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Immobilienzwischenkredit durch BSV als Ablöse für Hypthekendarlehen

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  1. #1

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    Immobilienzwischenkredit durch BSV als Ablöse für Hypthekendarlehen

    Morgen zusammen,

    gestern hat meine Schwiegermutter von "ihrer" Bank ein Angebot über einen Immobilienzwischenkredit bekommen.
    Meine Schwiegermutter ist seit 3 Jahren verwitwet und zahlt noch leider noch ein paar Jährchen am Haus ab, etwa 330,-/Monat.
    Die nächste Zinsbindung endet 2022, Restschuld aktuell etwa 35.000€ bei 3,2% eff.
    Der Immobilienzwischenkredit basiert auf einem Bausparvertrag über genau diese 35.000€ ab dato bis zum Ende o.g. Zinsbindung
    zum 30.03.2022. Der BSV hat einen Eff.-Zins von 3,87% bei einem Guthabenzins von 0,25% bei einer Zinsrate 111,-/Monat.
    In meinen Augen eine bodenlose Frechheit bei dem heutigen Zinsniveau einer älteren, alleinstehenden Frau so etwas anzubieten.
    Und das von der größten Bank im Saarland.
    Was haltet Ihr davon ???


    Gruß
    Thorsten
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  2. Immobilienzwischenkredit durch BSV als Ablöse für Hypthekendarlehen

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  3. #2

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    Zitat Zitat von ThorstenB Beitrag anzeigen
    Was haltet Ihr davon ???
    Auch Banken müssen Geld verdienen, und solche Konstrukte bringen Umsatz und Provision.

    Nimm einfach die Restschuld der aktuellen Finanzierung zum Stichtag 03-2022, und dann kannst Du die 111,- €/Monat (x 84 Monate) als zusätzliche Tilgung berücksichtigen zzgl. 350,- € gesparte Abschlussgebühr. Dann dürfte Deine Mutter wohl bist auf 25T€ weitgehend schuldendfrei sein. d.h. selbst wenn eine Restschuld verbleibt, wäre die so niedrig, dass es fast schon egal ist, wie hoch die Zinssätze in 2022 sein werden.
    Sollte für die neue Rate die Tilgung der vorhandenen Finanzierung reduziert, oder gar ausgesetzt werden, dann wäre das der Supergau.

    Also, zuerst einmal die vorhandene Finanzierung genauer unter die Lupe nehmen, schauen was damit machbar ist. Vielleicht kann man hier eine Sondertilgung nutzen, die sich aufgrund der relativ hohen Zinsen (3,2%), positiv bemerkbar macht. Ansonsten halt mit der Restschuld weiter rechnen die sich bei Regeltilgung ergibt.

    Steht überschüssiges Einkommen zur Verfügung, dann dieses Geld beiseite legen. Über Zinserträge muss man hier aber nicht nachdenken, zumindest so lange man sich im Bereich "sicherer" Anlagen bewegen muss. Ein BSV wird bei 0,25% Guthabenverzinsung in der Zeit nicht einmal die Abschlussgebühren erwirtschaften (müsste man jetzt nachrechnen), kommen noch weitere "Gebühren" hinzu (auch das gibt es bei manchen Tarifen) dann wird das ein Verlustgeschäft. Eine Spekulation auf eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung erübrigt sich ebenso, denn bei 3,x% kann man nicht von einem günstigen Zinssatz reden.

    Die Restschuld des laufenden Darlehens wird im Vergleich zum Gebäudewert sicherlich gering sein. Deine Schwiegermutter wird somit auch in 7 Jahren einen "günstigen" Zinssatz bekommen.

