Welche Bauweise für Keller mit/ohne Drainage in Lehm/Tonboden

Hallo Zusammen,

bin nicht sicher ob meine Frage in den Tiefbau/Entwässerung oder Abdichtung Keller gehört!?

Wir planen/planten bisher ein EFH 150qm plus Vollkeller auf einem 915qm Grundstück mit nur leichter Hanglage (im Bereich des Baufeld ca. 60cm Höhenunterschied). Der Keller würde nach Abschluß der Gartenarbeiten komplet in der Erde liegen bis auf den äußeren Kellereingang.

Wir wollten ursprünglich, wie unser Nachbar auf der anderen Straßenseite, Regen- und Drainagewasser versickern. Das Bodengutachten hat jetzt aber ergeben, dass wir viel Ton und Lehm im Boden haben. Das heißt im Kern; für die Gründung ist der Boden super. Zum versickern aber nicht geeignet. Das beauftragte hydrologische Gutachten wird der Bodengutachter faiererweise erst gar nicht erstellen. Er wird statt dessen nur den Vermerk ins Bodengutachten einbringen, dass auf dem Grundstück nicht versickert werden kann. Das Regenwasser wird also in jedem Fall eingeleitet werden. Jetzt stellt sich uns die Frage was wir mit dem Draiangewasser machen.

Es liegt der Lastfall "zeitweise anstauendes Schichtenwasser" vor. Ich habe mit dem Bodengutachter gesprochen und er hat mir folgende Empfehlung gegeben; Wir sollen entweder ohne Keller bauen, oder halt gem. Lastfall in schwarzer Wanne fachgerecht abdichten und so oder so auf eine Drainage verzichten. Zitat: "da wird nicht viel Wasser kommen, so dass eine ordentlich Ausgeführte und fachgerechte Abdichtung genügen sollte."

Mal abgesehen von der Möglichkeit die Drainage an die Regenentwässerung anzuschließen und "schwarz" in den Mischwasserkanal einzuleiten... was soll ich machen? Welche Bauweise für den Keller, keine Drainage bauen, keinen Keller bauen?

Vom Budget her hatten wir das Haus bisher mit Bimskeller mit Bitumenabdichtung und Drainage geplant.

Wir hatten das Haus bereits bis zum ersten Vorentwurf mit einem Architekten geplant gehabt. Dieser sah bei Planungsbeginn kein Problem darin, auch ohne das vorliegende Bodengutachten in Anlehnung an die Nachbarschaft schon mit Keller zu planen. Von dem bisherigen Architekten haben wir uns derweil aus anderen Gründen getrennt und werden uns jetzt wohl an das nächste Exemplar dieser "HOAI-begünstigten Spezies" wagen und auf mehr Glück bezülich einer fachlichen und budgetgerechten Planung hoffen. Somit bestände die Möglichkeit die bisherigen Pläne zu kippen und neu bei Null anzufangen. Wobei wir den Keller platztechnisch eigentlich als alternativlos ansehen. Wir sehen keine Möglichkeit zu gleichem Budget ohne Keller zu bauen und die Räume für 4 Personen, kleine Werkstatt, Wäscheraum, Lagermögichkeiten für Hausrat und Lebensmittel sowie Technik wirklich ersetzen zu können. Insofern wäre der Keller, wenn technisch möglich und sinnvoll, noch immer unser Favorit. Andererseits ist da die Angst vor undichten Kellerwänden die wir aus unserem Bekanntenkreis bei Immobilien aus den 70ern zu genüge beobachten können.

Wir stehen also vor der Frage dem neuen Architekt die bisherige Planung als Grundlage bezügl. Raumprogramm und Gestaltung zu übergeben, oder komplett neu zu beginnen und ohne Keller zu planen. Wenn mit Keller würde ich in das Gespräch mit dem neuen Architekt gerne fachlich vorbereitet gehen.

