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  1. #1

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    Doppelhaus auf einem Grundstück ohne reale Teilung

    Liebe Experten,

    ich würde mich über Euren Rat zu folgendem Vorhaben freuen:

    Hintergrund:
    Wir überlegen, die Hälfte eines Grundstücks zu erwerben und dort - gemeinsam mit dem Erwerber der anderen Hälfte ein "Doppelhaus" zu bauen.
    - Das Grundstück lässt sich - durch baurechtliche Vorschriften - nicht real teilen (in 2 getrennte Grundbücher), außerdem ist nur die Errichtung eines EFH oder DH erlaubt. Nach meinem Verständnis würde daher ein WEG-Konstrukt entstehen. Es sollen je ein Grundstücksanteil (Haus und Garten) für beide Eigentümer und ein Gemeinschaftseigentum (Zuwegung) definiert werden.
    - Die "Doppelhaushälften" sollen nur durch zwei mittig liegende Garagen verbunden (also Haus - Garage - Garage - Haus) werden und haben daher keine gemeinsame Wand, außer zwischen den beiden Garagen. Faktisch sind es also zwei Einzelhäuser.

    Meine Fragen:
    1. Können die Grundstücksanteile mit Garten (z.B. durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung) als Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden oder ist nur ein Sondernutzungsrecht möglich am jeweiligen Garten? Die Gartenflächen wären - aus meiner Laiensicht - eindeutig abteilbar (z.B. durch einen Zaun).
    2. Da die "Doppelhaushälften" ja faktisch Einzelhäuser sind, sind sie nach WEG trotzdem Gemeinschaftseigentum? Sie werden z.B. auch getrennt durch den Bauträger errichtet und können durchaus unterschiedlich sein (eins mit und eins ohne Keller, unterschiedliche Fassaden, etc.).
    3. Wie würde bankseitig die Beleihung bei so einem WEG-Konstrukt erfolgen? Insbesondere, wenn es am Garten nur Sondernutzungsrechte gibt?

    Mir ist bewusst, dass unser Vorhaben grundsätzlich nicht vorteilhaft ist (u.a. wegen der WEG-Konstruktion), aber ich versuche, die Möglichkeiten und Risiken auszuloten. In Hamburg ist die Grundstückssituation leider recht schwierig...

    Vielen Dank für Eure Einschätzung zu unserem Vorhaben.

    Diego131
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  2. Doppelhaus auf einem Grundstück ohne reale Teilung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Avatar von rose24
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    schau mal hier: http://www.promeda.de/blog/sondereig...tumswohnungen/
    Beleihung dürfte kein Problem sein, ist ja auch nicht viel anders als beim Eigentum mit Realteilung. Aber dazu können die Bankleute hier sicher mehr sagen.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo rose24,

    vielen Dank. Aus Deiner Quelle lese ich, dass an den Grundstücksteilen kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann?

    Vielleicht darf ich noch eine 4. Frage hinzufügen:

    4. Hat jemand ein Muster einer "guten Teilungserklärung" für Doppelhäuser oder eine Liste von Themen, die man mit aufnehmen sollte? Ich würde tendenziell alle denkbaren Details mit aufnehmen, um nachträgliche Streitpunkte zu reduzieren. Ich denke da an Dinge wie Winterdienst, Umzäunung, Versorgungsleitungen, etc. Hat jemand Erfahrung damit?

    Nochmals vielen Dank für Eure Einschätzungen und Erfahrungsberichte (Klar, dass ich hier keine Rechtsberatung o.ä. erwarte. Ich würde nur gern etwas schlauer in die Gespräche gehen.)

    Diego131
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  5. #4

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    Wieso kann das Grundstück in zwei Teilen verkauft werden, wenn es nicht teilbar ist ? ?????
    Achtung, die geplante Bebauung HausGarageGarageHaus ist KEIN Doppelhaus sondern zwei unerlaubte Einzelhäuser.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Diego131 Beitrag anzeigen
    Hallo rose24,

    vielen Dank. Aus Deiner Quelle lese ich, dass an den Grundstücksteilen kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann?

    Vielleicht darf ich noch eine 4. Frage hinzufügen:

    4. Hat jemand ein Muster einer "guten Teilungserklärung" für Doppelhäuser oder eine Liste von Themen, die man mit aufnehmen sollte? Ich würde tendenziell alle denkbaren Details mit aufnehmen, um nachträgliche Streitpunkte zu reduzieren. Ich denke da an Dinge wie Winterdienst, Umzäunung, Versorgungsleitungen, etc. Hat jemand Erfahrung damit?

