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  1. #1

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    Rat zur ETW-Kauf/Finanzierung

    Hallo zusammen,

    da mein Vermieter seine Wohnung verkaufen möchte überlege ich mir diese zu übernehmen, um nicht das Risiko einzugehen wegen Eigenbedarfs vom neuen Besitzer gekündigt zu werden.

    Aktuell bezahle ich seit 3 Jahren 570 € Kaltmiete inkl. Stellplatz für 69qm. Das ist für die Gegend hier nicht zu hoch.

    Die Wohnung könnte ich mit TG-Stellplatz und Einbauküche für ca. 125.000 € kaufen, ich habe aber noch nicht groß verhandelt. Nehmen wir daher einfach diesen Wert an.

    Baujahr ist 1992. Das nicht auf den Mieter umlegbare Hausgeld beträgt ca 100 € im Monat.

    Wenn ich nun eine Finanzierung unter 470 € bekomme so bin ich doch fein raus, oder sehe ich das falsch?

    Aktuell bekommt man ja selbst 20-jährige Vollfinanzierungen günstiger...

    Gibt es bei den aktuellen Konditionen besonders beliebte Finanzierungsmodelle?

    Man kann ja Kredite von den Laufzeiten her splitten, mehr oder weniger tilgen, etwas mehr oder gar kein EK einbringen, usw.

    Was ratet Ihr als Experten auf diesem Gebiet?

    Bisher habe ich null Schulden und als Single ohne Kinder ein Jahresnetto von ca. 40k€. Die Belastung tut mir also sicher nicht weh, zumal es ja vermutlich günstiger wird als die Miete und selbst bei möglicher Vermietung in der Zukunft sich locker selbst tragen sollte.

    Danke schonmal für Eure Tips!

    Viele Grüße

    - moneysaver -
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  2. Rat zur ETW-Kauf/Finanzierung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Ich würde schauen, dass die Kreditrate + Hausgeld = Kaltmiete ist, wenn du noch 100 oder 200 Euro im Monat mehr entbehren kannst, auch das.

    Im Grunde gibt es nicht viel was man dazu sagen kann. Du kennst die Leute im Haus, kannst zumindest teilweise den Zustand der Wohnung und des Hauses abwägen, bindest dich mehr oder weniger an die ETW, kannst also nicht unbedingt so flexibel reagieren wie du es als Mieter könntest etc...

    Die Frage die sich mir in erster Linie stellt: Warum will der Eigentümer die Wohnung verkaufen?

    Neben Riester, welcher in bestimmten Einzelfällen interessant sein kann (sehe ich bei dir mit den Angaben auf den ersten Blick als nicht gegeben) ist zur Zeit eher das Modell: Hohe Tilgung im Annuitätendarlehen als erste Wahl, so lange es sich um Eigennutzung handelt.

    Ob Zinsbindung 10, 15, 20 oder 30 Jahre oder Volltilger hängt von der persönlichen Risikoeinstellung ab.

    Ansätze: Geringere Zinsen kann man in eine höhere Tilgung stecken. Der Sprung von 10 auf 15 Jahre ist recht teuer, von 15 auf 20 ist gering, auf 30 geht eigentlich auch noch, ist aber zunächst die teuerste Variante wegen des Zinsaufschlages.

    Bei wenig EK gibtces noch KFW 124, um einen Teil der hohen Zinsen wegen hohem BW Auslauf zu deckeln.

    Btw solltest du zumindest 10% für die Nebenkosten in der Portokasse liegen haben, damit der Risikoaufschlag nicht zu hoch ist.
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  4. #3
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    Danke für die Tipps.

    EK wäre prinzipiell genug da, soll aber nicht unbedingt verwendet werden, wenn es nicht wirklich deutlich was bringt.

    Was meinst du mit "BW Auslauf"?
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  5. #4

