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Risse in der Fassade (Altbau 1912)

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  1. #1

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    Risse in der Fassade (Altbau 1912)

    Hallo, geschätzte Bauexperten!

    Ich bin seit geraumer Zeit stiller Mitleser der Community und großer Fan. Nun werde ich "aktiv", weil ich kurz vor dem Hauskauf stehe.
    Aktuell interessieren wir uns sehr für einen Altbau (1912, durchgängig denkmalgerecht saniert) in Herne.

    Größter auch für Laien erkennbarer Mangel sind Risse der Fassade im Erker.
    Dazu bräuchte ich dringend eine erfahrene Einschätzung - siehe Fotos!

    Zum Haus liegt ein umfangreiches Wertgutachten des Herner Gutachterausschusses vor: Es sind keine Bergschäden bekannt und im Grundbuch entsprechend auch keine Verzichte verzeichnet. Die umliegenden Häuser zeigen keine vergleichbaren Schäden. An der Vorderfassade wurden Ende der 1990er Jahre die Fenster erneuert und elektrische Rollläden installiert (mir ist nicht bekannt, in welchem Umfang dafür auch Fassadenarbeiten nötig waren).

    Was ist - natürlich nur soweit das aus Fotos ersichtlich ist - von den Schäden zu halten?
    Wie sollte ich weiter vorgehen, um mich vor dem Kauf "abzusichern"? (Soweit das überhaupt möglich ist!)

    Vielen Dank schon mal für Eure Hilfe!
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  2. Risse in der Fassade (Altbau 1912)

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Fankenbert Beitrag anzeigen
    Wie sollte ich weiter vorgehen, um mich vor dem Kauf "abzusichern"? (Soweit das überhaupt möglich ist!)
    Einen Gutachter zu Rate ziehen. Gibt es oft in Form von Bauingenieuren.
    Und der soll sich nicht nur den Riss, sondern das ganze Haus mal vor dem Kauf anschauen. Das Geld ist gut investiert und so viel ist das auch nicht.
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  4. #3

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    Die Risse tammen mit höchter Wahrscheinlichkeit, nicht von der Technik des bauens, sondern sind verusacht durch den Trieb des Efeus.

    Grüße aus Bürstadt.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Wieland Beitrag anzeigen
    Die Risse tammen mit höchter Wahrscheinlichkeit, nicht von der Technik des bauens, sondern sind verusacht durch den Trieb des Efeus.

    Grüße aus Bürstadt.
    Danke für die Antworten! Ein weiterer Termin mit einem Sachverständigen ist angesetzt.
    Zur Efeu-Vermutung noch zwei kurze Fragen: Haben Sie einschlägige Erfahrung mit solchen durch Efeu verursachten Rissen? Wodurch genau entstehen die Risse dann, durch das Gewicht oder durch Zugkraft des Efeus?
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Wieland Beitrag anzeigen
    Die Risse tammen mit höchter Wahrscheinlichkeit, nicht von der Technik des bauens, sondern sind verusacht durch den Trieb des Efeus.

    Grüße aus Bürstadt.
    Das glaubste doch selbst nicht ... Da bewegt sich was. Das ist definitv kein Schaden durch den Efeu.

    Annahme: Der Erker ist im Bereich der Fensterstürze mit einem Rinkbalken aus FE-Trägern gefasst. Die rosten.

    Alles Weitere und ggf. Gegeteiliges ist nur vor Ort erfassbar.
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  7. #6
    Avatar von Hundertwasser
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    Zitat Zitat von Wieland Beitrag anzeigen
    Die Risse tammen mit höchter Wahrscheinlichkeit, nicht von der Technik des bauens, sondern sind verusacht durch den Trieb des Efeus.