Gruß

ToKu

 

Ja, sorry. Aber wenn ich als Bauherr aus dem Vertrag mit dem Architekten raus will, weil dieser seine Leistungen nicht bringt hab ich ein echtes Problem. Obwohl eigentlich nur LP 1+2 mangelhaft geleistet wurden erstatte ich dann aus Angst vor einem Rechtsstreit noch einen Teil der LP 3 weil ich nicht 60% entgangenen Gewinn auf das Gesamthonorar zahlen möchte und Angst vor dem Urheberrecht habe. Ohne Rechtsberater hat man keine Chance alles richtig zu machen. Und dahingehend sind Architekten im Vergleich zu anderen Gewerken und Dienstleistern dem BH gegenüber deutlich übervorteilt. Die Entscheidung für den falschen Architekt hat mich jetzt 5000 € gekostet für die ich keine verwertbare Leistung erhalten habe. Da geht einem schon der Kamm. Aber vielleicht sollte ich meinem Frust hier nicht so freien Lauf lassen. Der nächste Architekt hat ja nun Gelegenheit den Ruf wieder herzustellen. Vielleicht bekomme ich vor diesem Hintergrund ja auch trotz dem "ganz schön frech" noch eine Antwort.

Gruß

 

In der Praxis ist es dann nicht so einfach. Da steht dann Wort gegen Wort in der Art: "Hatte ich Ihnen gesagt, war ja Ihr ausdrücklicher Wunsch". Der vom Architekt vorgeschlagene Bodengutachter wurde Anfang Dezember erstmalig durch mich kontaktiert mit der Bitte um ein Angebot. Anfang Februar, mehrere Kontaktversuche auch seitens des Architekten vorausgegangen, 2 Tage nach Angebot wurde er beauftragt. Er hat dann den zugesagten Termin für die Bohrungen um 2 Wochen geschoben. Das schriftliche Gutachten habe ich noch immer nicht. Daraufhin haben wir dazwischen um eine Einschätzung des Architekten gebeten, wie es weiter gehen soll, mit Blick auf das aktuell günstige Zinsniveau. Daraufhin dann seine Aussage "das er da keine Probleme sieht... Nachbarn haben auch alle Keller... aber unsere Entscheidung". Natürlich nur mündlich unter 4 Augen.

Der Planungsfehler lag aber eigentlich darin das er 160m² Stadthaus + Keller + Garage + KFW70 zum Budget X bei Beauftragung für realistisch gehalten hat. Daraus wurden dann in LP 1+2 143m² Satteldach mit Zwerggiebel + Nutzkeller ohne Garage oder Carport einhergehend mit Budgetüberschreitung von satten 100.000 EUR + fairerweise ca. 20.000 Sonderwünsche/Qualitätsanpassungen die wir haben wollten wie z.B: BD und besserer Wadaufbau. Seine Kalkulation lag dann nach BKI mittlerer Standard + ca. 30- 40.000 EUR Zuschlag auf diese Durchschnittswerte. Dies weil die Markt so "heiß" ist und die Preise nun mal so sind wie sie sind. Das sind nunmal die Preise für Technik und Haus aus seinem letzten BV. Unsere Sonderwünsche waren dabei teils ausdrücklich nicht berücksichtigt, mussten also noch hinzugerechnet werden. Bitte entscheiden Sie sich schnell, wei der Markt heiß läuft.

Planung an Budget anpassen "sieht er nicht ein". Statt dessen wird er sauer und sag O-Ton: "Wenn Sie sich so ein Projekt nicht leisten können weil Sie nicht in der Lage sind bei diesen Zinsen mehr Kredit zu stemmen, dann fangen Sie doch erst garnicht damit an".

Wir hatten vorgeschlagen von Holzständer auf Bimsstein zu wechseln, KFW70 streichen, Kaminofen mit Wassertasche auf Einbau Schornstein ohne Ofen zu kürzen, Fensterflächen verkleinern usw. Die Option z.B. die von ihm eingenmächtig geplante Aussenverschalung aus Aluminium zwischen den Fenstern im EG und am Zwerggiebel oder ein Eckfenster im Gästebad zu streichen, sollte auch nicht zielführend zur angestrebten Kostenreduktion sein. Wir wollten ja schließlich keine Hundehütte bauen. Eigenleistung erhöhen? Nicht mit ihm, da er keine Lust hätte die Bauleitung über mehrere Monate auszudehenen. Nach 4-6 Monaten Bauzeit müsse dann Schluß sein. Mann könne nicht erwarten das er über diesen Zeitraum hinaus alle 2 Wochen auf der Baustelle auftschlagen würde. An dieser Stelle war das Vertrauen auf Null.