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    Das Verkaufsmotiv wurde schon angesprochen.
    Protokolle der letzten 3 WE-Versammlungen einsehen. Gibt es dort Informationen bzw. bereits Beschlüsse, welche sich auf den Wert bzw. die Kosten der Wohnung zukünftig auswirken. Instandhaltungsrückstellungen prüfen etc.
    Gibt es keine erkennbaren Hinderungsgründe und der Wunsch vorhanden, die Wohnung weiter zu nutzen, kaufen.
    Finanzierungsrechner (gibt es genügend im Netz) anwerfen, eigene Wünsche eingeben.
    Ich würde so hoch tilgen, wie ich vertragen kann, dann kann ich auch eine kürzere Zinsbindungsfrist (günstiger) wählen.
    Aber auch auf Möglichkeit achten, die Tilgungssätze während der Laufzeit zu ändern, bzw. Sondertilgungen vereinbaren. So kann man z. B. bei Belastungsänderungen anpassen.
    Je weniger Fremdkapital man benötigt, desto günstiger sollte der Zins sein (ist es auch normal)
    Der Beleihungswert = BW. =der Wert einer Immobilie, "der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann"
    Der Zusatzbegriff "Auslauf" ist eine Mode- jedoch kein zwingender Fachbegriff und bezeichnet in der Regel die % Grenze des Beleihungswertes, zu der ein Kreditgeber bereit ist, einen bestimmten Zinssatz anzubieten.
    Je nach Tilgungssatz ist man früher oder später selbst Eigentümer und die dann ersparte Miete ist für mich somit immer noch mit eine der besten Altersversorgungen.
    Von Riester-, Bauspar- und sonstige Provisionsoptimierungsmodellen der Finanzbranche halte ich in derartigen Fällen überhaupt nichts.
    Also einfaches Immobiliendarlehen, einfach, schlicht, übersichtlich wählen.
    Ob am Kaufpreis noch was geht, kann man ausloten.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von moneysaver Beitrag anzeigen
    EK wäre prinzipiell genug da, soll aber nicht unbedingt verwendet werden, wenn es nicht wirklich deutlich was bringt.
    Was willst Du denn sonst mit dem Geld machen?
    Besser investieren als in die Wohnung wird momentan wohl schwierig. Zumal die Zinssätze natürlich auch besser werden...
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  7. #6
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    Also verkaufsgrund ist wohl dass der Vermieter sich von seiner Frau getrennt hat und evtl wegziehen möchte. Dafür braucht er bares.

    Protokolle der WE-Versammlungen sind vorhanden und keine teuren Maßnahmen ersichtlich. Haus ist im Großen und Ganzen einigermaßen gut in Schuss.

    Nachteilig ist höchstens die nicht optimale Lage, das ist ja aber auch schon im günstigeren Kaufpreis berücksichtigt.

    Da ich bereits heute plane irgendwann umzuziehen und die Region zu verlassen wollte ich max so hoch tilgen, dass sich die Wohnung komplett selbst trägt. Unter der Annahme daß ich auch künftig die gleiche Miete wie heute erzielen kann wie ich heute selbst bezahle heisst das es stehen max 470 € zur Verfügung.

    Rücklagen belaufen sich aktuell auf ca. 40.000€. Jährlich kommen 4.000 € hinzu. Grund ist 1150qm und Haus hat 15 Einheiten auf 3 Etagen.

    Dachfenster, Dach, Kessel wurden kürzlich gemacht. heizung würde vor ca 10 Jahren gemacht (Erdgas) und könnte daher laut Hausmeister bald wieder fällig werden, was aber locker von den Rücklagen beglichen werden kann.

    Ich lasse mich jetzt mal von i..... und D. ..... beraten und dann sehe ich weiter.
    Geändert von R.B. (10.12.2014 um 08:00 Uhr) Grund: namen entfernt
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  8. #7

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    Nicht umlegbares Hausgeld 100 € / Monat ist nicht so viel.
    Was ist gesamt im Haushaltstopf, was ist an Technik im Haus, welchen Stand hat die (alles noch 92?)

    So eine WEG wird schnell zum Grab, wenn die Gemeinschaft plötzlich "Ideen" hat. Mitgefangen, mitgehangen!
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    So eine WEG wird schnell zum Grab, wenn die Gemeinschaft plötzlich "Ideen" hat. Mitgefangen, mitgehangen!
    definitiv, wenn allerdings die Quote der Eigennutzer relativ gering ist, würde ich mir da keine Gedanken machen. Bei meiner vermieteten Butze tut sich aus genau dem Grund fast schon zu wenig...
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  10. #9
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    Im Topf sind aktuell 42000€. Heizung würde Anfang 2000er erneuert, könnte also bald mal wieder was kommen. Das sollte allerdings aus dem Topf bezahlbar sein.

    Laut Energieausweis ist der Wert bei 145. Ist das noch ok oder schon sehr schlecht? Vollwärmedämmung fehlt, da für unnötig befunden. Haus wäre aus einem Stein gebaut, der eine hohe Wärmedämmung hat (Kalkstein?).
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  11. #10

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    Zitat Zitat von moneysaver Beitrag anzeigen

    Da ich bereits heute plane irgendwann umzuziehen und die Region zu verlassen wollte ich max so hoch tilgen, dass sich die Wohnung komplett selbst trägt. Unter der Annahme daß ich auch künftig die gleiche Miete wie heute erzielen kann wie ich heute selbst bezahle heisst das es stehen max 470 € zur Verfügung.

