Doppelhaus auf einem Grundstück ohne reale Teilung

Liebe Experten,

ich würde mich über Euren Rat zu folgendem Vorhaben freuen:

Hintergrund:
Wir überlegen, die Hälfte eines Grundstücks zu erwerben und dort - gemeinsam mit dem Erwerber der anderen Hälfte ein "Doppelhaus" zu bauen.
- Das Grundstück lässt sich - durch baurechtliche Vorschriften - nicht real teilen (in 2 getrennte Grundbücher), außerdem ist nur die Errichtung eines EFH oder DH erlaubt. Nach meinem Verständnis würde daher ein WEG-Konstrukt entstehen. Es sollen je ein Grundstücksanteil (Haus und Garten) für beide Eigentümer und ein Gemeinschaftseigentum (Zuwegung) definiert werden.
- Die "Doppelhaushälften" sollen nur durch zwei mittig liegende Garagen verbunden (also Haus - Garage - Garage - Haus) werden und haben daher keine gemeinsame Wand, außer zwischen den beiden Garagen. Faktisch sind es also zwei Einzelhäuser.

Meine Fragen:
1. Können die Grundstücksanteile mit Garten (z.B. durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung) als Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden oder ist nur ein Sondernutzungsrecht möglich am jeweiligen Garten? Die Gartenflächen wären - aus meiner Laiensicht - eindeutig abteilbar (z.B. durch einen Zaun).
2. Da die "Doppelhaushälften" ja faktisch Einzelhäuser sind, sind sie nach WEG trotzdem Gemeinschaftseigentum? Sie werden z.B. auch getrennt durch den Bauträger errichtet und können durchaus unterschiedlich sein (eins mit und eins ohne Keller, unterschiedliche Fassaden, etc.).
3. Wie würde bankseitig die Beleihung bei so einem WEG-Konstrukt erfolgen? Insbesondere, wenn es am Garten nur Sondernutzungsrechte gibt?

Mir ist bewusst, dass unser Vorhaben grundsätzlich nicht vorteilhaft ist (u.a. wegen der WEG-Konstruktion), aber ich versuche, die Möglichkeiten und Risiken auszuloten. In Hamburg ist die Grundstückssituation leider recht schwierig...

Vielen Dank für Eure Einschätzung zu unserem Vorhaben.

Diego131

 

Hallo rose24,

vielen Dank. Aus Deiner Quelle lese ich, dass an den Grundstücksteilen kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann?

Vielleicht darf ich noch eine 4. Frage hinzufügen:

4. Hat jemand ein Muster einer "guten Teilungserklärung" für Doppelhäuser oder eine Liste von Themen, die man mit aufnehmen sollte? Ich würde tendenziell alle denkbaren Details mit aufnehmen, um nachträgliche Streitpunkte zu reduzieren. Ich denke da an Dinge wie Winterdienst, Umzäunung, Versorgungsleitungen, etc. Hat jemand Erfahrung damit?

Nochmals vielen Dank für Eure Einschätzungen und Erfahrungsberichte (Klar, dass ich hier keine Rechtsberatung o.ä. erwarte. Ich würde nur gern etwas schlauer in die Gespräche gehen.)

Diego131

 

Guten Abend,

danke schon einmal für Eure Antworten.

Update:
Nachdem wir mit dem Architekten gesprochen haben, der das Vorhaben begleiten wird, haben wir die geplante Bebauung nochmals etwas abgewandelt und werden zwei "eher klassische" Doppelhaushälften bauen ("Wand-an-Wand" aber leicht versetzt). Die ursprüngliche Idee mit den beiden Garagen zwischen den Häusern (wäre auch alles miteinander verbunden gewesen) haben wir verworfen - u.a. auch wegen dem Risiko, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Danke für Eure Hinweise dazu!
Das jetzige Vorhaben entspricht laut dem Architekten dem Bebauungsplan; wir werden aber auch noch einmal kurzfristig beim Bauamt vorsprechen. Bezüglich Machbarkeit sollte dann hoffentlich alles klar sein.

Kurze Klarstellung zum Grundstückserwerb:
Das Grundstück wird mit einem anderen Ehepaar zusammen erworben; der Kaufpreis wird ja nach Grundstücksanteil (Sondereigentum und Sondernutzungsrecht am Garten) gezahlt und das Grundstück über die Teilungserklärung ideell aufgeteilt. Eine reale Teilung ist nicht möglich, da für das Gesamtgrundstück nur die Bebauung mit einem EFH oder DH erlaubt ist.

Wozu ich mich über ein paar weitere Auskünfte freuen würde (Erläuterungen zu meinen Fragen oben):
Frage 2: Ist das Doppelhaus (Außenwände, Dach, etc.) gemäß WEG immer Gemeinschaftseigentum und nur die darin liegenden "Wohnungen" sind Sondereigentum - egal wie die DHH geschnitten sind?
Frage 3: Wie würde eine Bank die Besicherung bei so einem WEG-Konstrukt im Grundbuch machen? Gibt es ein extra "Wohnungs-"Grundbuch für jede DHH? Wie wird sichergestellt, dass wir nicht für die Finanzierung der anderen Partei mithaften?
Frage 4: Wenn jemand eine bewährte Teilungserklärung hat für eine Doppelhaus-WEG würde ich mich sehr über eine PN freuen. Mich interessiert, ob und was man alles darin regeln sollte. Ich würde gern vorbereitet in Gespräche mit den Miterwerbern und ggf. Notar gehen.

Nochmals danke für Eure wohlgemeinten Antworten!