    Nochmals vielen Dank für Eure Einschätzungen und Erfahrungsberichte (Klar, dass ich hier keine Rechtsberatung o.ä. erwarte. Ich würde nur gern etwas schlauer in die Gespräche gehen.)

    Diego131
    mit sowas haben Notare ganz viel Erfahrung, oder Rechtsanwälte...
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  7. #6

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    Hallo,

    die Teilungserklärung ist kein Problem und lässt sich gut gestalten.
    Das geht ohne Gemeinschaftseigentum und ohne "Eigentümerversammlung"
    Bei uns hat die Kommune einen gemeinsamen Revisionsschacht für den Kanal gesetzt.


    LG
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  8. #7

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    Zitat Zitat von PeterB Beitrag anzeigen
    Wieso kann das Grundstück in zwei Teilen verkauft werden, wenn es nicht teilbar ist ? ?????
    Achtung, die geplante Bebauung HausGarageGarageHaus ist KEIN Doppelhaus sondern zwei unerlaubte Einzelhäuser.
    Ich befürchte der TS "plant" bereits Details während die Grundlagen noch gar nicht geklärt sind. Es würde mich nicht wundern wenn die "geplante" Bebauung gar nicht möglich ist. Dann ist es auch völlig egal ob man jetzt schon über Winterdienst, Umzäunung und was weiß ich nachdenkt.

    Zitat Zitat von Diego131
    Ich würde nur gern etwas schlauer in die Gespräche gehen.
    Dann solltest Du schleunigst jemanden holen der die Machbarkeit prüft.
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  9. #8

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    Die Bank ist dein geringstes Problem. Erstmal prüfen lassen was überhaupt geht. Deine Baubeschreibung klingt nicht so, wie die angebliche Bebauung vorgesehen ist.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von toxicmolotow Beitrag anzeigen
    Die Bank ist dein geringstes Problem.
    Sicher? Bei 50% Ek Einsatz gibt es vermutlich keine Probleme, aber wenn die Kiste auf Kante genäht wird, und er das Grundstück vielleicht gar nicht so "erwerben" kann wie er sich das vorstellt, dann dürfte sich die Bank sicherlich Gedanken über die Verwertbarkeit ihrer zukünftigen Sicherheit machen.

    Andererseits schreibt der TS von einem "Bauträger", also wird das Thema Grundstück schon vor dem Kauf geklärt sein, denn der TS kauft ja nicht nur ein Grundstück und lässt dann bauen, sondern er kauft ein Grundstück mit Haus darauf.

    Da passen also ein paar Dinge nicht so richtig in´s Bild, deswegen meine obige Vermutung, dass hier Luftschlösser gebaut bzw. geplant werden.
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  11. #10

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    Ich bezog "geringstes Problem" auf die Tatsache der nicht ganz klaren (legalen) Bebauung.

    Banken finanzieren ja auch Eigentumswohnungen oder sogar "WEG-EFH-Siedlungen". Klar ist es etwas komplexer als ein einfaches EFH auf eigenem Grund, aber keine unlösbare Sache. Sonst müssten Banken ja auch vor jeder Erbpacht oder jedem Wohnrecht einknicken. Dies ist aber doch eher die Ausnahme.

    Wir haben im Übrigen so ein WEG-Konstrukt innerhalb der Familie mit einem großen Grundstück, zwei Gebäuden und darin einmal 3 WE und einmal 1WE, wobei die jeweiligen Gebäude eine eigenständige Wirtschaftseinheit bilden. Es bleibt also in jedem Fall Gemeinschaftseigentum, die Kosten die jedoch an den Gebäuden anfallen tragen nur die Eigentümer innerhalb der jeweiligen Wirtschaftseinheit.
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  12. #11
    Themenstarter

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    Guten Abend,

    danke schon einmal für Eure Antworten.

