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Höhe Haus und Privatstraße durch Nachbarg vorbestimmt!!!

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  1. #1

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    Höhe Haus und Privatstraße durch Nachbarg vorbestimmt!!!

    Hallo liebe Bauexperten,
    leider habe ich zu meinem Problem bisher keinen Beitrag gefunden, so dass ich hier um Unterstützung hoffe.
    Wir haben bei einem Neubau den folgenden Hintergrund:
    Kauf eines erschlossenen Grundstücks auf einer ehemaligen Pferdekoppel, hier liegen 5 Grundstücke nebeneinander und werden von demselben GU bebaut, der auch den Verkauf vermittelt hat (kein Bauträgervertrag!!)
    Drei von den Grundstücken sind bereits verkauft, zwei Stück hat der GU jetzt selbst erworben und will diese wohl mit einem BT-Vertrag weiterveräußern.
    Es gibt keinen Bebauungsplan.
    Bauantrag wurde im vereinfachten Verfahren eingereicht und genehmigt.
    Das Grundstück ist leicht abschüssig, wie schätzen so 5%.
    Die Zufahrt wird über eine Privatstraße geregelt, an der jeder Eigentümer 1/5 Miteigentum hat, dies ist über den Grundstückskaufvertrag geregelt. Die Straße endet genau an der Grundstücksgrenze zwischen dem letzten A und vorletzten Grundstück B (ich versuche den Plan anzuhängen).
    Wir sind die Eigentümer des Grundstück C (414qm), Bundesland ist Hessen.
    Die Straße ist aktuell noch eine Baustraße und wird erst fertig ausgebaut, wenn alle Grundstücke bebaut sind.
    Die Eigentümer des Grundstücks A (ganz hinten) haben ziemlichen Druck gemacht was den Baubeginn angeht, da sie zum 30.06.15 aus ihrer Wohnung ausziehen müssen. Bei einer Grundstücksbegehung im Oktober wurde dann durch sie wohl festgestellt, dass das Haus gem. Genehmigung/Planung bei OK FFB 11,20 m liegt, die Baustraße jedoch eine Höhe von 11,73 m hat. Daraufhin entschied man sich, um Wasser zu vermeiden, unter dem Haus um weitere ca. 50 cm (vorher waren 60 cm vorgesehen) auszuschütten, so dass die Terrasse bzw. das Carport mit anhängendem “Kellerraum“(liegt direkt auf Nachbarsgrenze Grundstück B) jetzt bei einer Höhe von ca. 1,20 m über dem ursprünglichen Gelände liegt. Damit wurde das Haus der Baustraße angeglichen und unsere zukünftigen Nachbarn waren zufrieden. Ab Anfang November wurde dann gebaut, so dass mittlerweile seit kurz vor Weihnachten der Rohbau inkl. fertigem Dach steht.
    Unser Bauantrag wurde erst am 25.11.14 genehmigt, kurz danach haben wir uns mit dem Bauleiter getroffen, der uns bat die Höhe des Hauses festzulegen. Er sagte mit 20cm mehr als in der Baugenehmigung könnten wir ebenerdig ins Haus gehen. Als wir dann einige Tage später das Ergebnis sahen waren wir geschockt, da die Aufschüttung genauso hoch war wie bei unseren Nachbarn. Als dann noch eine saftige Rechnung über 9.000,- Euro ins Haus flatterte waren wir uns sicher, hier kann was nicht stimmen.
    Nun zu dem eigentlichen Problemen:
    Die Straße ist Gemeinschaftseigentum zu ideellen Teilen, so dass eigentlich kein Eigentümer eine wesentliche Veränderung alleine entscheiden kann. Durch die von den Nachbarn gewünschte höhere Aufschüttung (wurde nicht über den GU durchgeführt, sondern haben sie selbst organisiert) können wir nun unser Haus nicht mehr gem. Genehmigung/Vertrag bauen, da dann auf den 3 m zwischen Straße und Hauseingang ein Höhenunterschied von 70 cm überbrückt werden müsste.
    Da die fertige Straße noch nicht existiert und es auch keine Planung dafür gibt, hätte das Gelände um 60cm abgesenkt werden können. Dann wäre die zusätzlich noch erhöhte Aufschüttung nicht notwendig gewesen und man hätte das Haus ebenerdig bei einem OK FFB 11,20 m betreten können.
    Bei dem bereits gebauten Haus wurde die Erhöhung der Aufschüttung um 60 cm nicht in einer Nachgenehmigung eingereicht, bzw. auch im ursprünglichen Bauantrag nicht mal die vorgesehenen 60 cm angegeben.
    Fazit:
    Wir sind gezwungen unser Haus 60 cm höher zu setzen als in Vertrag und Genehmigung vorgesehen. Handelt es sich hier um einen wesentlichen Baumangel?
    Kann ich dafür Schadenersatz fordern? Auch, da ich mich bisher u.a. nicht damit anfreunden kann auf einer erhöhten Terrasse von 1,50 m zu sitzen, wenn sie fertig ist.
    Wer müsste dafür haften?
    Wer bezahlt die erhöhten Kosten für die Außenanlagen für die Befestigung der Terrasse, Ausgleich des restlichen Grundstücks mit noch mehr Mutterboden etc.?
    Was für Konsequenzen hat es für die Grundstückseigentümer A, wenn sie im Alleingang solche Auswirkungen auf ein Gemeinschaftseigentum beschließen und die Aufschüttung außerdem nicht genehmigt wurde?
    Hätte der Bauleiter dort eingreifen müssen bzw. kann dieser haftbar gemacht werden? Auch er hat nicht an die Konsequenzen gedacht und der Erhöhung wohl einfach zugestimmt.
    Vielen Dank für die Unterstützung!
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  2. Höhe Haus und Privatstraße durch Nachbarg vorbestimmt!!!

