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  1. #1
    altetante
    Gast

    Kann sich sowas lohnen?

    Hi zusammen,

    weiß nicht, ob ich damit hier richtig bin, falls nicht bitte verschieben. Sorry für den langen Text!

    Mal angenommen, es gäbe da im Ort am Bodensee so ein altes Haus zu kaufen. An der Ortsdurchfahrt gelegen. Verkehr könnte mit einer möglicherweise ungünstig irgendwann realisierten Ortsumgehung/Knotenpunkt etwas mehr werden, vll. 10.000 Fzg. pro Tag.

    - Grunstück 700m², davon die Hälfte derzeit freie Wiese. Liegt in der Nähe von einem Fluss, der alle paar Jahre mal Hochwasser hat, bis zu diesem Grundstück ging es aber noch nie.
    - Haus Bj. 1906, Saniert 1969, seither kaum noch was gemacht, bis auf Bad soweit man das sieht. Keine Zentralheizung, sondern nur Ölöfen, Kachelofen usw.!!!
    - ca. 100m² Wohnfläche + Doppelgarage + Keller + Holzschuppen
    - Natürlich komplett (?) sanierungsbedürftig, wenn es weiter bewohnt werden soll.
    - Kaufpreis lt. Anzeige 220.000
    - Bodenrichtwert in dieser Straße glaub bei ca. 230,- lt. Gemeindeblatt. Wird einmal jährlich veröffentlicht.

    - m² Preise bei Neubauwohnungen in MFH hier zur Zeit so um die 2500,- + ca. 16.000-20.000 für einen TG-Platz. 100m² Neubau-Wohnungen bekommt man eigentlich kaum noch unter 300.000 Euro.
    - Immobilienblase? Wohl eher nicht. Die Preise haben hier in den letzten Jahren so derart angezogen - auch Mieten - das ist echt unverschämt. Freie Grundstücke und Baugebiete reißen sich sofort die Bauträger untern Nagel.
    - Also die Bude wäre eigentlich wohl eher was zum Abreißen oder höchstens rel. teuer renovieren?

    Auf dem Grundstück könnte man aber auch ein Doppelhaus hinstellen, denk ich. Oder was Huckepackartiges mit zwei Wohnungen und Garagen...

    Frage: kann man nur mit Fachmann/Architekt/Anfragen an Gemeinde überhaupt feststellen, ob sich so ein Vorhaben irgendwie rechnet? Oder merkt man sowas immer erst hinterher?

    Könnte es sich lohnen, da jetzt zuzuschlagen, das Ganze mit einer möglichst einfachen Heizung (Etagenheizung?) auszustatten, renovieren, was nötig ist und wieder vermieten? Evtl. befristet auf 5 Jahre.
    Und dann in der Zeit alles planen und in 5 Jahren die Bude abreißen und neu bauen...
    Renovierung würde sicher auch so um die 40.000 bis 50.000 kosten, denk ich.

    Hat jemand sowas schonmal gemacht? Was kostet ein Abriss eines so alten EFH mit ca. 100m² und mal angenommen ohne Sondermüll ganz grob? 20.000? 30.000? Oder viel mehr?

    Weil so rein rechnerisch könnte sich das Ganze durchaus lohnen. Fragt sich nur, wie weit in solchen Fällen normalerweise die Theorie von der Praxis abweicht... Spekulationsgewinne, unerwartete Überraschungen etc...

    Grüße
    Altetante
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  2. Kann sich sowas lohnen?

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  3. #2

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    220T€ zzgl. Erbwerbsnebenkosten - 160T€ für´s Grundstück macht > 60T€ für´s "Haus". Also 60T€ für eine Bude die man abreißen soll?

    Grunderwerbsteuer, Notar, Abrisskosten, Entsorgung, dann hast Du 100T€ in den Sand gesetzt, oder ein Grundstück für 370€/m2 gekauft.

    Renovierung würde sicher auch so um die 40.000 bis 50.000 kosten, denk ich.
    Denkfehler. Wenn Deine Beschreibung zutreffend sein sollte, dann würde mich wundern wenn der doppelte Betrag ausreicht. Wir reden hier nicht von einer Renovierung sondern einer kompletten Sanierung.

    und wieder vermieten?
    Was kriegst Du an Miete für eine Bude bei der eine Sanierung notwendig wäre? Was für Mieter bekommst Du für so etwas?

