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Kostenschätzung - Tiefbau

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  1. #1

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    Kostenschätzung - Tiefbau

    Hallo,

    wir planen ein EFH in Hanglage und haben einen Architekten beauftragt. Die Kosten für den Tiefbau wurden vom Architekten auf 20 tsd €, der Rohbau Haus + Garage auf 70 tsd € geschätzt. Die erste Ausschreibung hat Angebote um 250 tsd € ergeben - allein für den Tiefbau.

    Es wurde der Keller gekürzt, so dass es nicht mehr so tief in den Hang geht, und die Garage ist weggefallen. Für diese Änderung hat der Architekt 6 Monate(!) benötigt. Die Angebote für die Erdarbeiten liegen nun bei 80 - 110 tsd €. Der geänderte Rohbau (ohne Garage) wird uns für 90 - 115 tsd angeboten.

    Wir haben allein durch Tiefbau + Rohbau mindestens 80 tsd € höhere Kosten, als ursprünglich geschätzt. Wir haben schon damit gerechnet, dass hier und da höhere Kosten entstehen, aber nicht damit, dass der Tiefbau 60 tsd € mehr kostet (im ersten Anlauf 230 tsd € mehr). In die Planung haben wir inzwischen 21 tsd € gesteckt, das meiste davon hat der Architekt kassiert. Auf Grundlage seiner Kostenschätzung haben wir ein Darlehen aufgenommen. Wir zahlen Zinsen, können aber nicht bauen. Uns sind Mehrkosten entstanden durch die Änderung an den Plänen, z.B. weil der Statiker neu rechnen musste.

    Wie kann man in einer solchen Situation handeln? Ist der Architekt verpflichtet, so lange zu korrigieren, bis das Ergebnis in den ursprünglichen finanziellen Rahmen passt? Wir sind seit über einem Jahr mit diesem Architekten zugange und es ist jedes Mal so, dass wir mehrere Wochen auf eine Antwort bzw. ein Ergebnis von ihm warten müssen. Wie gehen wir damit um, wenn wir keine Geduld mehr haben, auf ein Ergebnis zu warten? Müssen wir dann die 21 tsd € abschreiben und neu anfangen?

    Grüße
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  2. Kostenschätzung - Tiefbau

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  3. #2
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat Zitat von Flambard Beitrag anzeigen
    Ist der Architekt verpflichtet, so lange zu korrigieren, bis das Ergebnis in den ursprünglichen finanziellen Rahmen passt?
    Grundsätzlich ja, zumindest dann, wenn dieser Kostenrahmen vorher kommuniziert wurde, aber sogar dann, wenn über Kosten vorher nicht gesprochen wurde, z.B. weil es ggf. der Architekt pflichtwidrig unterlassen haben sollte, euch nach dem Kostenrahmen zu befragen.

    Aber wenn ihr wollt, dass der Kostenrahmen eingehalten wird und zugleich den Bau durchführen möchtet, müsst ihr natürlich auch bereit sein, Abstriche an dem Bauvorhaben (z.B. bezüglich der Größe oder Ausstattung) hinzunehmen. Euer Architekt ist verpflichtet, euch diesbezüglich Einparungsvorschläge zu unterbreiten. Wenn er es nicht von sich aus tut, solltet ihr ihn dazu ermuntern.
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  4. #3
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    Zitat Zitat von Ralf Wortmann Beitrag anzeigen
    Euer Architekt ist verpflichtet, euch diesbezüglich Einparungsvorschläge zu unterbreiten.
    Einen Kostenrahmen haben wir vereinbart, seine Kostenschätzung lag für die ursprüngliche Planung bei ca. 330 tsd €, was letztendlich von uns akzeptiert wurde. Diese haben wir nach vorliegenden Angeboten um ca. 250 tsd€ übertroffen - hauptsächlich aufgrund der Erdarbeiten. Aus diesem Grund wurde die ursprüngliche Planung geändert. Nun liegen wir bei 100 tsd € mehr, was auch nicht akzeptabel ist. 630.000€ hätten sehr wenig Sinn gemacht, 430.000€ machen bei der Lage, 130m² Wohnfläche, ohne Keller und durchschnittlicher Ausstattung leider ebenfalls wenig Sinn.