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    warst du noch nicht beim Fachanwalt?!
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  4. #3

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    Zitat Zitat von KarlaK Beitrag anzeigen
    Unser Bauantrag wurde erst am 25.11.14 genehmigt, kurz danach haben wir uns mit dem Bauleiter getroffen, der uns bat die Höhe des Hauses festzulegen. Er sagte mit 20cm mehr als in der Baugenehmigung könnten wir ebenerdig ins Haus gehen. Als wir dann einige Tage später das Ergebnis sahen waren wir geschockt, da die Aufschüttung genauso hoch war wie bei unseren Nachbarn. Als dann noch eine saftige Rechnung über 9.000,- Euro ins Haus flatterte waren wir uns sicher, hier kann was nicht stimmen.
    Sagt mal, was für Zeugs raucht Euer Bauleiter????

    Wenn in der Baugenehmigung das Maß XYZ für OK FF angegeben ist, dann ist danach zu bauen. Ihr habt jetzt einen SCHWARZBAU!!!

    Und das schönste ist - der wird sich darauf berufen, dass Ihr ihm das ja genehmigt habt.

    Weiter - wenn der Nachbar 60 cm höher liegt als ursprünglich, dann habt Ihr entweder nach Bauantrag schon 40 cm höhger gelegen oder aber es sind mehr als 20 cm aufgeschüttet worden.

    9 k€ für 20 cm sind schon sportlich. So kurz vor Usain Bold - nur negativ.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Sagt mal, was für Zeugs raucht Euer Bauleiter????

    Wenn in der Baugenehmigung das Maß XYZ für OK FF angegeben ist, dann ist danach zu bauen. Ihr habt jetzt einen SCHWARZBAU!!!

    Und das schönste ist - der wird sich darauf berufen, dass Ihr ihm das ja genehmigt habt.

