Ich habe ein Gutachten vorliegen. Das Gebäude ist von 1930 soll jetzt in 2015 komplett kernsaniert werden. Trotzdessen wird nur eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren angesetzt. Wie kann man sich so etwas erklären? Will man den Ertragswert drücken um einen größere Sicherheit bei der Auszahlungssumme zu haben? Immerhin wäre das Gebäude mit 60-70 Jahren Restnutzung ca 30.000 oder 40.000 mehr wert. So kann ich also nur ca 25k weniger abrufen, da mir 80% zugesagt wurden Was will mir der damit Gutachter sagen ?
Die 60-70 Jahre RND kann man bei einem neuen EFH ansetzen, aber eine Sanierung versetzt das Gebäude nicht in seinen Neuzustand. Die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist im Vergleich zu vor 100 Jahren deutlich kürzer, weil auch unsere Anforderungen ständig steigen. Es geht ja nicht mehr darum ob man in dem haus irgendwann noch irgendwie hausen könnte, sondern ob man dort wohnen kann. Ist das Haus von 1930 dann wurden zwischenzeitlich sicherlich verschiedene Maßnahmen durchgeführt die durch die jetzige Sanierung nicht angetastet werden. Eine RND vergleichbar mit einem Neubau wäre somit nicht angebracht.
Achso und Neubauten werden nur mit 70 Jahren Restnutzung angesetzt? Ich dachte immer ... Neues Steinhaus = 100 Jahre RND
Also ich kenne das Thema RND , bzw AFA bisher nur vom Diskussionen mit Finanzamt und StB.. und da wurden mir bei Stein stets immer 100 Jahre angelastet und bei Holzständer 50 Jahre. Das Finanzamt wird mir die 40 Jahre RND sicher nicht durchwinken bei dem Projekt.... oder?
grad fürs Finanzamt werden doch immer fiktive 50 / 40 Jahre Dauer angesetzt bei der AFA unabhängig von der Situation.
Nein, das war einmal, vor 100 Jahren. Ein EFH wird abhängig von der Bauweise zwischen ca. 50 jahren und 80 Jahren angesetzt. Für einen typischen Massivbau um die 70 Jahre. bauweise, Ausstattung, das alles spielt da mit rein.
RND für die Bewertung eines Gebäudes und RND für steuerliche Zwecke sind nicht das gleiche und haben untereinander auch keine Bindewirkung. Sie können (zufällig) identisch sein, müssen es aber nicht. Es sei denn das Gebäude hat eine objektiv kürzere RND - bspw. bei Bauten auf fremden Grundstücken, die nach Ablauf eines fixen Pachtzeitraums ohne Gebäude wieder übergeben werden müssen (Abbruchverpflichtung).
Instandhaltungskosten haben damit nur am Rande etwas zu tun. Für die Verkehrswertermittlung gibt es Vorgaben, und da steht auch wie sich Sanierungsmaßnahmen auf die Restnutzungsdauer auswirken.
