Frage zu Forward Darlehen

Aufschlag: Gegenüber ohne Forward natürlich...

 

Kurz auf #43 eingehen: Doch, du brauchst 15 Jahre von heute und das passende Gegengeschäft als Aufschlag zur Abdeckung der ersten 5 Jahre.

Und nun #42:

Das eine hat nichts mit dem anderen zu tun. Ich kenne auch heute noch keine Bank, die Forwards auf 15 Jahre mit 5 Jahren Vorlaufzeit macht. Aber ich bin in der Lage, Konditionen zu ermitteln und diese zu bepreisen.

Was sich grundlegend geändert hat? Schau mal auf die Zinsstrukturkurven und deren Verhältnis zueinander. In den letzten zwei Monaten haben sich Zinsentwicklungen zwischen Zinsstrukturkurven ergeben, die pervers sind. Und mit pervers meine ich wirklich pervers.

Beispiel:
Eine Pfandbriefkurve (z.B. DGZF) enthält einen Zinssatz und einen gewissen Risikoaufschlag für Ausfallrisiken. Diese Zinsstrukturkurve ist also nicht risikolos.
Eine SWAP-Kurve stellt wirklich nur den Zins dar (und grundsätzlich keinerlei Ausfallrisiken enthält) müsste, zumindest der normalen Logik folgend, IMMER unterhalb einer jeden Pfandbriefkurve liegen.

Soweit die Theorie. Nun ist es aber so, dass mittlerweile die mit risiko behaftete Pfandbriefkurve UNTERHALB der Swapkurve liegt... und du fragst mich ersthaft, was passiert ist? Okay, soetwas beobachtet man außerhalb der Bank (und selbst innrehalb) auch eher selten.

Außerdem haben sich die Zinsen in den letzten Monaten wieder deutlich nach unten (etwa 20-25BP) bewegt.

Also im November warst du bei 2,84 und jetzt bei 2,64, macht also besagte 20 BP aus bei 2 Monaten weniger Vorlaufzeit. Die aktuelle Zinsbewegung nimmt das neue Angebot also nicht mit. ABER hättest du vor 2 Monaten zugeschlagen, würdest du dich jetzt schwarz ärgern. Und was sagt dir dein Bauch heute? Steigende Zinsen? Mit Blick auf meinen ersten Absatz dieses Beitrages sagt mir mein Bauch etwas ganz anderes. Aber ich bin ja nicht jedermanns Bauch. Das muss jeder für sich selbst entscheiden.

Also wiederhole ich meinen Beitrag #6
"Gretchenfrage: Denkst du, dass der 10 Jahres-Zins bis 2019 so grob um mehr als 1,2% auf 2,6%..irgendwas steigt? Dann machen, sonst sein lassen."

 

Ich versuche eine ganze Reihe von angesprochenen Punkten in einem Baustein zu beantworten.

Der Forwardaufschlag kann bei gleicher Vorlaufzeit variiren. Und das hängt sowohl von der Steilheit der Zinsstrukturkurve sowie der allgemeinen Markterwartung ab. Je steiler die Zinsstrukturkurve ist, desto größer ist in der Regel der Aufschlag. Gleiches gilt für die Zinsänderungserwartung. Je höher der zukünftige Zins erwartet wird, desto höher der Aufschlag. Beide Punkte laufen additiv. Entgegengesetzte Entwicklung entspricht einer Reduzierung der Aufschläge.

Dazu kommt, dass die Aufschläge geringer werden, je weniger Vorlaufzeit vorhanden ist. Ist deinem Fall jetzt eben 2 Monate weniger. Dies sollte einen geringeren Aufschlag zur Folge haben. Wenn auch nur marginal, sprich etwa 1-2 BP aktuell. Auserdem sind die ZSKs flacher geworden. Also hätte ich eine Entwicklung deines Angebotes erwartet, welches günstiger ist als "nur" 20 BP.

Man braucht dafür kein Reuters oder Bloomberg. Auch nicht jeder Banker hat diese Instrumente zur Verfügung, denn diese Lizenzen kosten auch bei Banken eine Menge Geld.

Die Deka veröffentlicht sowohl ihre Swap-, wie auch Pfandbriefzinssätze auf ihrer Website. Da reicht ein normaler Browser für aus. Und es gibt nich eine Menge weiterer offen zugänglicher Quellen.

Meine Antwort zu marktgerecht bezog sich darauf, welchen Zinssatz ich heute für einen solchen Forward errechnen würde, damit er marktgerecht oder sogar günstig ist. Ich bin kein Marktteilnehmer. Wenn das einzige gefundene Angebot auf dem Markt ein schlechtes Angebot ist, muss man es ja nicht nehmen, oder?

 

Ich habe gerade mal gerechnet und ein sehr gutes Angebot würde ich aktuell bei unter 2,50% sehen. Gute Angebote bei max. 2,60%, alles was darüber ist wäre für mich normal bis irgendwann teuer. Angenommene Bandbreiten +-5BP

 

Ich arbeite in der Gesamtbanksteuerung einer Sparkasse im Bereich Risikomanagement, Fachgebiete Zinsänderungsrisiken und Adressaufallrisiken.