    Update:
    Nachdem wir mit dem Architekten gesprochen haben, der das Vorhaben begleiten wird, haben wir die geplante Bebauung nochmals etwas abgewandelt und werden zwei "eher klassische" Doppelhaushälften bauen ("Wand-an-Wand" aber leicht versetzt). Die ursprüngliche Idee mit den beiden Garagen zwischen den Häusern (wäre auch alles miteinander verbunden gewesen) haben wir verworfen - u.a. auch wegen dem Risiko, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Danke für Eure Hinweise dazu!
    Das jetzige Vorhaben entspricht laut dem Architekten dem Bebauungsplan; wir werden aber auch noch einmal kurzfristig beim Bauamt vorsprechen. Bezüglich Machbarkeit sollte dann hoffentlich alles klar sein.

    Kurze Klarstellung zum Grundstückserwerb:
    Das Grundstück wird mit einem anderen Ehepaar zusammen erworben; der Kaufpreis wird ja nach Grundstücksanteil (Sondereigentum und Sondernutzungsrecht am Garten) gezahlt und das Grundstück über die Teilungserklärung ideell aufgeteilt. Eine reale Teilung ist nicht möglich, da für das Gesamtgrundstück nur die Bebauung mit einem EFH oder DH erlaubt ist.

    Wozu ich mich über ein paar weitere Auskünfte freuen würde (Erläuterungen zu meinen Fragen oben):
    Frage 2: Ist das Doppelhaus (Außenwände, Dach, etc.) gemäß WEG immer Gemeinschaftseigentum und nur die darin liegenden "Wohnungen" sind Sondereigentum - egal wie die DHH geschnitten sind?
    Frage 3: Wie würde eine Bank die Besicherung bei so einem WEG-Konstrukt im Grundbuch machen? Gibt es ein extra "Wohnungs-"Grundbuch für jede DHH? Wie wird sichergestellt, dass wir nicht für die Finanzierung der anderen Partei mithaften?
    Frage 4: Wenn jemand eine bewährte Teilungserklärung hat für eine Doppelhaus-WEG würde ich mich sehr über eine PN freuen. Mich interessiert, ob und was man alles darin regeln sollte. Ich würde gern vorbereitet in Gespräche mit den Miterwerbern und ggf. Notar gehen.

    Nochmals danke für Eure wohlgemeinten Antworten!
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  13. #12
    feelfree
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    Zitat Zitat von Diego131 Beitrag anzeigen
    Eine reale Teilung ist nicht möglich, da für das Gesamtgrundstück nur die Bebauung mit einem EFH oder DH erlaubt ist.
    Verstehe ich nicht. Wenn der Bebauungsplan eine Bebauung mit einem DH (also 2 Doppelhaushälften) erlaubt, dann sollte es doch kein Problem sein, auch das Grundstück real zu teilen. Beide geteilten Grundstücke können dann eben nur noch jeweils mit einer DHH bebaut werden, und es MUSS an die gemeinsame Grenze gebaut werden. Unterm Strich kommt ja genau dasselbe raus, nur dass für euch der Krampf mit der WEG entfällt. Haben wir hier auch so gemacht.
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  14. #13
    Baufuchs
    Gast
    Eine reale Teilung ist nicht möglich, da für das Gesamtgrundstück nur die Bebauung mit einem EFH oder DH erlaubt ist.
    Da würde mich interessieren, mit welchem genauen Text oder welcher genauen Festlegung dies im Bebauungsplan festgesetzt ist.

    Es wäre sehr ungewöhnlich, wenn als Bebauung zwar eine Doppelhaus zulässig sein soll, eine Realteilung aber nicht.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Da passt irgendwas nicht.
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  17. #15

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    Hallo,
    mich beschäftigt die gleiche Problematik wie "Diego131", weshalb ich mich hier mit ranhänge:
    Im Hamburger Bebauungsplan "Rahlstedt 96" wird das in Frage kommende Grundstück als
    WR Io
    2W /E\
    ausgewiesen.

    Im Klartext interpretiere ich das wie folgt: reines Wohngebiet, 1 Vollgeschoss, offene Bauweise, maximal 2 Wohnungen, nur Einzelhäuser zulässig.

    Wenn die Erläuterung zu Offene Bauweise (Baurecht) in der Wikipedia stimmt, so darf auf dem oben beschriebenen Grundstück ein Gebäude mit 2 Wohneinheiten (umgangssprachlich Doppelhaus) errichtet werden. Ein Doppelhaus (im Sinne des Baurechts), dessen Haushälften auf benachbarten Grundstücken liegen, darf nicht errichtet werden.
    Aus diesem Grund wäre in meinem Fall keine reale Teilung des Grundstücks möglich.
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