    Weiter - wenn der Nachbar 60 cm höher liegt als ursprünglich, dann habt Ihr entweder nach Bauantrag schon 40 cm höhger gelegen oder aber es sind mehr als 20 cm aufgeschüttet worden.

    9 k€ für 20 cm sind schon sportlich. So kurz vor Usain Bold - nur negativ.
    Wenn ich richtig verstanden habe, wurde bisher nur aufgeschüttet und nur das Nachbarhaus steht schon.
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  6. #5

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    Wäre schön, klingt aber bei dem Zeitrahmen und dem Winterverlauf eher nach mehr.

    PS - und Aufschüttung allein ist auch ein Bauwerk und kann je nach LBO und Höhe genehmigungspflichtig sein.
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  7. #6
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    Bisher steht nur das Haus vom Nachbarn, bei uns liegt nur die Aufschüttung seit Ende November und seitdem ist nichts passiert.
    Wir haben einen Sachverständigen beauftragt, uns bei der Klärung zu helfen und konnten nach mehreren Wochen dem Bauleiter am Dienstag endlich zu verstehen geben, wo eigentlich das Problem liegt. Er war sich der Sache "Gemeinschaftseigentum" wohl nicht bewusst.
    Jetzt muss natürlich erstmal das weitere Vorgehen geklärt werden. d.h. kann die Straße abgesenkt werden (dem müssen eigentlich alle Eigentümer zustimmen) und wie hoch ist dann die Aufschüttung noch. Erst dann kann ich einen Nachtrag zur Baugenehmigung einreichen.
    Mich würde jetzt einfach mal interessieren, wer dafür haftbar gemacht werden kann. Die zukünftigen Nachbarn? Der Bauleiter?
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  8. #7

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    Das Grundstück ist leicht abschüssig, wie schätzen so 5%.
    Gut geschätzut. Oder eben nicht. "Normalerweise" (also: immer) ist ein Grundstück zu nivellieren. Das ist auch deshalb immer notzwendig weil sich die Berechnung der Abstandsflächen auf das natürliche Gelände bezieht und dieses muß man eben erstmal kennen (-> Nivellement). Daß dieses hier wohl nicht bekannt ist, läßt vermuten, daß ein solches Nivellement wohl als nicht erforderlich eingestuft wurde...

    ...der uns bat die Höhe des Hauses festzulegen.
    Seit wann legt der Bauherr (=Laie) die Höhe eines Hauses fest?

    Seit wann fordert der Bauleiter dazu auf?

    Ist das jetzt ein Fake kurz vor dem WE um mal zu testen, ob wir nicht schon alle schlafen oder ist das jetzt ernst gemeint????
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  9. #8
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    Ist mein absoluter und voller ernst. Wir können auch nicht glauben, wie so etwas passieren kann. Und das ist nur die Kurzversion...
    Unsere zukünftigen Nachbarn kennen das Problem noch nicht, wir mussten erstmal alle Fakten sammeln und haben dann die "Experten" damit konfrontiert
    Alle Höhenpunkte der Grundstücke wurden erst Ende Januar eingemessen, als wir bereits seit Wochen eine Planung für Straße etc. angefordert hatten.
    Als Laie hat man ja von sowas auch keine Ahnung und verlässt sich bei einem schlüsselfertigen Haus auf den Bauleiter!!!
    Der Bauleiter soll nun eine korrekte Planung mit allen Häusern und der Straße erstellen und uns vorlegen. Danach muss ein Termin mit allen Eigentümern gemacht und sich auf die weitere Vorgehensweise geeinigt werden.
    Kann mir nicht jemand sagen, wer die Haftung übernehmen müsste für z.B. entstehende Mehrkosten?
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  10. #9

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    Wenn ich dich richtig verstehe, dann haben Deine Nachbar aber in Eigenregie aufgeschüttet, oder?
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  11. #10

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    Zitat Zitat von KarlaK Beitrag anzeigen
    Kann mir nicht jemand sagen, wer die Haftung übernehmen müsste für z.B. entstehende Mehrkosten?
    Bis auf das Abtragen der zu hohen Aufschüttung (da mags unklar sein) alles Ihr, ggf bei der Strasse zusammen mit 4 anderen.