    Grüße aus Bürstadt.
    Würde mich wundern. Ich schließe mich Taipan an!
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  8. #7

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    hallo
    erker ist gegründet oder hängt das ding wie eine warze vor der wand?

    gruss aus de pfalz
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  9. #8
    Themenstarter

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    Ich habe noch ein weiteres Bild angehängt, das die Gesamtsituation vielleicht klarer macht.
    Soweit mein Sachverstand reicht, ist der Erker und der Balkon darauf gegründet und hängt nicht in der Luft.
    Was ich auf den Aufnahmen nicht erkennen und bei der letzten Besichtigung nicht überprüfen konnte, ist der Wasserabfluss des Balkons.
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  10. #9

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    Das festigt meine Meinung.
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  11. #10
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    Zitat Zitat von Taipan Beitrag anzeigen
    Das festigt meine Meinung.
    Ich bin nicht sicher, ob ich das bereits verstehe. Läuft der Träger dann oberhalb der Fensterkanten "rund um" den Erker?
    Wieso löst das Rosten ein solches Schadensbild aus? (Ich frage wirklich nur, weil ich es technisch zu verstehen versuche.)
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  12. #11

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    ja es könnte da oben ein Eisenträger drin sein, der das auseinaderbrechen des Erkers verhindern soll. Rost braucht einiges Mehr an Platz als das Eisen. Den Platz verschaffen sich die rostenden Eisenträger.

    Es gibt zig verschiedene Gründe, warum der Träger rostet ... es muss nicht zwingend eine defekte Entwässerung oder Abdichtung sein.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Okay, danke für die Hinweise! Das kann ich nachvollziehen und werde die Ideen bei der nächsten Begehung dann als Fragen an den Sachverständigen vor Ort weitergeben.

    Oder ist das schon auf Grundlage dieser Annahme eine so große potenzielle Kostenfalle, das vom Kauf abzuraten ist?
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Fankenbert Beitrag anzeigen
    Oder ist das schon auf Grundlage dieser Annahme eine so große potenzielle Kostenfalle, das vom Kauf abzuraten ist?
    Kommt drauf an, was der Kasten im Einkauf kostet. Ein mittlerer bis höherer vierstelliger Betrag ist für die Repartur sicherlich nötig, wenn sie grundhaft ausgeführt werden soll. Ob man auch noch ein paar Jahrzehnte mit Pomade arbeiten kann, ist vom Schreibtisch aus nicht zu beurteilen.
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  16. #14
    Themenstarter

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    Der Kasten soll so viel kosten, dass auch ein hoher vierstelliger Betrag für die Reparatur noch im Rahmen wäre. Ich nehme an, dass die Reparatur dann das Freilegen der Träger, (nach Möglichkeit) deren Entrostung, Rostschutz und das Neu-Verputzen umfassen würde, oder?
    Wäre eine solche Maßnahme bei einem Denkmalobjekt steuerlich als Sanierungsmaßnahme absetzbar, wenn vorher mit dem Amt abgesprochen?
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Fankenbert Beitrag anzeigen
    Der Kasten soll so viel kosten, dass auch ein hoher vierstelliger Betrag für die Reparatur noch im Rahmen wäre. Ich nehme an, dass die Reparatur dann das Freilegen der Träger, (nach Möglichkeit) deren Entrostung, Rostschutz und das Neu-Verputzen umfassen würde, oder?
    Die genaue Sanierungsstrategie des Schadens ist erst nach einer wahrscheinlich invasiven Suche nach der Shadensursache und Feststellen des Umfangs des Schadens möglich. Es ist durchaus möglich, dass die Brüstung unbekannter Weise runter muss, die Decke runter muss, der Träger raus muss und alles in neu wieder Retour ... Da hier die Denkmalkarte gezogen wird, ist die Sanierung aufgrund von Auflagen (Anforderungen an innen/außen) u.U. ein wenig teurer ...

    Zitat Zitat von Fankenbert Beitrag anzeigen
    Wäre eine solche Maßnahme bei einem Denkmalobjekt steuerlich als Sanierungsmaßnahme absetzbar, wenn vorher mit dem Amt abgesprochen?
    Da ist schwer von auszugehen.
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