Grundstücksfrage

Mahlzeit zusammen,

ich hatte hier ja mal vor längerer Zeit um eure Meinungen zu einem sehr kleinen REH gefragt.
Aus dem wurde nichts, jetzt gibt es aber tatsächlich ein paar Grundstücke zu kaufen / ersteigern.
Die sind allerdings ziemlich schmal geschnitten und ich kann mir als Laie nicht wirklich vorstellen, wie die sinnvoll bebaut werden sollen.
Ich habe euch mal ein paar Bilder angehängt (Übersichtsplan Grundstücke, Ausschnitt Bebauungsplan sowie Maße der Grundstücke).
Finanziell kämen am ehesten die Grundstücke P5-P8 in Betracht, Mindestbietpreis / qm liegt bei 400€.
Mit breiten von 10,73m bzw. 11,5m kann ich mir nicht vorstellen, dass man hier Einfamilienhäuser errichten kann.
Laut Bemerkung im Bebauungsplan ist aber eine offene Bauweise vorgeschrieben.
Die Baugrenzen sind auf dem Bebauungsplan durchgängig, heisst das also, dass Haus an Haus komplett ohne Abstandsflächen gebaut werden kann / muss?

Bin für etwas Licht ins Dunkle für einen Bau- und Planlaien dankbar!

 

Hm ja, wird wohl auf Doppelhäuser hinauslaufen. Ein 11m breites Reihenhaus ist ja auch seltsam. Klar könnte man längs bauen und hat dann einen verhältnismäßig großen Garten.
Finde aber auch das Verfahren eigenartig. Ich muss auf ein Grundstück bieten und hab ja erstmal keine Ahnung wer die Nachbargrundstücke bekommt bzw was der damit vor hat.
Zwei Grundstücke kaufen und zusammenlegen kommt bei einem wahrscheinlichen Preis von sicherlich 500€/qm finanziell nicht in Frage, da bleibt dann nur noch Geld die Garage übrig.

 

Abend zusammen.
Ich habe mich jetzt erstmal mit einem Doppelhaus abgefunden, muss aber natürlich noch mit dem Bauamt sprechen wie das organisatorisch nach erfolgreichem Zuschlag ablaufen soll.
Jetzt hab ich mich mal an meine Tabellenkalkulation gesetzt und ein wenig durchgerechnet wie die Finanzierung aussehen könnte.
Wir passen gerade noch in das Raster für einen Z15 Kredit der L-Bank. Allerdings will die L-Bank bei Beantragung schon das komplette Projekt aufgeschlüsselt und braucht dann mind. 6 Wochen zur Bearbeitung des Antrages.
Das wird wahrscheinlich nicht mit dem Bieterverfahren der Stadt zusammenpassen.
Man soll da jetzt nämlich bis 20.03. erstmal sein Gebot abgeben, ich nehme an man bekommt dann irgendwann ein Angebot oder auch nicht.
Wenn das dann da ist, habe ich wahrscheinlich keine sechs Wochen Zeit das anzunehmen. Also dachte ich, das Grundstück lässt sich ja auch über eine andere Bank finanzieren, die L-Bank kommt dann beim Haus zum Zug.
Jetzt würde man natürlich sofort denken, das klappt nicht, da ja die grundstücksfinanzierende Bank erstmal eine Grundschuld eintragen lässt.
Der Z15-Kredit hat allerdings die Besonderheit, dass die L-Bank bei einer Eigenkapitalquote von 25% in den Nachrang geht.
Mit etwas gutem Willen ist die bei uns gegeben.

Hier die Zahlen:

Kosten Baugrundstück: 161000€ (322x500€)
GrESt: 8050€
Grunduch + Notar: 3000€

Kosten DHH: 295000€ (inkl. Erschließung und Aussenanlage)
Eigenkapital: 119000€
EK-Quote: 25,5%

Finanzierung Z15: 295000 zu 0,75%, Zins fest für 15 Jahre, ab dem 11. Jahr 2%, Tilgung fix 2%.
Finanzierung Privatbank:53270€ zu 1,62%, Zins fest für 15 Jahre, Tilgung 3-4%.

Bauen möchte ich eine durchschnittlich ausgestattete Doppelhaushälfte mit ca. 145qm, 1,5 oder 2-geschossig und Keller.
Garage muss erstmal nicht sein, wenn es sich jetzt schon ausgeht wäre es schön.
Die Kosten für das Haus habe ich mit Hilfe von Baukostenrechnern und Erfahrungswerten anderer Bauherren überschlagen.