    Wir haben, wie bereits erwähnt, Abstriche gemacht. Die Garage ist entfallen bzw. auf Kosten der Wohnfläche ins Haus verlegt worden. Die Unterkellerung ist weggefallen. Die gesamte Planung ist von ihm selbst erstellt worden, wir haben da nicht auf bestimmte Elemente bestanden. Einsparungsvorschläge, welche uns wieder in Richtung der vereinbarten Summe bewegen, sind bisher nicht da. Um in den Kostenrahmen zu kommen, müsste man wahrscheinlich deutlich anders planen. Inzwischen zweifeln wir immer mehr daran, dass dieser Architekt in der Lage ist, dieses Bauvorhaben zum Erfolg zu bringen. Er selbst scheint wenig motiviert zu sein, uns fehlt ein Druckmittel.
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  5. #4

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    Du sprichst von "der ersten Ausschreibung", hat es keine weiteren Anfragen gegeben?
    Also auf mich machen die Preise keinen seriösen Eindruck, selbst wenn man nicht alle Details vor Ort kennt. Ein Betrag von 80-110T€ nur für die Erdarbeiten? Bodengutachten? Müssen die sich von Hand durch massiven Granit arbeiten? Was ist in den Angeboten enthalten?

    Aus der Ferne kann man Deine Angebote kaum beurteilen, aber die Größenordnung lässt schon einmal die Alarmglocken läutern. Das bedeutet dann, dass man tiefer in die Details einsteigen muss. Vielleicht war das nur ein Abwehrangebot weil die Firma das nicht ausführen kann oder ausführen will, vielleicht ist die Datenbasis so dürftig, dass jeder mit xxx% Sicherheiten rechnet, da kann man jetzt nur raten.

    Mag ja sein, dass der Architekt mit der ersten Schätzung daneben lag, das kann passieren und hat vielleicht auch seine Gründe, aber bei den aufgerufenen Preise würde ich hellhörig. Da wurde zu Beginn entweder ein sehr wichtiges Detail übersehen, oder es werden Zahlen gewürfelt. Frei nach dem Motto, hängt der Fisch an der Angel, dann sollte man ihn auch ausnehmen.

    Du schreibst "wir haben einen Architekten beauftragt", ich denke es wäre mal an der Zeit zu prüfen, was hier wirklich beauftragt war. Wenn zu Beginn ein Kostenrahmen von 330T€ vereinbart war, und das auf der Basis einer Schätzung vom Architekten, dann stellt sich die Frage, wie es nun zum doppelten Preis kommen soll, der nur mit vielen Abstrichen reduziert werden konnte, und dann immer noch 30% über der Schätzung lag.
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  6. #5
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Die Anmerkungen von R.B. kann ich nur unterstreichen.

    Wenn ihr gar versuchen wollt, euch von eurem Architekten zu trennen, solltet ihr einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Nähe eures Wohnortes einschalten, am besten zunächst nur im Rahmen einer Beratung. Dieser muss euren Vertrag lesen und dann prüfen, welche Leistungen der Architekt aufgrund des Vertrags zu erbringen verpflichtet war und welche davon bislang ggf. nicht oder nicht korrekt erbracht wurden.

    Wenn etwas fehlt oder nur fehlerhaft oder unvollständig erbracht wurde, kann und sollte der Architekt erstmal fristsetzend aufgefordert werden, diese Leistungen nachzuliefern. Das können Leistungsverzeichnisse sein, oder die Einholung einer ausreichend Anzahl von Angeboten, aber auch Pläne oder Kostenermittlungen.