    Diese Angaben in den ersten Post und schon sieht die Sache anders aus.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von moneysaver Beitrag anzeigen
    Laut Energieausweis ist der Wert bei 145. Ist das noch ok oder schon sehr schlecht?
    Ist nicht gerade berauschend, aber für ein Haus im Bestand noch erträglich.

    Zitat Zitat von moneysaver Beitrag anzeigen
    Vollwärmedämmung fehlt, da für unnötig befunden. Haus wäre aus einem Stein gebaut, der eine hohe Wärmedämmung hat (Kalkstein?).
    Kalksandstein hat mit Sicherheit keine hohe Wärmedämmung. Da wurde dann gerne mal auf der Wandinnenseite ein bisschen Dämmung angebracht um den U-Wert in Richtung 1W/m2K zu bekommen. Vielleicht hast Du das auch falsch verstanden und der Wandaufbau ist völlig anders.
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  13. #12
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ist nicht gerade berauschend, aber für ein Haus im Bestand noch erträglich.



    Kalksandstein hat mit Sicherheit keine hohe Wärmedämmung. Da wurde dann gerne mal auf der Wandinnenseite ein bisschen Dämmung angebracht um den U-Wert in Richtung 1W/m2K zu bekommen. Vielleicht hast Du das auch falsch verstanden und der Wandaufbau ist völlig anders.
    Vermutlich war es dann doch ein anderer Wandaufbau. Ich habe es leider vergessen und muss am besten nochmals nachfragen.
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  14. #13
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen

    Kalksandstein hat mit Sicherheit keine hohe Wärmedämmung. Da wurde dann gerne mal auf der Wandinnenseite ein bisschen Dämmung angebracht um den U-Wert in Richtung 1W/m2K zu bekommen. Vielleicht hast Du das auch falsch verstanden und der Wandaufbau ist völlig anders.
    Vermutlich war es dann doch ein anderer Wandaufbau. Ich habe es leider vergessen und muss am besten nochmals nachfragen.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Bitte Steuerberater mit einem Erstgespräch zum Thema V+V konsultieren und dafür 150-200 Euro investieren. Das Geld ist es wert, wenn Vermietung in 1-5 Jahren ein ernstes Thema wird!

    Hinweis hierfür: 5640 Euro Kaltmiete müssen auch erstmal versteuert werden und stehen nicht vollständig zur Tilgung zur Verfügung. Nur tatsächliche Kosten stehen dem entgegen (z.B. Zinskosten, Hausverwaltung etc.) und reduzieren die steuerpflichtigen Einnahmen.
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  17. #15

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    Hallo, selbst wenn sich die Wohnung bei einer Vermietung selbst trägt, sind die Schulden dafür dennoch vorhanden und ein eventueller Mietausfall ist auch zu berücksichtigen. Das nur für den Fall, dass bei einem neuen Wohnort auch wieder etwas Eigenes gekauft werden soll.
    Die Höhe des Beleihungsauslaufes und des damit verbundenen Eigenkapitaleinsatzes lässt sich erst sagen, wenn der tatsächliche Wert der Wohnung festgestellt wurde. Da das mtl. Budget feststeht, kann man dann am Rechner relativ leicht ermitteln, wie hoch die Tilgung bei den verschiedenen Zinsbindungen sein wird und wie sich das dann auf die Restschuld auswirkt.
    Grundsätzlich bin ich ein Freund davon, eine Finanzierung so einfach wie möglich zu gestalten. Die Baufi besteht aus Zins und Tilgung. Das war´s schon. Dann weiß der Kunde auch noch nach 10 Jahren, was er gemacht hat. Ebenso bin ich kein Freund von unterschiedlichen Zinsbindungen innerhalb einer Baufinanzierung. Es sei denn, es steht ein konkreter Plan dahinter, z.B. dass das Darlehen mit kürzerer Laufzeit innerhalb dieser Zinsbindungfrist getilgt sein soll. Ansonsten gibt es Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung. Bzgl. KfW: Bei hohem Eigenkapitaleinsatz lohnt sich das KfW-Darlehen (Wohneigentumsprogramm) oftmals nicht, da hier die Konditionen der günstigsten Banken besser sind. Je weniger Eigenkapital man einsetzt, umso mehr lohnt sich das KfW-Programm 124, da die Konditionen unabhängig vom Beleihungsauslauf sind und manche Banken z.B. diverse Sparkassen, dies für die Konditionsermittlung wie Eigenkapital betrachten.

    Beste Grüße
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