Jetzt meine Fragen: Den guten Zins der Privatbank bekomme ich natürlich nur auf Grund der guten EK-Quote für den Grundstückskauf (Wert 161.000 zu 119.000 EK).
Was ich danach mit der L-Bank mache, kann ja der Privatbank erstmal egal sein, richtig?
Die L-Bank achtet nur auf die Gesamtquote der Finanzierung, die 110.000 im Grundstück werden voll als EK anerkannt.
Geht das so auf, oder seht ihr da einen Haken?

Ist die Kostenschätzung für die Erstellung des Hauses ungefähr realistisch?
Wir möchten keine Zaubereien, einfach eine solide Grundlage mit ordentlicher Ausstattung. Auf den Keller möchte ich allerdings nicht verzichten.

Noch eine Kleinigkeit(?): Laut der Ausschreibung der Baugrundstücke liegt ein Bodengutachten vor, in dem erhöhte Quecksilber-, Arsen- sowie Bleigehalte festgestellt wurden.
Man kann wohl mit dem Material verfüllen, auch Anbau von Gemüse soll unbedenklich sein. Ich gehe also von Z1 aus.
Ist die Enstorgung damit deutlich teurer als bei unschädlichem Boden?
Ich werde mir natürlich noch das Gutachten, dass auf der Gemeine einsehbar ist genauer anschauen, aber vorab würde ich mich über Erfahrungswerte freuen.

 

Ich schau mir das Gutachten nächste Woche mal an, da sollten dann wohl auch die Werte drin stehen.
Ja der Preis ist ne Frechheit und der Witz ist es ist nichtmal klar ob ich das Grundstück dafür auch bekomme.
Mindesgebot liegt bei 400€, also habe ich mal mit 500€ gerechnet um eine realistische Chance zu haben.
Ich hänge das Schreiben bezüglich der Abfallrelevanz mal an, es ist recht schwammig gehalten.
Den Anhang Abfallrelevanz Hockenwiese.pdf betrachten

 

So ich bin etwas schlauer.
Zwar war ich noch nicht auf der Gemeinde, aber ich habe die L-Bank erreicht.
Wenn ich die EK-Quote von 25% über das Gesamtprojekt einhalte gehen die tatsächlich in den zweiten Rang.

 

Das Problem ist, es gibt keine Alternativen!
Wir wollen hier im Ort bleiben und hier gibt es seit Jahren überhaupt keinen Baugrund.
Komplett zu sanierende Buden werden für 300k+ gehandelt, meist mit kleinem Grund.
Ich hatte ja damals auch von dem Endreihenhaus (4m breit, eine Spur über 100m²) berichtet, das hat für mehr als 340k den Besitzer gewechselt.
Ich versuche die Woche noch das Gutachten zu bekommen.

 

Soweit ich weiss, war das Gebiet in modernen Zeiten noch nie bebaut.
Hier wird die gesamte Fläche neu erschlossen, es handelt sich nicht um ein Einzelgrundstück in einem gewachsenem Gebiet.
Wenn ich es richtig in Erinnerung habe wurde es bis vor ein paar Jahren landwirtschaftlich genutzt.
Ich gehe davon aus, dass die Schadstoffe oberflächlich per Luft oder Regen allmählich angesammelt sind und es sich auch um keine allzu hohen Konzentrationen handelt.
Spekulation ist allerdings müßig, ich werde wie gesagt nach Möglichkeit noch diese Woche das ausführliche Gutachten einsehen können.

 

Du hast natürlich recht.
Ich versuche das ganze erstmal ausgiebig zu analysieren und dann mit ausreichend Abstand eine Entscheidung zu treffen.
Es geht ja auch erstmal nur darum sich um ein Grundstück zu bewerben bzw. den zu bietenden Preis festzulegen.

Ich habe das Bodengutachten bekommen.
Für den Bereich in dem unsere Zielgrundstücke liegen habe ich die Messwerte mal angehangen.
Kann hier jemand was zu den möglichen Entsorgungskosten sagen?

 

Der ganze Dreck stammt wohl aus einem alten Bach der früher entlang des Gebiets verlief.
Da wurde wohl alles mögliche einfach reingekippt.

Das Gutachten sagt ja auch aus, dass die Werte weder durch direkte Aufnahme noch durch z.B. Gemüseanbau die Grenzwerte überschreiten.
Für die Entsorgung sieht das aber anders aus.
Um z.B. Z0 zu sein, darf der Boden nicht mehr als 0,3mg/kg Quecksilber enhalten, hier würde der Aushub wohl mind. als Z1.1 klassifiziert.
Nach etwas Recherche sollte die Kosten irgendwo zwischen 15-40€/cbm liegen.
Ist nicht ganz billig aber auch kein Showstopper.
Evt. wollen wir doch auf den Keller verzichten, insofern würde sich auch der Aushub in Grenzen halten.