    Da aber einer schon Fakten geschaffen hat ujnd alle arme Kirchenmäuse sein werden, wirds alles so bleiben, wie´s ist!

    Als Laie hat man ja von sowas auch keine Ahnung und verlässt sich bei einem schlüsselfertigen Haus auf den Bauleiter!!!
    Sorry, aber -
    1) Ist das wie Ihr richtig schreibt, der Bauleiter fürs H A U S!!! Nicht für eine Freiraumplanung incl Planung einer Strasse, von der ihn nur 20 % betreffen!
    2) Bauleiter leiten Bauten - bestenfalls!!! Planung machen Planer. Die Planung aber läuft, bevor der Bauleiter ins Spiel kommt! Jedenfalls bei BT und GÜ.
    3) Hätte das vor Beginn der Hausplanung mit allen Miteigentümern der Strasse geklärt werden müssen.
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  12. #11

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    Wenn ich so was schon lese, dann

    Wie könnt ihr oder der Nachbar auch nur irgendetwas aufschütten, wenn keiner weiß welche spätere Höhe die fertige Strasse hat. Ich gehe mal von dem ursprünglichen Grundstück aus. Alles ca. Eine Höhe, die Baustrasse wird einfach aufgeschüttet und liegt daher nen ganzes Stück über dem restlichen Grund. Macht keinen Sinn. Dann sollte später lieber abgegraben werden und die fertige Strasse dem restlichen Gelände angepasst werrden.

    Schuld seid ihr allein. Ihr hättet von Anfang an eine Klärung machen müssen, welche Höhenpunkte die fertige Strasse haben wird. Das hätte man dann den Grundstücken anpassen können und nicht die Häuser der überhöhten baustrasse.
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  13. #12
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    Vielleicht sollte ich noch folgendes zum Hintergrund erläutern:
    GU baut auch die Strasse.
    Bauleiter wird vom GU beauftragt die Häuser zu planen und legt alle auf OK FFB 11,20 m und dies wird so genehmigt. Die fertige Straße liegt bei ca. 11,40 m.
    Baustraße wird eingerichtet und Käufer Grundstück A macht Termin mit Bauleiter und sieht, dass Baustraße wesentlich höher ist als sein Haus liegen wird. Daraufhin beschließt er den OK FFB auf 11,73 m anzuheben und der Bauleiter stimmt dem zu.
    Grundstück war zu dem Zeitpunkt nicht mal bezahlt, da Vorgang noch lief und unsere Baugenehmigung haben wir erst 1 Monat später bekommen. Von dem Termin wussten wir nichts, ergo tragen wir auch keine Schuld daran.
    Wie es aussieht scheint es sich hier um einen Sonderfall zu handeln, so dass uns in diesem Forum voraussichtlich keiner weiterhelfen kann, der ähnliches erlebt hat.
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  14. #13

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    Damit ist die fertige Straße dich immer noch mit 11,20 festgelegt!?

    Hat der Nachbar halt ne Stufe ...
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Ihr seid doch aber die Bauherren. Wenn ihr seht, das die fertige Strasse bei 11,40 liegt, dann könnt ihr vor dem Bauantrag sagen, unser Haus soll bei FFB xx liegen.

    Wenn ihr euch jetzt schon blind auf einen Bauleiter verpasst, der seinen gehaltsscheck nicht von euch bekommt, habt ihr schon verloren. Das klingt alles sehr naiv und nicht selbst mitgedacht. Ihr müsst ja schliesslich den Bauantrag unterzeichnen und freigeben. Wenn man was nicht versteht holt man sich Hilfe
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  17. #15

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    Wieso plant der Bauleiter?
    Gibt es auch einen Architekten?
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