    Gerade bei Verträgen, die nach der „neuen“ HOAI 2013 geschlossen wurden, wird oft „vergessen“, in der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) eine Kostenermittlung auf der Grundlage der vom Planer (!) bepreisten Leistungsverzeichnisse zu erstellen und den Bauherren zu übergeben ist, einschließlich einer Kostenkontrolle durch Vergleich dieser bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung nach DIN 276 aus der Leistungsphase 3.

    Wenn ihr diese Dokumente vorliegen hättet (habt ihr vermutlich nicht), könntet ihr daraus ersehen, welche Ursachen die plötzliche Kostenexplosion hat, ob es sich um drastische Fehleinschätzungen des Architekten im Hinblick auf die Einheitspreise handelte, ob es nur "Abwehrangebote" der angefragten Firmen sind, ob der Architekt einfach Mengen falsch kalkuliert hat oder ob er gar komplette Teile notwendiger Leistungen vergessen hatte, in seine Leistungsverzeichnisse aufzunehmen.

    Erst dann, wenn er mit der Erbringung von Leistungen in Verzug ist (z.B. aufgrund fristsetzender Schreiben) und wenn die Vertragslage und die Ursachen der Kostenexplosion und die Honorarfrage geprüft wurden, kann abgewogen werden, ob eine Nachfristsetzung mit Androhung der Kündigung des Architektenvertrags sinnvoll ist. Das kann das Forum aber nicht leisten.
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  7. #6
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    Neben den Fragen, welche Architektenleistungen beauftragt und wie vollständig diese geleistet wurden, sprechen die vorliegenden Zahlen aber auch für massive Fehleinschätzungen des Architekten bzgl. der notwendigen Bauleistungen.

    Wobei mir das Wort Fehleinschätzungen jetzt schwer über die Tastatur lief. Fehlplanung habe ich nur deshalb nicht geschrieben weil systembedingt hier eben nur Teilaspekte des Sachverhaltes vorliegen. Klingt alles danach, dass man auch mal über Honorarrückforderungen und Schadensersatzforderungen nachdenken muss.
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  8. #7
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Du sprichst von "der ersten Ausschreibung", hat es keine weiteren Anfragen gegeben?
    Die erste Ausschreibung hat nur ein Angebot ergeben. Der Bauunternehmer hat uns ein Gespräch zusammen mit dem Architekten angeboten, in welchem er mitgeteilt hat, dass das Bauvorhaben nicht sinnvoll geplant ist. Er hatte mit Sicherheit auch Recht. Daraufhin wurde die Planung geändert. Zu der neuen Planung gibt es mehrere Angebote im genannten Bereich.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ein Betrag von 80-110T€ nur für die Erdarbeiten? Bodengutachten?
    Es gibt ein Bodengutachten, ein DGM, eine Massenberechnung, Standsicherheitsberechnungen zu der Baugrube, ein LV... Die Angebote sind teilweise aufgrund einiger Punkte aus dem LV höher (z.B. sollen 550m³ entsorgt und 450m³ wieder eingebaut werden - geht gar nicht) aber die Angebote sind schon begründet und sind deutlich außerhalb des Rahmens.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wenn zu Beginn ein Kostenrahmen von 330T€ vereinbart war, und das auf der Basis einer Schätzung vom Architekten, dann stellt sich die Frage, wie es nun zum doppelten Preis kommen soll, der nur mit vielen Abstrichen reduziert werden konnte, und dann immer noch 30% über der Schätzung lag.
    Ich denke, der Architekt hat sich verschätzt. Inzwischen sind wir deutlich schlauer als zu Beginn und wissen, dass man vieles hätte anders machen müssen. Die Frage ist eben, was man damit jetzt noch machen kann. Denn zu dem Preis bauen können wir nicht, eine neue Planung bezahlen wollen wir auch nicht.
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  9. #8
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    Zitat Zitat von Flambard Beitrag anzeigen
    Die Frage ist eben, was man damit jetzt noch machen kann. Denn zu dem Preis bauen können wir nicht, eine neue Planung bezahlen wollen wir auch nicht.
    wobei es sicherlich eine der ersten Aufgaben des Architekten gewesen wäre zu klären, ob sich auf dem Grundstück mit dem Verfügung stehenden Budget überhaupt ein Wohnhaus akzeptabler Größe bauen lässt.

