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Abstabdsflächenbaulast Auslegung?

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  1. #1

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    Abstabdsflächenbaulast Auslegung?

    Hallo,

    in einer Baulast (aus dem Jahr 1963) steht folgendes: Der Eigentümer xxx hat..... die Verpflichtung übernommen, dieses Grundstück zu zugunsten des Nachbargrundstückes xxxxx in einem Abstand von 4,00 m von dem auf diesem geplanten Bauvorhaben dauerhaft unüberbaut zu lassen. Der Abstand ist vom Dachvorsprung - falls dieser aus unbrennbaren Bauteilen besteht, vom Hausgrund an - zu messen.

    Als Laie bin ich davon ausgegangen, dass somit diese 4 Meter Abstand, von denen über 2,50 Meter auf meinem, von mir kürzlich gekauften Grundstück liegen, bereits die nach LBO vorgeschriebene Abstandsfläche beinhalten. Nun ist das Baurechtsamt, bei dem wir eine Bauvoranfrage gestellt haben, aber der Ansicht, dass "unsere" Abstandsfläche hier noch dazu addiert werden muss.

    1. Kann mir jemand sagen, ob das nur die "Interpretation" des Bauamtes ist, oder ob das so stimmt?

    2. sollte das so rechtlich stimmen, könnte man dann eine "Änderung" der Baulast beantragen, nämlich dahingehend, dass ja genau genommen aus öffentlichem Interesse für das bestehende Nachbarhaus 2,50 Meter - 3 Meter Abstand (müsste man an Hand der Höhe des Hauses ja feststellen können) ausreichen wären, um die notwendigen Abstandsflächen zu haben. Man könnte dann also ca. 1 Meter weniger machen, wodurch ich meinen geplanten Neubau um diesen Meter größer machen könnte (Baugenehmigung vorausgesetzt).

    3. sofern ich eine Grenzgarage bauen wollte, dürfte ich dann an die tatsächliche Grundstücksgrenze bauen, oder müsste ich die Baulastfläche auch noch frei halten?
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  2. Abstabdsflächenbaulast Auslegung?

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  3. #2

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    Hi!

    Für mich hört sich das nicht nach einer reinen Abstandflächen-, sondern nach einer Brandschutzbaulast an.
    In der BauO NW vom 01.10.62 gibt es jedoch diese Baulastart wie heute in § 31 Abs. 1 noch nicht.
    Evt. ist hier ganz allgemein der §99 Abs. 1 zur Anwendung gekommen.

    Meine Frage daher: Da das Nachbargebäude wohl auf der Grenze steht: Sind Öffnungen in dieser Wand?

    dass "unsere" Abstandsfläche hier noch dazu addiert werden muss.
    Natürlich ... sie dürfen sich nicht überdecken!

    Zu Frage 2: Wenn es sich um eine Brandschutzbaulast handelt, dann würde die heute mit 5 m bestimmt werden.

    Zu Frage 3: s. Baulasttext:
    dauerhaft unüberbaut zu lassen
    Hat sich da etwa jemand nicht nach Baulasten erkundigt vor Beurkundung des Kaufvertrages?
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  4. #3

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    Eine Abstandsbaulast verschiebt quasi die baurechtliche Grundstücksgrenze (nicht die Eigentumsgrenze!) um das angegebene Maß auf das belastete Grundstück! Wenn Du also 4 m Abstandsbaulast hast und selber 2,50 Abstandsfläche auslöst, musst Du 6,50 m von der Grenze zwischen den Flurstücken mit Deinem Bauvorhaben wegbleiben!
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  5. #4

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    PS: Wenn das real bestehende Gebäude die erteilte Baulast nicht ausnutzt (oder diese wie in Nds durch Änderung der Abstandsregeln nicht mehr in vollem Umfang erforderlich ist), kann man die Verkleinerung bis auf das notwendige Maß beim Amt beantragen.

    Das wird diese Änderung aber nicht als Ordre Mufti ausführen, sondern den Begünstigten der baulast einbeziehen.
    Sollte dieser gute Grunde dafür vorbringen, dass eine Verkleinerung nicht sein soll, z.B. eine aktuelle Planung einer Erweiterung unter Nutzung der Baulast, dann wird das Amt den Antrag ablehnen.

    Stimmt der Begünstigte zu oder sind seine "Argumente" nur Stinkstiefeleien, kann das Amt (trotzdem) der Verringerung zustimmen.

    Alles aber eben kann, nicht muß!
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  6. #5
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    Danke für die Antworten. Die Baulast war bekannt, aber selbst der Architekt hatte das so nicht vorher gesehen. ich war von einer Abstandsbaulast ausgegangen. Das Haus hat ganz normale Fenster und steht ca 1,20 - 1,50 Meter von der Grundstücksgrenze weg, leicht schräg, daher die Differenz.

    Das (alte) Haus auf meinem Grundstück steht ca. 8-9 Meter von dem anderen Haus weg, an unser Haus angebaut ist ein 2-stöckiger Schuppen, der aber nur ca. 1 Meter von der Grundstücksgrenze weg steht. Welches Gesetz ist mit § 99 Abs. 1 gemeint?

