Annahmen in der Kostenberechnung für eine Sanierung

1. Frage:
Wieso ein Vertrag über LP 1 - 4 bei einer Sanierung???

Baugenehmigung für was??? Komplette Umplanung???

2. Kostenermittlung
Zu den LP 1 - 4 gehören alle Kostenermittlungen bis zur Kostenberechnung. Diese darf bei einem Neubau ca. +-10% Toleranz haben (ohne Planungsänderungen - dei gehen extra)
Bei einem Umbau/ einer Sanierung muss diese Toleranz zwangsläufig höher sein, weil böse Überaschungen nie ausgeschlossen sind, das kann man aber z.B. über eine Pos. Unvorhergesehenes auffangen - zu mindest in Teilen.

 

natürlich macht eine Kostenberechnung auch bei Sanierung/Umbau Sinn.
und natürlich ist klar, dass bei einer Kostenberechnung bei Sanierung/Umbau höhere Abweichungen gegenüber Kostenfeststellung möglich sind

Und natürlich kann es Leistungsbereiche geben, für die dem Planer schlicht ein Kostenansatz fehlt. Da kann er ja eine Annahme treffen und drauf hinweisen.

Es ist m.E. auch falsch, erst nach Vorliegen des Kostenanschlages (also der Angebote) über Steuerungsmöglichkeiten nachdenken zu wollen. Erstens sind die Möglichkeiten dann sehr eingeschränkt und es ist auch unfair gegenüber den anbietenden Firmen.

Und man sollte sich klar sein, dass bei Umbau/Sanierung wegen erst später auftauchender "Überraschungen" eine erkleckliche Differenz auch zwischen Kostenanschlag und Kostenfeststellung liegen kann.

 

Was habt ihr denn für eine Hütte, dass man da für 3000 Euro Grundriss aufzeichnet? Oder sind da noch weitere Dinge wie Leitungen etc. mit gemacht worden?

Eine Splittung zwischen Planung und Ausführung finde ich bei einer Sanierung kontraproduktiv, warum habt ihr das gemacht? Die tatsächlichen Kosten wisst ihr erst, wenn alle Schlussrechnungen geschieben sind. Aber schon in der Kostenschätzung (ohne reichlich Sicherheitsreserven) bis zur Budgetobergrenze zu planen bei einer Sanierung finde ich sehr gewagt. Die Chancen, dass es am Ende über Budget kostet stehen deutlich besser als die, dass es unter Budget bleibt.

Wirklich belastbare Zahlen hast du erst, wenn die Kostenvoranschläge der Handwerker im Rahmen der LP 7 da sind (die durchaus erheblich von den errechneten Kosten bei Erstellung der Ausschreibung abweichen können). Sofern der Architekt gut ausgeschrieben hat sollte dann nicht mehr viel dazukommen, sofern nicht das Haus noch mit Überraschungen aufwartet, oder ihr euch noch umentscheidet. Das heißt aber nicht, dass eine Kostenrechnung komplett sinnlos wäre.

 

Ich bin mit meinem Architekten 2 Stunden durchs Gebäude gelaufen, jetzt kommt noch Abklärung von Möglichkeiten (ob diese mit dem BB-Plan möglich sind), dann Untersuchung Abwasserleitung, danach erneute Begehung, Baupläne von damals liege jedoch vor und danach wird das Objekt ggf. erworben. Ich habe keine Lust ein Sanierungsgrab zu erwerben oder mein Budget zu sprengen.

 

hä!?

umbau ist *vielleicht* nicht so linear runterzubrechen
wie neubau, aber was die bekannten leistungen (oder
die, die bekannt sein müssten) betrifft, wurde oben eine
angabe zur genauigkeit gemacht.
weil es beim bauen im bestand viele gründe gibt für
ein planerschmerzensgeld, wird die vorhandene substanz
und der umbauzuschlag in der honorarermittlung
berücksichtigt. dass grundleistungen (kostenberechnung
usw), weil ungefällig, weggelassen werden können, steht
nirgends

 

Hmmm, eine detaillierte Kostenberechnung nach DIN 276 gehört nicht nur nach HOAI, sondern auch nach meiner Meinung unbedingt zur LP 3, immer - auch beim Umbau. Anders kann der Bauherr nicht entscheiden, ob der Entwurf seinen Wünschen entspricht.

Wenn ich Dich richtig verstanden habe, wurden bei einem Wohnhaus mit 130 m2 Wohnfläche zusätzlich zu den Grundleistungen der LP 1-4 3.000 € für die Erstellung der Bestandspläne berechnet? Das wäre unter Berliner Verhältnissen mit rd. 19,40 € netto / m2 bei einem bewohnten Gebäude selbst dann um rd. das Doppelte zu hoch, wenn verformungsgerecht gearbeitet und eine Bestandsbewertung abgegeben wurde. Eine entsprechende Zusammenstellung der Architektenkammer Berlin findest Du hier http://www.ak-berlin.de/publicity/ak/internet.nsf/0/CAE5DAC98760234FC1257D5D003926FD/$FILE/FB_Planen%20und%20Bauen%20im%20Bestand_neu092014.pdf

Bei einem Objekt wie Eurem würde ich eher mit einem Umbauzuschlag rechnen und diese Leistung darin einschließen.


mit skeptischen Grüßen!