Wir würden diese Struktur auch nicht anbieten, aber ein reginales Nachbargeldinstitut tut es. Aktuell vorgestern zufällig zu 2,50%. Habe mich extra mal umgeschaut der Neugierde wegen.

Und die pauschale Antwort einer Sparkasse passt auch nur zu dieser einen Sparkasse wenn es die Risikotragfähigkeit nicht her gibt oder nicht zur Geschäfts- und Risikostrategie passt. Aber in der Tat, es machen wenige Sparkassen mit der Begründung, die dein Bekannter genannt hat.

 

Rechtschreibfehler darf der Finder gerne behalten, bin mit einem Mobilgerät online.

 

Ich würde nur aktuell diesen Forward nur aktuell trotzdem nicht abschliessen. Aber das war nicht deine Frage....

 

Ganz frisch heute mal den reinen Refi-Zins einer Bank kalkuliert für oben genanntes Szenario.

2,23 % (+ Marge + Verwaltungskostensatz + Adressrisikoaufschlag)

Also der Zins, den man als reinen Refinanzierungszins einer Bank für 5/15 Jahre annehmen darf.

 

Hallo zusammen!

Ich hänge mich mal rein, da ich nun ein aktuelles Angebot vorliegen habe.

Zinsbindung bis 2018, also jetzt 36 Monate vor Anschlussfinanzierung.

Zins: 1,79 %
Zuschlag: 0,77 %
eff. 2,59 %

Laufzeit 15 Jahre

Ich weiß, man kann nicht 3 Jahre im voraus sehen.

Würdet Ihr das Angebot annehmen oder locker die 36 Monate aussitzen.

 

Vermutlich egal. Wie "ermittelt" die Bank den Aufschlag? Aus Annahmen die sie am wahrscheinlichsten hält.
Und jetzt kann man sich überlegen, ob man dagegen wettet...das ist wie beim Buchmacher der die Quoten festlegt. Und wer idR gewinnt, ist auch klar

 

Aufschlag wohl 0,02% pro Monat, andere nehmen 0,015 etc.

 

Kann man das eigentlich auf für den KfW bei der Bank machen lassen. Der ist im Nov. 2018 fällig. Ich denke die Zinssätze von der KfW gibt es nur für die ersten 10 Jahre, dann die Marktüblichen, oder?

 

Das kann ständig schwanken, je nachdem welche Prognose die Bank für ihre Entscheidung zugrunde legt. Würde die Bank jetzt von einem steilen Zinsanstieg ausgehen dann wäre der Aufschlag höher. Aber wir reden hier über eine Differenz von 0,06% p.a. beim Zinsaufschlag, das sollte man sich auch einmal auf der Zunge zergehen lassen.

In Deinem Fall ob 0,54% Zinsaufschlag oder 0,72% oder ob 2,33% Zinssatz oder 2,51% Zinssatz.

Klar, 100,- € oder 200,- € mehr oder weniger pro Jahr, das ist auch Geld, aber angesichts der Darlehenssumme relativiert sich das schnell. Ich würde mich daher auf die grundsätzlice Entscheidung konzentrieren, ob man heute bereits ein forward-Darlehen abschließen sollte. Dann kann man sich immer noch über die Konditionen ein paar Gedanken machen.

Ich sehe nichts was für einen mittelfristigen Zinsanstieg sprechen würde. Kurzfristige Schwankungen sind selbstverständlich, ein leichter Zinsanstieg ist auch dringend notwendig (war teilweise auch schon zu sehen), aber für viel mehr wird es nicht reichen. Dafür gibt´s in Euroland einfach noch zu viele Baustellen.

 

Ralf, das mit dem Aufschlag kam wohl falsch rüber. Ob nun 0,02 oder 0,015 ist mir egal. Wie Du schon sagtest, 0,06 % p. a. sind Peanuts. Ich will auch keine andere Bank als Vergleich ran ziehen. Die Konditionen über eine Laufzeit von 15 Jahren sind schon ok für mich. Mich beschäftigt nur die Frage, ob ich die 0,77 % Aufschlag für den Forward und die 1,79 % jetzt mitnehmen soll, oder die 36 Monate aussitze. Ärgerlich wäre es natürlich wenn sich der Markt wieder beruhigt und in 3 Jahren sind wir wieder bei 3,5 oder 4%. Dann sprechen wir nicht mehr über 100 oder 200 € p. a., sondern über ~ 20.000 oder 30.000 € in 15 Jahren. Da ich kein Wirtschaftsweise bin, kann ich reell nicht einschätzen, ob so ein großer Anstieg überhaupt möglich ist und welche Indikatoren dafür notwendig sind.

 

F 1: Belastung bleibt gleich. Die Tilgung erhöht sich dementsprechend.
F 2: Ein Anstieg auf 2,6 % wäre dann +- 0. Alles weitere darüber ein Minusgeschäft.