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Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH)

Diskutiere Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH) im Forum Bauvertrag auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH)

    Liebe Community,

    vielleicht habt ihr eine Antwort auf folgende Frage:

    Welche Vor- oder Nachteile hat es (sechs) Flurstücke zu einem Baugrundstück zusammenzulegen (baurechtliche Vereinigungsbaulast)?


    Hintergrund:
    Wir haben bereits vor einigen Monaten eines von sechs Grundstücken im Zuge der Errichtung eines Reihenhauses gekauft. Die Grundstücke waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle verkauft. Die Grundstücke wurden uns -wie auch das Haus- durch einen Makler vermittelt. Die Hausanschlusskosten hatten wir vor dem Notartermin bereits bezahlt.

    Da mittlerweile alle Grundstücke verkauft sind und demnächst der Bau des Reihenhauses ansteht wurde vom Bauherrn (Makler) das Baugesuch eingeholt etc. Im Zuge dieser Baugenehmigung fordert er uns nun auf das Grundstück mit den anderen zusammenzulegen -wie oben in der Frage beschrieben.

    Seine Begründung:
    Im Zusammenhang mit den Versorgungsleitungen (Wasser, Strom etc.) wäre es sinnvoll und kostengünstiger, wenn baurechtlich die Einzelgrundstücke als eine Baugrundstück gesehen werden könnten. Insgesamt würde das deutlich günstiger sein. Auch hätten die anderen Käufer dem bereits zugestimmt.

    Da ich die Nachbarn bisher nicht kennengelernt habe, kann ich nicht sagen ob diese Aussage der Wahrheit entspricht. Auch haben wir die Hausanschlusskosten, die diese aufgeführten Anschlusskosten beinhalten, bereits im Vorfeld bezahlt.


    Was würde ihr an unserer Stelle tun? Welche Vorteile -außer den Kosten für die Versorgungsleitungen (die ja bereits durch die pauschalen Hausanschlusskosten) hätte diese Zusammenlegung? Bzw. viel wichtiger: Welche Nachteile hätte die Zusammenlegung?

    Über Antworten würden wir uns sehr freuen. Vielen Dank!!!
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  2. Vereinigungsbaulast: Vor- oder Nachteile der Zusammenlegung zu einem Grundstück (RH)

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  3. #2
    Baufuchs
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    Das bringt nur Probleme!

    Dann vermutlich nur ein Strassenanschluß hergestellt werden soll, laufen die Leitungen über alle Grundstücke.

    Da bedarf es dann der Eintragung von Grunddienstbarkeiten und Regelungen, wer für Unterhalt/Reparaturen etc. zuständig ist.

    Wenn Du ein Einzelgrundstück mit Einzelanschluß gekauft hast, besteht keine Veranlassung, daran etwas zu ändern.
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  4. #3

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  5. #4

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    Zitat Zitat von starter Beitrag anzeigen
    Auch hätten die anderen Käufer dem bereits zugestimmt.
    Bist DU Andere?

    Vereinigungsbaulasten macht man nur, wenn wirklich NICHTS anderes mehr geht. Und Nichts anderes geht, wenn die Häuser, mit denen man sich beschäftigt, in einem meist inerstädtischen Kontext schon ewig stehen und aufgrund mangelhafter Vermessung in den letzten 250 Jahren die Häuser teilweise NICHT auf dem Grundstück stehen, wo sie hingehören.

    Ansonsten ist von einer Vereinigungsbaulast tunlichst abzuraten !!!
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Taipan Beitrag anzeigen
    Bist DU Andere?
    Zunächst einmal herzlichen Dank für die schnellen und hilfreichen Antworten!! Nach einiger Recherche im Vorfeld habe ich diese Antworten fast schon erwartet. Aber damit ist die Entscheidung gefallen.

    Also ich bin einer von insgesamt sechs Käufern. Die Mitteilung (Empfehlung) die Grundstücke zusammenzulegen habe ich gestern schriftlich erhalten. Aus diesem Grund konnte ich mit dem Makler noch nicht persönlich darüber sprechen. Wollte dafür aber vorbereitet sein. In dem Brief stand nur, dass die anderen Käufer (der übrigen Grundstücke und Reihenhäuser) dem bereits zugestimmt hätten.

    Da ich das Grundstück bereits erworben habe (dieser ist gebunden an den Bau des RH) werde ich dieser Zusammenlegung nicht zustimmen. Die Einsparungen der Hausanschlusskosten, die ja bereits bezahlt sind, stehen in keiner Relation zu den möglichen "Problemen".

    Nochmals vielen Dank!
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  7. #6

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    Zitat Zitat von starter Beitrag anzeigen
    Nochmals vielen Dank!
    Bei dem Unmut, den Du dir grade seitens des Bauträgers an die Backe bindest, bin ich mir da für die Dauer des nächsten Jahres noch nicht sicher .... später schon ...
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  8. #7
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Das bringt nur Probleme!

    Dann vermutlich nur ein Strassenanschluß hergestellt werden soll, laufen die Leitungen über alle Grundstücke.

    Da bedarf es dann der Eintragung von Grunddienstbarkeiten und Regelungen, wer für Unterhalt/Reparaturen etc. zuständig ist.