    Schwiegermutter, verwirtwet, da vermute ich mal, dass Deine Schwiegermutter kein Teenager mehr ist. Ich würde an ihrer Stelle schauen, dass das Thema Finanzierung bald gegessen ist, und nicht noch weitere Konstrukte aufbauen die die Verschuldung weiter in die Länge ziehen. Irgendwann will man ja auch mal seine Ruhe haben. Was hier machbar ist hängt auch von den Einkommensverhältnissen ab. Hierzu sollte die Bank an sich beraten können, aber wie man sieht, wird bei so einer Beratung gerne mal der Eigennutzen in den Vordergrund gestellt.
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  4. #3
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    Hallo R.B.,

    danke für deine Einschätzung. Meine Schwiegermutter hat quasi gar kein Einkommen. Witwenrente, minimale Eigenrente und Miete für 1 Wohnung die aber natürlich jederzeit wegbrechen kann. Sie ist 63. Wir machen uns da keine Illusionen. Sie wird wohl zeitlebens das Haus nicht abbezahlen können. Das ist der 1% Tilgung der alten Verträge geschuldet die mein Schwiegervater in den letzten 40 Jahren abbezahlt hat. Mit 3 Kindern und 1 Gehalt war nicht mehr drin. Ich war da etwas vorausschauender: mein Haus ist in knapp 9 Jahren bezahlt. Dann bin ich 54 und hoffentlich noch bester Gesundheit.
    Ich bin auch deiner Meinung: Das bestehende Darlehen frühzeitig kündigen und um eine neue, finanzierende Bank kümmern.
    Sondertilgungen sind - wenn vertraglich geregelt (müsste ich nachschauen) aus wirtschaftlichen Gründen sowieso nicht machbar.

    Gruß
    Thorsten
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  5. #4

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    Zitat Zitat von ThorstenB Beitrag anzeigen
    ...noch ein paar Jährchen am Haus ab, etwa 330,-/Monat.
    Die nächste Zinsbindung endet 2022, Restschuld aktuell etwa 35.000€ bei 3,2% eff.
    Hallo,

    ich verstehe bei bestehender Zinsbindung den Handlungsbedarf im Moment nicht.

    Wenn die Restschuld aktuell (?) bei 35000,- liegt, werden bis 2022 über die 330,-/Monat doch über 20000,- getilgt.

    Sollten keine zusätzlichen monatlichen Mittel (zur Sondertilgung oder Ansparung) zur Verfügung stehen, kann man 2022 aus der dann bestehenden Restschuld immer noch an der monatlichen Belastung "basteln"


    ... zu prüfen wäre noch, ob der aktuelle Vertrag über die 10-jahresgrenze geht und man event kündigen könnte.

    LG
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  6. #5

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    Zitat Zitat von ThorstenB Beitrag anzeigen
    Ich bin auch deiner Meinung: Das bestehende Darlehen frühzeitig kündigen und um eine neue, finanzierende Bank kümmern.
    Nicht kündigen, ich hatte nichts von Kündigung geschrieben. Den bestehenden Vertrag zu kündigen kann nach hinten losgehen, Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung.

    Wenn das Einkommen sowieso keine weitere Ausgaben zulässt, dann wäre es auch sinnfrei heute schon zusätzlich einen BSV als Zinssicherung abzuschließen, zumal die angebotenen Konditionen nicht wirklich attraktiv sind. Ein BSV mit einem Darlehenszinssatz von 1,x% wäre heutzutage kein Problem, wobei die kurze Laufzeit der Schwiegermutter eher entgegenkommen sollte. Das alles ergibt natürlich keinen Sinn wenn die Kapitaldienstfähigkeit das nicht hergibt.

    Aber bei der geringen Restschuld ist eine Zinssicherung sowieso nicht erforderlich, denn selbst wenn die Zinssätze in den nächsten 7 Jahren extrem steigen würden, wären die Mehrkosten im zweistelligen Eurobereich pro Monat. Das bricht einem nicht das Genick, selbst bei einem geringeren Einkommen.