Für die Trennung ausschlaggebend war dann aber auch sein trotziges und unverschämtes Verhalten nachdem wir uns 1 Woche Bedenkzeit und Planungsaussetzung genommen hatten um über die Budgetüberschreitung nachzudenken. Was wir denn glauben würden, worüber wir noch nachdenken müssten, wollte er in seiner Begrüßung am Telefon wissen.

Auf Rat des danach hinzugezogenen Fachanwalts haben wir dann zu Nachbesserung aufgefordert und alternativ eine Aufhebung bei Vergütung der LP 1+2 gem. seines Angebots angeboten. Den schriftlichen Archi-Vertrag hatten wir zum Glück noch nicht unterschrieben. Ich wollte nämlich eigentlich eine Stufenbeauftragung. Er meinte aber bei Durchsprache des Vertrags ganz überzeugend ich könne als Bauherr so oder so immer schadlos kündigen daher wäre das überflüssig. Er sollte dann den Vertagsentwurf seiner Versicherung entsprechend im Text anpassen und wir hätten beim nächsten Termin unterschrieben.

Unser Aufhebungsangebot war anwaltich so formuliert das er wohl gemerkt hat das wir rechtlichen Beistand hatten. Er hatte dann eine ausführliche Antwort verfasst warum das alles nicht seine sondern unsere Schuld ist und noch einmal 2.000 EUR drauf gehauen für die er bereit wäre uns "gehen" zu lassen. Laut Anwalt hätte das Gutachten für die Feststellung des Planungsstand bzw. das Schlichtungsverfahren mit allen einhergehenden Kosten gleich viel oder mehr gekostet. Also haben wir gezahlt.

Für die 5.000 EUR gabs damit am Ende 4 Termine a 2,5 Stunden in seinem Besprechungsraum und eine Entwurfszeichnung mit Kubikberechnung auf Basis eines von mir zuvor per Photoshop angepassten Grundriss eines Fertighausanbeiters. Er hat natürlich ein paar Telefonate im Rahmen der LP 1 und 2 mit Bauamt und Gemeindewerken geführt und z.B. den Kanalplan angefordert. Für die 1. Entwurfszeichnung mit Lastabtragungspunkten hat er mit seiner Archisoftware sicher auch Zeit gebraucht. die Arbeiten zur Herrichtung, Vermessung, messen der Höhenprofile, anfordern der Kabelpläne Telekom, Wasserleitungen etc. waren unsererseits erledigt worden bzw. lagen schon alle bei Beauftargung vor.

Einen seiner Sprüche zu Anfang, als es um das festzulegende Honorar ging, war: Wer 2 Sack Reis bezahlt, bekommt auch 2 Sack. Wenn Sie nur einen bezahlen wollen bekommen Sie am Ende auch nur einen. Daruafhin haben wir einer, in unserer Region laut Bekannten und Verwandten eher unüblichen, 100% Vergütung nach HOAI bei Vollbeauftragung zugestimmt. Wir wollten ja schließlich ordentlich, gut geplant und mit reduziertem Risiko bzgl. Baumängel bauen. Dafür wären wir bereit gewesen auch entsprechend zu zahlen. War wohl nichts... Fehlentscheidung!

Wenn es so knallt wie hier kann sicher nicht einer alleine Schuld sein. Aber es gab diesen Punkt, an dem wir einfach nicht mehr länger mit diesem Mann zusammen arbeiten wollten.

Zurück zum Thema. Zum Schluß hat der Architekt auf meinen Vorschlag (ein Tipp eines befreundeten Bauunternehmers) die Möglichkeit einer Sondergenehmigung für die Einleitung des Drainwassers erfragt. Die sollte es laut Email der Gemeindewerke vorbehaltlich auch geben. Bis ich Anfang der Woche noch mal bei den Gemeindewerken angerufen habe. Da wollte der Mitarbeiter davon nichts mehr wissen. Seine Empfehlung, weil man mir ja helfen wolle: "Leiten Sie einfach schwarz ein, kontrolliert ja keiner". Man wuste aber das wir uns wegen Kostenproblemen vom Architekten getrennt haben. Von mir wussten die das aber nicht.

Auch vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage welchen Weg wir mit dem neuen Architekten bezüglich Drainage, Kellerbauweise etc. verfolgen sollen.

Gruß