Bebauungsplanchaos

Hallo zusammen,

wir stehen vor der Entscheidung über einen Grundstückskauf (Hessen). Der schöne Bebauungsplan macht es jedoch nicht leicht.

Zunächst einmal die harten Fakten:

• Vollgeschosse: 1
• Satteldach
• Drempel: bei eingeschossigen Gebäuden bis 0,85m
• 22-38 Grad Dachneigung
• GRZ 0,4
• GFZ 0,6

Dann gibt es da aber noch Ergänzungen:

• "Wenn im Rahmen der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes und den Bestimmungen der HBO Dachgeschosse als zusätzliche Vollgeschosse entstehen, können diese ausnahmsweise zugelassen werden, sofern die GRZ und GFZ nicht überschritten wird".
• "Ausnahmsweise können andere Dachformen (z.B. Pult- und Tonnendächer) zugelassen werden, wenn sie sich in die städtebauliche Situation einfügen."

In der unmittelbaren Nachbarschaft lassen sich drei Häuser mit Flachdach (Staffelgeschossbauweise) finden, alles andere sind Satteldächer.

Unser Wunsch ist eine Stadtvilla, bei der das OG nur 75% der Fläche des EG hat, um so die Vorgabe eines einzigen Vollgeschosses einhalten zu können (also auch Staffelgeschossbauweise). Dies muss so sein, da die im Bebauungsplan genannte Ausnahme für die Errichtung zweier Vollgeschosse bei einer Stadtvilla leider nicht greift, da das OG typischerweise keine Schrägen besitzt und somit keine Eigenschaft als Dachgeschoss vorliegt.

Die Frage lautet nun, ob uns die Drempelhöhe einen Strich durch die Rechnung machen kann. Gilt diese auch für das Staffelgeschoss oder ist sie nur für den kleinen "Raum" zwischen Walmdach und Decke OG anzuwenden (was definitionsgemäß nach HBO wahrscheinlich als "Dachgeschoss" zu bezeichnen ist)?

Danke für eure Meinungen!

Viele Grüße,
Tiguuu

 

Nach § 2 Abs. 4 Satz 3 HBO ist ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ein Vollgeschoss, wenn es eine Höhe von mindestens 2,30 m über mehr als drei Viertel der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Ist der Hohlraum zwischen der obersten Decke und der Bedachung selbst Geschoss, ist das darunter liegende Staffelgeschoss Vollgeschoss, weil das zurückgesetzte Staffelgeschoss nicht mehr oberstes Geschoss ist. Dadurch planungsrechtliche Einschränkung der Nutzung.

Jedoch: Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse.

Das heißt doch für uns, dass die Drempelhöhe absolut irrelevant ist, da sie quasi 0m beträgt (gerechnet nur für den Hohlraum "Dachgeschoss").

@Rolf: Obs die Stadtvilla wird, hängt letztendlich von der Genehmigung des Daches ab (wenn meine Einschätzung zur Drempelhöhe passt, wäre es wirklich nur noch die Frage der Dachform). Sonst wird umkonzipiert und es wird nen Bauhaus ;-) Aber könntest Du als Sachverständiger etwas zur eigentlichen Frage der Drempelhöhe sagen? Siehst Du das Thema auch so?

 

Ist doch eine allgemein baurechtliche Frage. Wäre schön, wenn jemand fachkundiges hierzu eine Info geben könnte.