uns, wir haben unseren Kamin und als Bonus gibt es einen 62qm Keller und einen Schrebergarten. Die 120 EUR im Monat für die Tiefgarage kann ich mir auch sparen dank Carport. Ein "richtiges" Haus suchen wir nicht. Wenn wir Natur pur haben wollen, fahren wir ins Wochenendhaus mit Wasserzugang meiner Schwiegerelten.

    Freunde von uns haben überall außen gebaut: Rudow an der Autobahn, Dallgow-Döberitz, Fürstenwalde - das ist uns alles nix. Keine Restaurants, kein Nahverkehr, keine Kultur, Kinderbetreuung weit weg.

    Was hilft der schlaue Spruch mit Grundstücken, wenn das Budget begrenzt ist, man aber ein Maximum an Lebenqualität will. Im Übrigen: Grundstücke in Dahlem sind nicht günstig... Außerdem gibt es im Berliner Südwesten quasi gar keine Grundstücke. Und wenn, sind sie 2000qm groß und kosten ab 1,5 Mio. Da finde ich es eher schlau, nur 300qm zu kaufen und das Grundstück durch ein Reihen- oder Doppelhaus perfekt auszunutzen.

    Wegen Werterhalt mache ich mir nicht so die Sorgen. Einmal, weil es Eigennutzung ist und zum anderen denke ich, dass Berlins Premium-Bezirke nicht unbedingt günstiger werden. Bei der demographischen Entwicklung sieht es im Umland schon anders aus.
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