    Weil so rein rechnerisch könnte sich das Ganze durchaus lohnen.
    Na ja, kommt darauf an was Du unter "lohnen" verstehst.

    Ich sehe ein erhebliches Risiko, dass Du erst einmal Geld abschreiben darfst. Ob Du dann noch Kapital hast um aus dem Grundstück etwas rentables zu machen, das kann ich nicht abschätzen.
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  4. #3
    kappradl
    Gast
    Bruchbuden kann man nur billig vermieten. Renovierungskosten kriegst du nicht mehr rein. 60k€ + Renovierung - Nettomiete wäre in den Sand gesetzt. Wie soll sich das lohnen?
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  5. #4

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    Liegt in der Nähe von einem Fluss, der alle paar Jahre mal Hochwasser hat, bis zu diesem Grundstück ging es aber noch nie.
    Darauf hatten sich viele in Deggendorf vor 2013 auch verlassen-wäre für mich deswegen schon ein No Go.
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  6. #5

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    Lohnt sich auf jeden Fall. Die Frage ist nur, für wen?
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  7. #6
    altetante
    Gast
    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Denkfehler. Wenn Deine Beschreibung zutreffend sein sollte, dann würde mich wundern wenn der doppelte Betrag ausreicht. Wir reden hier nicht von einer Renovierung sondern einer kompletten Sanierung.
    Was kriegst Du an Miete für eine Bude bei der eine Sanierung notwendig wäre? Was für Mieter bekommst Du für so etwas?
    Beschreibung:
    -Haustür aus Aluminium, Wohnungs- bzw. Zimmertüren aus Holz und Falttüren aus Kunststoff
    -Kunststofffenster isolierverglast ca. 30 Jahre alt, teils Holzfenster 1-fach verglast
    -Holzbalkendecken darauf Parkett-, Laminat-, PVC-, Teppich- und Fliesenbelag
    -Heizung und Warmwasserbereitung dezentral
    -Boiler im UG, Kachelofen im EG, sonst Einzelöfen Öl, Holz, Elektro, Boiler in Bad und Küche
    -Doppelgarage Baujahr 1962

    Hmm, ok. Das kann ich eben als Laie überhaupt nicht richtig abschätzen. Ist auch die Frage, was man draus machen will. Aber klar, da ist ja so ziemlich alles fällig, auch die Installationen. Einfach nur innen Böden und Wände machen und (Gas-Etagen- oder Öl-Zentral-)heizungen einbauen wird wohl net reichen.

    Eine komplette Sanierung würde ja bedeuten, dass man das Gebäude auch für längere Zeit stehen lassen möchte (> 10-15 Jahre). Also somit auch mit Wärmedämmung, neue Fenster usw... Dann natürlich gleich richtig, also für sicher mal mind. 100.000,-
    Das Restgrundstück könnte man dann evtl. verkaufen, wäre aber glaub nur ausreichend für zwei Häuser bei komplett neuer Bebauung.

    Miete hätte ich bei nur "Schönheits- und Heizungsrenovierung" eher an so 600,- für's ganze Haus gedacht, weil ja sicher die Energiekosten rel. hoch wären. Da müsste man also schon einiges an Eigenkapital reinstecken, damit die Kreditraten nicht nch höher sind, als die Mieteinnahmen. Mieter könnten Studenten sein. Leute, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung brauchen etc... Also wohl eher keine Familien, die was Dauerhaftes suchen (aber sicher "bessere" Mieter wären)

    Sowas würde mich auf Dauer nicht interessieren. Hab nicht vor, in Zukunft immer nur Vermieter einer alten, sanierten Immobilie zu sein.

    Ok, aber war mal ein netter gedanklicher Ausflug ins "Bauträgerdasein" :-)
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  8. #7

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    Guten Morgen,

    eine Kernsanierung lohnt nur, wenn de unter den Kosten eines Neubaus liegst. Aber nicht nur das.

    Meines Erachtens auch nur in exponierten Lagen, wo Baugrund nicht vorhanden bzw extremst teuer ist.

