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Bauvorhaben MFH, halten oder verkaufen?

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  1. #1

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    Frage Bauvorhaben MFH, halten oder verkaufen?

    Hallo Community,

    nachdem ich in diesem Forum einige Stunden als passiver Leser verbracht habe, habe ich mich registriert um fachkundige Meinungen einzuholen. Wie Ihr im weiteren Verlauf meines Posts erkennen werdet, habe ich nicht allzu viel Ahnung von der Materie.

    Es geht sich um den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das Grundstück ist 250 qm groß. Die Fläche die bebaut werden könnte beträgt ca. 160 qm. 4 Geschosse sind realistisch. Aktuell ist das Grundstück lediglich ebenerdig bebaut, die Nachbarhäuser haben jedoch ringsum 4 Geschosse.

    Eine der ersten Fragen ist: wieviel % zieht man von der bebaubaren Fläche für Treppenhaus, Aufzug etc. ab?
    160*4= 640 qm. Ich rechne mit etwas mehr als 500 Nettoquadratmetern, kommt das in etwa hin?

    nächste Frage ist zwar allgemein schwer zu beantworten, doch ich bräuchte einen groben Richtwert für die Gesamtkosten (exkl. Grundstück) pro qm Wohnfläche. Es soll weder besonders hochwertig noch besonders günstig gebaut werden. Ein Tiefgarage soll/kann nicht gebaut werden, ein Keller schon. Daher rechne ich mit 2500-3000€/qm.

    Aus verschiedenen Gründen steht nur eine Vollfinanzierung zur Wahl. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Sicherheiten und ein ausreichend hohes Einkommen stehen zur Verfügung.

    Die wohl wichtigste Frage ist die, ob das MFH anschließend verkauft wird oder gehalten wird. Da ich noch weitere, jedoch auch kostenintensivere, Grundstücke im Auge habe tendiere ich zum Verkauf des MFH. Da man innerhalb der 10 Jährigen Spekulationsfrist verkauft wird eine Versteuerung notwenig. Beträgt diese pauschal 25% des Gewinn´s oder wird der Gewinn einfach auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet?
    Durch die Vollfinanzierung rechne ich mit einer Zinsbelastung von etwa 3%, um diese 3% sinkt natürlich auch die Bruttorendite. Nach Zinsen und Tilgung bleibt also nichtmehr sehr viel übrig. Ebenfalls ein Argument FÜR den Verkauf.
    Ich habe mir jedoch sagen lassen, dass Banken einen Bau und anschließend direkten Verkauf nur mürrisch finanzieren, denn dadurch verdienen Sie natürlich viel weniger als ein Darlehen über mehrere Jahrzehnte. Jedoch sinkt ja das Risiko für die Bank, wenn vor bzw. während des Bau´s schon Wohnungen verkauft werden. Was sagt Ihr dazu?


    Ich würde Euch bitten einfach mal eine erste Einschätzung zu meinem Vorhaben abzugeben.
    Falls noch Details fehlen trage ich diese gerne nach.
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  2. Bauvorhaben MFH, halten oder verkaufen?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zitat Zitat von 991GT3 Beitrag anzeigen
    Wie Ihr im weiteren Verlauf meines Posts erkennen werdet, habe ich nicht allzu viel Ahnung von der Materie.
    Erster Gedanke: Finger weg.
    Zweiter Gedanke: Grundstück in Düsseldorf? Projektentwickler fragen und zusammen vermarkten. Solche Objekte sind sicherlich gesucht. Vorteil: Die haben Ahnung. Nachteil: Die wollen einen guten Teil des Kuchens haben.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Danke für Deine Antwort, ich selber habe nicht sehr viel Ahnung, jedoch würde ich es als Gemeinschaftsprojekt mit einem engen Familienmitglied machen, welches selber mehrere Häuser besitzt und auch dementsprechend Ahnung hat. Gute Architekten, Bauingenieure und GU haben wir im Umfeld.

    Einen Projektentwickler zwischenzuschalten steht nicht zur Auswahl, wofür sollte der mich auch noch brauchen, wenn mir nicht einmal das Grundstück gehört?
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  5. #4

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    Zitat Zitat von 991GT3 Beitrag anzeigen
    Danke für Deine Antwort, ich selber habe nicht sehr viel Ahnung, jedoch würde ich es als Gemeinschaftsprojekt mit einem engen Familienmitglied machen, welches selber mehrere Häuser besitzt und auch dementsprechend Ahnung hat. Gute Architekten, Bauingenieure und GU haben wir im Umfeld.