    Wo kann man das erfahren, ob es sich um eine Brandschutzbaulast handelt, bzw. ob das so interpretiert wird? 4 Meter Baulast plus 2,50 Abstandsfläche sind 6,5 Meter. Wenn 5 Meter ausreichen, dann könnte ich zumindest 1,5 Meter "dazu gewinnen".
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  7. #6
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    Danke :-) Das Thema werde ich mal mit meinem Architekten besprechen. Sollte das durchgehen, dann müssten wir aber wohl unsere Bauvoranfrage nochmal neu stellen. Dabei haben wir gerade erst die Genehmigung erhalten. Wenn ich Deine Ausführungen richtig verstehe, dann könnte der andere, wenn er sein Haus vergrößern wollte, sogar ein paar Zentimeter auf meinem Grundstück bebauen, oder? Dessen Haus steht schon seit ca. 50 jahren unverändert da...

    Insofern sollte ich das mit dem Antrag auf Verringerung der Baulast also auf alle Fälle machen, damit der oder seine Erben nicht irgendwann auf dumme Gedanken kommen...?!
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  8. #7

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    Zitat Zitat von vriegel Beitrag anzeigen
    ....dann könnte der andere, wenn er sein Haus vergrößern wollte, sogar ein paar Zentimeter auf meinem Grundstück bebauen, oder?....
    Nenene
    Deins ist Deins und bleibt Deins. Für ihn ist die Grenze Grenze.
    Bei der Baulast gehst nur um die Wahrung der Bauvorschriften. Nicht um Eigentmusveränderung
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  9. #8

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    Hi!

    Das Haus hat ganz normale Fenster und steht ca 1,20 - 1,50 Meter von der Grundstücksgrenze weg, leicht schräg, daher die Differenz.
    Also sind Fensteröffnungen in der grenzständigen Wand.
    Dies ist bauordnungsrechtlich zunächst einmal nicht zulässig.
    Da ich vermute, dass die Wand damals 1 m parallel zur Grenze geplant war, addieren sich die geforderten 4 m im BLText zu den auch heute üblichen 5 m Brandschutzbaulast.

    Diese wäre wohl nur zu löschen, wenn die Öffnungen im Mauerwerk geschlossen werden und dem Brandschutz damit wieder entsprochen wäre.

    Ob der Nachbar hierzu bereit ist?

    Selbst wenn ja wäre zu prüfen, welche Abstandfläche an der Außenwand nun zu berechnen wäre.
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  10. #9
    Avatar von Der Bauberater
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    In Bawü gibt es keine "Brandschutzbaulast"!
    Die Abstandsflächen regeln den Brandschutz. Die Abstandsflächen errechnen sich im WA/WR 0,4 mal Wandhöhe, min. jedoch 2,50m.
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  11. #10
    Baufuchs
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    auch in Baden Württemberg gibt's die 5m Abstandsregelung zum Brandschutz wenn Gebäude näher als 2,50m an die Nachbargrenze gebaut werden (sollen).

    Guckst Du hier unter §7
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  12. #11
    Avatar von Der Bauberater
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    Nein Fuchs,
    der § 7 AVO regelt die 2,50m zur Nachbargrenze und die 5,0m bei Gebäuden auf dem selben Grundstück.

    Edith sagt:
    Da es sich hier um ein anderes Grundstück handelt, --> 2,50m min.
    Man müsste den Plan sehen
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  13. #12
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    Zitat Zitat von oberh Beitrag anzeigen
    Hi!



    Also sind Fensteröffnungen in der grenzständigen Wand.
    Dies ist bauordnungsrechtlich zunächst einmal nicht zulässig.
    Da ich vermute, dass die Wand damals 1 m parallel zur Grenze geplant war, addieren sich die geforderten 4 m im BLText zu den auch heute üblichen 5 m Brandschutzbaulast.

    Diese wäre wohl nur zu löschen, wenn die Öffnungen im Mauerwerk geschlossen werden und dem Brandschutz damit wieder entsprochen wäre.

    Ob der Nachbar hierzu bereit ist?

    Selbst wenn ja wäre zu prüfen, welche Abstandfläche an der Außenwand nun zu berechnen wäre.
    Zitat Zitat von oberh Beitrag anzeigen
    Hi!



    Also sind Fensteröffnungen in der grenzständigen Wand.
    Dies ist bauordnungsrechtlich zunächst einmal nicht zulässig.
    Da ich vermute, dass die Wand damals 1 m parallel zur Grenze geplant war, addieren sich die geforderten 4 m im BLText zu den auch heute üblichen 5 m Brandschutzbaulast.

    Diese wäre wohl nur zu löschen, wenn die Öffnungen im Mauerwerk geschlossen werden und dem Brandschutz damit wieder entsprochen wäre.

    Ob der Nachbar hierzu bereit ist?

    Selbst wenn ja wäre zu prüfen, welche Abstandfläche an der Außenwand nun zu berechnen wäre.
    Deswegen wurde ja vermutlich im Jahre 1963 diese Baulast eingetragen. Damit die Fenster da sein dürfen etc. 4 Meter vom Hausgrund an... Und da ich ja zusätzlich noch meinen Mindestabstand einhalten muss, wäre das neu zu bauende Haus ohnehin mind 6,50 Meter weg vom Nachbarhaus.

    so jedenfalls die Aussage in dem vorliegenden Bauvorbescheid.
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  15. #13

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    Jetzt kannst Du nur noch prüfen, ob die 6,50 wirklich nötig sind, oder ob Du auf die 5 m runterkommst (oder einen Wert dazwischen)
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  16. #14
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    Danke an alle. Die Baulast wurde tatsächlich verringert. Allerdings hatte der Nachbar Widerspruch eingelegt, so dass das Regierungspräsidium entscheiden musste. Das tat es dann auch zu unseren Gunsten.
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