    Zitat Zitat von Flambard Beitrag anzeigen
    ...., dass man vieles hätte anders machen müssen.
    Für mich wäre ja extrem wichtig, wer "man" ist.
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  10. #9
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    Zitat Zitat von Manfred Abt Beitrag anzeigen
    Für mich wäre ja extrem wichtig, wer "man" ist.
    Wir sind jetzt auf jeden Fall schlauer und würden z.B. als ersten den Bodengutachter um eine Stellungnahme zu den Böschungswinkeln und den Befestigungsmaßnahmen befragen. Da hätte sich schon ergeben, dass man nicht beliebig tief in den Berg bauen sollte, wenn man ein begrenztes Budget hat. Es hätte sich eine sinnvolle Grenze abgezeichnet und damit im Prinzip das Gebäude. Das ist jetzt natürlich alles nicht mehr so einfach, weil wieder von vorne begonnen werden müsste, das ganze Theater mit LP 1-4, Baugenehmigung, Ausführungsplanung usw. Das kostet Geld und Zeit.
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  11. #10

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    d.h. Ihr habt LP1-4 beauftragt, Bauantrag schon gestellt?
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  12. #11
    Bauexpertenforum Avatar von Ralf Wortmann
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    Zitat Zitat von Flambard Beitrag anzeigen
    Wir sind jetzt auf jeden Fall schlauer und würden z.B. als ersten den Bodengutachter um eine Stellungnahme zu den Böschungswinkeln und den Befestigungsmaßnahmen befragen. Da hätte sich schon ergeben, dass man nicht beliebig tief in den Berg bauen sollte, wenn man ein begrenztes Budget hat. Es hätte sich eine sinnvolle Grenze abgezeichnet und damit im Prinzip das Gebäude. Das ist jetzt natürlich alles nicht mehr so einfach, weil wieder von vorne begonnen werden müsste, das ganze Theater mit LP 1-4, Baugenehmigung, Ausführungsplanung usw. Das kostet Geld und Zeit.
    Wenn euer Architekt wirklich Fehler bei der Planung und seinen frühen Kostenermittlungen begangen hat, die sich nun nicht mehr mit einfachen, euch zumutbaren Mittel der „Verschlankung“ des Bauvorhabens ausbügeln lassen und sich dieser Fehler nun nur dadurch beheben und mit eurem Kostenrahmen in Einklang bringen lässt, dass das Gebäude nicht so tief in den Berg gebaut wird und wenn diese Kostenreduzierung nur dadurch durchführbar wird, dass man dafür eine neue Planung nebst neuer Genehmigungsplanung erstellt (beachte: 4 Voraussetzungen!), ist euer Architekt im Rahmen der Mängelbeseitigung verpflichtet, für euch diese Umplanungsleistungen kostenfrei zu erbringen und euch ggf. auch die hierfür anfallenden Statikerkosten und Behördenkosten für die Tektur beim Bauamt zu erstatten.

    Dieser Mängelbeseitigungsanspruch sollte (bejahendenfalls) schriftlich und fristsetzend geltend gemacht werden. Wenn die o.g. vier Voraussetzungen gegeben sind und er die Umplanungsleistungen nicht innerhalb einer zumutbar gesetzten Frist erbringt, käme eine Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung in Betracht. Wenn dann wirksam und berechtigt aus wichtigem Grund gekündigt wird, habt ihr bezüglich der euch dann bei einem anderen Architekturbüro entstehenden Umplanungskosten einen Schadenersatzanspruch.