    Also, um ehrlich zu sein, bitte nicht falsch verstehen, ich würde an Stelle Deiner Schwiegermutter gar nichts unternehmen. Die bisherige Finanzierung scheint ja zu laufen, ein Geldregen ist wohl auch nicht zu erwarten, dann lässt man das weiter laufen, und um die paar Euro "Rest" kann man sich in 7 Jahren kümmern, oder es sollen sich dann die Erben damit befassen. So lange Deine Schwiergermutter durch eine Umstrukturierung keinen sofortigen Vorteil hat, würde ich das Thema abhaken. In 7 Jahren sieht man dann wie man weiter verfährt, und sollte das Haus bis zum Lebensende nicht schuldenfrei sein, dann ist es eben so.
    Das klingt vielleicht etwas hart, doch in meinen Augen wäre diese Strategie die einzige die man aus logischen Gründen verfolgen sollte. Irgendwelcher Aktionismus bringt Deiner Schwiegermutter nichts.

    Heute einen BSV anzusparen während das Einkommen sowieso schon nicht gerade üppig ist, und das bei einer laufenden Finanzierung, ist absolut sinnfrei. Bei 100,- € monatlicher Sparrate wird der BSV über 35T€ sowieso nicht so schnell zuteilungsreif, und dann steht noch eine Zwischenfinanzierung an, Deine Schwiegermutter ist bis dahin 70 Jahre alt, das ergibt alles keinen Sinn. Wer weiß schon, ob sie dann das Haus überhaupt noch nutzen kann, vielleicht wird eine Pflege erforderlich die von den Angehörigen zuhause nicht mehr geleistet werden kann, oder was weiß ich.

    Wenn es vom Einkommen eng wird, dann würde ich sogar noch einen Schritt weiter gehen, und mich als Angehöriger fragen, ob man nicht der Mutter helfen kann. Bei 3 Kindern würde ich es so sehen, dass diese die paar Euro leichter tragen können als die Mutter mit ihrer Rente. Das sind aber alles Überlegungen die man als Außenstehender zwar andenken, aber nicht entscheiden kann.

    Also, vergiss den BSV, schau mal in den bestehenden Darlehensvertrag um abschätzen zu können, was da auf die Schwiegermutter zukommt, dann sieht man weiter.
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  7. #6

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    wohnung verkaufen, Haus abbezahlen und zurücklehnen.... mal so als Alternative
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  8. #7

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    Zitat Zitat von DerMarc Beitrag anzeigen
    wohnung verkaufen, Haus abbezahlen und zurücklehnen.... mal so als Alternative
    Sofern die Wohnung nicht im eigenen Haus ist.
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  9. #8
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    @R.B: Ich meinte natürlich den bestehenden Vertrag nicht sofort kündigen, sondern zum Zinsbindungsende in 2022. Ansonsten würde sich der Vertrag ja dann verlängern.

    @DerMarc:
    Wir wirken ja schon auf sie ein....
    Ist ein großes Haus, großer Garten, 1 Whg. vermietet, sie wohnt im EG.
    Unser Ziel:
    Haus verkaufen, und in eine kleine Mietswohnung gezogen. Sind bei uns hier erschwinglich, die Monatsraten an die Bank reichen in etwa aus. Dann kann sie das ganze Geld auf den Putz hauen und sich ein schönes Leben machen welches momentan aus finanziellen Gründen seeeehr eingeschränkt ist. War halt so nicht geplant, ihr Mann starb vor 3 Jahren an Lungenkrebs.
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  10. #9

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    Kenne das von meine Großeltern und auch Eltern ... das noch diese Generation, die wollen den Kinder noch was hinterlassen. Nur sobald die gute Frau ins Altersheim kommt, dann ist das Haus sowieso weg und geht kommt für die Pflege drauf.
    Ich persönlich (wenn ich eine Frau wäre) würde das Haus jetzt verkaufen, an alle drei Kinder eine gewisse Summe schenken und in die nähe von Lieblings Enkel ziehen.
    Das Leben noch ein wenig genießen und gut ist.