    Außerdem dauert eine Kernsanieurng um ein vielfaches länger als ein Neubau. Also brauchst Zeit ohne Doppelbelastung.

    Bei mir würden schon die Alarmglocken schrillen bei der Menge an Verkehr die da vielleicht irgendwann wann mal vorbeifahren könnte und wegen der möglichen "Hochwassergefahr".

    Tom
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  9. #8

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    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Beschreibung:
    -Haustür aus Aluminium, Wohnungs- bzw. Zimmertüren aus Holz und Falttüren aus Kunststoff
    -Kunststofffenster isolierverglast ca. 30 Jahre alt, teils Holzfenster 1-fach verglast
    -Holzbalkendecken darauf Parkett-, Laminat-, PVC-, Teppich- und Fliesenbelag
    -Heizung und Warmwasserbereitung dezentral
    -Boiler im UG, Kachelofen im EG, sonst Einzelöfen Öl, Holz, Elektro, Boiler in Bad und Küche
    -Doppelgarage Baujahr 1962

    Hmm, ok. Das kann ich eben als Laie überhaupt nicht richtig abschätzen. Ist auch die Frage, was man draus machen will. Aber klar, da ist ja so ziemlich alles fällig, auch die Installationen. Einfach nur innen Böden und Wände machen und (Gas-Etagen- oder Öl-Zentral-)heizungen einbauen wird wohl net reichen.
    Die Beschreibung ist ziemlich unvollständig, denn als Laie denkt man natürlich zuerst einmal an das was man offensichtlich "sieht". Dabei liegen die wahren Probleme gerne mal versteckt oder fallen auf den ersten Blick gar nicht auf. Ob beispielsweise eine Zimmertür aus Holz, Pappe oder sonst was ist, das spielt keine Rolle. Diese Kosten sind im Verhältnis zu den Gesamtkosten "Kleinkram". Was ist mit Abwasser, Dach, Keller usw. Da können sich Positionen verstecken die richtig in´s Geld gehen.

    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Hmm, ok. Das kann ich eben als Laie überhaupt nicht richtig abschätzen. Ist auch die Frage, was man draus machen will. Aber klar, da ist ja so ziemlich alles fällig, auch die Installationen. Einfach nur innen Böden und Wände machen und (Gas-Etagen- oder Öl-Zentral-)heizungen einbauen wird wohl net reichen.
    Der Kandidat hat 100 Punkte. Den echten Sanierungsaufwand abzuschätzen ist eine Menge Arbeit, und dafür braucht´s sehr viel Erfahrung. Selbst viele Architekten können hier nur schätzen weil Ihnen die Erfahrung im Bereich Sanierung fehlt.

    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Eine komplette Sanierung würde ja bedeuten, dass man das Gebäude auch für längere Zeit stehen lassen möchte (> 10-15 Jahre).
    Irgendwann soll sich die investition ja mal rechnen.

    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Das Restgrundstück könnte man dann evtl. verkaufen, wäre aber glaub nur ausreichend für zwei Häuser bei komplett neuer Bebauung.
    Aber nur "evtl." Es kommt dabei nicht darauf an was in Deinen Augen "glaub nur ausreichend" ist, sondern was man überhaupt auf das Grundstück bauen darf, ob man das Grundstück überhaupt teilen kann, usw. Abgesehen davon, dass ich dann nicht wüsste was ich mit so einem kleinen Grundstück anfangen soll (wären ja nur 350m2), kann es sehr viele Gründe geben die gegen eine Teilung sprechen. Dann müsste man sich sowieso Gedanken darüber machen, ob und wie man das Grundstück neu bebaut.

    Das sind Dinge die man im Vorfeld klären muss, sonst stehen mit hohe Wahrscheinlichkeit Überraschungen an.