    Aber, wie geschrieben, zunächst muss ihm die Gelegenheit gegeben werden, seine bezüglich des einzuhaltenden Kostenrahmens fehlerhafte Planung nachzubessern.
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  14. #12
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    die zahlen:
    630tsd für e. bau entspr. der urplanung - überschreitung des limits um 250 tsd,
    430tsd für e. bau entspr. der abgespeckte planung - 100tsd über limit
    passt zwar nicht ganz zusammen, aber das bild ist eindeutig.
    bauen am hang, baugrubenverbau etc .. klingt sowieso teuer

    wenn die realität dem entspricht, hätte der arch. sagen müssen:
    "stop leute, das geht alles nicht". das will nur kein bauherr hören ..

    die fläche und die ausstattung nochmal zu reduzieren, ist, wie ich
    den bauherren verstehe, nicht zielführend. da die planung nicht
    nur aus lph 4 besteht, drängt sich die vermutung auf, dass bereits
    lph 1-3 nicht oder falsch erbracht wurden (insbes. wenn hoai 2013
    für die planung gültig ist).

    in lph 1-3 werden grundlagen erarbeitet UND ziele definiert.
    "430.000€ machen bei der Lage, 130m² Wohnfläche, ohne Keller
    und durchschnittlicher Ausstattung leider ebenfalls wenig Sinn"
    ..
    die ziele können anscheinend nicht erfüllt werden > zurückspulen.
    das dazu notwendige prozedere braucht juristische begleitung.
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  15. #13

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    Ohne das Projekt/ die Lage/ den Baugrund jetzt zu kennen ein paar Gedanken:

    Die Kosten für den Tiefbau wurden vom Architekten auf 20 tsd €, der Rohbau Haus + Garage auf 70 tsd € geschätzt
    Kosten für Tiefbau klingen realitätsnah. Kommt m.E. hin bei der Größenordnung. Mag am Hang (Verbau??? Hangsicherung????) aber mehr werden.
    70k für den Rohbau eines EFH inkl. Garage halte ich für maximal ambitioniert. Hätte dort 120k oder 150k gestanden hätte es mich nicht gewundert und ich hätte gedacht: paßt in etwa.

    Der geänderte Rohbau (ohne Garage) wird uns für 90 - 115 tsd angeboten
    Selbst das ist (m.E.) äußerst günstig...aber...O.K., von mir aus. (netto o. brutto????)


    Ausschreibung hat Angebote um 250 tsd €
    und
    Die Angebote für die Erdarbeiten liegen nun bei 80 - 110 tsd €.
    Beides hört sich für mich abenteuerlich viel an. Und: Wie kann eine Reduktion des Kellers (nicht dessen Verzicht!) plötzlich zu einem Ergebnis führen, welches 1/3 - 1/2 der ersten Ausschreibung ergibt?

    In die Planung haben wir inzwischen 21 tsd € gesteckt, das meiste davon hat der Architekt kassiert.
    Sollte das Ergebnis so dermaßen neben dem finanziell Machbaren liegen (und Kostenüberschreitungen von 100k + X sind ja mal ein Wort...und wer weiß was am Ende, wenn abgerechnet wird rauskommt!!!!), ist das Projekt als Ganzes evtl. nicht darstellbar (Fehlplanung? Fehlberatung?). Ohne die Deatils zu kennen: Ich vermute, daß der A. einen Großteil des Honorars würde zurück erstatten müssen. Sicher hat er die LP 1 +2 erbracht (Grundlagenermittlung/ Vorentwurf. Aber spätestens mit den Kosten lag er wohl weit daneben (hier würde ich die ursprüngliche Planung mit + 250k ansetzen...alles Andere war ja schon ein Kompromiss). Die Planungsleitung entsprach also nicht den Vorgaben und ist nicht umsetzbar = nichts wert. Hier hilft wohl nur ein RA.
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