    Wenn Du ein Einzelgrundstück mit Einzelanschluß gekauft hast, besteht keine Veranlassung, daran etwas zu ändern.
    Richtig, ich habe ein Einzelgrundstück gekauft. Es liegen jedoch z.B. für die Entwässerung nur vier Anschlüsse vor. Damit ich einen benachbarten Anschluss nutzen darf, wurde genau diese Eintragung ist bereits in meinem Vertrag notariell vorgenommen. Auch die Zuständigkeit bzgl. der Reparaturen. Natürlich muss das dann entsprechend in den Verträgen der Nachbarn verankert und ins Grundbuch eingetragen werden.

    Auch wenn dies der aufwendigere Weg ist, würde ich diesen bevorzugen.
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  9. #8
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    Sofern Du bauen willst, bedarf es neben der privatrechtlichen Grunddienstbarkeit einer zusätzlichen Baulast zur Sicherstellung der öffentlich-rechtlichen Erschließung als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung. Denn nur und erst durch die Baulast erhält auch die Baubehörde einen durchsetzbaren Anspruch auf Beibehaltung der Entwässerung über das Nachbargrundstück, so dass der Nachbar den Entwässerungsanschluß ohne deren Zustimmung nicht kappen dürfte.

    Der Makler ist " Bauherr " und holt die Baugehmigung ein?? Das wird noch spannend, wenn Du jetzt schon alles durcheinander wirfst.
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  10. #9
    Avatar von Geodesy
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    Ich würde den Makler mal fragen, was denn sei, wenn ich mein Grundstück später wieder verkaufen möchte! Das müsste nämlich wieder geteilt werden, mit nicht unerheblichen Kosten.

    Ich denke sowieso, dass der Rechtspfleger dem nicht zustimmen würde.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Geodesy Beitrag anzeigen
    Das müsste nämlich wieder geteilt werden

    Bei einer Vereinigugsbaulast ? Neee.
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  12. #11
    Avatar von Geodesy
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    Zitat Zitat von Taipan Beitrag anzeigen
    Bei einer Vereinigugsbaulast ? Neee.
    Nee, bei einer Verschmelzung und Vereinigung der einzelnen Flurstücke.
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  13. #12

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    Um die es hier aber gar nicht geht.
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  14. #13
    Avatar von Geodesy
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    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Um die es hier aber gar nicht geht.
    ok, hatte in der schnelle gelesen, dass eine Baulast durch Vereinigung gemieden werden solle.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Der Makler ist " Bauherr " und holt die Baugehmigung ein?? Das wird noch spannend, wenn Du jetzt schon alles durcheinander wirfst.
    Hallo zusammen,

    zunächst einmal vielen Dank für die rege Beteiligung an diesem "Problem". Es ist richtig, dass ich hier einige Begrifflichkeiten "durcheinander werfe"...zum besseren Verständnis der Konstellation habe ich hier eine bildliche Veranschaulichung der Situation angehängt. Ich hoffe es wird dadurch etwas klarer:

    Der "Kümmerer" der den Käufern gegenüber als Makler auftritt ist die Schnittstelle zwischen der Stadt, die die Grundstücke direkt an die Käufer verkauft. Der "Kümmerer" holt für das Gesamtobjekt die Bas Baugesuch etc. ein und tritt damit gegenüber der Stadt sozusagen als Bauherr auf. Gegenüber dem Bauträger tritt er als Projektentwickler auf und vermittelt diesem die sechs Käufer/Bauherren.

    Sobald alle Verträge abgeschlossen sind, verlässt der "Kümmerer" das Spielfeld. Die sechs Käufer/Bauherren haben dann jeweils ihr Grundstück erworben und stehen in direktem Kontakt zum Bauträger, der das Objekt baut.

    Zur Situation:
    Lediglich zwei Käufer (Bauherren links im Bild) haben ihr Grundstück (eigenes Flurstück) bereits erworben. Diese beiden Käufer müssten nun der baurechtlichen Vereinigung zustimmen. Bei den anderen Käufern würde diese baurechtliche Vereinigung möglicherweise beim notariellen Vertragsabschluss geregelt werden (Grundstückskauf).
    Da es z.B. bei der Entwässerung insgesamt nur vier Anschlüsse gibt, müssten jeweils zwei Parteien zusammengeschlossen werden. Im Zuge der Baugenehmigung möchte die Stadt sicher gehen, dass hier alles sauber geregelt ist, z.B. wenn Reparaturen auftreten etc. Eine baurechtliche Vereinigung würde diese Situation erleichtern.

    Dennoch bin ich aufgrund der möglichen langfristigen Nachteile der ganzen Sache nicht unbedingt positiv eingestellt. Eine alternative Lösung wäre doch z.B. die Verankerung von Nutzungsrechten sowie die Regelung der Kosten im Falle einer Reparatur in den Kaufverträgen des Grundstücks. Dies ist bspw. bei uns der Fall...

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  17. #15

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    Immer noch ein Durcheinander:
    Wenn die Grundstücke getrennt erworben werden, kann es kein Bauträger sein (sondern ein Generalunternehmer oder Generalübernehmer).

    Im Übrigen wäre eine Lageskizze der Grundstücke (mit den besagten Anschlüssen) viel hilfreicher als nette, aber nichtssagende Orgabildchen...

    Vor allem ist nicht nachvollziehbar, warum ausgerechnet 4 Anschlüsse in Stein gemeißelt sein sollen!
    Das übliche Vorgehen wäre, einfach noch zwei weitere zu erstellen.
    Außerdem wäre zu prüfen, ob die vorhandenen überhaupt weiterverwendet werden können und dürfen.
    Stammen diese denn von Altgebäuden oder wurden sie vorsorglich neu angelegt?
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