    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Miete hätte ich bei nur "Schönheits- und Heizungsrenovierung" eher an so 600,- für's ganze Haus gedacht, weil ja sicher die Energiekosten rel. hoch wären. Da müsste man also schon einiges an Eigenkapital reinstecken, damit die Kreditraten nicht nch höher sind, als die Mieteinnahmen. Mieter könnten Studenten sein. Leute, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung brauchen etc... Also wohl eher keine Familien, die was Dauerhaftes suchen (aber sicher "bessere" Mieter wären)
    Für Studenten wäre das nur als WG denkbar und bei sehr guter Anbindung an die Uni. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Student ein komplettes Haus für 600,- € zzgl. Nebenkosten anmieten würde. Da würde er wohl das Einzelzimmer für die Hälfte direkt in Uninähe bevorzugen.
    Leute die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung benötigen sind entweder auf eine einfache/günstige Übernachtungsmöglichkeit aus, oder sie bewegen sich in einer Gehaltsregion in der sie sich auch Luxus leisten können. Die mieten dann kein "altes" Haus, zumal die Kosten dann weniger eine Rolle spielen da diese oft von den Firmen übernommen werden. Die Anzahl der potenziellen Mieter für so ein Objekt ist also stark begrenzt.

    Eine der wichtigsten Fragen dürfte daher sein, ob Du das Haus selbst nutzen kannst, ob es also in Deine "Lebensplanung" passt. Als Anlageobjekt würde ich so ein "Haus" nicht betrachten, die zu erwartende Rendite ist einfach zu gering, das Risiko zu hoch.
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  10. #9
    altetante
    Gast
    Nee, eine Eigennutzung für mich käme nicht in Frage, hab ja in dem Ort schon 1,5 Wohnungen, eine davon meine eigene.
    Direkt am Flussufer schräg gegenüber der Kreuzung wurde vor ein paar Jahren ein richtig schickes Doppelhaus hingestellt. Denke, die müssen da ja auch irgendwelche Vorkehrungen gegen Hochwasser getrofen habe, sonst kriegst das ja gar net vernünftig versichert?

    Deswegen dachte ich da an Neubebauung, evtl. mit fast genau dem gleichen Doppelhaus oder was Ähnliches.
    Weil die Grundstücksgrößen etwa gleich sind. Jedenfalls könnte man das auf google maps so grob übereinanderlegen. Und wenn man so direkt am Fluss noch sowas Neues hinbauen darf, dann sicher auch gegenüber auf dem freien Grundstück. Die Gemeinde will ja immer alles Mögliche nachverdichten... Aber logisch, das müsste man erstmal bei der Gemeinde abklären.
    Ob es da einen gültigen Bebauungsplan gibt, weiß ich z.B. noch nicht.

    Aber ihr habt schon Recht, das Haus ist zum Abreißen sicher zu teuer - sofern es tatsächlich gut in Schuss ist und saniert werden könnte.
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  11. #10
    altetante
    Gast
    ...hab gestern abend mal nach Grundstücken in unserer Gegend gesucht. Im Umkreis von 4km gefunden: 2 x um die 700m² zu 469,- pro m². Lage schon besser in einem ruhigen Neubaugebiet mit einem Fitzelchen Seesicht - wenn einem der Nachbar nicht vor die Nase baut...
    Ansonsten gibt es NICHTS im Umkreis.

    Rein interessenhalber:
    Gibt es eigentlich irgendeine Faustregel, wieviel ein Bauträger in etwa an Marge haben muss, damit er überleben kann? Klar, die Kosten sind individuell, aber so allgemein? Gibt es da Werte? Oder regional zu unterschiedlich?

    Wir haben damals ausgerechnet, dass die 14 Wohnungen und TG-Plätze usw. im MFH (Kauf 2012, Bau 2013 fertig) für mindestens 2,3 Millionen verkauft wurden. Das Grundstück ist ein bischen größer, als das um welches es jetzt geht, und war davor auch mit altem Bauernhaus bebaut.
    Aber mit 'nem MFH... sieht die Rechnung schonmal anders aus. Steht übrigens an der gleichen Ortsdurchfahrt, wo wir es hoffentlich verhindern können, dass dieser Knotenpunkt so gebaut wird...
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  12. #11

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    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Gibt es eigentlich irgendeine Faustregel, wieviel ein Bauträger in etwa an Marge haben muss, damit er überleben kann? Klar, die Kosten sind individuell, aber so allgemein? Gibt es da Werte? Oder regional zu unterschiedlich?
    Wie in jeder Branche sollte insgesamt nach Abzug SÄMTLICHER Kosten (also auch der Kosten, die jetzt nicht direkt mit dem Projekt zu tun haben wie Miete des Büros, Gehalt der Sekretärin, Versicherungen...) ein Plus rauskommen. Was an Gewinn bei einem einzelnen Projekt rausspringen muss ist dabei weniger eine regionale Sache als eine individuelle. Bei einer großen Firma, die hunderte Häuser im Jahr baut, wird die Kalkulation ganz anders aussehen als bei einem kleinen Familienbetrieb.