    Soweit ich weiß, wenn Eltern den Kindern Geld schenken und dann (glaube) innerhalb 10 Jahre pflegebedürftig werden, dann das Amt das geschenkte Geld für die Pflege komplett zurück vordern. Stimmt das?
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  11. #10
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    @Jan81:

    So in etwa sehen wir das auch. Schenken muss sie uns aber nichts.
    Sie hat 3 Töchter, nur die Älteste (meine Frau) hat 1 Kind. Und wir wohnen auch in der Nähe (ca. 30 km)
    Die anderen beiden sind schon weiter weg (etwa 125 km)
    Die beiden Geschwister meiner Frau könnten schon etwas finanzielle Unterstützung gebrauchen da sie bisher trotz 30 und 35 Lenzen beruflich noch nicht etabliert sind. Und mit ihren Lebenspartnern ist das auch so eine Sache......
    Von daher soll sie - falls verkauft würde - das Geld für sich behalten.
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  12. #11

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    Was passiert denn, wenn z.B. die Heizungsanlage mal neu muss, oder das Dach usw usw... sind 10t€ immer in der Hinterhand für solche Spielchen?!
    In dem Alter eine nicht abbezahlte Immobilie und noch eine vermietete Einliegerwohnung wird schneller zur richtigen Belastung als man denkt, wenn (!!!) man zwangsweise auf die Mieteinnahmen angewiesen ist.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von Jan81 Beitrag anzeigen
    Soweit ich weiß, wenn Eltern den Kindern Geld schenken und dann (glaube) innerhalb 10 Jahre pflegebedürftig werden, dann das Amt das geschenkte Geld für die Pflege komplett zurück vordern. Stimmt das?
    Vereinfacht gesagt, JA. Genau betrachtet ist es ein wenig komplizierter, denn die erste Frage ist, ob für die Pflege überhaupt das Sozialamt einspringen muss (liegt überhaupt Verarmung vor). Haben die Eltern noch Vermögen oder Einkommen, und können daraus die Pflegekosten bezahlt werden, dann interessiert sich das Sozialamt nicht dafür. Der Schenker kann dann auch nicht so einfach das Geschenk zurückfordern.
    Dann stellt sich als nächstes die Frage des Elternunterhalts, sprich die Kinder sind zum Unterhalt verpflichtet. Dazu muss aber nicht das "Geschenkte" zurückgegeben werden, sondern die Kinder können den Unterhalt auch in irgendeiner Form begleichen (wichtig wenn anstatt Geld vielleicht Immobilien oder Aktien oder was weiß ich verschenkt wurden). Ist auch das ausgeschlossen, dann erst geht es an die Rückforderung der Schenkung. Dabei muss nicht zwangsläufig die komplette Schenkung rückgängig gemacht werden, sondern es muss ja nur der Unterhaltsbedarf gedeckt werden.

    Nebenbei bemerkt, der Elterunterhalt besteht auch dann, wenn man vorher nicht beschenkt wurde.

    Hier gilt, wie so oft, Fachmann fragen. Gerade bei "größeren" Geschenken können schnell auch steuerliche Gründe eine Rolle spielen. Wenn Eltern ihren Kindern etwas schenken dann gibt es ja andere Freibeträge als umgekehrt. Andererseits gibt es im Fall eine Verarmung des Schenkenden Ausnahmeregeln, die sogar dazu führen können, dass man gezahlte Schenkungssteuer wieder zurückerstattet bekommt.
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  14. #13
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    Rücklagen gibt es quasi keine, nur etwa 5.000€. Sie hat ja auch noch ein Auto. Das will auch bezahlt werden. Es gibt zwar noch ein Aktienpaket von ihrem Mann (ehemaliger Arbeitgeber, französischer Reifenhersteller) aber die bringen momentan auch "nur" etwa 4.500€.
    Meiner Frau und mir würde es daher deutlich besser gehen, wenn sie verkauft und etwas näher zu uns zieht.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von ThorstenB Beitrag anzeigen
    Meiner Frau und mir würde es daher deutlich besser gehen, wenn sie verkauft und etwas näher zu uns zieht.
    Na ja, 30km sind jetzt nicht wirklich eine Entfernung.
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  17. #15
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    Aber bei uns in der Provinz ohne Auto ein Problem:-)
    Meine Mutter z.B. wohnt im Nachbarort....
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