    Einen Projektentwickler zwischenzuschalten steht nicht zur Auswahl, wofür sollte der mich auch noch brauchen, wenn mir nicht einmal das Grundstück gehört?
    Ah ok. Ich dachte, das Grundstück wäre Eigentum.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Sorry, mein Fehler, ich habe es anfangs nicht erwähnt, werde es aber jetzt editieren.
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  7. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  8. #6
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  9. #7

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    Zitat Zitat von 991GT3 Beitrag anzeigen
    Hallo Community,

    nachdem ich in diesem Forum einige Stunden als passiver Leser verbracht habe, habe ich mich registriert um fachkundige Meinungen einzuholen. Wie Ihr im weiteren Verlauf meines Posts erkennen werdet, habe ich nicht allzu viel Ahnung von der Materie.

    Es geht sich um den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das Grundstück ist 250 qm groß. Die Fläche die bebaut werden könnte beträgt ca. 160 qm. 4 Geschosse sind realistisch. Aktuell ist das Grundstück lediglich ebenerdig bebaut, die Nachbarhäuser haben jedoch ringsum 4 Geschosse.

    Eine der ersten Fragen ist: wieviel % zieht man von der bebaubaren Fläche für Treppenhaus, Aufzug etc. ab?
    160*4= 640 qm. Ich rechne mit etwas mehr als 500 Nettoquadratmetern, kommt das in etwa hin?

    nächste Frage ist zwar allgemein schwer zu beantworten, doch ich bräuchte einen groben Richtwert für die Gesamtkosten (exkl. Grundstück) pro qm Wohnfläche. Es soll weder besonders hochwertig noch besonders günstig gebaut werden. Ein Tiefgarage soll/kann nicht gebaut werden, ein Keller schon. Daher rechne ich mit 2500-3000€/qm.

    Aus verschiedenen Gründen steht nur eine Vollfinanzierung zur Wahl. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Sicherheiten und ein ausreichend hohes Einkommen stehen zur Verfügung.

    Die wohl wichtigste Frage ist die, ob das MFH anschließend verkauft wird oder gehalten wird. Da ich noch weitere, jedoch auch kostenintensivere, Grundstücke im Auge habe tendiere ich zum Verkauf des MFH. Da man innerhalb der 10 Jährigen Spekulationsfrist verkauft wird eine Versteuerung notwenig. Beträgt diese pauschal 25% des Gewinn´s oder wird der Gewinn einfach auf das zu versteuernde Einkommen angerechnet?
    Durch die Vollfinanzierung rechne ich mit einer Zinsbelastung von etwa 3%, um diese 3% sinkt natürlich auch die Bruttorendite. Nach Zinsen und Tilgung bleibt also nichtmehr sehr viel übrig. Ebenfalls ein Argument FÜR den Verkauf.
    Ich habe mir jedoch sagen lassen, dass Banken einen Bau und anschließend direkten Verkauf nur mürrisch finanzieren, denn dadurch verdienen Sie natürlich viel weniger als ein Darlehen über mehrere Jahrzehnte. Jedoch sinkt ja das Risiko für die Bank, wenn vor bzw. während des Bau´s schon Wohnungen verkauft werden. Was sagt Ihr dazu?


    Ich würde Euch bitten einfach mal eine erste Einschätzung zu meinem Vorhaben abzugeben.
    Falls noch Details fehlen trage ich diese gerne nach.
    Grundsätzlich: Du wirst hier nur sehr wenige Antworten bekommen. Hintergrund ist, dass man erwarten sollte, dass der größte Teil der Recherche bereits erfolgt ist und dann eben Fragen zu den eigenen Gedanken gestellt werden. (vor allem, weil du hier unternehmerisch tätig wirst und nicht privat ein Häuschen baust...)

    Steuerberatung: Wird hier nicht passieren.
    Bauausführung und Kosten: Kann dir keiner sagen.


    Eine Sparkasse wird dir das sicher auch finanzieren, große Geschäftsbanken sind aber eher Ansprechpartner.
    Zu deinen Überlegungen mit der Nettogrundfläche:
    Unser Haus hat 120m2 Grundfläche (10*12m) und die Wohnungen 105m2 (angeblich nach entsprechender Norm). Es gibt keinen Fahrstuhl.
    Aus dem Bauch heraus würde ich sagen, dass du etwa 10% mehr Fläche als Wohnfläche hast. Hängt aber auch davon ab, wie viele Wohnungen du pro Etage baust, wie groß/breit Treppe und Fahrstuhl werden etc. Vielleicht gibt es da ja ne DIN Norm.

    Wenn du das professionell machen möchtest, wonach es ja aussieht, solltest du eher überlegen, ein Unternehmen dafür zu gründen. So würde ich es zumindest machen.

    Mich würde interessieren, wie dieses Projekt weiter geführt wird :-)
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