 

Wie häh? Ich finde 3000 Euro sehr viel dafür, dass man bei einem (eher kleinen) EFH den Bestandsgrundriss aufnimmt. Dass das gemacht werden muss, wenn keine alten Pläne mehr auffindbar sind (und auch ggf. sinnvoll ist selbst wenn die ursprünglichen Pläne noch da sind) ist klar. Aber ich hatte ink. Nutzflächen etwa dreimal so viel Fläche zu zeichnen (verschachtelter Altbau) und hab deutlich weniger bezahlt. In Stunden umgerechnet entspricht das 1 Woche Arbeit, wenn er da so lange dran sitzt ist in seiner Ausbildung was schief gelaufen.

 

Aufnahme vor Ort 2* 4 Stunden (einmal messen, einmal Macken suchen)
Umsetzen der Skizzen in Zeichnungen 8 Stunden
Vermaßen, Einrichten usw. 4 Stunden

20 Stunden a 60 € zzgl MWST rd. 1.500€

 

richtig. aber e. grundriss- oder schnitterstellung des bestands ist keine
hinreichende basis, um lph 1-3 abarbeiten zu können - daher hatte ich
mehr vorausgesetzt, als anscheinend gemacht wurde.

 

Nach dem von mir schon verlinkten Informationsblatt der AK-Berlin ergibt sich genau das gleiche Ergebnis: 160 m2 (ca., da BGF!) x 7,75 €/m2 = 1.240 € zzgl. Mwst. = 1.475,60 € brutto oder eben die von Ralf ermittelten rd. 1.500,- €.

Hier in Berlin bieten einige selbständige Bauzeichner das Erstellen von Bestandsplänen für pauschaliert 10,- € / m2 Wohnfläche inkl. Mwst. an, was auch wieder den o.g. Werten entspricht. Bei einem niedrigeren Satz sehe ich keine Kostendeckung, viel mehr braucht's dafür aber auch nicht - außer im Denkmalschutz.

 

na das ist aber wohl wunschdenken!
abbruch, neues mauerwerk, rückbau alter leitungen und neuverlegung lassen sich vielleicht noch kalkuschätzen.

aber was passiert wenn die substanz schon mist ist?
beisspiel: fenster tauschen... feststellen, daß da die alte leibung schon fusch war, ... putz runter, ... fensterleibung neu machen oder fenster größer..., oder im keller feuchtigkeit unter fliesen, an wand und boden, ....

 

Dafür gibts nen etwas längeren Erläuterungsbericht mit den Erläuterungen dessen, was alles nicht eingerechnet wurde, aber ggf noch drohen könnte.

 

Wenn ich das alles schon wieder lese, vielleicht sollte ich dann doch einen Abriss und Neubau erwägen.

 

Pardo, aber man kann doch auf eine Kostenschätzung, dann - berechnung nicht verzichten, nur weil sie noch einen Teil an Unwägbarkeiten enthält. Für den Umgang damit mag's verschiedene Vorgehensweisen geben, aber einfach weglassen geht nicht.

Bei mir gibt's sehr früh, im Zweifel bei wesentlichen Bauteilen sogar schon vor Beauftragung nach HOAI eine orientierende Voruntersuchung mit Bauteilöffnungen, Bohrungen, Feuchtemessungen etc. Vor Beauftragung nach HOAI wird die im Stundensatz erbracht. Und danach wird schon in der Kostenschätzung der LP 2 detailliert aufgelistet, wovon genau auf Basis der Untersuchungen ausgegangen wurde, welche Leistungen eingeschlossen sind, welche Untersuchungen noch empfohlen werden und welche Untersuchungen / Leistungen auf Wunsch des Bauherrn ausgeschlossen wurde und ein klar bezifferter zweistelliger Zuschlag für "Unvorhergesehenes" eingestellt.

 

40 std. x 65 € = 2.600,00 + 5% nebenkosten = 2.730,00 € + mwst = 3.248,70 €.

ich schreibe jetzt nix weiter!

 

Und es soll auch auch Kollegen geben, die mit einem Stundensatz von 75,- € netto kalkulieren (müssen).

 

der ist dann länger als kostenkalkuätzung

also meine letzten umbauten bargen immer irgendwelche überarschungen , wie z.B. die besagten fensterlaibungen, oder es mußte auch mal eine kellertüre für eine neue heizung verbreitert werden mit verlegung strom und anderen spielchen.

oder nicht das ganze Haus umkrämplen