    2,3 Millionen klingt erst mal nach viel, aber man muss auch erst einmal annähernd diese Summe finanziert kriegen. Und je größer das Haus desto größer auch das Risiko. Als "Nebenerwerbs-Bauträger" so ein Projekt zu realisieren würde ich als aussichtslos ansehen.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von altetante Beitrag anzeigen
    Aber mit 'nem MFH... sieht die Rechnung schonmal anders aus. .
    Wenn man Rendite einfahren möchte dann kommen fast nur MFH in Frage da die Kosten pro Wohneinheit fallen. Im Luxussegment kann man auch mit EFH ordentliche Erträge erwirtschaften, aber nicht mit 08/15 EFH. Da schmilzt die Marge ganz schnell zusammen, und bei der geringsten Störung kippt das Projekt aus den Latschen. Deswegen gehen auch viele der Low-Cost BT am Krückstock, oder verschwinden vom Markt (und tauchen unter neuem Namen wieder auf).

    Muppet hat einen wichtigen Punkt angesprochen, die Finanzierbarkeit. Hast Du im Lotto gewonnen, dann stehen Dir viele Türen offen. Brauchst Du für so ein Projekt eine Bank, dann wird´s schwierig. Verfügst Du nicht über nennenswertes Eigenkapital, dann wird jede Bank sowieso abwinken. Überlege mal, warum sollte eine Bank einem Laien so viel Geld geben nur damit der eine Idee umsetzen kann? Dann könnte sie das doch gleich selbst machen, denn das Risiko soll sie ja sowieso alleine tragen. Man braucht also sehr gute Argumente um eine Bank zu überzeugen, dass sie sich engagieren soll.
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  14. #13
    altetante
    Gast
    Hachja, der schnöde Mammon... Mist, wie soll ich jetzt so schnell im Lotto gewinnen?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Avatar von rose24
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    Jetzt will ich auch noch meinen Senf dazu geben.

    Aus meiner Sicht dürfte das Grundstück in dieser Lage max. den Bodenrichtwert minus die Abbruchkosten (ich würde mal so grob gepeilt 20.000€ anpeilen) für das alte Haus kosten. Alles andere ist zu viel.
    Außerdem müsste die Bebaubarkeit feststehen, insbes. auch in Bezug auf den Hochwasserschutz. Ich würde mich vor allem vorab erkundigen, ob es ein festgesetztes oder vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet gibt und welche Ausgleichsmaßnahmen ggf. notwendig werden, die das Projekt evtl. verteuern könnten. Das können auftriebssichere Bauweise, Retentionsraumausgleich oder ähnliches sein. Hierzu einfach mal gockeln - die Ü-Gebiete sind meist irgendwo veröffentlicht (ich würde mit "Überschwemmungsgebiet + Landkreis" suchen).
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  17. #15

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    lohnt nicht-ich hatte vor einigen Jahren ein sehr ähnliches Angebot, die Zahlen fast identisch. Das Haus war nah der elterlichen Wohnung und daher erstmal interessant. Das Haus hätte ich aber selbst so nicht bewohnen wollen, da zu klein und ebenfalls sanierungsbedürftig. Nach vielen Rechenspielen: sanieren, evtl. anbauen etc. zu teuer und im Ergebnis nicht wirklich befriedigend, da viele Wünsche bei einer Sanierung nicht umsetzbar gewesen wären. Abreissen und neu bauen, dafür war der Kaufpreis zu hoch.
    Sowas lohnt nur, wenn die Bodenpreise in den nächsten Jahren exorbitant steigen, damit man nach ein paar Jahren nach Abzug aller Kosten noch mit gutem Gewinn verkaufen kann, aber das halte ich für unrealistisch zumal der Fiskus dann bei Gewinn auch noch die Hand aufhält.
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